Köpa hus med gammal vattenskada
Vi funderar på att köpa ett hus där det tidigare varit ett takläckage vid en takkupa som tätades för ca 6 månader sedan.
Det går inte att inspektera precis under taket eftersom det är ett blindat område på plan 2 pga låg takhöjd. På plan 1 kan man se fuktskadan i taket.
Säljaren vill inte att vi sågar upp ett hål och mäklaren menar att man kan hantera det i köpekontraktet där köpeskillingen på något sätt ska kunna justeras, men det känns som det finns väldigt många juridiska surdegar kring den här typen av frågor i vårt avlånga land så det känns inte helt tryggt.
Hur ska man agera? Ska man köra på mäklarens linje?
En viktig pusselbit är naturligtvis också vad det kan kosta att åtgärda och eftersom vi är nybörjare när det gäller hus så har vi inte riktigt någon känsla för det. Spontant känns murkna bjälkar och/eller mögel som det värsta som kan vänta en när man öppnar bjälklaget. Är det så? Kan man uppskatta om det är en 10'000-kronors-fråga eller en 100'000-kronors-fråga? Kan man bara uppskatta vad det i värsta fall skulle kosta att åtgärda så kan man ju väga in det risktagandet i priset som redan är satt lågt pga denna eventuella skada.
Det går inte att inspektera precis under taket eftersom det är ett blindat område på plan 2 pga låg takhöjd. På plan 1 kan man se fuktskadan i taket.
Säljaren vill inte att vi sågar upp ett hål och mäklaren menar att man kan hantera det i köpekontraktet där köpeskillingen på något sätt ska kunna justeras, men det känns som det finns väldigt många juridiska surdegar kring den här typen av frågor i vårt avlånga land så det känns inte helt tryggt.
Hur ska man agera? Ska man köra på mäklarens linje?
En viktig pusselbit är naturligtvis också vad det kan kosta att åtgärda och eftersom vi är nybörjare när det gäller hus så har vi inte riktigt någon känsla för det. Spontant känns murkna bjälkar och/eller mögel som det värsta som kan vänta en när man öppnar bjälklaget. Är det så? Kan man uppskatta om det är en 10'000-kronors-fråga eller en 100'000-kronors-fråga? Kan man bara uppskatta vad det i värsta fall skulle kosta att åtgärda så kan man ju väga in det risktagandet i priset som redan är satt lågt pga denna eventuella skada.
Jag förstår inte riktigt hur mäklaren menar att det skall hanteras i köpekontraktet. Be honom presentera hur han menar att formuleringen i kontraktet skall se ut.
Det egentligen enda jag kan se att han menar är att ni skall få ett lägre pris, som han kommer att "försäkra" att det räcker om det skulle visa sig vara ett fel.
Vad gäller "wors case" kostnad. SÅ är det jättesvårt att uttala sig om om man inte vet hur huset ser ut, hur stor område som verkar vara vattenskadat osv (och JAG kan ändå inte ge något bra besked).
Men om vi spånar och tänker oss att ex. två takstolar är kraftigt angripna. Själva takstolarna är ofta förvånansvärt billiga att åtgärda, 1000 - 10 000 (helt nya takstolar kostar från takstolsfabrik ofta 3 - 5000. Men oftast är dte bara delar av takstolarna som måste bytas ut.
Däremot kan det bli dyrt att riva ytskikt, och väggar tak så att man kommer åt att åtgärda takstolen, och att sedan återställa.
Mögel om det finns i stora mängder (troligen inte) kan bli oerhört dyrt att åtgärda.
Det egentligen enda jag kan se att han menar är att ni skall få ett lägre pris, som han kommer att "försäkra" att det räcker om det skulle visa sig vara ett fel.
Vad gäller "wors case" kostnad. SÅ är det jättesvårt att uttala sig om om man inte vet hur huset ser ut, hur stor område som verkar vara vattenskadat osv (och JAG kan ändå inte ge något bra besked).
Men om vi spånar och tänker oss att ex. två takstolar är kraftigt angripna. Själva takstolarna är ofta förvånansvärt billiga att åtgärda, 1000 - 10 000 (helt nya takstolar kostar från takstolsfabrik ofta 3 - 5000. Men oftast är dte bara delar av takstolarna som måste bytas ut.
Däremot kan det bli dyrt att riva ytskikt, och väggar tak så att man kommer åt att åtgärda takstolen, och att sedan återställa.
Mögel om det finns i stora mängder (troligen inte) kan bli oerhört dyrt att åtgärda.
Ni behöver inte göra något stort hål, för att kunna inspektera! Det finns små kameror som går att föra in i ett 6 mm hål och samtidigt ser ni hur det ser ut på en bildskärm. Om säljaren motsätter sig detta, så är det bäst att söka nytt hus, eller begära ett mycket kraftigt avdrag, för att garantera att det inte är större fel än ni nu tror det är.
http://www.biltema.se/sv/Bil---MC/V...-och-Elektronik/Inspektionskamera-6-mm-15295/
http://www.prylteknik.se/autel-mv400-inspektionskameravideoskop-p-70.html
http://www.biltema.se/sv/Bil---MC/V...-och-Elektronik/Inspektionskamera-6-mm-15295/
http://www.prylteknik.se/autel-mv400-inspektionskameravideoskop-p-70.html
Ni ska definitivt se till att få huset besiktat när ni skrivit kontrakt och betalat handpenning. (Detta görs aldrig innan kontraktskrivande, utan efter) I ert kontrakt står att ni har xx tid (vanligtvis 2 v) på er efter att ni genomfört besiktningen att ändra er om det är så stora fel på huset att ni inte alls vill köpa. Då drar ni er bara ur, får tillbaka er handpenning och den enda förlust ni har är kostnaden för besiktningen som ni betalar själva, ca 8-10 000 kr. Men det är definitivt värt det, särskilt om ni misstänker att något inte står rätt till. Det protokoll ni får av besiktningsmannen är också ett viktigt framtida dokument med status på ert hus, ifall ni skulle upptäcka något annat ytterligare fel framöver med huset.
Viktigt att veta är att besiktningen inte garderar dig mot något, och du kan aldrig stämma besiktningsfirman för något oupptäckt. Men det är ett bra dokument att ha, för där står mer eller mindre svart på vitt vilka befintliga skador som finns, riskmoment, saker att se upp för osv. Med det i handen kan man sen återgå till säljaren/mäklaren och förhandla ner priset på huset om man då konstaterat att säg 2 takbjälkar behöver bytas. Glöm inte att när ni gjort besiktningen så ring runt till ett par hantverkare och fråga vad skadan skulle kosta att åtgärda. Då kan du säga till säljaren/mäklaren att du frågat runt och fått prisförslag på mellan x och y, och att du vill ha ett avdrag på priset med genomsnittet z.
Tillägg: Besiktningsfirmor får inte heller gå in och riva/förstöra om inte säljaren tillåter att något säg sågas upp en bit för inspektion. Men kolla om besiktningspersonen kan ta med en sån där liten kamera. Då skadan är känd så tycker jag själv det är märkligt att säljaren inte skulle tillåta ett litet inspektionshål. Det ligger ju i deras intresse att sälja, så om ett litet hål kan göra att ni konstaterar omfattningen (det kanske inte alls är så illa) och beslutar om ett pris ni båda är nöjda med så är ju köpet i hamn. Om de blåvägrar så skulle jag själv börja ana ugglor i mossen. De vet ju om skadan, den är synlig då fukt trängt igenom innertaket och alltså ändå behöver bytas. Vad gör då ett litet hål??
Lycka till!
Viktigt att veta är att besiktningen inte garderar dig mot något, och du kan aldrig stämma besiktningsfirman för något oupptäckt. Men det är ett bra dokument att ha, för där står mer eller mindre svart på vitt vilka befintliga skador som finns, riskmoment, saker att se upp för osv. Med det i handen kan man sen återgå till säljaren/mäklaren och förhandla ner priset på huset om man då konstaterat att säg 2 takbjälkar behöver bytas. Glöm inte att när ni gjort besiktningen så ring runt till ett par hantverkare och fråga vad skadan skulle kosta att åtgärda. Då kan du säga till säljaren/mäklaren att du frågat runt och fått prisförslag på mellan x och y, och att du vill ha ett avdrag på priset med genomsnittet z.
Tillägg: Besiktningsfirmor får inte heller gå in och riva/förstöra om inte säljaren tillåter att något säg sågas upp en bit för inspektion. Men kolla om besiktningspersonen kan ta med en sån där liten kamera. Då skadan är känd så tycker jag själv det är märkligt att säljaren inte skulle tillåta ett litet inspektionshål. Det ligger ju i deras intresse att sälja, så om ett litet hål kan göra att ni konstaterar omfattningen (det kanske inte alls är så illa) och beslutar om ett pris ni båda är nöjda med så är ju köpet i hamn. Om de blåvägrar så skulle jag själv börja ana ugglor i mossen. De vet ju om skadan, den är synlig då fukt trängt igenom innertaket och alltså ändå behöver bytas. Vad gör då ett litet hål??
Lycka till!
Redigerat: