Köpa hus - Bygglov och slutbevis ej klart
Hej,
Jag och min sambo har hittat ett hus som vi skrivit kontrakt på. Har en öppen besiktningsklausul så vi kan fortfarande hoppa av.
Idag genomfördes på vårt uppdrag en överlåtelsebesiktning och det framkom då potentiellt besvärande omständigheter vad gäller bygglov och slutbevis på en utbyggnad som genomfördes 2005-2008.
Ursprungligt bygglov för både originalbyggnaden (1999) och för utbyggnaden (2005) finns. Tillbyggnaden byggdes klar under perioden 2005-2008. Dilemmat är att den kontrollansvarige inte lämnade in ansökan om slutbevis innan bygglovets giltighetstid passerats.
Det som hände då var att ansökan om slutbevis fastnade i rullorna. När säljaren nu vill sälja huset kontaktades stadsbyggnadskontoret på nytt och då visade det sig att det saknades giltigt bygglov (eftersom det ursprungliga gått ur tiden). Nu har en ny bygglovsansökan lämnats in och även en ny ansökan om slutbevis.
Frågan är hur vi ska hantera detta nu?
Stadsbyggnadskontoret är underbemannade och vår öppna besiktningsklausul går ut den 14/12.
Kontraktet har idag en hyffsat tandlös formulering som säger att "säljaren skall i god tid innan tillträdet tillhandahålla slutbevis". När vi skrev kontraktet accepterade jag detta eftersom jag trodde att det fanns ett giltigt bygglov.
Nu känns det som att förutsättningarna är lite annorlunda....
Mäklaren säger att detaljplanen för området sedan länge är spikad och att ett nytt bygglov kommer att ges. Och iof det är inte troligt att det kommer byggas en motorväg där tillbyggnaden nu står. (Huset står "mitt i skogen" med grannhus hyffsat nära inpå).
Men jag är nojjig och känner ändå att...
...tänk om handläggaren som handlade ärendet 2005 gjorde något fel. Något som upptäcks nu och som gör ett bygglov omöjligt...
...det saknas kontrolldokument, byggfelsförsäkring eller nått annat som gör att ett slutbevis inte kan ställas ut...
Mäklaren är inne på att vi ev ska göra en skrivelse så att en viss summa deponeras på klientmedelskontot tills dokumenten är på plats.
Men hur väderar man detta?
Om utbyggnaden mot alla odds blir klassad som svartbygge så får vi ju riva allt (ca 90 av 190 kvm).
Jag är inne på att vi ska ha ett tillägg till kontraktet som gör att vi får häva köpet ifall bygglovet och slutbeviset inte tillhandhålls innan ett visst datum.
Är jag "överorolig" och för nojjig?
Tacksam för input.
/Robban
Jag och min sambo har hittat ett hus som vi skrivit kontrakt på. Har en öppen besiktningsklausul så vi kan fortfarande hoppa av.
Idag genomfördes på vårt uppdrag en överlåtelsebesiktning och det framkom då potentiellt besvärande omständigheter vad gäller bygglov och slutbevis på en utbyggnad som genomfördes 2005-2008.
Ursprungligt bygglov för både originalbyggnaden (1999) och för utbyggnaden (2005) finns. Tillbyggnaden byggdes klar under perioden 2005-2008. Dilemmat är att den kontrollansvarige inte lämnade in ansökan om slutbevis innan bygglovets giltighetstid passerats.
Det som hände då var att ansökan om slutbevis fastnade i rullorna. När säljaren nu vill sälja huset kontaktades stadsbyggnadskontoret på nytt och då visade det sig att det saknades giltigt bygglov (eftersom det ursprungliga gått ur tiden). Nu har en ny bygglovsansökan lämnats in och även en ny ansökan om slutbevis.
Frågan är hur vi ska hantera detta nu?
Stadsbyggnadskontoret är underbemannade och vår öppna besiktningsklausul går ut den 14/12.
Kontraktet har idag en hyffsat tandlös formulering som säger att "säljaren skall i god tid innan tillträdet tillhandahålla slutbevis". När vi skrev kontraktet accepterade jag detta eftersom jag trodde att det fanns ett giltigt bygglov.
Nu känns det som att förutsättningarna är lite annorlunda....
Mäklaren säger att detaljplanen för området sedan länge är spikad och att ett nytt bygglov kommer att ges. Och iof det är inte troligt att det kommer byggas en motorväg där tillbyggnaden nu står. (Huset står "mitt i skogen" med grannhus hyffsat nära inpå).
Men jag är nojjig och känner ändå att...
...tänk om handläggaren som handlade ärendet 2005 gjorde något fel. Något som upptäcks nu och som gör ett bygglov omöjligt...
...det saknas kontrolldokument, byggfelsförsäkring eller nått annat som gör att ett slutbevis inte kan ställas ut...
Mäklaren är inne på att vi ev ska göra en skrivelse så att en viss summa deponeras på klientmedelskontot tills dokumenten är på plats.
Men hur väderar man detta?
Om utbyggnaden mot alla odds blir klassad som svartbygge så får vi ju riva allt (ca 90 av 190 kvm).
Jag är inne på att vi ska ha ett tillägg till kontraktet som gör att vi får häva köpet ifall bygglovet och slutbeviset inte tillhandhålls innan ett visst datum.
Är jag "överorolig" och för nojjig?
Tacksam för input.
/Robban
Håller med. Om allt annat är ok så säg att ni vill ha något skrivet som ger er rätt till hävning om det inte löser sig. Om det finns risk att nästan 50% av boytan kan försvinna så antar jag att det inte är speciellt intressant för er att köpa stället? Det låter ju dock som att det bara är en formalitet att det går igenom så säljaren borde ju gå med på det. Se dock till att det är säljaren och inte ni som sitter med Svarte Petter OM det skiter sig....
"Disclaimer": Jag kan inte juridiken runt detta så ta inte det jag skriver som sanning men så här tycker jag att det borde kunna gå att göra.
"Disclaimer": Jag kan inte juridiken runt detta så ta inte det jag skriver som sanning men så här tycker jag att det borde kunna gå att göra.
Jag skulle vilja vända på det hela:
Ställ krav att säljaren skall lösa ev problem med bygglov inom en viss tid, annars blir det ingen affär.
Det är ju faktiskt köparens marknad, och du skall inte behöva ta på dig att reda ut säljarens surdegar.
Det kan man nog skriva in i ett kontrakt utan att det blir tvetydigt.
Vi hade en tråd om ett liknande ärende ganska nyligen (hittar den inte just nu) där det handlade om en svartbyggd tillbyggnad.
Där kunde säljaren relativt smärtfritt lösa problemen med kommunen, så att huset var "vitt" vid övertagandet.
Inte kul att börja sitt husägande med att röja upp i någon annans försumligheter.
Jag har själv, som säljare, röjt upp efter mig (i och för sig gällde det en småsak). Inte kul, men det går, och det är inte så förfärligt dyrt. Och bygglovshandläggarna är vana vid sådana historier. "Happens all the time".
Så låt säljaren ordna upp sina affärer!
Ställ krav att säljaren skall lösa ev problem med bygglov inom en viss tid, annars blir det ingen affär.
Det är ju faktiskt köparens marknad, och du skall inte behöva ta på dig att reda ut säljarens surdegar.
Det kan man nog skriva in i ett kontrakt utan att det blir tvetydigt.
Vi hade en tråd om ett liknande ärende ganska nyligen (hittar den inte just nu) där det handlade om en svartbyggd tillbyggnad.
Där kunde säljaren relativt smärtfritt lösa problemen med kommunen, så att huset var "vitt" vid övertagandet.
Inte kul att börja sitt husägande med att röja upp i någon annans försumligheter.
Jag har själv, som säljare, röjt upp efter mig (i och för sig gällde det en småsak). Inte kul, men det går, och det är inte så förfärligt dyrt. Och bygglovshandläggarna är vana vid sådana historier. "Happens all the time".
Så låt säljaren ordna upp sina affärer!
Du är absolut inte nojig, begär förlängd tid. Även om huset uppfyllde alla regler 2005, så finns det risk att man nu måste bedömma enligt dagens byggregler, det har hänt en hel del under de här åren. Bla. kraftigt höjda krav på energieffektivitet. Kommunen kan även få för sig att titta lite djupare på handikapps tillgänglighet.
Begär i första hand att den öppna villkorsklasulen förlängs. I andra hand kansker man kan formulera en villkorad klausul i stil med att du har rätt att häva köpet om inte slutbevis beviljas före ett viss datum, och att hanteringen runt bygglov och slutbevis inte påverkar den befintliga bygganden överhuvudtaget, varken direkt eller indirekt. Annars kan du drabbas av "vi fick slutbevis, men ni måste byta alla fönster, eller tilläggsisolera". Eller som indirekt följd, slutbevis ges, men ni måste göra om avloppet.
Det finns troligen en oändlig mängd falluckor med en sådan formulering, så undvik det, och anlita en advokat för formulering om det skulle bli aktuellt. Observera att mäklare normalt inte bör utforma några juridiska formuleringar, de saknar kompetens, och har oftast egna intressen av att det skall gå så snabbt som möjligt, utan hänsyn till effekterna för vare sig säljare eller köpare.
Begär i första hand att den öppna villkorsklasulen förlängs. I andra hand kansker man kan formulera en villkorad klausul i stil med att du har rätt att häva köpet om inte slutbevis beviljas före ett viss datum, och att hanteringen runt bygglov och slutbevis inte påverkar den befintliga bygganden överhuvudtaget, varken direkt eller indirekt. Annars kan du drabbas av "vi fick slutbevis, men ni måste byta alla fönster, eller tilläggsisolera". Eller som indirekt följd, slutbevis ges, men ni måste göra om avloppet.
Det finns troligen en oändlig mängd falluckor med en sådan formulering, så undvik det, och anlita en advokat för formulering om det skulle bli aktuellt. Observera att mäklare normalt inte bör utforma några juridiska formuleringar, de saknar kompetens, och har oftast egna intressen av att det skall gå så snabbt som möjligt, utan hänsyn till effekterna för vare sig säljare eller köpare.
Jag skulle definitivt inte köpa ett hus där det saknades bygglov. Som andra skrivit så finns risk för att du i värstafall måste riva. Skulle inte heller godta ett köpekontrakt med formuleringar skrivna av mäklaren. Har ni väl flyttat in så är det svårt att flytta ut, både pengamässigt och personligt. Köpet är heller inte klart förrän alla krav inte köpekontraktet är uppfyllda. Jag skulle inte flytta in innan allt är klart.
Tack för svaren!
Vi har enats om att vi i kontraktet kommer att sätta en dead line för när dokumenten skall vara oss tillhanda. Om detta inte uppfylls äger vi rätt att häva kontraktet och få tillbaka handpenningen, vilken fram tills det datumet kommer vara deponerad på mäklarenas klientmedelskonto.
Vi har enats om att vi i kontraktet kommer att sätta en dead line för när dokumenten skall vara oss tillhanda. Om detta inte uppfylls äger vi rätt att häva kontraktet och få tillbaka handpenningen, vilken fram tills det datumet kommer vara deponerad på mäklarenas klientmedelskonto.
Men vad händer då om säljaren måste vidta förändringar i huset för att få slutdokumentet?
Om ni kör på det här så ställ in er på att det kan bli fördröjning utöver den givna tiden, så se till att även tillträdesdatumet flyttas fram så att ni har rimlig tid från att affären är "säkrad" tills ni skall flytta in, och ställ in försäljningen av er nuvarande boende efter det.
Annars är risken att när datumet närmar sig så är allt "nästan klart", och ni viker ned er och går med på att inte häva köpet trots att villkoret inte är klart, för att ni annars riskerar ett glapp i boende.
Om ni kör på det här så ställ in er på att det kan bli fördröjning utöver den givna tiden, så se till att även tillträdesdatumet flyttas fram så att ni har rimlig tid från att affären är "säkrad" tills ni skall flytta in, och ställ in försäljningen av er nuvarande boende efter det.
Annars är risken att när datumet närmar sig så är allt "nästan klart", och ni viker ned er och går med på att inte häva köpet trots att villkoret inte är klart, för att ni annars riskerar ett glapp i boende.
Robbanie,
här kan du läsa lite om ett liknande fall.
Hoppas att det kan vara till lite tröst!
http://www.byggahus.se/forum/bygglov/202831-otillrackligt-bygglov.html?showAll
här kan du läsa lite om ett liknande fall.
Hoppas att det kan vara till lite tröst!
http://www.byggahus.se/forum/bygglov/202831-otillrackligt-bygglov.html?showAll