Köp hus med kass grund
Hej
Jag och min sambo har blivit med hus. Besiktningen påvisade följande blesyrer i grunden. Jag är en total amatör vad gäller husbyggen och söker därför efter hjälp och råd från er som kan lite mer.
Vi känner oss handfallna och vet inte hur vi ska börja. Det vi förstått är att vi måste förbättra grunden, men vad sker först? Ringer runt till entreprenörer som kommer dit och ger förslag till lösningar och åtgärder? Jag redovisar utdrag från besiktningen nedan.
Vi har tillgång till huset den 1 juli.
Tacksam för alla råd vi kan få!!
Pemell
Grundläggningssätt: Betongplatta på mark/källare och kryprumsgrund (torpagrund).
Stommen: Trä.
Bjälklag: Trä
KRYPRUMSGRUND 2
* Stark unken lukt (mikrobiell) i utrymmet.
* Mikrobiell påväxt på träbjälklaget.
* Fullt med organiskt material i utrymmet (på berggrunden).
* Mikrobiell påväxt på marken, berggrunden.
* Jord i utrymmet.
* Saltutfällningar på grundmur.
* Fuktskada i/på bjälklaget, mot grundmur.
* Fritt vatten har förekommit i utrymmet.
* Träbjälklaget rekommenderas att rivas.
* Berggrunden saneras och plastfolie utlägges på berggrunden.
KRYPRUMSGRUND 3
* Unken lukt (mikrobiell) i utrymmet.
* Organiskt material (på marken/berggrunden).
* Mikrobiell påväxt på bjälklaget.
* Fukt- och rötskador i/på bjälklaget.
* Förstärkning av bjälklaget ej fackmässigt utfört.
* Saltutfällningar på grundmur.
* Fritt vatten har förekommit i utrymmet.
* Jord i utrymmet.
* Tvättmaskin i utrymmet (rekommenderas ej i kryprumsgrund).
* Bjälklaget rekommenderas att rivas.
* Fukt- och rötskador i/på dörr.
* Berggrunden saneras, plastfolie utlägges på berggrunden/
marken, efter återuppbyggnad av bjälklaget.
Jag och min sambo har blivit med hus. Besiktningen påvisade följande blesyrer i grunden. Jag är en total amatör vad gäller husbyggen och söker därför efter hjälp och råd från er som kan lite mer.
Vi känner oss handfallna och vet inte hur vi ska börja. Det vi förstått är att vi måste förbättra grunden, men vad sker först? Ringer runt till entreprenörer som kommer dit och ger förslag till lösningar och åtgärder? Jag redovisar utdrag från besiktningen nedan.
Vi har tillgång till huset den 1 juli.
Tacksam för alla råd vi kan få!!
Pemell
Grundläggningssätt: Betongplatta på mark/källare och kryprumsgrund (torpagrund).
Stommen: Trä.
Bjälklag: Trä
KRYPRUMSGRUND 2
* Stark unken lukt (mikrobiell) i utrymmet.
* Mikrobiell påväxt på träbjälklaget.
* Fullt med organiskt material i utrymmet (på berggrunden).
* Mikrobiell påväxt på marken, berggrunden.
* Jord i utrymmet.
* Saltutfällningar på grundmur.
* Fuktskada i/på bjälklaget, mot grundmur.
* Fritt vatten har förekommit i utrymmet.
* Träbjälklaget rekommenderas att rivas.
* Berggrunden saneras och plastfolie utlägges på berggrunden.
KRYPRUMSGRUND 3
* Unken lukt (mikrobiell) i utrymmet.
* Organiskt material (på marken/berggrunden).
* Mikrobiell påväxt på bjälklaget.
* Fukt- och rötskador i/på bjälklaget.
* Förstärkning av bjälklaget ej fackmässigt utfört.
* Saltutfällningar på grundmur.
* Fritt vatten har förekommit i utrymmet.
* Jord i utrymmet.
* Tvättmaskin i utrymmet (rekommenderas ej i kryprumsgrund).
* Bjälklaget rekommenderas att rivas.
* Fukt- och rötskador i/på dörr.
* Berggrunden saneras, plastfolie utlägges på berggrunden/
marken, efter återuppbyggnad av bjälklaget.
Redigerat:
När man läser formuleringar som "Stark unken lukt, påväxt på träbjälklaget, Fuktskada i/på bjälklaget, Träbjälklaget rekommenderas att rivas, Förstärkning av bjälklaget ej fackmässigt utfört" låter det mer som det kan vara aktuellt med att riva bjälklag med överliggande golv, riva ut organiskt material och jord, åtgärda krypgrunden enligt senaste tekniken samt återbygga bjälklag och golv mot övervåning. Dvs ordentligt stora åtgärder som antingen rum för rum eller krypgrundsutrymme för utrymme innebär att riva ut alla golv och återbygga.
För mig är det värt större ord än "blesyrer" samt "förbättra grunden", snarare total utrivning och massiva insatser. Oavsett är det läge att dra dit ett snickarlag som undersöker vad det kostar att fixa. Hittar ni någon hantverkare med erfarenhet av åtgärder med krypgrunder kan det räcka med dom, annars kan det vara läge med en konstruktör med erfarenhet av åtgärder som är med att planera projektet
För mig är det värt större ord än "blesyrer" samt "förbättra grunden", snarare total utrivning och massiva insatser. Oavsett är det läge att dra dit ett snickarlag som undersöker vad det kostar att fixa. Hittar ni någon hantverkare med erfarenhet av åtgärder med krypgrunder kan det räcka med dom, annars kan det vara läge med en konstruktör med erfarenhet av åtgärder som är med att planera projektet
Hej och välkommen till forumet.
Av protokollet och döma har ni väldigt stora åtgärder framför er.
Förutom att troligen behöva riva ut allt golvbjälklag, syll och ev nederdelen av väggar så måste ni också troligen åtgärda marken runt huset.
Ev bara ordentlig dränering eller eventuellt mer åtgärder, såsom att sänka marknivån under huset osv.
Se till att ta ett helhetsgrepp nu, först och främst hur ni hindrar ny fukt att komma in under huset, med dränering, makadamskikt, plastfolie och allt sånt, sen riva hela husets nederdel och byta ut allt skadat.
Av protokollet och döma har ni väldigt stora åtgärder framför er.
Förutom att troligen behöva riva ut allt golvbjälklag, syll och ev nederdelen av väggar så måste ni också troligen åtgärda marken runt huset.
Ev bara ordentlig dränering eller eventuellt mer åtgärder, såsom att sänka marknivån under huset osv.
Se till att ta ett helhetsgrepp nu, först och främst hur ni hindrar ny fukt att komma in under huset, med dränering, makadamskikt, plastfolie och allt sånt, sen riva hela husets nederdel och byta ut allt skadat.
Vet ej hur insatta ni är gällande det ni beskriver, så kanske skriver er på näsan, men.
Allt måste ju enligt som jag förstod beskrivningen rivas ut. Dvs: Blir inga golv kvar att gå på inomhus. Så det går inte att bo där under tiden.
Att göra ett sådant jobb, med urrivning, grävning, dränering, mm mm mm mm går inte på en handvändning.
Övrigt så kan ju fukten finnas även i grundstommen som ytterväggarna står på.
Mvh
Bara jag
Allt måste ju enligt som jag förstod beskrivningen rivas ut. Dvs: Blir inga golv kvar att gå på inomhus. Så det går inte att bo där under tiden.
Att göra ett sådant jobb, med urrivning, grävning, dränering, mm mm mm mm går inte på en handvändning.
Övrigt så kan ju fukten finnas även i grundstommen som ytterväggarna står på.
Mvh
Bara jag
Hej och tack för tidiga svar.
Det blev intensiva förhandlingar efter besiktningen av huset må jag säga.
Det vi blev medvetna om efter diskussion med besiktningsmannen är att bjälklaget måste bytas ut och att det innebär att golv samt isolering ryker. Vi känner också till risken med att syllarna är fuktskadade, men hoppas verkligen inte det. För då förstår jag att huset måste lyftas och syllarna bytas ut.
Huset står idag på ett berg så att dränera är tydligen inte aktuellt förstod jag? För det innebär väl att man gräver och leder bort fukt från grunden?
Enligt mäklaren och besiktningsmannen kommer det alltid finnas en viss fuktnivå i källaren då vattnet rinner längs berget. Vi får således inte ha något organiskt material där.
Vi är som sagt amatörer och detta är i mångt och mycket det enda jag vet. Vi har planerat att ha lägenheten kvar i två månader, tror ni det räcker?
Som Mikeal_L säger så är väl utmaningen att hitta en lösning för att förhindra fuktskador i framtiden. Besiktningsmannen skrev "* Berggrunden saneras, plastfolie utlägges på berggrunden/
marken, efter återuppbyggnad av bjälklaget."
Jag känner mig verkligen osäker på hur jag ska gå tillväga för att anlita en firma för att göra det här. Det känns verkligen som ett känsligt område och det är väl mycket viktigt att vi får det rätt gjort. Ska jag anlita en bygginjengör som kommer och ser över vad mer exakt som måste göras för att sedan kontakta firmor eller måste jag låta dem undersöka saken själva?
Det blev intensiva förhandlingar efter besiktningen av huset må jag säga.
Det vi blev medvetna om efter diskussion med besiktningsmannen är att bjälklaget måste bytas ut och att det innebär att golv samt isolering ryker. Vi känner också till risken med att syllarna är fuktskadade, men hoppas verkligen inte det. För då förstår jag att huset måste lyftas och syllarna bytas ut.
Huset står idag på ett berg så att dränera är tydligen inte aktuellt förstod jag? För det innebär väl att man gräver och leder bort fukt från grunden?
Enligt mäklaren och besiktningsmannen kommer det alltid finnas en viss fuktnivå i källaren då vattnet rinner längs berget. Vi får således inte ha något organiskt material där.
Vi är som sagt amatörer och detta är i mångt och mycket det enda jag vet. Vi har planerat att ha lägenheten kvar i två månader, tror ni det räcker?
Som Mikeal_L säger så är väl utmaningen att hitta en lösning för att förhindra fuktskador i framtiden. Besiktningsmannen skrev "* Berggrunden saneras, plastfolie utlägges på berggrunden/
marken, efter återuppbyggnad av bjälklaget."
Jag känner mig verkligen osäker på hur jag ska gå tillväga för att anlita en firma för att göra det här. Det känns verkligen som ett känsligt område och det är väl mycket viktigt att vi får det rätt gjort. Ska jag anlita en bygginjengör som kommer och ser över vad mer exakt som måste göras för att sedan kontakta firmor eller måste jag låta dem undersöka saken själva?
Redigerat:
Har ni besiktningsklausul eller är det så att säga för sent? Vad har ni i renoveringsbudget?
Spontant är detta inte ett löst inom 2 månader, att hitta rätt väg framåt och rätt hantverkare på plats kan ta två månader. Att lösa det sedan man mycket väl ta två månader det med, eller 4 för den delen, baserat på den info vi har här är det omöjligt att uppskatta. Har ni folk som kan börja i morgon så visst kan det gå
Spontant är detta inte ett löst inom 2 månader, att hitta rätt väg framåt och rätt hantverkare på plats kan ta två månader. Att lösa det sedan man mycket väl ta två månader det med, eller 4 för den delen, baserat på den info vi har här är det omöjligt att uppskatta. Har ni folk som kan börja i morgon så visst kan det gå
Att lyfta lite på ett trähus och byta syll lite bit för bit är ibland en förvånansvärt enkel operation, ibland hur arbetsam och jobbig som helst.
Det beror på underlag för domkrafter och lyftpunkter i huset, det beror på om en massa VA-installationer och likn påverkas eller inte.
Det skulle vara kul att få veta lite mer om hur det ser ut.
Är det rent berg huset står på?
Är det fritt även runt om huset?
Står huset högt upp eller lägre än omgivande mark.
Får ni inte bukt med vattnet som tydligen vill leta sig fram till huset hela tiden känns ju alla andra slags åtgärder meningslösa, det kommer ju bara leda till nya angrepp.
Det beror på underlag för domkrafter och lyftpunkter i huset, det beror på om en massa VA-installationer och likn påverkas eller inte.
Det skulle vara kul att få veta lite mer om hur det ser ut.
Är det rent berg huset står på?
Är det fritt även runt om huset?
Står huset högt upp eller lägre än omgivande mark.
Får ni inte bukt med vattnet som tydligen vill leta sig fram till huset hela tiden känns ju alla andra slags åtgärder meningslösa, det kommer ju bara leda till nya angrepp.
En bra snickare/hantverkare har väl ofta fullbelagt ungefär 6-18månader framåt.myrstack skrev:
En snickare som byggde mitt emot oss, som jag tycker verkade riktigt duktig och bra, jag bara passade på och kolla hur uppbokad han är, han har fullt med uppdrag drygt året framåt, men har små luckor att ta på sig smågrejer på. (eller ta hand om tidsglidningar i de stora projekten).
Ojojoj....hur kommer det sig att ni inte upptäckte detta innan köp???
Om det går att hindra vatten om huset står på berg vet man bara när man vet hur tomt/markförhållandet är.
Kan ni inte göra allt jobb själva skulle jag starkt överväga om det inte finns ett sätt att hoppa av hela affären.
Om det går att hindra vatten om huset står på berg vet man bara när man vet hur tomt/markförhållandet är.
Kan ni inte göra allt jobb själva skulle jag starkt överväga om det inte finns ett sätt att hoppa av hela affären.
myrstack - det är för sent. Men jag fick ner priset 300 000 :- på grund av detta, hoppas det räcker. Vi kan möjligtvis få tillgång till huset tidigare än första juli, men vi räknar med detta datumet. Har alltså lite tid på mig att hitta en hantverkare tills detta datum- problemet är bara att jag inte vet hur jag ska gå tillväga för att hitta "rätt" hantverkare.
Mikael_L - tack för din feedback. Här kommer en bild på huset: hemnet.se/bostad/villa-3rum-lerum-oxeryd-lerums-kommun-lilla-saterasvagen-12-1510255
(kunde inte posta länk så slå in www. innan)
Vänligen
Pemell
Mikael_L - tack för din feedback. Här kommer en bild på huset: hemnet.se/bostad/villa-3rum-lerum-oxeryd-lerums-kommun-lilla-saterasvagen-12-1510255
(kunde inte posta länk så slå in www. innan)
Vänligen
Pemell
Hej igen.
Allt går ju som sagt att fixa, är ju ekonomisk fråga.
Vilket område finns fastigheten?
Priset?
För om ni har fyndat en tomt med underbart läge och renoveringen skjuter upp i dryga miljonen, kanske det ändå finns en vinstmarginal.
mvh
Bara jag
Allt går ju som sagt att fixa, är ju ekonomisk fråga.
Vilket område finns fastigheten?
Priset?
För om ni har fyndat en tomt med underbart läge och renoveringen skjuter upp i dryga miljonen, kanske det ändå finns en vinstmarginal.
mvh
Bara jag
Hej barajag.
Här är en länk till huset:
hemnet.se/bostad/villa-3rum-lerum-oxeryd-lerums-kommun-lilla-saterasvagen-12-1510255
Läget är bra och priset blev inte särskilt högt. Vi fick också ner priset 300 000:- på grund av grunden.
Edit: Vet såklart inte om det kommer räcka. Vet inte heller hur lång tid allt kommer ta. Vill så gärna få bukt på dessa! Vi vet bara inte i vilken ände vi ska börja...
Vänligen
Pemell
Här är en länk till huset:
hemnet.se/bostad/villa-3rum-lerum-oxeryd-lerums-kommun-lilla-saterasvagen-12-1510255
Läget är bra och priset blev inte särskilt högt. Vi fick också ner priset 300 000:- på grund av grunden.
Edit: Vet såklart inte om det kommer räcka. Vet inte heller hur lång tid allt kommer ta. Vill så gärna få bukt på dessa! Vi vet bara inte i vilken ände vi ska börja...
Vänligen
Pemell
Redigerat:
Hej igen.
Snyggt hus, må jag säga. Synd att det var så pass nyrenoverat bara, eftersom golv,mm troligen måste kastas ut.
Utan att ha sett det med egna ögon så låter det som att 300K inte riktigt kommer att räcka såvida ni inte gör jobbet själva.
Andra installationer såsom VVS, el, braskaminen mm försvårar ju arbetet vid urrivning och montering.
Sedan att komma till rätta med problemet så det inte uppstår igen är också en klausul som är svår att räkna på innan.
Mvh
Bara jag
Snyggt hus, må jag säga. Synd att det var så pass nyrenoverat bara, eftersom golv,mm troligen måste kastas ut.
Utan att ha sett det med egna ögon så låter det som att 300K inte riktigt kommer att räcka såvida ni inte gör jobbet själva.
Andra installationer såsom VVS, el, braskaminen mm försvårar ju arbetet vid urrivning och montering.
Sedan att komma till rätta med problemet så det inte uppstår igen är också en klausul som är svår att räkna på innan.
Mvh
Bara jag
Oj, jag har hållit inne med lite information känns det som, my bad!
Den "nya" delen som man ser främst på kortet är tillbyggd 1992. Den utgör ca 50% av totala ytan, dvs 40 kvm. Det är under den äldre delen, som varit en gammal sommarstuga från 1942, som är dålig. Den nya delen bör vi alltså med förhoppningar kunna bevara.
Det är 2 av 3 krypgrunder som är attackerade av den hemska fukten, och dessa två utgör alltså ca 40 kvm. Bjäkllagen i dessa 2 måste förbättras/bytas ut. Golven är sådär i den äldre delen och det gör bara gott för helhetsintrycket om dessa byts.
Så vi köper ett halvt fint hus kan man säga
Men funderingarna kvarstår, vi måste ju åtgärda allt under den äldre delen.
Den "nya" delen som man ser främst på kortet är tillbyggd 1992. Den utgör ca 50% av totala ytan, dvs 40 kvm. Det är under den äldre delen, som varit en gammal sommarstuga från 1942, som är dålig. Den nya delen bör vi alltså med förhoppningar kunna bevara.
Det är 2 av 3 krypgrunder som är attackerade av den hemska fukten, och dessa två utgör alltså ca 40 kvm. Bjäkllagen i dessa 2 måste förbättras/bytas ut. Golven är sådär i den äldre delen och det gör bara gott för helhetsintrycket om dessa byts.
Så vi köper ett halvt fint hus kan man säga
Men funderingarna kvarstår, vi måste ju åtgärda allt under den äldre delen.