Kakelugn i BRF
Hej - min förening motsäger möjlighet till undersökning av min kakelugn - som en tidigare ägare på eget bevåg försökt ”reparera”. Tydligen har ngt verktyg fastnat och orsakat problem i rökgången. Men i min värld kan ALLT repareras om pengar finns. Varför får inte jag skälv bekosta en utredning av problemet?
Kan styrelsen verkligen vägra det?
Kan styrelsen verkligen vägra det?
Rökkanaler ingår i föreningens ansvar. Föreningen är ansvarig för att det finns ett fungerande värmesystem, så om kakelugnen är en del av uppvärmningen så ska den fungera. Men det vanliga är att kakelugnen är för trivseleldning och då finns inget krav att den ska fungera. Föreningen får då bedöma om man vill reparera eller ej. Föreningen kan sedan föra kostnaden vidare till respektive innehavare. Av egen erfarenhet vet jag att reparationer av rökgångar kan bli rätt dyra, så troligen bör man göra en undersökning innan beslut fattas.S Strömkaka skrev:
Om jag minns rätt finns det faktiskt något gammalt rättsfall där eldstaden (kommer inte ihåg om det handlade om just en kakelugn) ansågs vara avsedd för lägenhetens uppvärmning vilket sedermera ersatts med centralvärme. Föreningen hade därmed inte någon skyldighet att se till att eldstaden var i brukbart skick.
Lite snålt dock att inte låta en medlem göra åtgärder på egen bekostnad.
Antar att det finns fler kakelugnar i huset? Vad gäller för dessa?
Lite snålt dock att inte låta en medlem göra åtgärder på egen bekostnad.
Antar att det finns fler kakelugnar i huset? Vad gäller för dessa?
I skorstenen har varje bostad en egen kanal, så problem i en kanal behöver inte påverka andra eldstäder. Kanalerna kan med tiden bli otäta så det testas regelbundet vid eldstadskontroll (som föreningen ansvarar för). Flertalet fastigheter med kakelugnar är rätt gamla, så det är vanligt med tätning av kanaler. I vår fastighet gjordes en tätning av kanaler på bekostnad av respektive innehavare för de som ville. Det var rätt dyrt så flertalet avstod.S Strömkaka skrev:
Börja med att läsa föreningens stadgar. Den vanligaste lösningen är att du ansvarar för själva eldstaden och föreningen för rökgången som går i murstocken. Ansvarsgränsen går således där kakelugnens stod går in i murstocken på kakelugnens baksida. Om kakelugnen har eldningsförbud p g a läcka i själva ugnen (alltså kakelugnens interna rökgångar) så får du i så fall underhålla den. När den sedan är omsatt så gör du en brandskyddsbesiktning och den får tas i drift igen om OK.
Om istället felet ligger i murstockens rökgång så ansvarar föreningen för detta. Och som sagts ovan finns inte alltid en skyldighet för föreningen att åtgärda detta om kakelugnen inte utgör primär uppvärmningskälla. Även jag har läst det där rättsfallet någon gång.
Om istället felet ligger i murstockens rökgång så ansvarar föreningen för detta. Och som sagts ovan finns inte alltid en skyldighet för föreningen att åtgärda detta om kakelugnen inte utgör primär uppvärmningskälla. Även jag har läst det där rättsfallet någon gång.
Men får du någon motivering från föreningen om varför de inte vill tillåta dig att försöka få felet åtgärdat? Man kan ju ev. tänka sig att de ör oroliga att en åtgärd skall gå ännu mer fel, och påverka andra lägenheter.
Det ska ju också sägas att om bostadsrätten uppläts med en kakelugn som en del av standarden för trivsel och värde men inte för uppvärmning av lägenheten så har föreningen en skyldighet att hålla rökgången i gott skick. Föreningen får ju inte först dra in pengar på att upplåta bostadsrätt i lägenhet med kakelugn som standardhöjande faktor och sen underlåta att sköta underhållet av huset så att standarden sjunker på lägenheten. Det har att göra med föreningens skyldighet i 7 kap. 4 § bostadsrättslagen: "Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren."
Så trådens fråga är komplex. Man måste veta om kakelugnens funktion när bostadsrätten uppläts.
Så trådens fråga är komplex. Man måste veta om kakelugnens funktion när bostadsrätten uppläts.
Medlem
· Västernorrland
· 2 467 inlägg
Borde väl gå att lösa genom TS inte går in och meckar själv, utan det ställs krav på att anlita någon professionell?H hempularen skrev:
Om jag fattar rätt har man inte någon exakt uppfattning om felets omfattning och läge, och därmed inte heller vad för åtgärd det handlar om för att fixa det.
Tycker det är konstigt om man inte ens vill tillåta att någon kommer dit och inspekterar/felsöker på TS bekostnad. Typ en sotare e.dyl. som kan ta bild på hela kanalen?
Sen borde man i nästa steg ta ställning till om man vi gå med på att en föreslagen åtgärd genomförs när det finns ordentligt preciserat vad som ska göras.
Jag kan förstå om man inte ger någon mer allmän och löst formulerad tillåtelse att fixa.
Det framgår inte riktigt hur det frågats och vad styrelsen tagit ställning till mer precist.
Söker man något explicit svar på den frågan är det ju dock sällan (aldrig?) ett upplåtelseavtal går in på den detaljnivån. Implicit torde en avgörande faktor vara om kakelugnen tillkommit på senare tid och alltså aldrig haft en funktion som primär värmekälla. Annars är man nog tyvärr inne på domänen för ovan nämnda rättspraxis, där man söker sig tillbaka till kakelugnens ursprungliga funktion.Claes Sörmland skrev:
Utgår från att föreningen har underhållsansvaret enligt stadgarna?
Samtidigt - finns fungerande kakelugnar i samtliga lägenheter torde det inte vara omöjligt att finna ett konsensus i föreningen vad gäller underhållet. Kanske lägga in ett förslag till kommande stämma?
Jag tänker att de flesta BRFer med kakelugnar har upplåtit bostadsrätter i gamla lägenheter långt efter att huset byggdes. T ex via ombildningar på 70-talet eller långt senare tid. Och då fanns typiskt sett redan vanliga radiatorer i lägenheterna och kakelugnens roll var för värdehöjande trivseleldning. Då har jag svårt att tro att föreningen har rätt att ta kakelugnen ur bruk utan att ta det via stämma om ändring av lägenheterna. D v s styrelsen har inte mandatet att välja att inte hålla huset i gott skick. Om kakelugnen inte fungerade vid upplåtelsen är det ju enklare, då kan det inte finnas ett krav på föreningen att sätta den i bruk senare.C cpalm skrev:
Men det saknas vad jag förstår praxis kring detta från domstol.
Stadgarna kan ju inte stipulera vad som helst, de måste ju följa bostadsrättslagens ansvarsuppdelning. Och då hamnar ansvaret typiskt sett på föreningen att sköta rökgångarna i murstocken och själva kakelugnen på bostadrättshavaren. Föreningen kan via stadgeskrivningar ansvara även för kakelugnen men kan inte lasta över rökgången på bostadsrättshavarna. Rökgångarna ligger ju fysiskt utanför lägenhetens gränser.C cpalm skrev:
Medlem
· Västernorrland
· 2 467 inlägg
Vill man börja klyva hår här så kan man diskutera huruvida en kakelugn fyller funktion för trivseleldning eftersom man -om den eldas rätt- inte ser elden? "Mys vid värmekällan" ger inte så mycket mening som trivselfunktion i en centralvärmd lägenhet?
Och även hur värdehöjande den var på 70-talet, eller om det bara var ett obsolet utrymmeskrävande bihang som man undvek kostnaderna för att ta bort? Alternativt då en dekoration, vilket den fungerar lika bra som med eldningsförbud?
Inte en helt okomplicerad fråga att avgöra vad "rollen" ska anses vara beroende på när upplåtelsen skedde om man börjar gräva i det. Men på ett allmänt plan håller jag med om ditt resonemang.
Nu minns jag inte detaljerna, men jag tänker att detta rimligtvis måste varit förutsättningarna i det rättsfall vi pratat om? Alltså att kakelugnarna "tagits ur bruk" / ersatts som primär värmekälla redan innan föreningen bildades och bostadsrätterna uppläts. Kakelugnar som primär värmekälla och bostadsrättsföreningar tillhör ju lite olika epoker, även om det finns en del väldigt tidiga föreningar.
Inte om vi pratar om rökgångarna inne i kakelugnen. Lite oklart om det handlar om dessa, eller rökgångarna i murstocken. Men jag tänker att det är mer sannolikt att tidigare ägare gett sig på att reparera själva kakelugnen än något längre upp i murstocken. Visst, det kan ju handla om en misslyckad glidgjutning eller nåt, men det känns inte så sannolikt att en medlem skulle ge sig på på eget bevåg.
Lite praktiskt kan man ju se det så att om man regelbundet lät sota kakelugnen och genomföra brandskyddskontroller (eller dess motsvarighet på 70-talet) och såg till att kakelugnen då var i drift inför upplåtelsen av bostadsrätten så måste det ha inneburit att den hade ett värde. Om bostadsrätten uppläts utan att kakelugnen var i drift, alltså att den hade eldningsförbud vid upplåtelsen så är den rimliga utgångspunkten att dess funktion inte hade ett värde då.R Räknenisse skrev:
Men så har vi det där med dokumentation i bostadsrättsföreningar och dokumentation av upplåtelsen. Ofta är ju som @cpalm påpekade gamla upplåtelseavtal väldigt sparsmakade på information. Hela beskrivningen av lägenheten kanske är "3 rum och kök på andra våningen i gårdshuset. Lägenhetsyta: 68 kvadratmeter."
Men ska man vara lite rimlig som styrelseledamot eller bostadsrättshavare kan man nog utgå från att lägenheterna uppläts med fungerande kakelugnar när det finns fungerande kakelugnar genomgående i föreningens lägenheter och om berättelserna och dokumentationen i föreningen inte förtäljer något annat. Att då låta en rökgång för enstaka bostadsrättshavare förfalla utan underhåll är få ett felaktigt beslut av en styrelse. Och man bryter dessutom mot likabehandlingsprincipen.
Redigerat: