Hur stor påverkan på val av entreprenörer vid totalentreprenad?
Hej!
Jag och min familj har köpt en tomt norr om Stockholm och som ny medlem, plöjer jag detta forum på matnyttiga tips inför val av husleverantör ;-).
Då vi varken har ork/tid/eller kunskap om husbyggnation så överväger vi att handla upp husleverantören med totalentreprenad. När jag läser forumen så står det överallt att en av de viktigaste delarna är vilka entreprenörer som bygger huset. De husleverantörer vi har kontakt med (några av de största) säger att de inte i nuläget kan säga precis vilken entreprenör det blir då det handlar om vilka som är lediga när bygget drar igång, då behöver vi skriva avtal och söka bygglov mm utan att veta vilka entreprenörer det blir. Alla säger förstås att de samarbetar med de bästa entreprenörerna och att de samarbetat länge. Vi har pratat med vissa kunder (utvalda av säljarna) som sagt att den och den entreprenören är bra. På detta forum har vi dock sett andra kunder som inte är helt nöjda med entreprenörerna. Därför undrar jag hur mycket vi kan påverka val av entreprenör (och underentreprenörer) om vi skriver ett totalentreprenadavtal? Om vi skriver Generalentreprenöravtal?
Tacksam för många och utförliga svar!
/Byggepågång
Jag och min familj har köpt en tomt norr om Stockholm och som ny medlem, plöjer jag detta forum på matnyttiga tips inför val av husleverantör ;-).
Då vi varken har ork/tid/eller kunskap om husbyggnation så överväger vi att handla upp husleverantören med totalentreprenad. När jag läser forumen så står det överallt att en av de viktigaste delarna är vilka entreprenörer som bygger huset. De husleverantörer vi har kontakt med (några av de största) säger att de inte i nuläget kan säga precis vilken entreprenör det blir då det handlar om vilka som är lediga när bygget drar igång, då behöver vi skriva avtal och söka bygglov mm utan att veta vilka entreprenörer det blir. Alla säger förstås att de samarbetar med de bästa entreprenörerna och att de samarbetat länge. Vi har pratat med vissa kunder (utvalda av säljarna) som sagt att den och den entreprenören är bra. På detta forum har vi dock sett andra kunder som inte är helt nöjda med entreprenörerna. Därför undrar jag hur mycket vi kan påverka val av entreprenör (och underentreprenörer) om vi skriver ett totalentreprenadavtal? Om vi skriver Generalentreprenöravtal?
Tacksam för många och utförliga svar!
/Byggepågång
Formellt så kan du skriva in klausuler i stil med att "entreprenör X" skall anlitas för el, osv. Eller "entreprenärX får inte anlitas". Då tror jag det är viktigt att skriva (hur vet jag inte) så att X inte får anlitas indirekt heller, det kan annars förekomma att entreprenör Y för elen, tar in X som underunder entr.
Men det är inte säkert att husföretaget accepterar en sådan skrivning. Och framförallt om man speca att en viss entreprenör skall göra jobbet, så måste man funder över vad som skall hända om X aldrig kan åta sig det. Typ gör konkurs, blir kroniskt sjuk osv.
Men det är inte säkert att husföretaget accepterar en sådan skrivning. Och framförallt om man speca att en viss entreprenör skall göra jobbet, så måste man funder över vad som skall hända om X aldrig kan åta sig det. Typ gör konkurs, blir kroniskt sjuk osv.
Bästa svaret
OM ett husföretag säger att de anlitar en entr. X och hävdar att det fungerar bra. Men om det samtidigt finns negativa omdömen som gäller den entreprenören, och det husföretaget. Då skulle jag nog stryka den husleverantören direkt. Givetvis under förutsättning att det finns en rimlig substans i klagomålen.
För även om entreprenören fungerar dåligt på ett bygge, så skall hustillverkaren styra upp det, och det ger inget förtroende om de fortsätter med den dåliga entreprenören.
I väldigt många fall är hustillverkaren kroniskt dålig på att bygga hus, det går oftast bra, för de anlitar bra entreprenörer som rättar upp, men i de fall även entreprenören är dålig, alternativt hustillverkaren gör ett så dåligt jobb att byggaren inte kan fixa det, då går det dåligt.
En hustillverkare kan aldrig skylla på en dålig entreprenör, det är upp till husföretaget att se till att det fungerar.
För även om entreprenören fungerar dåligt på ett bygge, så skall hustillverkaren styra upp det, och det ger inget förtroende om de fortsätter med den dåliga entreprenören.
I väldigt många fall är hustillverkaren kroniskt dålig på att bygga hus, det går oftast bra, för de anlitar bra entreprenörer som rättar upp, men i de fall även entreprenören är dålig, alternativt hustillverkaren gör ett så dåligt jobb att byggaren inte kan fixa det, då går det dåligt.
En hustillverkare kan aldrig skylla på en dålig entreprenör, det är upp till husföretaget att se till att det fungerar.
Tack för bra och snabba svar!
Bra, så eventuellt (om husleverantören går med på det) så kan vi i avtalet villkora bort eller till entreprenörer. SKa ta upp det med de två husleverantörerna som ligger bäst till. Kanske kan man skriva nån prioriteringslista på entreprenörer om något oförutsett skulle hända nr1?
Aha så menar du då att själva stommarna och materialen som husleverantören levererar kan vara dåliga eller att deras byggledare är det vid själva uppförandet?
Håller med om att uppföljningen är viktig, träffat ett par som byggt hus (med en leverantör vi avfärdat) som fick en dålig hantverare och husleverantören gick inte att få tag på eller sa att det ska åtgärdas snart mm. De var tvungna att ändå slutbetala och avsluta byggkreditivet för att det blev så dyrt jämfört med ett vanligt bolån. Vet inte om entreprenören anlitats igen, det var iaf ingen de nämnt till oss.
Bra, så eventuellt (om husleverantören går med på det) så kan vi i avtalet villkora bort eller till entreprenörer. SKa ta upp det med de två husleverantörerna som ligger bäst till. Kanske kan man skriva nån prioriteringslista på entreprenörer om något oförutsett skulle hända nr1?
Aha så menar du då att själva stommarna och materialen som husleverantören levererar kan vara dåliga eller att deras byggledare är det vid själva uppförandet?
Håller med om att uppföljningen är viktig, träffat ett par som byggt hus (med en leverantör vi avfärdat) som fick en dålig hantverare och husleverantören gick inte att få tag på eller sa att det ska åtgärdas snart mm. De var tvungna att ändå slutbetala och avsluta byggkreditivet för att det blev så dyrt jämfört med ett vanligt bolån. Vet inte om entreprenören anlitats igen, det var iaf ingen de nämnt till oss.
Du behöver inte gå via husleverantören. Chansen till ett bra genomfört projekt är större om du istället börjar leta entreprenör. Han kan ta totalentreprenaden och köpa in materialsatsen. Går du den vägen slipper du en entreprenör som är pressad till max av husleverantören.
Träffa några entreprenörer istället för husleverantörer!
Välj någon du får förtroende för och som helst har byggt den husmodell du är intresserad av tidigare.
Ps: De flesta säljare du träffar är fristående förmedlare som utger sig för att vara hustillverkaren. De jobbar för provision på affären och går vidare så fort avtalet är påskrivet.
Träffa några entreprenörer istället för husleverantörer!
Välj någon du får förtroende för och som helst har byggt den husmodell du är intresserad av tidigare.
Ps: De flesta säljare du träffar är fristående förmedlare som utger sig för att vara hustillverkaren. De jobbar för provision på affären och går vidare så fort avtalet är påskrivet.
Håller helt med Mainstream (av egen lärdom) - börja med att hitta bra entreprenörer med bra referenser. Därefter börja leta husleverantörer. En bra snickare klarar att få ett bra resultat med nästa vilken materialsats som helst. Det omvända gäller dock inte!M Mainstream skrev:
Jag tycker man ska vara försiktig med att diktera sådana typer av "klausuler". Om det ändå blir strul så kan det blir problematiskt för en själv om man är den som har föreskrivet entreprenören. Om dom ens är villiga att teckna ett sådant avtal.
Vidare så har ni ju avtalet - ABS09 med husleverantören om en totalentreprenad, den i sin tur tecknar (förmodligen) ett ab04-avtal med entreprenören så er avtalspart är husleverantören. Om jag inte missförstått upplägget.
Man kan förstås vända på det som någon föreslår men då är det ännu viktigare att man har goda skäl att lita på den entreprenören som faktiskt ska utföra entreprenören. Ta referenser och ring runt, sedan ber du tex din bank göra en kreditkontroll. Sedan kan man även kolla med skatteverket att dom betalar sina skatter som dom ska.
Jag anser att det är då viktigast med 3 saker när man ingått avtal.
1. Betalplan - betala aldrig för ej utfört arbete eller material som inte är inarbetat (dvs betala inte ens att takteglet står på tomten - det ska upp på taket först. )
2. Kontroll av entreprenad - Anlita någon sakkunnig som kan inspektera bygget löpande. Eventuellt kolla med er KA om den kan utöka sitt uppdrag som ändå behöver göra några platsbesök i egenskap som KA. Jag tycker personligen att fukten och utföranden som ej går att besiktiga vid slutbesiktning. Jag vet inte hur ofta förbesiktningar sker i småhusentreprenader idag utan man förlitar sig mycket på egenkontroll vilket är värdelöst med oseriösa entreprenörer (eller underentreprenörer).
3. Tidplan - ska stämmas av löpande, nu går ju ett småhusbygge snabbt men det kan vara ett bra verktyg att hitta fel, eller grund till fel i tidigt skede.
Innan man har ingått avtal är förstås andra saker viktiga
// Stefan
Vidare så har ni ju avtalet - ABS09 med husleverantören om en totalentreprenad, den i sin tur tecknar (förmodligen) ett ab04-avtal med entreprenören så er avtalspart är husleverantören. Om jag inte missförstått upplägget.
Man kan förstås vända på det som någon föreslår men då är det ännu viktigare att man har goda skäl att lita på den entreprenören som faktiskt ska utföra entreprenören. Ta referenser och ring runt, sedan ber du tex din bank göra en kreditkontroll. Sedan kan man även kolla med skatteverket att dom betalar sina skatter som dom ska.
Jag anser att det är då viktigast med 3 saker när man ingått avtal.
1. Betalplan - betala aldrig för ej utfört arbete eller material som inte är inarbetat (dvs betala inte ens att takteglet står på tomten - det ska upp på taket först. )
2. Kontroll av entreprenad - Anlita någon sakkunnig som kan inspektera bygget löpande. Eventuellt kolla med er KA om den kan utöka sitt uppdrag som ändå behöver göra några platsbesök i egenskap som KA. Jag tycker personligen att fukten och utföranden som ej går att besiktiga vid slutbesiktning. Jag vet inte hur ofta förbesiktningar sker i småhusentreprenader idag utan man förlitar sig mycket på egenkontroll vilket är värdelöst med oseriösa entreprenörer (eller underentreprenörer).
3. Tidplan - ska stämmas av löpande, nu går ju ett småhusbygge snabbt men det kan vara ett bra verktyg att hitta fel, eller grund till fel i tidigt skede.
Innan man har ingått avtal är förstås andra saker viktiga
// Stefan
byggentreprenör är viktigast av allt, priset är inte allt, man får oftast det man betalar för. när du hittat en byggare så välj husleverantör eller be byggentreprenören bygga det hus ni vill ha. inte billigast med de stora husleverantörerna drar oftast iväg när du gör "tillval" vi byggde 2017 och lät byggaren bygga vårt arkitektritade hus i sin blockhall kostnaden blev ungefär samma som offerten från Myresjö hus men huset blev som vi ville ha det utan kompromisser. känner mig jättenöjd. kunde fått bygget lite billigare mede annan byggare men valde ett lite dyrare alternativ pga goda referenser och bra känsla. byggaren ordnade sedan samtliga ritningar som krävdes för huset utifrån den plan och fasadritning arkitekten skapat inkluderat i priset.B Byggepågång skrev:
byggkostnad 22 000 m2 ink Material totalt färdigt hus. ftx ventilation och bergvärme exlusive tomt som ligger utanför och utvändig färdigmålning grundmålning ingick dock.
M Mainstream skrev:
Tack för ett väldigt bra tips. Tittar på husleverantör som verkar ha problem med sina entreprenörer och då är en lösning att göra som du skriver. Fråga: hur blir det med garantier?
MVH SIMU
Garantier beror på avtalsformer i båda alternativen. Antingen ett kontrakt med en part eller två; ett för materialsatsen och ett för uppförandet.simuaaltonen skrev:
Jag har min åsikt klar. Via husleverantören blir du anvisad den entreprenör de för tillfället lyckats pressa lägst i pris. Det enda som räknas är att du inte ska bli alltför missnöjd... Din kontakt hos husleverantören är ofta en fristående agent som lämnar så fort kontraktet är skrivet. Och där står du, med en entreprenör med minimal marginal som räknar med att sälja på dig dyra tillval och ändringar för att då ihop ekonomin.
Nä, chansen är större till ett bra projekt med en entreprenör som bryr sig om nöjda kunder och som kan lämna ett ärligt pris utan dold agenda.
Det är dessutom inte ovanligt att entreprenören väljs efter hur mycket provision han ger den frilansande hussäljaren. Säljaren får provision från hustillverkaren för att han säljer ett hus och från entreprenören för att entreprenören får jobb med att bygga huset.