Hur påverkas boende ekonomin av inflationen

loffes · 7 jul 2008 07:31

Undrar lite om hur inflationen egentligen påverkar boende ekonomin.

Som eempel:
Om ett hushåll har köpt ett hus för 3 Mkr
Man har lån om 2,5 Mkr
Lön 50 000kr/mån (tillsammans 25*2)
Löneavtalet säger 3% i höjning per år
Inflationen är 4% per år.

Om det där är konstanter hur ser det ut nästa år och om tex 10 år.

Man säger ju att inflationen "amorterar/minskar" skuldens värde men om man
samtidigt har en reallöneminskning, hur blir det?

Swetrot · 7 jul 2008 09:24

Det som i det här fallet minskar skuldens värde är din löneökning på 3%. De 25.000 du tjänar idag, kommer vara 33.500kr om tio år, och rimligen utgör då dina boendekostnader en mindre andel av din inkomst.

Om vi lattjar lite med siffror ser det ut så här:
Inkomst efter skatt idag = 38.000kr/mån
Ränta 6% av 2,5Mkr = 8.750kr/mån efter skatteavdrag = 23% av disponibel inkomst.
Driftskostnader, reparationer, underhåll, fastighetsskatt = 5.000kr/mån = 13% av disponibel inkomst
Nödvändiga levnadsomkostnader = 14.000kr (schablon för 2 vuxna och 2 barn) = 37% av disponibel inkomst
Kvar till annat = 10.250kr/mån = 27% av disponibel inkomst

Om tio år ser det ut så här:
Inkomst efter skatt: 49.000kr/mån
Ränta 6% av 2,5Mkr = 8.750kr/mån efter skatteavdrag = 18% av disponibel inkomst
Drift m.m. = 7.400kr/mån = 15% av disponibel inkomst
Nödvändiga levnadsomkostnader = 20.700kr = 42% av disponibel inkomst
Kvar till annat = 12.150kr/mån = 25% av disponibel inkomst

Det vill säga, boendekostnadernas andel sjunker något, marginalen blir trots det mindre, därför att andra kostnader stiger.

ErikL · 7 jul 2008 15:32

Swetrot skrev:
Ränta 6% av 2,5Mkr = 8.750kr/mån efter skatteavdrag = 18% av disponibel inkomst

Problemet med den uträkningen är att vi garanterat inte kommer att ha 6% ränta om inflationen snittar 4% de närmaste tio åren.

Det är riktigt att skulden i reellt penningvärde minskar vid högre inflation, men den minskningen kommer du att få betala själv via höjda räntor. Anledningen till att det fungerade på 70/80-talet var de extremt frikostiga avdragsreglerna för räntor, men det har vi inte idag.

Swetrot · 7 jul 2008 16:53

Om inflationen ligger runt 4% stabilt, så tror inte jag heller på 6% ränta, men heller inte några astronomiska räntor. 7% kan jag tänka mig att det blir, men det finns ingen anledning för Riksbanken att göra en ny Dennis och skicka upp räntan till sfäriska nivåer så länge vår inflation i Sverige inte väsentligt överstiger vår omvärlds inflation.

För kalkylen ovan betyder det inte så mycket om räntan stiger till 7% eller ens 8%, principen är densamma.

ErikL · 7 jul 2008 21:36

Swetrot skrev:
För kalkylen ovan betyder det inte så mycket om räntan stiger till 7% eller ens 8%, principen är densamma.

Tja, räkna på 7- 8% i ditt exempel så får du se att ränteutgifterna om 10 år skulle vara 21-24% av inkomsten - med andra ord nästan exakt samma andel som idag.

There's no such thing as a free lunch. Inflation är inte något magiskt fenomen som låntagare tjänar pengar på.

Swetrot · 7 jul 2008 23:16

Nej, inflationen är ingenting man tjänar pengar på. Det jag tyckte var intressantast i min uppställning var att trots att inflationen gjort räntebetalningarna "lättare" så hade posten "kvar till annat" sjunkit som andel av den disponibla inkomsten. Man blir helt enkelt fattigare om inkomsterna försämras realt.

loffes · 8 jul 2008 10:04

Har någon läst denna blogg samt artikeln den hänvisar till?
http://jacobaxelsson.wordpress.com/2008/05/13/ang-inflationen-minskar-bolanet-pa-e24se/

EDIT: Länk till artikel http://www.e24.se/pengar24/dinekonomi/familjeekonomi/artikel_459735.e24#articlecomments

Swetrot · 8 jul 2008 12:30

Bloggen klarade jag mig väl utan, det verkar vara en människa med för mycket fritid.

Artikeln letade jag reda på, men de gör också tankefelet att det är inflationen som äter upp bolånet. I själva verket är det löneökningar som gör bolånet mindre betungande, och de bör helst vara så stora att de förbättras realt, dvs högre än inflationen. Då blir bolånet inte så tungt att bära på sikt.

loffes · 8 jul 2008 13:32

Swetrot skrev:
Nej, inflationen är ingenting man tjänar pengar på. Det jag tyckte var intressantast i min uppställning var att trots att inflationen gjort räntebetalningarna "lättare" så hade posten "kvar till annat" sjunkit som andel av den disponibla inkomsten. Man blir helt enkelt fattigare om inkomsterna försämras realt.

Har inte med inflationen att göra men vad räknade du med för driftkostnaderna och nödvängida...
Idag finns det schablon värden att använda men vad använda du till uträkningen/prognosen om 10år.

Swetrot · 8 jul 2008 13:55

Jag använde för "nödvändiga levnadsomkostnader" bankernas schablon 5000kr per vuxen och 2000kr per barn. Den har sina brister, men i runda slängar kostar livet någonstans där ikring. Konsumentverket brukar räkna fram schabloner för det absolut mest nödvändiga (som sedan är underlag för socialbidrag och existensminimum vid utmätning). De ligger c:a 25-30% lägre, men de flesta vill kunna leva lite bättre än så. Här ingår ju t.ex. bilen, kläder, tandvård, hushållsel etc.

Driften höftade jag, men med lite bäring i verkligheten. Det brukar kosta mellan 2-3.000kr/månad för att drifta ett modernt hus (värme, V/A, sopor och försäkring), och ungefär lika mycket för att underhålla och reparera det.

Pongu · 9 jul 2008 13:54

Swetrot skrev:
Artikeln letade jag reda på, men de gör också tankefelet att det är inflationen som äter upp bolånet. I själva verket är det löneökningar som gör bolånet mindre betungande, och de bör helst vara så stora att de förbättras realt, dvs högre än inflationen. Då blir bolånet inte så tungt att bära på sikt.

Precis så fungerar det!
Men jag tycker inte att liknelsen vid amortering är så dum ändå, bara man vet vad man pratar om. Vid hög inflation är räntan också högre, vilket gör att man tvingas betala mer för sitt boende varje månad. Inflationen gör att man för varje år som går behöver använda mindre och mindre av sin disponibla inkomst för att betala räntan. Vid låg inflation med låg ränta har man ju råd att amortera hårt för att uppnå samma sak (fast med betydligt mindre negativa effekter för ekonomin i stort och den nationella konkurrenskraften).

/Pontus

ordain · 10 jul 2008 00:53

Swetrot skrev:
men de gör också tankefelet att det är inflationen som äter upp bolånet.

Jag skulle inte riktigt hålla med om det du säger här. Det som äter upp värdet på lånet är just inflationen, eftersom lånet faktiskt blir mindre, eftersom varje krona i lånet blir mindre värd.

Ingen löneökning kan förändra värdet på lånet, men givetvis är det jobbigt om man får reallönesänkningar (vilket är väldigt ovanligt att man får, även om befolkningen i stort kan få det - denna skillnad beror på att man själv blir äldre och mer erfaren, vilket befolkningen inte blir), och givetvis blir lånet lättare om man får en stor löneökningen, eller vinner på lotto, men inget av detta äter upp bolånet alls.

När man betalar ränta, och inte har 0% inflation, så är den delen man betalar som utgörs av inflationen en ren amortering. Det är endast realräntan som är riktig räntebetalning. Med runt 3% inflation som nu (att KPI ökat med 4% beror delvis på att räntorna höjs, inte bara på att penningvärde minskat), och säg att du betalar 5% ränta före skattereduktion (3,5% efter skattereduktion) så är din reala ränteutgift 0,5% av lånebeloppet och din amortering 3% av lånebeloppet + övrig amortering.

Nu ska man inte blanda ihop detta med att inflationen skulle vara bra för husägare eller låntagare, för så är det verkligen inte. Den amortering som inflationen innebär får man ju ändå betala in, bara att det kallas ränta istället. Skillnaden är att man utan inflation har ett val om man vill göra den amorteringen eller ej, medan inflationen tvingar en att ta den amorteringen. När man kunde ha bolåneräntor på 2% och inflation på 1,5% så hade man likaväl kunna betala in 1,5% extra i amortering för att uppnå den amortering som inflation på 3% ger.

Den fördel man får genom att inflationen maskerar amortering som ränteutgifterna, vilket ger skattereduktion, förloras genom att reavinstskatt tas på inflationen när man säljer huset.

Swetrot · 10 jul 2008 00:57

ordain skrev:
Jag skulle inte riktigt hålla med om det du säger här.

När man betalar ränta, och inte har 0% inflation, så är den delen man betalar som utgörs av inflationen en ren amortering. Det är endast realräntan som är riktig räntebetalning. Med runt 3% inflation som nu (att KPI ökat med 4% beror delvis på att räntorna höjs, inte bara på att penningvärde minskat), och säg att du betalar 5% ränta före skattereduktion (3,5% efter skattereduktion) så är din reala ränteutgift 0,5% av lånebeloppet och din amortering 3% av lånebeloppet + övrig amortering.

Den fördel man får genom att inflationen maskerar amortering som ränteutgifterna, vilket ger skattereduktion, förloras genom att reavinstskatt tas på inflationen när man säljer huset.

Även om vi lite grann pratar äpplen pch päron, så köper jag ditt resonemang rakt av. Mycket pedagogiskt och bra förklarat.

Pongu · 10 jul 2008 08:12

Du borde skriva en lärobok Ordain...

Verkligen bra förklarat och exemplifierat!
Det var lite vad jag själv försökte komma fram till, men mycket mera fullödigt, exakt och pedagogiskt!

/Pontus

Henrik_N · 10 jul 2008 10:44

ordain skrev:
Jag skulle inte riktigt hålla med om det du säger här. Det som äter upp värdet på lånet är just inflationen, eftersom lånet faktiskt blir mindre, eftersom varje krona i lånet blir mindre värd.

Ingen löneökning kan förändra värdet på lånet, men givetvis är det jobbigt om man får reallönesänkningar (vilket är väldigt ovanligt att man får, även om befolkningen i stort kan få det - denna skillnad beror på att man själv blir äldre och mer erfaren, vilket befolkningen inte blir), och givetvis blir lånet lättare om man får en stor löneökningen, eller vinner på lotto, men inget av detta äter upp bolånet alls.

När man betalar ränta, och inte har 0% inflation, så är den delen man betalar som utgörs av inflationen en ren amortering. Det är endast realräntan som är riktig räntebetalning. Med runt 3% inflation som nu (att KPI ökat med 4% beror delvis på att räntorna höjs, inte bara på att penningvärde minskat), och säg att du betalar 5% ränta före skattereduktion (3,5% efter skattereduktion) så är din reala ränteutgift 0,5% av lånebeloppet och din amortering 3% av lånebeloppet + övrig amortering.

Nu ska man inte blanda ihop detta med att inflationen skulle vara bra för husägare eller låntagare, för så är det verkligen inte. Den amortering som inflationen innebär får man ju ändå betala in, bara att det kallas ränta istället. Skillnaden är att man utan inflation har ett val om man vill göra den amorteringen eller ej, medan inflationen tvingar en att ta den amorteringen. När man kunde ha bolåneräntor på 2% och inflation på 1,5% så hade man likaväl kunna betala in 1,5% extra i amortering för att uppnå den amortering som inflation på 3% ger.

Den fördel man får genom att inflationen maskerar amortering som ränteutgifterna, vilket ger skattereduktion, förloras genom att reavinstskatt tas på inflationen när man säljer huset.

En riktigt utförligt och korrekt analys. Mycket bra skrivet.