Hur många procent två mäklares värderingar på F. hus skiljer sig åt?
Min man får ärva 50% av sin pappas sommarställe och jag får möjlighet att köpa ut min svågers del (50%).
Vi har anlitat varsin mäklare, bokat tid på plats under en och samma dag/ datum.
Den ena mäklaren jag har anlitat, har lång erfarenhet, arbetat i 15 år inom branschen, har ett gott rykte och god kännedom om den lokala marknaden, motiverar sin värdering professionellt och värderar sommarstället till 2 750 000 kr.
Han tyckte till och med att vi ska besiktiga huset, eftersom huset är byggt för 55 år sedan (taket lappades och lagades av min svärfar och min man för 25 år sedan).
Den andra mäklaren (som min svåger anlitade) är en ung och oerfaren mäklare med 4 års arbetslivserfarenhet inom branschen och har aldrig sålt fritidshus, värderar fastigheten (utan någon riktig motivering ) till 4 000 000 kr
Man ser tydligt att värderingarna på samma objekt skiljer sig markant åt.
Min svåger har plussat priserna ( 4 000 000 + 2 750 000= 6 750 000 kr/ 2 = 3 375 000 kr/ 2 = 1 687 500 kr min del att betala ).
Jag vill rådfråga er om hur många procent värderingar normalt sett ska skilja sig åt?
Tacksam om någon vägleder mig och besvarar på min fråga.
Vi har anlitat varsin mäklare, bokat tid på plats under en och samma dag/ datum.
Den ena mäklaren jag har anlitat, har lång erfarenhet, arbetat i 15 år inom branschen, har ett gott rykte och god kännedom om den lokala marknaden, motiverar sin värdering professionellt och värderar sommarstället till 2 750 000 kr.
Han tyckte till och med att vi ska besiktiga huset, eftersom huset är byggt för 55 år sedan (taket lappades och lagades av min svärfar och min man för 25 år sedan).
Den andra mäklaren (som min svåger anlitade) är en ung och oerfaren mäklare med 4 års arbetslivserfarenhet inom branschen och har aldrig sålt fritidshus, värderar fastigheten (utan någon riktig motivering ) till 4 000 000 kr
Man ser tydligt att värderingarna på samma objekt skiljer sig markant åt.
Min svåger har plussat priserna ( 4 000 000 + 2 750 000= 6 750 000 kr/ 2 = 3 375 000 kr/ 2 = 1 687 500 kr min del att betala ).
Jag vill rådfråga er om hur många procent värderingar normalt sett ska skilja sig åt?
Tacksam om någon vägleder mig och besvarar på min fråga.
Redigerat:
Det är alldeles för stor skillnad i värderingen skulle jag säga om det inte är ett väldigt knepigt och ovanligt objekt. Tycker du ska ta in ytterligare en oberoende värderingsman. Det borde löna sig. Mäklare ska normalt ha väldigt god kunskap om sin marknad och har dessutom ganska avancerade datorprogram till sin hjälp på mäklarbyrån.
Tack Josth.J Josth skrev:
/ Naybro
Skulle tro att vissa mäklare använder en omotiverat hög värdering för att vinna uppdraget. Sen kan de komma med "marknaden har förändrats" eller liknande och pusha ägarna att acceptera ett lägre utgångspris. Eftersom man ofta är bunden för ett års tid till mäklaren och pressad och oerfaren så är det lätt att ge med sig.
Utgångspris är inte samma som värdering och ett års bindningstid mot mäklaren???slothy skrev:
Som sagt, om detta är en "riktig" värdering så skiljer det sig aldeles för mycket. Men med riktig menar jag att mäklaren skall ha fått ett uppdrag att värdera, som man får räkna med att betala för.
Ofta erbjuder mäklarfirmor gratisvärderingar, då bör man se det som marknadsföring av deras tjänster. De sätter då ofta ett värde som de trior maximerar deras chans att få ett försäljningsuppdrag. Då kan mäklaren dels hoppas att den höga värderingen skall spräcka ditt utköp, så att arvingarna väljer att sälja på öppna marknaden istället. Dels lockar den höga värderingen att anilta just den mäklaren.
Samtidigt så är det inte säkert att det blir så positivt om du begär en ytterligare värdering. Om denna metod med snittet av två värderingar är något ni kommit övverens om, så kanske brodern inte blir så glad om du vill ändra reglerna när värderingen inte "passade".
Kan du inte själv titta lite på statistik från booli eller hemnet och försök få en bild av vad som, verkar vara en rimlig värdering?
Ofta erbjuder mäklarfirmor gratisvärderingar, då bör man se det som marknadsföring av deras tjänster. De sätter då ofta ett värde som de trior maximerar deras chans att få ett försäljningsuppdrag. Då kan mäklaren dels hoppas att den höga värderingen skall spräcka ditt utköp, så att arvingarna väljer att sälja på öppna marknaden istället. Dels lockar den höga värderingen att anilta just den mäklaren.
Samtidigt så är det inte säkert att det blir så positivt om du begär en ytterligare värdering. Om denna metod med snittet av två värderingar är något ni kommit övverens om, så kanske brodern inte blir så glad om du vill ändra reglerna när värderingen inte "passade".
Kan du inte själv titta lite på statistik från booli eller hemnet och försök få en bild av vad som, verkar vara en rimlig värdering?
Redigerat:
Båda gångerna vi var på väg att sälja lägenheten kom mäklaruppdraget med ett års bindningstid till den specifika mäklaren, båda gångerna från LF.Fairlane skrev:
Nej, det vet jag, men jag antar att många väljer den mäklare som säger "jag tror ni kan få 200 kr för den här", snarare än den som kanske är mer realistisk och säger "jag tror ni kan få 150 kr". Psykologin är "oj, den första måste vara bättre om hen kan få 50 kr mer!". Sen efter undertecknat mäklaruppdrag och när det närmar sig visning två månader senare så "marknaden har förändrats, nu ser det ut som att ni kanske kan få 150 kr för den".
Två nära vänner har båda råkat ut för det i närtid att mäklaren vill sänka utgångspriset för att "marknaden har förändrats". Såklart, anekdata....
Värdering inför försäljning av föräldrahemmet var Länsförsäkringar lägst med 750.000kr som bara såg nackdelar med precis allt.
Svensk Fastighetsförmedling sa 3.000.0000kr för det var så mycket bra med fastigheten.
Kan tillägga att Länsförsäkringar värderade en sommarstuga samma sommar till ca 400.000 och sen gick för nästan 1.8 Miljoner samma höst.
Så några hundra procent hit och dit är ju därmed normalt.
Svensk Fastighetsförmedling sa 3.000.0000kr för det var så mycket bra med fastigheten.
Kan tillägga att Länsförsäkringar värderade en sommarstuga samma sommar till ca 400.000 och sen gick för nästan 1.8 Miljoner samma höst.
Så några hundra procent hit och dit är ju därmed normalt.
hsd
Medlem
· Kalmar län, Östra Götaland
· 6 816 inlägg
hsd
Medlem
- Kalmar län, Östra Götaland
- 6 816 inlägg
Booli har ju värderingar på fritidshus också, deras värderingar brukar stämma ganska bra undantaget extremt påkostade eller mycket renoveringsbehov
Erfarna mäklare brukar ha bra fingertoppskänsla för priserna
I och för sig finns några mäklare som värderar eller sätter utgångspriset lågt och säljer snabbt många objekt
Erfarna mäklare brukar ha bra fingertoppskänsla för priserna
I och för sig finns några mäklare som värderar eller sätter utgångspriset lågt och säljer snabbt många objekt
Tyvärr är det enda riktiga sättet att värdera att lägga ut huset till försäljning och dra tillbaka det efter budgivning. Detta om det finns tillräckligt med intresse. Man får ju betala ett mäklar-arvode men det kanske det kan vara värt att få en vettig värdering. Inte trevligt att slösa spekulaternas tid heller.
Alternativet är ju att ta in flera mäklarvärderingar och göra riktiga sådana, var tydlig med att det inte ska säljas och att ni behöver en skriftlig värdering till banken.
Alternativt kolla med banken vilken mäklare de godkänner för värdering inför lån. De går inte med på glädje-värderingar om de ska ha den som grund för ett lån!
Oavsett, man måste vara tydlig med vad syftet är och betala för sig för att få en bra värdering, annars blir det en massa spel för gallerierna.
Eller så har ni en intern bindande budgivning mellan er själva. Buda tills någon ger sig och då är den med högst bud bunden att lösa ut den andra parten. Så får man bekänna färg vilken värdering man verkligen tror på. (och kanske se till att skaffa sig en rimlig värdering så man inte köper bort sig)
Alternativet är ju att ta in flera mäklarvärderingar och göra riktiga sådana, var tydlig med att det inte ska säljas och att ni behöver en skriftlig värdering till banken.
Alternativt kolla med banken vilken mäklare de godkänner för värdering inför lån. De går inte med på glädje-värderingar om de ska ha den som grund för ett lån!
Oavsett, man måste vara tydlig med vad syftet är och betala för sig för att få en bra värdering, annars blir det en massa spel för gallerierna.
Eller så har ni en intern bindande budgivning mellan er själva. Buda tills någon ger sig och då är den med högst bud bunden att lösa ut den andra parten. Så får man bekänna färg vilken värdering man verkligen tror på. (och kanske se till att skaffa sig en rimlig värdering så man inte köper bort sig)
Vad sa ni när ni bokade in värderingarna? Om du sa att det var för att veta hur mycket du skulle behöva betala för att lösa ut din svåger och din svåger samtidigt sa att det var för att veta hur mycket han skulle få för att bli utlöst så kan ju det ha påverkat värderingarna.
Din mäklare ville göra dig nöjd och satte därför ett lågt värde och din svågers mäklare ville göra honom nöjd och satte ett högt värde?
För att få det rätt kanske ni behöver ta in en oberoende person som tar hela snacket med mäklaren och att ni inte ens är på plats vid värderingen?
Din mäklare ville göra dig nöjd och satte därför ett lågt värde och din svågers mäklare ville göra honom nöjd och satte ett högt värde?
För att få det rätt kanske ni behöver ta in en oberoende person som tar hela snacket med mäklaren och att ni inte ens är på plats vid värderingen?
Ok, jag har aldrig haft med den mäklarfirman att göra. Jag har själv sålt några gånger och hjälpt till vid några försäljningar och då har vi normalt pratat med 3-5 mäklare. 3 månaders ensamrätt har alla velat ha.
Något känns ändå helt galet i detta fall, alldeles för stor skillnad.
Glöm inte den latenta skatten. Den bör räknas av. Då blir det en betydande summas som skall räkans av från värdet. Exakt vad det blir beror ju på övriga möjliga avdrag. Men oftast om det är ett äldre fritidshus så kan avdragen avra extremt små. Inga direkta "försäljningskostander utöver era värderingar etc. Detta kan andra mycket bättre än jag. Men ponera att ni faktiskt komemr fram till 3375000:- i värde. Så bör man dra ner värdet med den latenta skatten som den som tar över fastigheten åker på vid en framtida försäljning, utifrån nuvärdet. Fastigheten är mao inte värd så mycket som man tror, då man är skyldig skattemindigheten en ordentlig biljettt, på 22% av "vinsten" på en fastighet som resp part inte betalat något för. Mao så är ju det riktiga värdet mer troligt ca 2,6-2,7 milj, efter att man reglerat. 2,7/2= 1,35milj. Skulle ni komma fram till en snitt värdering på 3milj, så innebär det istället i härraden 1,2 milj. Så man kan ju väga hur långt det är värt att dra det, om man får med den lattenta saktten i beräkningen. Den jämanar ut det lite.N naybro2025 skrev:
Detta ä ju lite förenklat, men värt att ta med i beräkningen. Om köpeskillingen kommer från din man eller dig spelar ju ingen praktisk roll. Ni löser ju i praktiken ut den andra arvingen..
Finns en hel del på nätet, men denna känns hyffsat relevant.
https://www.familjensjurist.se/frag...d-dodsfall/beakta-latent-skatt-vid-arvskifte/
En vanlig estimeringsmetod (dock kanske inte inom husvärdering, jag vet inte) är https://en.wikipedia.org/wiki/Three-point_estimation där man tar in tre värderingar. En Optimistisk, en Pessimistisk och en "Troligast" och räknar ut en uppskattning genom (O+4*T+P)/6, så att man får med extremvärdena men viktar dem lite lägre. Era mäklare kanske har gjort optimistiska respektive pessimistiska värderingar. Ni kan ju fråga, och ta en en tredje för det saknade.
Redigerat: