Hur får man tillbaka kvarhållna pengar för kvarvarande fel?
Vi har byggt ett fabrikstillverkat modulhus med en hustillverkare. Slutbesiktning var i november och för tre kvarstående fel (två småfel och ett stort) kvarhölls 30000 kr. Den sista december skulle felen varit åtgärdade men endast ett av småfelen var fixade då. Efter mycket tjat fixades det andra småfelet efter ca 1½ halv månad ytterligare. Totalt hade felen tagit max en timme att åtgärda. Både besiktningsmannen och den servicekille som var ute och fixade det sista felet konstaterade att det stora felet skulle bli svårt och dyrt att åtgärda och vi rekommenderades därför att ta pengar och leva med felet istället.
Då började nästa process. Hustillverkaren har varit helt ointresserad av att släppa den spärr de håller. Det innebär att vi inte kunnat lägga om våra banklån utan ligger kvar på byggnadskreditiv med sämre ränta och förlorar pengar för varje dag som går. Till sist, efter tre veckors tjat har vi fått ett "erbjudande" om att vi får tillbaka 15000:- av spärren om vi betalar 15000:- som de fakturerar för de två åtgärdade småfelen (som alltså åtgärdades på max en timme till en minimal materialkostnad)!
"Erbjudandet" är helt absurt i våra ögon och vi undrar därför vad vi har för rättigheter och juridiska tvångsmedel i detta läge? Man känner sig helt i händerna på en helt oseriös aktör som bara vill blåsa oss på så mycket pengar som möjligt.
Vore väldigt tacksam för svar!
Då började nästa process. Hustillverkaren har varit helt ointresserad av att släppa den spärr de håller. Det innebär att vi inte kunnat lägga om våra banklån utan ligger kvar på byggnadskreditiv med sämre ränta och förlorar pengar för varje dag som går. Till sist, efter tre veckors tjat har vi fått ett "erbjudande" om att vi får tillbaka 15000:- av spärren om vi betalar 15000:- som de fakturerar för de två åtgärdade småfelen (som alltså åtgärdades på max en timme till en minimal materialkostnad)!
"Erbjudandet" är helt absurt i våra ögon och vi undrar därför vad vi har för rättigheter och juridiska tvångsmedel i detta läge? Man känner sig helt i händerna på en helt oseriös aktör som bara vill blåsa oss på så mycket pengar som möjligt.
Vore väldigt tacksam för svar!
Medlem
· Västerbottens län
· 18 051 inlägg
Det är väl mera intressant vad det stora svåravhjälpta felet "kostar" än att hänga upp sig på 15000 för en timmes arbete.
De ursprungliga 30000 ska ju vara väl tilltaget så hustillverkaren snabbar sig.
Protte
De ursprungliga 30000 ska ju vara väl tilltaget så hustillverkaren snabbar sig.
Protte
Medlem
· Västerbottens län
· 18 051 inlägg
Men VAD kostar det återstående felet?
Egentligen är det ointressant vad de avhjälpta felen kostar, 30000 är en höftad summa som garanterat ska täcka felen.
Om någon annan ordnar felen för 25000 så ska du betala in 5000 till husföretaget.
Protte
Egentligen är det ointressant vad de avhjälpta felen kostar, 30000 är en höftad summa som garanterat ska täcka felen.
Om någon annan ordnar felen för 25000 så ska du betala in 5000 till husföretaget.
Protte
vad är det stora felet?
Problemet är att man (byggherren) godtar att man binder hela kontraktssumman som en bankgaranti. Detta gör att man ALDRIG kommer att kunna lösa den sista betalningen eftersom husföretaget vägrar att släppa bankgarantin, oavsett anledning.
Jag har sett många exempel där byggherren dragit husföretaget inför rätta men tvingas vika sig eftersom det kostar mer att processa än att ge efter och betala det husföretaget begär/tilltvingar sig.
Att som byggherre ha rätt att innehålla 10% av betalningen får ingen effersom man har allting bundet i en bankgaranti som företaget måste godkänna till banken att släppa.
Som byggherre måste man vara mycket noggrann med att ha de sista 10% utan bindning så att man kan styra det själv,
Tyvärr tror jag inte TrådSkapararen kommer att ha någon framgån med byggföretaget. De sitter säkert - och vet att byggherren inte har råd(eller vill riskera) de pengar en advokatprocesskostar.
Jag har sett många exempel där byggherren dragit husföretaget inför rätta men tvingas vika sig eftersom det kostar mer att processa än att ge efter och betala det husföretaget begär/tilltvingar sig.
Att som byggherre ha rätt att innehålla 10% av betalningen får ingen effersom man har allting bundet i en bankgaranti som företaget måste godkänna till banken att släppa.
Som byggherre måste man vara mycket noggrann med att ha de sista 10% utan bindning så att man kan styra det själv,
Tyvärr tror jag inte TrådSkapararen kommer att ha någon framgån med byggföretaget. De sitter säkert - och vet att byggherren inte har råd(eller vill riskera) de pengar en advokatprocesskostar.
Nu kan inte jag byggjuridik men för att systemet ska vara logiskt och kunna uppfylla syftet att kunden ska kunna lita på att kvarstående fel åtgärdas inom rimligt tid så måste ju systemet bygga på att det finns incitament för entreprenören att åtgärda felen inom utsatt tid.
Så här har jag uppfattat det:
*Efter två månader, har jag rätt att ta min kvarhållna summa minus värdet av de redan åtgärdade felen och anlita någon annan att utföra jobbet (alternativt strunta i att åtgärda felet och istället leva med ett aningen defekt hus).
*Utförs jobbet billigare än den summa som jag fått tillbaka så måste det vara mina pengar.
Då känns systemet logiskt och det finns incitament för entreprenören att åtgärda fel inom rimligt tid. För gör denne inte det så är det troliga att de gör en liten förlust eftersom besiktningsmannens satta nivå på belopp att kvarhålla antagligen ligger "på säkra sidan".
Skulle det vara så att jag måste betala mellanskillnaden om jag tar mina pengar och låter någon annan åtgärda felen och det görs billigare så borgar det ju för att en oseriös entreprenör kommer att låta bli att åtgärda fel som de vet kommer att bli besvärliga/dyra att åtgärda. Då kan de istället låta bli att åtgärda felet och sedan erbjuda mig en kompensation som ligger lägre än vad det kostar för dem att åtgärda. Till sist kommer jag tröttna på att vänta och acceptera endera kompensationen eller ta pengarna och hitta någon annan som fixar felet åt mig. Väljer jag att hitta någon annan som ska fixa felet åt mig och jag är tvungen att betala tillbaka mellanskillnaden om denne skulle göra det billigare, så finns det ju inget incitament alls för en oseriös entreprenör att åtgärda besvärliga fel. De kommer ju tjäna pengar oavsett om jag tar kompensationen eller anlitar någon annan. Så kan väl systemet ändå inte fungera? Då är det ju helt tandlöst!
Vad felet kostar att åtgärda vet jag inte. Har inte tagit in några offerter eller så. Vill börja i den änden att vi vill avsluta byggnadskreditivet och få ordning på våra lån. Men jag antar att besiktningsmannens bedömning på 30000 ligger nära sanningen, om än "på säkra sidan".
Hemmakatten: Det sista du skriver om advokatprocess, det är precis det man är rädd för. I det läget är vi kunder små och ensamma i jämförelse. Det är därför jag redan nu ställde frågan om vilka juridiska rättigheter man har. Hoppas verkligen att detta inte ska gå så långt.
Så här har jag uppfattat det:
*Efter två månader, har jag rätt att ta min kvarhållna summa minus värdet av de redan åtgärdade felen och anlita någon annan att utföra jobbet (alternativt strunta i att åtgärda felet och istället leva med ett aningen defekt hus).
*Utförs jobbet billigare än den summa som jag fått tillbaka så måste det vara mina pengar.
Då känns systemet logiskt och det finns incitament för entreprenören att åtgärda fel inom rimligt tid. För gör denne inte det så är det troliga att de gör en liten förlust eftersom besiktningsmannens satta nivå på belopp att kvarhålla antagligen ligger "på säkra sidan".
Skulle det vara så att jag måste betala mellanskillnaden om jag tar mina pengar och låter någon annan åtgärda felen och det görs billigare så borgar det ju för att en oseriös entreprenör kommer att låta bli att åtgärda fel som de vet kommer att bli besvärliga/dyra att åtgärda. Då kan de istället låta bli att åtgärda felet och sedan erbjuda mig en kompensation som ligger lägre än vad det kostar för dem att åtgärda. Till sist kommer jag tröttna på att vänta och acceptera endera kompensationen eller ta pengarna och hitta någon annan som fixar felet åt mig. Väljer jag att hitta någon annan som ska fixa felet åt mig och jag är tvungen att betala tillbaka mellanskillnaden om denne skulle göra det billigare, så finns det ju inget incitament alls för en oseriös entreprenör att åtgärda besvärliga fel. De kommer ju tjäna pengar oavsett om jag tar kompensationen eller anlitar någon annan. Så kan väl systemet ändå inte fungera? Då är det ju helt tandlöst!
Vad felet kostar att åtgärda vet jag inte. Har inte tagit in några offerter eller så. Vill börja i den änden att vi vill avsluta byggnadskreditivet och få ordning på våra lån. Men jag antar att besiktningsmannens bedömning på 30000 ligger nära sanningen, om än "på säkra sidan".
Hemmakatten: Det sista du skriver om advokatprocess, det är precis det man är rädd för. I det läget är vi kunder små och ensamma i jämförelse. Det är därför jag redan nu ställde frågan om vilka juridiska rättigheter man har. Hoppas verkligen att detta inte ska gå så långt.
Ett problem med systemet med bankgaranti är ju just att du som kund kan inte få loss pengarna från garantin. Det är en garanti för att du skall kunna betala entrepenören, den finns för att skydda entrepenören.
Problemet är att så fort du utfärdat en bankgaranti så är pengarna inte längre under din kontroll, på sätt o vis så har du förskottsbetalat bygget i samma ögonblick som garantin utärdats. Rent teoretiskt skulle en byggare i det läget kunna skippa bygget och i stället förhandla med dig om hur mycket det är värt för dig att få garantin löst.
Problemet är att så fort du utfärdat en bankgaranti så är pengarna inte längre under din kontroll, på sätt o vis så har du förskottsbetalat bygget i samma ögonblick som garantin utärdats. Rent teoretiskt skulle en byggare i det läget kunna skippa bygget och i stället förhandla med dig om hur mycket det är värt för dig att få garantin löst.
Ang. "juridiken". Systemet innhåller inte ett incitament för att få byggaren att åtgärda. Dvs om du låter någon annan åtgärda, och det då blir billigare än det innehållna beloppet (vore nog lite unikt) så har din byggare rätt att få mellanskillnaden.
Incitamentet för byggaren är att om du håller inne 30 000 och han bedömmer att han kan åtgärda de sista felen för en egen särkostnad på 15 000, vilket nog motsvarar 30 000 om man lägger på täckningsbidrag för fasta kostnader och planerad vinst. Om du då tröttnar på att vänta, och anlitar en annan firma på stan för att avsluta, och den firman gör jobbet för 28 000, du betalar din byggare de återstående 2 000kr.
Då har byggaren fått 2000 kr i täckningsbidrag, hade han utfört jobbet själv så hade han "tjänat" 15 000.
men i det här fallet så finns det en bankgaranti. Om du nu anlitar en firma på stan som debiterar dig 28 000. Du meddelar byggaren att nu är det klart, dags att lösa garantin. Då kan byggaren fortsätta att kräva att få ut hela beloppet, byggaren kan för det första hävda att du inte meddelat på ett korrekt sätt att du tänker ta in en annan byggare, bevisbördan hamnar på dig. Byggaren kan hävda att det där felet borde gått att åtgärda för ex. 2000kr, allt annat är en överdebitering, bevisbördan ligger återigen på dig osv. Dvs pengarna på garantin är i praktiken redan byggarens i samma ögonblick som de sätts in i garantin.
Om du istället håller inne pengar hos dig själv. Då är det plötsligt omvänd bevisordning. Du meddelar bara att det kostade 30 000 att fixa det här, se till att ha en faktura på det beloppet. Det är nu upp till byggaren att bevisa att han inte blev förvarnad korrekt, eller att det blev en onödigt dyr åtgärd osv, om han skall kunna få ut något mer av dig.
Incitamentet för byggaren är att om du håller inne 30 000 och han bedömmer att han kan åtgärda de sista felen för en egen särkostnad på 15 000, vilket nog motsvarar 30 000 om man lägger på täckningsbidrag för fasta kostnader och planerad vinst. Om du då tröttnar på att vänta, och anlitar en annan firma på stan för att avsluta, och den firman gör jobbet för 28 000, du betalar din byggare de återstående 2 000kr.
Då har byggaren fått 2000 kr i täckningsbidrag, hade han utfört jobbet själv så hade han "tjänat" 15 000.
men i det här fallet så finns det en bankgaranti. Om du nu anlitar en firma på stan som debiterar dig 28 000. Du meddelar byggaren att nu är det klart, dags att lösa garantin. Då kan byggaren fortsätta att kräva att få ut hela beloppet, byggaren kan för det första hävda att du inte meddelat på ett korrekt sätt att du tänker ta in en annan byggare, bevisbördan hamnar på dig. Byggaren kan hävda att det där felet borde gått att åtgärda för ex. 2000kr, allt annat är en överdebitering, bevisbördan ligger återigen på dig osv. Dvs pengarna på garantin är i praktiken redan byggarens i samma ögonblick som de sätts in i garantin.
Om du istället håller inne pengar hos dig själv. Då är det plötsligt omvänd bevisordning. Du meddelar bara att det kostade 30 000 att fixa det här, se till att ha en faktura på det beloppet. Det är nu upp till byggaren att bevisa att han inte blev förvarnad korrekt, eller att det blev en onödigt dyr åtgärd osv, om han skall kunna få ut något mer av dig.
Hmm, jag är ingen expert på bankgarantier (det finns många olika varianter), men det vanligaste vid byggen är väl ändå sådana där byggaren måste stämma byggherren för att mot byggherrens vilja få ut de garanterade medlen (en så kallad accessorisk garanti)?hempularen skrev:
Vid tvist betalas inget ut förrän förlikning eller avgörande i domstol kommit, så som jag förstår det hela. Det är på så sätt TS som sitter på jokern. Vid status quo kommer inga pengar byta händer.
Det finns också garantier som bygger på principen "betala först - tvista sedan" (demandgarantier, etc.) men ställer verkligen privatpersoner ut sådana till byggfirmor? Låter livsfarligt och galet för en bank att göra, med tanke på styrkeskillnaden mellan privatpersonen och byggföretaget.
TS, ta ett snack med banken. Det är bara en bankgaranti på 30 000 kr som kvarstår, så det maximala ni kommer behöva punga ut med är 30 000 kr, och sannolikt blir det mindre. En så liten summa borde inte utgöra ett oöverstigligt hinder för er att lägga om kreditivet till ett hypotekslån. Nu ligger väl kreditivet så att säga som "säkerhet" för garantin, men är de smidiga så kan de ju hantera den lilla summan på annat sätt.
Och, när ni väl fixat det, spelar det ingen större roll längre ifall bankgarantin ligger kvar. Nu är det byggaren som har tiden emot sig, och han som måste stämma för att få ut pengarna. Då är det de som måste fundera över vad en rättsprocess är värd, och om de kan vinna.
Nej, men problemet som jag ser det är att privatpersonen kommer inte heller åt sina pengar, byggaren låter helt enkelt bli att slutföra bygget. Det kan ta 4-5 år att nå ett slutligt avgörande i domstol. Under den tiden sitter hela beloppet blockerat i garantin.
Då kan byggaren välja att föreslå en kompromiss, där byggaren får betalt för absolut ingenting annat än att släppa garantin. Så att ställa ut en bankgaranti är i princip likvärdigt med att förskottsbetala hela bygget.
Då kan byggaren välja att föreslå en kompromiss, där byggaren får betalt för absolut ingenting annat än att släppa garantin. Så att ställa ut en bankgaranti är i princip likvärdigt med att förskottsbetala hela bygget.
Nu kan jag inte så mycket om juridiken kring bankgarantier, men jag är lite inne på ordains linje.
Prata med banken. Det borde väl i vilket fall som helst gå att ställa resterande summa (30000) som säkerhet på något låst konto, och flytta bankgarantin dit? För rent konkret är det ju det enda beloppet som husföretaget kan hävda sin rätt till.
Prata med banken. Det borde väl i vilket fall som helst gå att ställa resterande summa (30000) som säkerhet på något låst konto, och flytta bankgarantin dit? För rent konkret är det ju det enda beloppet som husföretaget kan hävda sin rätt till.
Det finns exempel i en tidigare tråd här där hustillverkaren utpressade sig till att få slutbetalt just genom att blankt vägra att släppa bankgarantin. De vägrade att göra om garantin till att bara gälla det tvistiga beloppet.
Så vitt jag förstod av den tråden så är pengarna låsta tills båda parter är överens om att de skall släppas, alternativt en domstolsorder.
Så vitt jag förstod av den tråden så är pengarna låsta tills båda parter är överens om att de skall släppas, alternativt en domstolsorder.
Fast bankgaranti innebär inte nödvändigtvis att pengarna som är garanterade är låsta "kontanter" utan det kan mycket väl vara en låst kreditram ställd mot säkerhet (eller in blanco). Det vill säga, om du ska ge någon en bankgaranti på 30 000 kr så behöver du inte nödvändigtvis sätta in 30 000 kr på ett konto, utan banken kan göra en sedvanlig undersökning av din kreditvärdighet, kräva att säkerhet ställs och ge dig en låst kreditram på 30 000 kr, som du inte kan få ut i pengar, utan som endast kan användas för att betala bankgarantin. Du får förstås betala något för detta.hempularen skrev:
Så visst sitter beloppet blockerat under tiden, men det är inga pengar du faktiskt har som är blockerade, men det innebär en viss kostnad, samt att du tar en viss säkerhet i anspråk.
Japp, det du säger stämmer så vitt jag vet, och det kan skapa stora problem ifall entreprenören trilskas, speciellt när större summor är inblandade. Då kan det förstås vara så att de låsta pengarna (även om det inte rör sig om byggherrens egna pengar, utan om en kreditram) är ett jätteproblem, då bankgarantin ligger och blockerar den säkerhet man har.hempularen skrev:
Nu rör det sig dock om ynka 30 000 kr (jag säger ynka även om det förstås är mycket pengar för en privatperson) och då borde banken kunna hjälpa till att hantera situationen.