Hjälp med argument till Stadsbyggnadskontoret
Hej!
Vi bor i Bromma i ett sånt klassiskt egnahemshus från 40-talet. Vi håller nu på och se över möjligheterna att bygga på en våning. Vi tänkte tanken redan för 5 år sedan och då fick vi beskeded (efter att frågan processats inom statdsbyggnadskontoret) "vi ser inte att det finns några skäl att ni inte ska kunna bygga på", speciellt då det hänsvisades till rättsfall från Tallkrogen. Vi valde då att avbryta processen och kalla tillbaka ansökan men vi har i våras på nytt tagit upp planen på att bygga på men beskedet från Stadsbyggnadskontoret är nu ett helt annat, se nedan.
Är det någon som har några kloka råd hur vi kan ta detta vidare?
Svar från Stadsbyggnadskontoret:
.....
Jag har nu läst igenom kontorets tidigare ställningstagande till att uppföra ytterligare en våning på din fastighet och även tagit med ärendet för diskussion på avdelningsnivå utifrån de tidigare rättsfallen och ställt det mot gällande detaljplan och områdets kulturhistoriska värden. Vår bedömning i detta ärende kvarstår av följande skäl:
Detaljplanen föreskriver att byggnadsnämnden kan medge att byggnad som har en byggnadshöjd på 5-7 meter kan förläggas på minst 4,5 meter från grannes tomtgräns där det bedöms som skäligt. I detta fall bedömer vi det inte som skäligt, dels pga. av den negativa stadsbildspåverkan, dels då det går emot detaljplanens syfte. När detaljplanen upprättades var tomtindelningen ännu inte genomförd, utan det gjordes ca ett år senare. Det resulterade i relativt små tomter som inte lämpar sig för hus med två våningar om man ska klara avstånd till grannes tomtgräns.
Vad gäller stadsbildspåverkan så har stadsbyggnadskontoret de senaste åren arbetat mycket med att bevara bebyggelse med höga kulturhistoriska värden. Det har resulterat i en arkitekturpolicy samt en vägledning för varsam utveckling av småhus- och villaområden (som är antagen i stadsbyggnadsnämnden). I avsnittet om bebyggelse av trädgårdsstaden trycker man mycket på det enskilda husets påverkan på omgivningen, bl.a. förespråkas en sammanhållen karaktär med avseende på volym och proportioner samt fasadutformning. Tillkommande bebyggelse i trädgårdsstäderna ska utformas utifrån ett helhetsperspektiv och beakta närliggande bebyggelse. Vår bedömningen är att ert förslag inte uppfyller villkoren som ställs i vägledningen.
----
Tacksam för hjälp!
Mvh Per
Vi bor i Bromma i ett sånt klassiskt egnahemshus från 40-talet. Vi håller nu på och se över möjligheterna att bygga på en våning. Vi tänkte tanken redan för 5 år sedan och då fick vi beskeded (efter att frågan processats inom statdsbyggnadskontoret) "vi ser inte att det finns några skäl att ni inte ska kunna bygga på", speciellt då det hänsvisades till rättsfall från Tallkrogen. Vi valde då att avbryta processen och kalla tillbaka ansökan men vi har i våras på nytt tagit upp planen på att bygga på men beskedet från Stadsbyggnadskontoret är nu ett helt annat, se nedan.
Är det någon som har några kloka råd hur vi kan ta detta vidare?
Svar från Stadsbyggnadskontoret:
.....
Jag har nu läst igenom kontorets tidigare ställningstagande till att uppföra ytterligare en våning på din fastighet och även tagit med ärendet för diskussion på avdelningsnivå utifrån de tidigare rättsfallen och ställt det mot gällande detaljplan och områdets kulturhistoriska värden. Vår bedömning i detta ärende kvarstår av följande skäl:
Detaljplanen föreskriver att byggnadsnämnden kan medge att byggnad som har en byggnadshöjd på 5-7 meter kan förläggas på minst 4,5 meter från grannes tomtgräns där det bedöms som skäligt. I detta fall bedömer vi det inte som skäligt, dels pga. av den negativa stadsbildspåverkan, dels då det går emot detaljplanens syfte. När detaljplanen upprättades var tomtindelningen ännu inte genomförd, utan det gjordes ca ett år senare. Det resulterade i relativt små tomter som inte lämpar sig för hus med två våningar om man ska klara avstånd till grannes tomtgräns.
Vad gäller stadsbildspåverkan så har stadsbyggnadskontoret de senaste åren arbetat mycket med att bevara bebyggelse med höga kulturhistoriska värden. Det har resulterat i en arkitekturpolicy samt en vägledning för varsam utveckling av småhus- och villaområden (som är antagen i stadsbyggnadsnämnden). I avsnittet om bebyggelse av trädgårdsstaden trycker man mycket på det enskilda husets påverkan på omgivningen, bl.a. förespråkas en sammanhållen karaktär med avseende på volym och proportioner samt fasadutformning. Tillkommande bebyggelse i trädgårdsstäderna ska utformas utifrån ett helhetsperspektiv och beakta närliggande bebyggelse. Vår bedömningen är att ert förslag inte uppfyller villkoren som ställs i vägledningen.
----
Tacksam för hjälp!
Mvh Per
Medlem
· Västra Götaland
· 3 559 inlägg
Jag hade gärna sett en bild av huset, eller en bild av ett liknande hus i samma område. Samt vad ni vill bygga.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 254 inlägg
Stadsbyggnadsnämnden verkar ju inte vara av uppfattningen att de ändrat sig. Eller tyckte de något tidigare i år som du bett dem ompröva med tidigare besked som grund?M MrPjes skrev:
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Det där förstår jag inte. Vad har byggnadshöjd för relation till tomtgräns?M MrPjes skrev:
Dels så påverkar ju husens höjd i förhållande till avstånd från varandra i allra högsta grad saker som ljusförhållanden, antal soltimmar och insyn mellan husen.R rolflidvall skrev:
Sen så påverkar det ju också en stor grad områdets karaktär, exploateringsgrad osv. Vilket kan vara mer eller mindre känsligt beroende på vad det är för typ av område. Detta hus verkar ju finnas i ett område med utpekade kulturhistoriska värden, vilket gör att sådana frågor för större tyngd.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Jo, det förstår jag, men det är ju bedömningsfrågor som kan vara aktuella oavsett 4,5-metersregeln som de hänvisar till - "klara avstånd"?N Noell skrev:
Det står ju inte "klara insyn" eller "klara ljusförhållanden"?
Lägg upp en länk till gällande stadsplan eller klistra in texten.Stadsplanerna för egnahems områden kan vara rätt små så det är viktigt att kolla att du verkligen har rätt plan.
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/gallande-planer/sok-via-karta
Jag misstänker att det är exakt samma skrivning som i Tallkrogen & Svedmyra:
Svedmyra:
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/gallande-planer/planarende?JournalNumber=Pl+989&FlagPresentPlan=false&SubTypes=Undantaget+från+Attefallsregler+mfl,&PlanType=Stadsplan&ReglationId=3949
Tallkrogen:
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/gallande-planer/planarende?JournalNumber=Pl+2925&FlagPresentPlan=false&SubTypes=Undantaget+från+Attefallsregler+mfl,&PlanType=Stadsplan&ReglationId=439
Maximal byggnadshöjd är 7 meter
Vid maximalt 5 meters byggnadshöjd får byggnad placeras 4,5 meter från tomtgräns
Mellan 5 och 7 meters byggnadshöjd får byggnader placeras 6 meter från tomtgräns men om stadsbyggnadskontoret finner det skäligt så kan 4,5 meter godkännas.
Ditt bästa kort är att hitta ett annat hus under samma stadsplan som ger ett prejudikat på vad som är skäligt.
Annars finns ett ärende i Tallkrogen som gått till mark och miljööverdomstolen och vinnit över kommunen. Läs alla dommar och handlingar. Tingsrättens beslut är väldigt välskrivet och beskriver hur en given byggrätt inte kan nekas bara för att den tidigare inte utnyttjats.
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden/arende/2013-11328
Grunden till dina problem är att stadsbyggnadskontoret inte vill följa gällande stadsplaner utan hittar på egna regler. Förbered dig på att det kommer ta tid att få rätt.
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/gallande-planer/sok-via-karta
Jag misstänker att det är exakt samma skrivning som i Tallkrogen & Svedmyra:
Svedmyra:
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/gallande-planer/planarende?JournalNumber=Pl+989&FlagPresentPlan=false&SubTypes=Undantaget+från+Attefallsregler+mfl,&PlanType=Stadsplan&ReglationId=3949
Tallkrogen:
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/gallande-planer/planarende?JournalNumber=Pl+2925&FlagPresentPlan=false&SubTypes=Undantaget+från+Attefallsregler+mfl,&PlanType=Stadsplan&ReglationId=439
Maximal byggnadshöjd är 7 meter
Vid maximalt 5 meters byggnadshöjd får byggnad placeras 4,5 meter från tomtgräns
Mellan 5 och 7 meters byggnadshöjd får byggnader placeras 6 meter från tomtgräns men om stadsbyggnadskontoret finner det skäligt så kan 4,5 meter godkännas.
Ditt bästa kort är att hitta ett annat hus under samma stadsplan som ger ett prejudikat på vad som är skäligt.
Annars finns ett ärende i Tallkrogen som gått till mark och miljööverdomstolen och vinnit över kommunen. Läs alla dommar och handlingar. Tingsrättens beslut är väldigt välskrivet och beskriver hur en given byggrätt inte kan nekas bara för att den tidigare inte utnyttjats.
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden/arende/2013-11328
Grunden till dina problem är att stadsbyggnadskontoret inte vill följa gällande stadsplaner utan hittar på egna regler. Förbered dig på att det kommer ta tid att få rätt.
Jag tolkade det stycket som att tomtindelningen som kom efter detaljplanen resulterade i mindre tomter än vad som beskrevs i detaljplanen, vilket gör att utrymmet för byggnadsnämnden att medge tvåvåningshus är mindre i praktiken än vad detaljplanen beskriver. Men det är ju inte supertydligt skrivet så jag kan ju mycket väl ha fattat felR rolflidvall skrev:
Ja, det kan ha tillkommit lokala kulturmiljöprogram och områdesbestämmelser som kompletterar den äldre detaljplanen. Så man kan inte bara luta sig på detaljplanen för att hävda sin rätt.M MetteKson skrev:
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...och-bygglagen/detaljplan-och-kulturvarden/#h5M MetteKson skrev:
Att komplettera äldre planer med skydd för kulturvärdena
Om kommunen gör bedömningen att en äldre detaljplan fortfarande är aktuell, men att det finns ett behov av att skydda den befintliga bebyggelsens kulturvärden, kan man som ett alternativ till att ta fram en ny detaljplan ändra den befintliga. Genom ändring av detaljplan kan man lägga till nya planbestämmelser eller ta bort gamla. Motsvarande gäller för områdesbestämmelser.
T.ex Norra Ängby är numera mestadels gulklassat med vissa gröna fastigheter vilket kan ställa till en del problem medan t.ex Södra Ängby är ännu inte klassat.
http://kartor.stockholm.se/bios/dpwebmap/cust_sth/kul/klassificering/
Länka till gällande stadsplan för din fastighet så kan du få bättre hjälp och färre killgissningar.
Är det byggnadsordningen som stadsbyggnadskontoret kallar arkitekturpolicy?
https://vaxer.stockholm/globalassets/tema/byggnadsordningen/stockholms-byggnadsordning.pdf
Sid 135 rör småstugeområden
http://kartor.stockholm.se/bios/dpwebmap/cust_sth/kul/klassificering/
Länka till gällande stadsplan för din fastighet så kan du få bättre hjälp och färre killgissningar.
Är det byggnadsordningen som stadsbyggnadskontoret kallar arkitekturpolicy?
https://vaxer.stockholm/globalassets/tema/byggnadsordningen/stockholms-byggnadsordning.pdf
Sid 135 rör småstugeområden
Redigerat:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 254 inlägg
Ibland vill man bara bli revolutionär. Klåfingriga jävlar.