Häva köp av bostadsrätt eller kräva avhjälpning av fel - HJÄLP
Jag håller på att köpa en bostadsrätt, överlåtelsen är inte klar än, kontraktet och handpenningen är dock betalda. Jag har gett väldigt mycket för lägenheten, ca 300.000 över marknadsvärdet. Nu har det framkommit brister i lägenheten som säljaren kände till innan kontraktskrivningen men som hon sa först efteråt, har man rätt att kräva att hon avhjälper felet?
Det handlar om badrummet:
Vid en första kontakt med mäklaren sa han att badrumet var i standard utförande och inget konstigt visade sig vid visningen av lägenheten heller. En tid efter kontraktskrivningen berättar säljaren att det är hon själv som satt upp våtrumsmattan samt att hon byggt för en dörr i badrumet med hjälp av spånskiva, hela "renoveringen" tog en dag att utföra, till råga på det så visar hon att hon har varit tvungen att skarva i våtrumsmattan, då hon egentligen inte kan den här typen av renovering. Skarven var tidigare dold bakom en spegel så den framkom inte på visningen, egentligen borde jag ju ha tittat bakom spegeln, men hur många gör det egentligen? Hon hade ju dessutom skydlighet att upplysa mig om dessa brister som hon kände till men gjorde inte det. Priset på lägenhet hade definitivt inte blivit så högt om dessa brister framkomit.
Kan man kräva att hon fixar badrumet på ett fackmanamässigt sätt annars kommer ju inga försäkringar täcka om det blir vattenskada.Dessutom så står den i föreningensstadgar att
Bostadsrättshavaren ansvarar gentemot föreningen för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare avbostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer. som denne utfört."
Med andra ord skulle jag kunna hållas ansvarig för eventuella skador som kan uppstå på grund av hennes bristande renovering. Kan föreningen kräva att hon rättar till felen innan överlåtelsen? Enligt föreningens stadgar måste man få tillstånd och styrelsens godkännande för den här typen av renovering, och jag antar att hon inte fått det.
Det handlar om badrummet:
Vid en första kontakt med mäklaren sa han att badrumet var i standard utförande och inget konstigt visade sig vid visningen av lägenheten heller. En tid efter kontraktskrivningen berättar säljaren att det är hon själv som satt upp våtrumsmattan samt att hon byggt för en dörr i badrumet med hjälp av spånskiva, hela "renoveringen" tog en dag att utföra, till råga på det så visar hon att hon har varit tvungen att skarva i våtrumsmattan, då hon egentligen inte kan den här typen av renovering. Skarven var tidigare dold bakom en spegel så den framkom inte på visningen, egentligen borde jag ju ha tittat bakom spegeln, men hur många gör det egentligen? Hon hade ju dessutom skydlighet att upplysa mig om dessa brister som hon kände till men gjorde inte det. Priset på lägenhet hade definitivt inte blivit så högt om dessa brister framkomit.
Kan man kräva att hon fixar badrumet på ett fackmanamässigt sätt annars kommer ju inga försäkringar täcka om det blir vattenskada.Dessutom så står den i föreningensstadgar att
Bostadsrättshavaren ansvarar gentemot föreningen för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare avbostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer. som denne utfört."
Med andra ord skulle jag kunna hållas ansvarig för eventuella skador som kan uppstå på grund av hennes bristande renovering. Kan föreningen kräva att hon rättar till felen innan överlåtelsen? Enligt föreningens stadgar måste man få tillstånd och styrelsens godkännande för den här typen av renovering, och jag antar att hon inte fått det.
Första frågan är ju om det verkligen finns ett fel, och i så fall hur allvarligt det felet är. Att hon byggt för en dörr med spånskiva behöver inte innebära att det är felaktigt utfört för våtrumsmatta (dock fel om det vore kakel).
Du skriver att hon skarvat bakom en spegel, om man inte följt tillverkarens anvisningar om hur mattan skall skarvas så är det fel. Men skall man nu ha en dålig skarv så låter det som ett ypperligt ställe att ha den. Och sannolikt inte speciellt svårt att rätta till. Mattan får skarvas men med godkänd metod.
Det som är mer spännande är hur det är utfört i duschdelen, hur är det tätat runt/under blandaren och andra genomföringar.
Att hon har utfört det här själv är inte i sig själv ett fel. Bara om det faktiskt är fel i utförandet.
Hennes skyldighet att informera om brister är inte stark, och framförallt så är det ju inte en brist i hennes ögon.
Jag tvivlar starkt på att föreningen kan stadgefästa att man måste be om tillstånd för att byta ut våtrumsmatta. Skyldigheten brukar vara kopplad till väsentlig förändring av lägenheten. Det kan det ex. vara om man kaklar ett badrum som tidigare haft matta, det är en konstruktionsförändring.
Vad gäller ditt ansvar gentemot föreningen så tycker jag att du skall ta ett "bostadsrättstillägg" i din hemförsäkring, det är ett bra tips oavsett om man misstänker fel i badrummet. Ett sådant tillägg skall täcka de ev. skadestånd du jan drbbas av ifall ditt badrum orsakar skador på byggnaden eller i andra lägenheter.
Det är ovanligt att en bostadsrättshavare blir ersättninsgskyldig för skador på fastigeheten (nu är jag inte helt uppdaterad, på det. Det är 20 år sedan jag var ordförande i en större bostadsrättsförening). Men i princip så räcker det inte med att en skada uppstår pga. fel i ditt badrum. Du skall som bostadsrättshavare dessutom ha varit försummlig. Typfallet är om man fortsätter att använda ett badrum som är i så dåligt skick att vem som helst kan se hur vatten rinner in i väggen eller ned i golvet bredvid brunnen.
Men det finns en stor gråzon där det är oerhört svårt att säkert säga huruvida bostadfsrättshavaren skulle bli ansvarig om målet bedömms i rätten.
Din fråga gällde egentligen om du kan häva köpet. På det du skriver här så tror jag inte att du kan häva köpet, eller kräva åtgärd från säljaren. Men jag är inte jurist, om du väldigt gärna vill häva så bör du kontakta en riktig jurist som kan bedömma helheten.
Om du häver utan saklig grund så kan du bli skadeståndskyldig närtan obegränsat, långt mycket mer än handpenningen.
Du skriver att hon skarvat bakom en spegel, om man inte följt tillverkarens anvisningar om hur mattan skall skarvas så är det fel. Men skall man nu ha en dålig skarv så låter det som ett ypperligt ställe att ha den. Och sannolikt inte speciellt svårt att rätta till. Mattan får skarvas men med godkänd metod.
Det som är mer spännande är hur det är utfört i duschdelen, hur är det tätat runt/under blandaren och andra genomföringar.
Att hon har utfört det här själv är inte i sig själv ett fel. Bara om det faktiskt är fel i utförandet.
Hennes skyldighet att informera om brister är inte stark, och framförallt så är det ju inte en brist i hennes ögon.
Jag tvivlar starkt på att föreningen kan stadgefästa att man måste be om tillstånd för att byta ut våtrumsmatta. Skyldigheten brukar vara kopplad till väsentlig förändring av lägenheten. Det kan det ex. vara om man kaklar ett badrum som tidigare haft matta, det är en konstruktionsförändring.
Vad gäller ditt ansvar gentemot föreningen så tycker jag att du skall ta ett "bostadsrättstillägg" i din hemförsäkring, det är ett bra tips oavsett om man misstänker fel i badrummet. Ett sådant tillägg skall täcka de ev. skadestånd du jan drbbas av ifall ditt badrum orsakar skador på byggnaden eller i andra lägenheter.
Det är ovanligt att en bostadsrättshavare blir ersättninsgskyldig för skador på fastigeheten (nu är jag inte helt uppdaterad, på det. Det är 20 år sedan jag var ordförande i en större bostadsrättsförening). Men i princip så räcker det inte med att en skada uppstår pga. fel i ditt badrum. Du skall som bostadsrättshavare dessutom ha varit försummlig. Typfallet är om man fortsätter att använda ett badrum som är i så dåligt skick att vem som helst kan se hur vatten rinner in i väggen eller ned i golvet bredvid brunnen.
Men det finns en stor gråzon där det är oerhört svårt att säkert säga huruvida bostadfsrättshavaren skulle bli ansvarig om målet bedömms i rätten.
Din fråga gällde egentligen om du kan häva köpet. På det du skriver här så tror jag inte att du kan häva köpet, eller kräva åtgärd från säljaren. Men jag är inte jurist, om du väldigt gärna vill häva så bör du kontakta en riktig jurist som kan bedömma helheten.
Om du häver utan saklig grund så kan du bli skadeståndskyldig närtan obegränsat, långt mycket mer än handpenningen.
Jag antar att det är renoverat felaktigt, ingen kan väl renovera ett badrum med allt det kräver på en dag?
Skarven är nog knappast godkänd och det vet hon, dessutom går den på spånskivan, eller skarv är nog lite felatigt uttryckt snarare ihoplappat, men hon sa lugnade att den är en bit bort från duschen så det är nog ingen större fara, talade med juristjouren precis och eftersom skarven var bakom spegeln så räknas det som ett dolt fel som dessutom säljaren hade kännedom om, och enligt dom har jag rätt att kräva avhjälpande eller prisnedsättning. Skadeståndsskyldig oberänsat blir jag inte, i avtalet framgår det att det högsta skadeståndet säljaren kan förvänta sig är den inbetalda handpenningen!
Enligt föreningen stadgar måste man ha godkännande innan man ändrar badrumsinredning, vet inte om våtrumsmatta räknas som badrumsinrednig?
Skarven är nog knappast godkänd och det vet hon, dessutom går den på spånskivan, eller skarv är nog lite felatigt uttryckt snarare ihoplappat, men hon sa lugnade att den är en bit bort från duschen så det är nog ingen större fara, talade med juristjouren precis och eftersom skarven var bakom spegeln så räknas det som ett dolt fel som dessutom säljaren hade kännedom om, och enligt dom har jag rätt att kräva avhjälpande eller prisnedsättning. Skadeståndsskyldig oberänsat blir jag inte, i avtalet framgår det att det högsta skadeståndet säljaren kan förvänta sig är den inbetalda handpenningen!
Enligt föreningen stadgar måste man ha godkännande innan man ändrar badrumsinredning, vet inte om våtrumsmatta räknas som badrumsinrednig?
19 § i köplagen som reglerar bostadsrätter:
Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om
Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om
- 1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
- 2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
- 3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Jo som sagt det finns regler som liknar "dolt fel" paragraferna vid fastighetsköp. Och precis som där då finns det en klausul om undersökningsplikt från köparen.
Helt klart svårt fall.... inget är solklart.... Du har en undersökningsplikt som är ganska långt gående, hade du kunnat hitta felet bara genom att lyfta på en spegel så är det inte "dolt" sedan så är det inget fel ännu, det är helt tillåtet att göra denna typ av ombyggnad själv. Att hon har sagt att det bara tog en dag är inte heller det ett bevis för fel. Så frågan är, finns det ett fel överhuvudtaget? börja med att ta reda på det.
Redigerat:
"Undersökningsplikten enligt köplagen är betydligt mildare än den som enlig jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Men enligt 20 § gäller ändå att köparen inte såsom fel få åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Om inte du har undersökt badrummet och kaklet utan att upptäcka felet och säljaren inte heller uppmanat dig att göra det så är undersökningsplikten inget problem."
Jag ska göra en besiktning och skulle det framkomma att det är tex. en fuktskada så borde ju vara ett solklart fall att det är säljaren som står för det, för vid visningen hade vi ju ingen anledning att tro att badrummet var bristfälligt, och som sagt så är det ju tillåtet att skarva bara man gör det på rätt, så skarven i sig gjorde borde ju inte utgöra att vi borde haft misstanke om att det finns något fel. Köparen har även sagt att hon alltid duschar försiktigt och använder draperi, sånt här borde hon sagt innan kontraktskrivningen då hade den knappast stigit med flera hundra tusen.
Jag ska göra en besiktning och skulle det framkomma att det är tex. en fuktskada så borde ju vara ett solklart fall att det är säljaren som står för det, för vid visningen hade vi ju ingen anledning att tro att badrummet var bristfälligt, och som sagt så är det ju tillåtet att skarva bara man gör det på rätt, så skarven i sig gjorde borde ju inte utgöra att vi borde haft misstanke om att det finns något fel. Köparen har även sagt att hon alltid duschar försiktigt och använder draperi, sånt här borde hon sagt innan kontraktskrivningen då hade den knappast stigit med flera hundra tusen.
Dessutom så borde ju inte undersökningsplikten gälla ifallet, då säljaren har stridit mot god tro och heder och inte informerat om bristerna som hon uppenbarligen kände till eftersom hon kunde påpeka dom efter kontraktskrivningen!
Jodå undersökningsplikten enligt köplagen bör enligt mig gälla då rekvisiten att strida mot god tro och heder är väldigt långtgående.
Gällande undersökning av en bostadsrätt är kraven enligt köplagen om man går tillbaka till förarbetena och diskuterar med en del av lagrådet ( vilket jag gjort) inte så annorlunda än kraven på undersökning av fast egendom. Att köplagen är skriven som den är har mer att göra med bredden på köp den ska anses omfatta.
Har ni i avtalet en vettig besiktningsklausul så har du alla möjligheter att träda ur annars är det inte alls så självklart som du vill intala dig.
Att du av en jurist fått rådet så solklart att det är ett fel som du kan åberopa för hävning gör mig tveksam till om vi antingen inte har fått hela bilden eller om juristen är den som inte har hela bilden klar för sig alternativt om du tyvärr pratat med en av mina kollegor som behöver fylla ut sitt schema...
Om allt är som du förklarat och ni saknar besiktningsklausul kan du pressa säljaren men med fel säljare hamnar du i tingsrätten och i ärlighetens namn med en stor risk att förlora målet.
Mvh lorant
Gällande undersökning av en bostadsrätt är kraven enligt köplagen om man går tillbaka till förarbetena och diskuterar med en del av lagrådet ( vilket jag gjort) inte så annorlunda än kraven på undersökning av fast egendom. Att köplagen är skriven som den är har mer att göra med bredden på köp den ska anses omfatta.
Har ni i avtalet en vettig besiktningsklausul så har du alla möjligheter att träda ur annars är det inte alls så självklart som du vill intala dig.
Att du av en jurist fått rådet så solklart att det är ett fel som du kan åberopa för hävning gör mig tveksam till om vi antingen inte har fått hela bilden eller om juristen är den som inte har hela bilden klar för sig alternativt om du tyvärr pratat med en av mina kollegor som behöver fylla ut sitt schema...
Om allt är som du förklarat och ni saknar besiktningsklausul kan du pressa säljaren men med fel säljare hamnar du i tingsrätten och i ärlighetens namn med en stor risk att förlora målet.
Mvh lorant
Du kommer inte att kunna bevisa att säljaren har undlåtit att informera om brister. En förutsättning för att kunna informera är att man vet att det finns en brist att informera om.
Att besiktiga i efterhand nu när du skrivit kontrakt ger inte så mycket formellt heller. Om ett ev. fel upptäcks nu så var det ju möjligt att upptäcka även före kontraktsskrivningen (eller efter kontraktskrivning med besiktningsklausul), dvs du borde enl. köplagen ha upptäckt det i förväg.
Det man då kan diskutera är om besiktningen gör en djupare undersökning än vad du borde gjort. Så återigen en gråzon.
Att besiktiga i efterhand nu när du skrivit kontrakt ger inte så mycket formellt heller. Om ett ev. fel upptäcks nu så var det ju möjligt att upptäcka även före kontraktsskrivningen (eller efter kontraktskrivning med besiktningsklausul), dvs du borde enl. köplagen ha upptäckt det i förväg.
Det man då kan diskutera är om besiktningen gör en djupare undersökning än vad du borde gjort. Så återigen en gråzon.
Det här med juridik är ju en gråzon hela det. kommer ihåg något fall som vi tog upp när jag studerade en jöken, den handlade om att någon köpt en lägenhet väldigt dyrt, och det var en skada i den som inte köparen hade anledning att räkna med på grund av det höga priset hon hade gett, så man jämför priset med varans skick med hänvisning till 19 §, tredje stycket.
Kallade hon det verkligen för en "brist"? Och i så fall, fanns det vittnen?
Jag tror inte att du bombsäkert kommer att förlora om du driver det här, men sannolikheten är stor.
Jag tror inte att du bombsäkert kommer att förlora om du driver det här, men sannolikheten är stor.
