Gruppupphandling badrum i BRF
Hej,
Bakgrund:
2008 anlitade föreningen en fuskbyggare för att renovera 16 badrum. Nu 2,5 år senare så visar det sig att badrummen har minst ett genomgående fel med golvbrunnarna och stora mängder fukt är uppmätt. Styrelsen har nu tagit in offerter från firmor för att riva ut och göra om. Tanken är att pressa priset med volym och 12 medlemmar är med på denna upphandling. Varje medlem ingår sen avtal med entreprenören.
Firman som vi har förhandlar med ville första ha 25% förskott vilket vi inte godtar. Istället tänker vi oss att vi går med på att föreningen går i god för sina medlemmar. Det är en liten förening och vi känner medlemmarna väl, för oss känns risken för föreningen liten men det vet/känner inte entreprenören.
Vi har nu skrivit lite på ett avtal mellan förening och medlem och undrar nu hur det verkar och vad vi bör tänka på om det mot förmodan blir något problem. Är det hela vettigt överhuvudtaget?
Tack på förhand!
Avtal om begränsat borgensåtagande vid renovering av lägenhet
Avtalsparter:
Bostadsrättsföreningen xxxxxxxxxxx, org nr. xxxxxxxxx genom företrädare
Föremål för avtalet:
Avtalsparterna har kommit överens om att renovering av badrum skall
genomföras för att undvika att fel och brister påverkar föreningens
fastighet. Renoveringen skall utföras under hösten-vintern 2010.
Renoveringen skall utföras av xxxxxxxxxxxxxxxxxxx AB.
Syftet med avtalet är att fastställa att föreningen skall, i det fall att
bostadsrättsinnehavaren inte kan betala för utfört arbete eller beställt
material, göra utlägg till entreprenören som vore föreningen beställare av
renoveringsarbetet. Samtliga utlägg från föreningens sida för detta syfte
skall ersättas av avtalsparten inom 30 dagar.
Bakgrund:
2008 anlitade föreningen en fuskbyggare för att renovera 16 badrum. Nu 2,5 år senare så visar det sig att badrummen har minst ett genomgående fel med golvbrunnarna och stora mängder fukt är uppmätt. Styrelsen har nu tagit in offerter från firmor för att riva ut och göra om. Tanken är att pressa priset med volym och 12 medlemmar är med på denna upphandling. Varje medlem ingår sen avtal med entreprenören.
Firman som vi har förhandlar med ville första ha 25% förskott vilket vi inte godtar. Istället tänker vi oss att vi går med på att föreningen går i god för sina medlemmar. Det är en liten förening och vi känner medlemmarna väl, för oss känns risken för föreningen liten men det vet/känner inte entreprenören.
Vi har nu skrivit lite på ett avtal mellan förening och medlem och undrar nu hur det verkar och vad vi bör tänka på om det mot förmodan blir något problem. Är det hela vettigt överhuvudtaget?
Tack på förhand!
Avtal om begränsat borgensåtagande vid renovering av lägenhet
Avtalsparter:
Bostadsrättsföreningen xxxxxxxxxxx, org nr. xxxxxxxxx genom företrädare
Föremål för avtalet:
Avtalsparterna har kommit överens om att renovering av badrum skall
genomföras för att undvika att fel och brister påverkar föreningens
fastighet. Renoveringen skall utföras under hösten-vintern 2010.
Renoveringen skall utföras av xxxxxxxxxxxxxxxxxxx AB.
Syftet med avtalet är att fastställa att föreningen skall, i det fall att
bostadsrättsinnehavaren inte kan betala för utfört arbete eller beställt
material, göra utlägg till entreprenören som vore föreningen beställare av
renoveringsarbetet. Samtliga utlägg från föreningens sida för detta syfte
skall ersättas av avtalsparten inom 30 dagar.
Men....alla garantier då? Det är väl upp till 5 års garanti på vissa vvs jobb osv osv
Firman som gjorde totalentreprenaden är idag i konkurs och det finns 0 kronor kvar i konkursboet.
Det visar sig att han har 50 (!) konkurser bakom sig och har satt detta i uppenbart system.
Surt nog så kollade dåvarande styrelsen inte ens upp att han hade vårrumsbehörighet. Men vet att manipulativa bedragare kan vara väldigt skickliga på övertalning. Nu sitter vi hur som helst i skiten och har mer eller mindre accepterat vårt öde.
Det visar sig att han har 50 (!) konkurser bakom sig och har satt detta i uppenbart system.
Surt nog så kollade dåvarande styrelsen inte ens upp att han hade vårrumsbehörighet. Men vet att manipulativa bedragare kan vara väldigt skickliga på övertalning. Nu sitter vi hur som helst i skiten och har mer eller mindre accepterat vårt öde.
Ah...ja, shit happends. Inte så mycket att göra något åt då. men försäkringsbolaget då, vad säger dom?
Till att börja med så är jag tveksam till att föreningen har rätt att ställa ut garantier för enskilda medlemmar på det här sättet. OM garantin skulle falla ut så tror jag att risken är stor att styrelseledamöterna får betala ur egen ficka.
Sedan så är det nog också så att risken för att en enskild medlem inte skall kunna betala är liten, men risken att h*n inte vill betala kan vara avsevärt större. Här finns dels risken att en medlem anser att felet redan från början vilar på föreningen, inte på den enskilda medlemmen och därför vägrar betala. Man kan också tänka sig att den nya firman gör fel, eller att medlemmen tror att den gör fel, och medlemmen vill därför inte betala, även i det läget får då föreningen eller styrelsen personligen betala.
Man kan som enskild medlem hävda att om badrummen utfördes av föreningen så är också föreningen ansvarig för att det inte gjorts på ett korrekt sätt, dvs. gentemot medlemmen så är föreningen ansvarig för att rätta till felet.
Nu vet jag ju inte hur den ursprungliga renoveringen upphandlades.
Det minsta ni som styrelse måste göra är att via en riktig jurist få utrett om föreningen har rätt att ställa ut en sådan här garanti överhuvudtaget.
Sedan så är det nog också så att risken för att en enskild medlem inte skall kunna betala är liten, men risken att h*n inte vill betala kan vara avsevärt större. Här finns dels risken att en medlem anser att felet redan från början vilar på föreningen, inte på den enskilda medlemmen och därför vägrar betala. Man kan också tänka sig att den nya firman gör fel, eller att medlemmen tror att den gör fel, och medlemmen vill därför inte betala, även i det läget får då föreningen eller styrelsen personligen betala.
Man kan som enskild medlem hävda att om badrummen utfördes av föreningen så är också föreningen ansvarig för att det inte gjorts på ett korrekt sätt, dvs. gentemot medlemmen så är föreningen ansvarig för att rätta till felet.
Nu vet jag ju inte hur den ursprungliga renoveringen upphandlades.
Det minsta ni som styrelse måste göra är att via en riktig jurist få utrett om föreningen har rätt att ställa ut en sådan här garanti överhuvudtaget.
Läste lite till i avtalet, det står att medlemmen skall betala inom 30 dagar. Vad händer då om så inte sker? Definiera åtminstonde en dröjsmålsränta.
Möjligt att föreningen även borde formulera avtalet så att bostadsrätten sätts i pant gentemot föreningen, då kan föreningen utmäta lägenheten oavsett att den är en bostad, om ni går till kronofogden för att få betalt, och medlemmen saknar synliga tillgångar så kan oftast inte en bostad utmätas, men är den pant för en skuld så utmäts den oavsett att den är bostad.
Möjligt att föreningen även borde formulera avtalet så att bostadsrätten sätts i pant gentemot föreningen, då kan föreningen utmäta lägenheten oavsett att den är en bostad, om ni går till kronofogden för att få betalt, och medlemmen saknar synliga tillgångar så kan oftast inte en bostad utmätas, men är den pant för en skuld så utmäts den oavsett att den är bostad.
När vi hade stamrenovering så diskuterades det mycket om vem som ansvarade för vad och det som kom fram på ett av alla dessa möten var att genom röstning av medlemmarna för en stamrenovering så anlitade då styrelsen/föreningen entrepenör och varje enskild lägenhet ingick i det av styrelsen ihop med entrepenörens bestämda standard. allt utöver det fick varje medlem betala extra själv så i det fallet om det skulle bli ett allmänt fel i badrummen över hela föreningen så kan man nog inte kräva den enskillda medlemmen på pengar för att fixa till problemet då föreningen/styrelsen satt upp riktlinjerna för själva renoveringen. Som hempularen sa, risken att någon medlem vägrar betala kan vara stor och rätten kan nog finnas på dennes sida. Försäkring måste ju för det första falla ut på något vis också tycker jag.
Föreningens försäkring säger blankt nej eftersom arbetet inte är utfört fackmannamässigt. Entreprenörens ansvarsförsäkring (som påstods existera under arbetet) måste anmälas av entreprenören själv. Han har gått under jorden så det är svårt att följa vidare.
Den ursprungliga upphandligen gjordes av föreningen och är ju under all kritik på flera sätt. Problemet nu är att alla sitter i samma båt. Om nu varje medlem skulle vilja stämma styrelsen så kommer kostnaden i slutändan falla tillbaka på medlemmarna ändå och eventuellt mångdubbelt. Styrelsen har och hade givetvis ansvarsförsäkring men jag vet inte exakt vad den täcker mer än rättsskydd.
Vi vill gärna hitta en lösning där föreningen blandar i sig så lite som möjligt och varje medlem ingår ett eget avtal med entreprenören. Detta är frivilligt och redan nu så har 3 valt att stå utanför. Vi tycker fortfarande detta är ett attraktivt upplägg mot den här entreprenören då vårt pris ligger bra till. Samtidigt måste vi minimera vår risk för både medlemmar och förening.
Varje medlem är enligt stadgar ansvarig för badrum (inkl ytskikt, tätskikt och golvbrunn) allt utanför är föreningens ansvar. Samtidigt har man som köpare (och medlem, enligt ovan) undersöknings plikt och bör se till att kvalitetsdokument finns eller upprättas.
Möjligheten att ställa krav på att medlemmarna på något vis åtgärdar problemet borde finnas eftersom det annars löper risk att fastigheten skadas.
Den ursprungliga upphandligen gjordes av föreningen och är ju under all kritik på flera sätt. Problemet nu är att alla sitter i samma båt. Om nu varje medlem skulle vilja stämma styrelsen så kommer kostnaden i slutändan falla tillbaka på medlemmarna ändå och eventuellt mångdubbelt. Styrelsen har och hade givetvis ansvarsförsäkring men jag vet inte exakt vad den täcker mer än rättsskydd.
Vi vill gärna hitta en lösning där föreningen blandar i sig så lite som möjligt och varje medlem ingår ett eget avtal med entreprenören. Detta är frivilligt och redan nu så har 3 valt att stå utanför. Vi tycker fortfarande detta är ett attraktivt upplägg mot den här entreprenören då vårt pris ligger bra till. Samtidigt måste vi minimera vår risk för både medlemmar och förening.
Varje medlem är enligt stadgar ansvarig för badrum (inkl ytskikt, tätskikt och golvbrunn) allt utanför är föreningens ansvar. Samtidigt har man som köpare (och medlem, enligt ovan) undersöknings plikt och bör se till att kvalitetsdokument finns eller upprättas.
Möjligheten att ställa krav på att medlemmarna på något vis åtgärdar problemet borde finnas eftersom det annars löper risk att fastigheten skadas.
Hmm, ytskikt och möjligen brunnens delar som man själv kan montera bort för rengöring kan jag gå med på men jag är tveksam om man kan lagligt ha i stadgarna att man ska ansvara själv för tätskikt och resten av brunnen. Som medlem så "äger" man ju bara rätten att bo på en av föreningen utsedd yta. Jag är inte bergsäker på det här men en koll med försäkringsbolag och jurist borde göras innan något sätts igång för det kan ju bli kalabalik.
Men om varje medlem ingår avtal med entrepenör för arbeten med styrelsens godkännande så ska det väl vara som vilket arbete som helst i en lägenhet antar jag men styrelsen kan ju få problem om styrelsen ska "borga" om någon sen upponerar sig antingen mot hela betalningen av princip eller bråkar med entrepenör angående anmärkningar på utfört jobb osv.
Jag har själv som UE varit inblandad i ett liknande objekt där föreningen stog som beställare men varje enskild lägenhet skulle stå för sitt eget "kalas" det slutade med att renoveringen aldrig påbörjades för medlemmar, styrelse och huvudentrepenör kunde helt enkelt inte komma överens om hur arbete, betalning osv skulle utföras. Principen lika för alla blev liksom inte riktigt rätt på något vis i föreningen.
Men om varje medlem ingår avtal med entrepenör för arbeten med styrelsens godkännande så ska det väl vara som vilket arbete som helst i en lägenhet antar jag men styrelsen kan ju få problem om styrelsen ska "borga" om någon sen upponerar sig antingen mot hela betalningen av princip eller bråkar med entrepenör angående anmärkningar på utfört jobb osv.
Jag har själv som UE varit inblandad i ett liknande objekt där föreningen stog som beställare men varje enskild lägenhet skulle stå för sitt eget "kalas" det slutade med att renoveringen aldrig påbörjades för medlemmar, styrelse och huvudentrepenör kunde helt enkelt inte komma överens om hur arbete, betalning osv skulle utföras. Principen lika för alla blev liksom inte riktigt rätt på något vis i föreningen.
Det är för det första mycket tveksamt om föreningen kan ställa upp som en garant och kreditgivare. Det är knappast förenligt med en bostadsrättsförenings verksamhet. Det är för det andra tveksamt om det inte är ett otillbörligt gynnande av enskilda medlemmar på bekostnad av andra om garanti ställs ut utan marknadsmässig avgift/ränta vilket är helt förbjudet i alla föreningar och bolag.
Avtalstypen är dessutom ganska komplex. Har man någon insikt i hur avtalet står sig (nu pratar jag generellt, för avtalet som fanns i första inlägget står sig nog inte ens vid de enklaste förhållandena är jag rädd) om föreningen har betalat ut pengar och aktuell medlemmen hamnar på obestånd? Står sig avtalet vid en utmätning? Har alla medlemmar överhypotek i sina lägenheter (avtalet hamnar garanterat sist av panthavarna i lägenheterna)? Vad händer om medlemmen flyttar (det finns ingen lag som säger att köparen övertar den här typen av skulder/avtal)? Osv. osv. Absolut inget för en lekman att ge sig på.
Som Glufsglufs skriver är det med stor sannolikhet så att föreningen är ansvarig för att åtgärda skadan. Om det är föreningens ansvar. Vad händer när 12 stycket betalat renoveringen och de som inte var med på tåget begär att föreningen ska stå för det? Då har 12 betalat ur egen ficka och sen ska de 12 också vara med och dela på badrummet till de smarta som avstod.
Något att kontrollera är också hur badrummen handlats upp denna gång. Har styrelsen låtit någon professionell skriva förfrågningsunderlag och entreprenadavtalen?
Det gäller att se sina begränsningar. En lekmannastyrelse kan omöjligt klara av juridiskta problem och inte byggtekniska problem. Inte heller upphandlingar av entreprenader. Det är också det som är ett av de större problemen med bostadsrättsföreningar... det är helt enkelt lekmän som ska förvalta fastigheter. I fastigheterna har i sin tur människor gjort sina livs största investeringar. Det är inte bra. Har själv bott i bostadsrätt och arbetat med bostadsrättsföreningar och jag kommer då aldrig mer bo i bostadsrätt.
Avtalstypen är dessutom ganska komplex. Har man någon insikt i hur avtalet står sig (nu pratar jag generellt, för avtalet som fanns i första inlägget står sig nog inte ens vid de enklaste förhållandena är jag rädd) om föreningen har betalat ut pengar och aktuell medlemmen hamnar på obestånd? Står sig avtalet vid en utmätning? Har alla medlemmar överhypotek i sina lägenheter (avtalet hamnar garanterat sist av panthavarna i lägenheterna)? Vad händer om medlemmen flyttar (det finns ingen lag som säger att köparen övertar den här typen av skulder/avtal)? Osv. osv. Absolut inget för en lekman att ge sig på.
Som Glufsglufs skriver är det med stor sannolikhet så att föreningen är ansvarig för att åtgärda skadan. Om det är föreningens ansvar. Vad händer när 12 stycket betalat renoveringen och de som inte var med på tåget begär att föreningen ska stå för det? Då har 12 betalat ur egen ficka och sen ska de 12 också vara med och dela på badrummet till de smarta som avstod.
Något att kontrollera är också hur badrummen handlats upp denna gång. Har styrelsen låtit någon professionell skriva förfrågningsunderlag och entreprenadavtalen?
Det gäller att se sina begränsningar. En lekmannastyrelse kan omöjligt klara av juridiskta problem och inte byggtekniska problem. Inte heller upphandlingar av entreprenader. Det är också det som är ett av de större problemen med bostadsrättsföreningar... det är helt enkelt lekmän som ska förvalta fastigheter. I fastigheterna har i sin tur människor gjort sina livs största investeringar. Det är inte bra. Har själv bott i bostadsrätt och arbetat med bostadsrättsföreningar och jag kommer då aldrig mer bo i bostadsrätt.
Redigerat:
Ok, det låter onekligen väldigt komplext.
Hur som helst faller problemet tillbaka på att problemet är samma i alla badrum och ifall föreningen står för detta kommer vi ej kunna utnyttja ROT eller ränteavdrag och det kommer i slutändan bli dubbelt så dyrt för medlemmarna.
För att citera stadgarna:
Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat
- ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten - till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler än en lägenhet
...
...
...
I badrum, duschrum eller annat våtrum samt i WC svarar bostadsrättshavaren därutöver bland annat även för
- till vägg eller golv hörande fuktisolerande skikt
- inredning, belysningsarmaturer
- vitvaror, sanitetsporslin
- golvbrunn, inklusive klämring
- rensning av golvbrunn
- kranar och avstängningsventler
- ventilationsfläkt
- elektrisk handdukstork
Det har varit en lång väg hit och vi har vänt och vridit ifrån de flesta vinklar. De flesta av oss vill bara lämna det bakom oss.
Hur föreslår ni vi ska lösa detta på bästa sätt?
Hur som helst faller problemet tillbaka på att problemet är samma i alla badrum och ifall föreningen står för detta kommer vi ej kunna utnyttja ROT eller ränteavdrag och det kommer i slutändan bli dubbelt så dyrt för medlemmarna.
För att citera stadgarna:
Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat
- ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten - till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler än en lägenhet
...
...
...
I badrum, duschrum eller annat våtrum samt i WC svarar bostadsrättshavaren därutöver bland annat även för
- till vägg eller golv hörande fuktisolerande skikt
- inredning, belysningsarmaturer
- vitvaror, sanitetsporslin
- golvbrunn, inklusive klämring
- rensning av golvbrunn
- kranar och avstängningsventler
- ventilationsfläkt
- elektrisk handdukstork
Det har varit en lång väg hit och vi har vänt och vridit ifrån de flesta vinklar. De flesta av oss vill bara lämna det bakom oss.
Hur föreslår ni vi ska lösa detta på bästa sätt?
Hur gamla är stadgarna? Om dom är riktigt gamla kan det kanske vara så att dom måste ändras för stagar står inte över lagen. Vår förening ändrade för något år sen just för att det var så mycket som var förlegat i stadgarna.
Kolla upp hur dom står sig mot lagen, troligtvis är det väl inga stora saker som skilljer men man vet ju inte vad som kan ha smitit med sen gammalt.
Lagen har mer eller mindre blivigt mer fördelaktig för föreningen och mindre för den boende.
I den senaste rev av lagen så skall man nu även stå för underhållet för all VVS och El (om jag inte minns fel) som betjänar den egna lägenheten (lite i grova drag vad lagen säger). Det är ett steg närmare ägarrätter
I den senaste rev av lagen så skall man nu även stå för underhållet för all VVS och El (om jag inte minns fel) som betjänar den egna lägenheten (lite i grova drag vad lagen säger). Det är ett steg närmare ägarrätter