Gratis ruckel, hur finansiera renovering?
Hej!
Det är eventuellt så att jag kan ta över en fastighet gratis från en släkting. Huset är bara ett skal där fasad och tak är bra, övrigt behöver renoveras. Stort projekt alltså.
Jag har förmodligen inte hela pengen som behövs för en renovering kontant, utan måste ta lån. Hur gör jag lämpligast för att få ett vettigt lån från banken som kan finansiera renoveringen?
Bör vi skriva ett köp på 0kr?
Eller kanske 500 000 som jag då tar huslån på, pengarna som min släkting då får från mig (banken) överför släktingen tillbaka till mig och det blir min renoveringsbudget.
Naturligtvis med skriftliga avtal med släktingen.
Jag undrar också hur jag bör tänka vad det gäller inköpsvärde och skatt vid en eventuell framtida försäljning.
Om inköpsvärdet är 0kr, huset renoveras för 500 000 och säljs sedan för 1miljon. Då får jag skatta på 500 000 även om huset rimligtvis borde haft ett högre värde än 0 från början.
Är ovan nämnda strategi med att "köpa" huset för 500 000 som sedan förs tillbaka till mig även vettigt skattemässigt för mig inför en eventuell framtida försäljning?
Jag har läst något om att man kan räkna med tidigare ägares inköpspris under vissa förutsättningar, från denna fastighet kommer dock en del skog etc styckas av, hur räknar man då föregående ägares inköpspris för bara hus&trädgård?
Många frågor..
Det är eventuellt så att jag kan ta över en fastighet gratis från en släkting. Huset är bara ett skal där fasad och tak är bra, övrigt behöver renoveras. Stort projekt alltså.
Jag har förmodligen inte hela pengen som behövs för en renovering kontant, utan måste ta lån. Hur gör jag lämpligast för att få ett vettigt lån från banken som kan finansiera renoveringen?
Bör vi skriva ett köp på 0kr?
Eller kanske 500 000 som jag då tar huslån på, pengarna som min släkting då får från mig (banken) överför släktingen tillbaka till mig och det blir min renoveringsbudget.
Naturligtvis med skriftliga avtal med släktingen.
Jag undrar också hur jag bör tänka vad det gäller inköpsvärde och skatt vid en eventuell framtida försäljning.
Om inköpsvärdet är 0kr, huset renoveras för 500 000 och säljs sedan för 1miljon. Då får jag skatta på 500 000 även om huset rimligtvis borde haft ett högre värde än 0 från början.
Är ovan nämnda strategi med att "köpa" huset för 500 000 som sedan förs tillbaka till mig även vettigt skattemässigt för mig inför en eventuell framtida försäljning?
Jag har läst något om att man kan räkna med tidigare ägares inköpspris under vissa förutsättningar, från denna fastighet kommer dock en del skog etc styckas av, hur räknar man då föregående ägares inköpspris för bara hus&trädgård?
Många frågor..
Det spelar ingen roll för lånemöjligheten om du får det gratis, eller köper. Det är fastighetens värde som avgör lånemöjligheten. Du får låta en av banken godkänd värderingsman värdera.
Om vi då antar att den har ett värde även i nuvarande skick, så bör du kunna låna motsvarande det beloppet (max 85% av marknadsvärdet).
Du kan också få ett byggkreditiv. Då "belånar du framtida förväntat värde", alltså du får låna i förhållande till en förhandsvärdering av vad fastigheten kan antas vara värd efter att du renoverat.
Beroende på läge osv .så är det inte säkert att fastigheten anses bli värd vad det kostar att renovera den.
Om vi då antar att den har ett värde även i nuvarande skick, så bör du kunna låna motsvarande det beloppet (max 85% av marknadsvärdet).
Du kan också få ett byggkreditiv. Då "belånar du framtida förväntat värde", alltså du får låna i förhållande till en förhandsvärdering av vad fastigheten kan antas vara värd efter att du renoverat.
Beroende på läge osv .så är det inte säkert att fastigheten anses bli värd vad det kostar att renovera den.
Det kan finnas mer än rent fastighetsekonomiska orsaker att renovera. Att man vill bo i huset tex. Det byggs en heldel hus som inte är ekonomiskt lönsamma.
Det kan bli en komplikation skattemässigt att en del skog styckas av innan du får fastigheten.
Vid gåva utgår ingen reavinstskatt, utan du får räkna föregående ägares inköp som din anskaffningskostnad, den dag du vill sälja. Men eftersom skogen nu skiftas ut, så bör man göra en värdering av hur stor del av fastighetens inköpspris som låg på det som nu skiftas ut. Om ex. hela inköpsvärdet används för att minska skatten vid försäljningen av skogen nu, då har du noll i ingångsvärde på den del du får, och får en dag skatta för hela försäljningssumman med avdrag för en del av de förbättringskostnader som du får nu.
Vid gåva utgår ingen reavinstskatt, utan du får räkna föregående ägares inköp som din anskaffningskostnad, den dag du vill sälja. Men eftersom skogen nu skiftas ut, så bör man göra en värdering av hur stor del av fastighetens inköpspris som låg på det som nu skiftas ut. Om ex. hela inköpsvärdet används för att minska skatten vid försäljningen av skogen nu, då har du noll i ingångsvärde på den del du får, och får en dag skatta för hela försäljningssumman med avdrag för en del av de förbättringskostnader som du får nu.
Jag har inte mycket till hjälp mer än att köp det inte för 500k och ge till din släkting.Det enda ni får göra där är att skatta på dina egna pengar.
Kan man inte ta byggkredit som du sen gör om till ett bolån och belånar fastigheten?
Kan man inte ta byggkredit som du sen gör om till ett bolån och belånar fastigheten?
Vet inte om jag förstår upplägget med 500 000. Mer än att det inte på något sätt påverkar möjligheten att låna.
Det ser ut som en skenaffär. Och det skall man absolut inte syssla med i fastighetssammanhang. Det handlar inte om moralfrågor, utan en skenaffär gör att fastigheten aldrig blir din. Lagfarten blir ogiltig, du kan tvingas lämna tillbaka huset om ex. 5 år. Då kanske det inte är din släkting som "vill ha tillbaka sin " fastighet, utan dennes arvingar ivrigt påhejade av arvingars respektive. Dvs. människor om du idag inte har en aning om hur de kan tänkas agera om de upptäcker att affären inte gick rätt till.
Det ser ut som en skenaffär. Och det skall man absolut inte syssla med i fastighetssammanhang. Det handlar inte om moralfrågor, utan en skenaffär gör att fastigheten aldrig blir din. Lagfarten blir ogiltig, du kan tvingas lämna tillbaka huset om ex. 5 år. Då kanske det inte är din släkting som "vill ha tillbaka sin " fastighet, utan dennes arvingar ivrigt påhejade av arvingars respektive. Dvs. människor om du idag inte har en aning om hur de kan tänkas agera om de upptäcker att affären inte gick rätt till.
Får du huset gratis, då är det som @hempularen var inne på en gåva och tar du över förra ägarens latenta fastighetsskatt. Vid försäljning utgår du från förra ägarens anskaffningsvärde, och det stämmer att det då kan bli extra krångligt med hur man delar upp anskaffningsvärde över skog och huset.
Å andra sidan får du huset gratis, så är det väl rimligt att släktingen lägger upp affären så att han minimerar sin skatt och att huset får en fiktiv anskaffningsvärde runt 0 kr.
Det betyder i värsta fall att du får skatta över hela din vinst vid försäljning. Det är också rimligt och det vi andra också gör (som inte får ett hus gratis)
Så jag ser egentligen inga skattemässiga problem för dig. Bara möjligheter.
Jag hoppas du startar en projekttråd.
Lycka till!
Å andra sidan får du huset gratis, så är det väl rimligt att släktingen lägger upp affären så att han minimerar sin skatt och att huset får en fiktiv anskaffningsvärde runt 0 kr.
Det betyder i värsta fall att du får skatta över hela din vinst vid försäljning. Det är också rimligt och det vi andra också gör (som inte får ett hus gratis)
Så jag ser egentligen inga skattemässiga problem för dig. Bara möjligheter.
Jag hoppas du startar en projekttråd.
Lycka till!
För ett par år sedan funderade vi på att köpa ett riktigt ruckel och renovera upp (gammal skånegård runt Simrishamn). Pratade med Nordea och iaf då så gällde det att de inte beviljade byggkredit för renovering, undantag kunde göras om man behövde mer än 1 miljon.
Det första du bör göra är att ta dit en mäklare, beskriva exakt vad du kommer ändra/åtgärda och be hen bedömma vad fastigheten kommer vara värd när allt är klart. Då kan du besluta hur du vill finansiera det hela.
Det första du bör göra är att ta dit en mäklare, beskriva exakt vad du kommer ändra/åtgärda och be hen bedömma vad fastigheten kommer vara värd när allt är klart. Då kan du besluta hur du vill finansiera det hela.
Om ni skriver gåvobrev, så se till att det inte finns inskränkningar i din förfogande- och nyttjanderätt. T.ex att fastigheten inte får överlåtas/pantsättas m.m. med mindre än givarens godkännande under givarens resterande livstid. Som bank kan det vara knepigt att bedöma säkerheten när det föreligger villkor. Om gåvan är "ren och rak" så borde du ju kunna belåna det som redan finns där, och om pengarna inte räcker, så får du väl göra en ny värdering när huset har blivit mer i ordning. Det borde inte vara så svårt att lösa detta, bara banken tycker att du är OK som låntagare.
Sälja är nog bäst om du inte känner folk du litar på som gör jobben billigt och bra!P peran119 skrev:Hej!
Det är eventuellt så att jag kan ta över en fastighet gratis från en släkting. Huset är bara ett skal där fasad och tak är bra, övrigt behöver renoveras. Stort projekt alltså.
Jag har förmodligen inte hela pengen som behövs för en renovering kontant, utan måste ta lån. Hur gör jag lämpligast för att få ett vettigt lån från banken som kan finansiera renoveringen?
Bör vi skriva ett köp på 0kr?
Eller kanske 500 000 som jag då tar huslån på, pengarna som min släkting då får från mig (banken) överför släktingen tillbaka till mig och det blir min renoveringsbudget.
Naturligtvis med skriftliga avtal med släktingen.
Jag undrar också hur jag bör tänka vad det gäller inköpsvärde och skatt vid en eventuell framtida försäljning.
Om inköpsvärdet är 0kr, huset renoveras för 500 000 och säljs sedan för 1miljon. Då får jag skatta på 500 000 även om huset rimligtvis borde haft ett högre värde än 0 från början.
Är ovan nämnda strategi med att "köpa" huset för 500 000 som sedan förs tillbaka till mig även vettigt skattemässigt för mig inför en eventuell framtida försäljning?
Jag har läst något om att man kan räkna med tidigare ägares inköpspris under vissa förutsättningar, från denna fastighet kommer dock en del skog etc styckas av, hur räknar man då föregående ägares inköpspris för bara hus&trädgård?
Många frågor..
En sak att tänka på, är att om du tar över huset gratis, eller köper det för maximalt 75% av taxeringsvärdet så räknas det som en gåva.
Vid gåva så kan du vid en framtida eventuell försäljning använda dig av förra ägarens taxeringsvärde såsom avdrag.
Avdragsrätten flyttas då till köparen.
Säljaren kan inte göra avdraget också.
Vid gåva så kan du vid en framtida eventuell försäljning använda dig av förra ägarens taxeringsvärde såsom avdrag.
Avdragsrätten flyttas då till köparen.
Säljaren kan inte göra avdraget också.
Beträffande reavinstskatt så är det givarens ingångsvärde, samt dennes kostnader för byggnad, ev. avlopp, vatten, elanslutn, m.m. som blir underlag för beräkningen, INTE gåvovärdet "0" kronor.
G Granne421 skrev:
Menar du att TS ska acceptera gåvan för att sen sälja huset vidare?G Granne421 skrev:
