Friskrivningsklausul
Vi står i begrepp att köpa en fastighet.
Säljaren vill ha in en friskrivningsklausul för alla fel och brister i kontraktet.
Byggnaderna verkar ok enligt vad vi kunnat konstatera.
Vi har beretts tillfälle att låta kunnig person besiktiga, men inte gjort ännu.
Är det vanligt att man gör så här?
Vad råder ni oss att göra?
Säljaren vill ha in en friskrivningsklausul för alla fel och brister i kontraktet.
Byggnaderna verkar ok enligt vad vi kunnat konstatera.
Vi har beretts tillfälle att låta kunnig person besiktiga, men inte gjort ännu.
Är det vanligt att man gör så här?
Vad råder ni oss att göra?
Min åsikt är att alla hus borde säljas med total friskrivning. Att lämna 10års garanti på dolda fel i en fastighet du inte själv byggt är sinnessjukt. Jag förstår alla som vill friskriva sig.Lennart_E skrev:
Jag råder dig att göra en noggrann undersökning, köpa om du vill, och då acceptera att ansvaret för din fastighet ligger på dig.
Var det känt att säljaren ville ha klausulen, innan du budade? En friskrivningsklausul är normalt sett värdesänkande så om det är ett nytt krav så borde du inte betala lika mycket.
Det missade jag helt, tur att vissa är med i matchenhempularen skrev:
Det är friskrivning från dolda fel som avses här antar jag. Annars har man ju 10 års ansvar för fastigheten någon annan äger.TheGame skrev:
Grundprincipen om dolda fel är inte så konstig. Det handlar helt enkelt om att du som köpare skall ha rätt till "valuta för pengarna". Så om du köper något som visar sig vara väldigt mycket sämre än vad du hade anledning att förutsätta när du köpte, då har du rätt till kompensation.
MEN vid alla köp ställs krav på att du som köpare är aktiv i att undersöka det du tänker köpa, så du får inte kräva ersättning för fel som var kända vid köpet, eller som du borde känt till om du undersökte varan bättre. Du får heller inte kräva ersättning för fel som är normala för en vara i förhållande till ålder eller liknade förutsättningar. Ex. så finns vissa kända riskkonstruktioner, som inte anses vara oväntade om det visar sig gå från risk till verkligt fel.
I princip gäller samma regler om du köper en beg. cykel på blocket, som om du köper en fastighet. I köplagen som reglerar cykelköpet finns ungefär samma regler om dolda fel som i jordabalken, som reglerar fastighetsköp. En avgörande skillnad är att i köplagen begränsas säljarens ansvar till två år, i jordabalken gäller 10 år.
Köplagen har faktiskt en hårdare formulering. Om du som köpare inte ges möjlighet att undersöka varan, eller om säljaren missar att uppmana dig att undersöka varan, så faller alla begränsningar.
Köper du ex. en bostadsrätt (som inte är en fastighet, regleras i köplagen) och säljaren missar att informera dig om din undersökningsplikt, så har du rätt att reklammera precis vad som helst i efterhand, tapeterna i sovrummet var ju rätt tråkig stil... det brukar dock finnas en standardklausul i köpeavtalen, som innebär att köparen "erkänner" att man undersökt objektet noga, oavsett om så har skett eller inte.
Men grundprincipen att du som köpare skall ha rätt att få en vara i klass med vad du förväntade dig tycker jag är väldigt rimlig. Sedan kan reglerna få tråkiga konsekvenser för säljaren, det är ju inte så kul att åka på ex. 500 000 för ett fel, 8 år senare.
Man skall komma ihåg att det är väldigt ovanligt med "äkta dolda fel", fel som alltså även en domstol anser att säljaren skall ersätta.
Utan det stora problemet med reglerna är att de skapar falska förväntningar hos en del köpare. Människor som inte tar ansvar för sitt köp, tror att alla defekter man hittar kan man kräva säljaren på. Detta späs på av en del mäklare, jag har hört mäklare på visning "lugna" en spekulant som var orolig över fuktspår i källaren "det är inga problem, visar det sig vara fukt så går det som dolt fel på säljaren".
MEN vid alla köp ställs krav på att du som köpare är aktiv i att undersöka det du tänker köpa, så du får inte kräva ersättning för fel som var kända vid köpet, eller som du borde känt till om du undersökte varan bättre. Du får heller inte kräva ersättning för fel som är normala för en vara i förhållande till ålder eller liknade förutsättningar. Ex. så finns vissa kända riskkonstruktioner, som inte anses vara oväntade om det visar sig gå från risk till verkligt fel.
I princip gäller samma regler om du köper en beg. cykel på blocket, som om du köper en fastighet. I köplagen som reglerar cykelköpet finns ungefär samma regler om dolda fel som i jordabalken, som reglerar fastighetsköp. En avgörande skillnad är att i köplagen begränsas säljarens ansvar till två år, i jordabalken gäller 10 år.
Köplagen har faktiskt en hårdare formulering. Om du som köpare inte ges möjlighet att undersöka varan, eller om säljaren missar att uppmana dig att undersöka varan, så faller alla begränsningar.
Köper du ex. en bostadsrätt (som inte är en fastighet, regleras i köplagen) och säljaren missar att informera dig om din undersökningsplikt, så har du rätt att reklammera precis vad som helst i efterhand, tapeterna i sovrummet var ju rätt tråkig stil... det brukar dock finnas en standardklausul i köpeavtalen, som innebär att köparen "erkänner" att man undersökt objektet noga, oavsett om så har skett eller inte.
Men grundprincipen att du som köpare skall ha rätt att få en vara i klass med vad du förväntade dig tycker jag är väldigt rimlig. Sedan kan reglerna få tråkiga konsekvenser för säljaren, det är ju inte så kul att åka på ex. 500 000 för ett fel, 8 år senare.
Man skall komma ihåg att det är väldigt ovanligt med "äkta dolda fel", fel som alltså även en domstol anser att säljaren skall ersätta.
Utan det stora problemet med reglerna är att de skapar falska förväntningar hos en del köpare. Människor som inte tar ansvar för sitt köp, tror att alla defekter man hittar kan man kräva säljaren på. Detta späs på av en del mäklare, jag har hört mäklare på visning "lugna" en spekulant som var orolig över fuktspår i källaren "det är inga problem, visar det sig vara fukt så går det som dolt fel på säljaren".
Jag har läst i något sammanhang, kan inte nu reda ut var, (men någon här kan kanske förklara bättre).
Att det finns domstolsutslag på att en generell friskrivningsklausul på alla fel i fastigheten inte godkänns om tvist kommer till domstol.
Man måste tydligen mer exakt precisera vad det man vill friskriva sig för t.ex dräneringen, takstol, etc.
Är det någon som kan utveckla, förklara om detta kan stämma?
Att det finns domstolsutslag på att en generell friskrivningsklausul på alla fel i fastigheten inte godkänns om tvist kommer till domstol.
Man måste tydligen mer exakt precisera vad det man vill friskriva sig för t.ex dräneringen, takstol, etc.
Är det någon som kan utveckla, förklara om detta kan stämma?
Att införa en friskrivningsklausul, innebär då alltså att man sätter lagen ur spel. För det första så innebär det alltså att man anser dig veta bättre hur en bra och rättvis affär skall läggas upp än lagstiftarna, lagstiftning bygger oftast på en samlad expertis som udner lång tid undersökt alternativ, tidigare rättsfall osv. Dvs. oftast har lagstiftarna mer rätt om ur en affär skall göras korrekt.
Men eftersom lagen egentligen inte medger att ta bort säljarens ansvar, så är formuleringen av en friskrivningsklausul nästan omöjlig att göra så att den verkligen är giltig. Generellt så får man inte skriva en allmän friskrivning, eftersom det sätter lagen ur spel. Utan om du skall vara säker på att klausulen verkligen gäller så skall det vara en specifik friskrivning för varje byggnadsdel som du inte vill ta ansvar för. Typ en för övre delen av skorstenen, en för taket åt söder, en för ytterväggen i köket osv.
Numera tror jag att det finns rättsfall, där en något mera allmänt hållen klausul godkänts, men det skall vara rätt speciella skrivningar för att klausulen verkligen skall hålla i en domstolsprövning.
Vid köp där säljaren är ett dödsbo, så är friskrivning standard. Det finns flera skäl till det. Dels är arvingarna ofta inte speciell medvetna om husets skick (brukar anföras, men är oväsentligt). Men ett krav på dolt fel blir juridiskt väldigt komplicerat om det kommer in när dödsboet har upphört, pengarna skiftats ut till arvingar. Det går för köparna att då kräva att boet återskapas, och det går sedan att stämma boet. Skulle boet förlora så blir arvingarna skyldiga att betala tillbaka det de ärvt (dock aldrig mer än arvet). För arvingarna kan det då vara känsligt, för de är "solidariskt" ansvariga, vilket innebär att köparen kan välja vilken av arvingarna som verkar lättast att driva in ifrån, så får de göra upp inbördes sedan.
Allt detta riskerar att bli så komplicerat och dyrt att hantera att det anses bättre att stoppa möjligheten med en friskrivningsklausul. Kostnaden blir ofta så stor att köparen ändå inte får något, hela arvet går till advokaterna.
Men eftersom lagen egentligen inte medger att ta bort säljarens ansvar, så är formuleringen av en friskrivningsklausul nästan omöjlig att göra så att den verkligen är giltig. Generellt så får man inte skriva en allmän friskrivning, eftersom det sätter lagen ur spel. Utan om du skall vara säker på att klausulen verkligen gäller så skall det vara en specifik friskrivning för varje byggnadsdel som du inte vill ta ansvar för. Typ en för övre delen av skorstenen, en för taket åt söder, en för ytterväggen i köket osv.
Numera tror jag att det finns rättsfall, där en något mera allmänt hållen klausul godkänts, men det skall vara rätt speciella skrivningar för att klausulen verkligen skall hålla i en domstolsprövning.
Vid köp där säljaren är ett dödsbo, så är friskrivning standard. Det finns flera skäl till det. Dels är arvingarna ofta inte speciell medvetna om husets skick (brukar anföras, men är oväsentligt). Men ett krav på dolt fel blir juridiskt väldigt komplicerat om det kommer in när dödsboet har upphört, pengarna skiftats ut till arvingar. Det går för köparna att då kräva att boet återskapas, och det går sedan att stämma boet. Skulle boet förlora så blir arvingarna skyldiga att betala tillbaka det de ärvt (dock aldrig mer än arvet). För arvingarna kan det då vara känsligt, för de är "solidariskt" ansvariga, vilket innebär att köparen kan välja vilken av arvingarna som verkar lättast att driva in ifrån, så får de göra upp inbördes sedan.
Allt detta riskerar att bli så komplicerat och dyrt att hantera att det anses bättre att stoppa möjligheten med en friskrivningsklausul. Kostnaden blir ofta så stor att köparen ändå inte får något, hela arvet går till advokaterna.