Friköpa tomträtt?
Jag funderar på om det är läge nu att friköpa vår tomträtt.
Det som gör att vi ens funderar på att köpa loss tomten är att marktaxeringsvärdet har gått upp rätt så rejält (2012). Om vi bestämmer oss för att köpa före nyår så grundar sig priset på förra taxeringsvärdet (2009).
Vårt 60-åriga avtal går ut nästa höst (oktober 2013) och ersätts av ett tioårigt avtal. Den nya kostnaden blir då:
0,3 * 1 800 kkr (marktaxeringsvärde 2012) * 3.5% ~ 19 kkr/år (minus 30% avdrag)
Alternativet är att köpa loss tomten. Det kostar:
0.65 * 1 300 kkr (marktaxeringsvärde 2009) ~ 860 kkr
Med en ränta på tre procent blir räntan för att låna till köpet ~ 26 kkr/år (minus 30% avdrag)
Det är svårt att fatta ett klokt beslut eftersom det finns många parametrar vi inte har kontroll över (prisutveckling, räntor, politiska beslut...)
Här kommer några fakta som kan påverka er åsikt:
Vi bor i Göteborg i ganska bra läge (15-20 minuter med buss eller spårvagn till centrum)
Gissningsvis kommer vi ha kvar huset i tjugo år till.
Vi har nu lån på ~40% av husets värde.
Jag gissar att kostnaden för lån (vid friköp) blir ungefär det samma som hyra (tomträtt) utslaget på 20 år, så frågan är väl egentligen om vi kommer få tillbaka pengarna för tomtköpet när vi ska sälja huset.
Tar tacksamt emot era åsikter.
/Per
Det som gör att vi ens funderar på att köpa loss tomten är att marktaxeringsvärdet har gått upp rätt så rejält (2012). Om vi bestämmer oss för att köpa före nyår så grundar sig priset på förra taxeringsvärdet (2009).
Vårt 60-åriga avtal går ut nästa höst (oktober 2013) och ersätts av ett tioårigt avtal. Den nya kostnaden blir då:
0,3 * 1 800 kkr (marktaxeringsvärde 2012) * 3.5% ~ 19 kkr/år (minus 30% avdrag)
Alternativet är att köpa loss tomten. Det kostar:
0.65 * 1 300 kkr (marktaxeringsvärde 2009) ~ 860 kkr
Med en ränta på tre procent blir räntan för att låna till köpet ~ 26 kkr/år (minus 30% avdrag)
Det är svårt att fatta ett klokt beslut eftersom det finns många parametrar vi inte har kontroll över (prisutveckling, räntor, politiska beslut...)
Här kommer några fakta som kan påverka er åsikt:
Vi bor i Göteborg i ganska bra läge (15-20 minuter med buss eller spårvagn till centrum)
Gissningsvis kommer vi ha kvar huset i tjugo år till.
Vi har nu lån på ~40% av husets värde.
Jag gissar att kostnaden för lån (vid friköp) blir ungefär det samma som hyra (tomträtt) utslaget på 20 år, så frågan är väl egentligen om vi kommer få tillbaka pengarna för tomtköpet när vi ska sälja huset.
Tar tacksamt emot era åsikter.
/Per
Hej Per, vi har tittat på många hus i Gbg och jag tycker inte att tomträttsproblematiken är inprisad ännu. Mäklarna tonar ned problemet, vilket gör att prisreduktionen på tomträtt ännu inte infunnit sig. Tycker ni gör rätt som köper ut tomten för jag tror att det kommer att bli mycket bråk om det här framöver. Kommunen har ju varit väldigt tydlig med att de kommer att höja avgifterna. Idag har problemet varit att det varit människor som precis som du säger skrivit avtal på tomten på 60 år och bor kvar. Man har inte kunnat höja deras pris för att bo kvar hur mycket som helst. Nu höjer de avgifterna och om tio år kan man ju tänka sig hur de agerar. Jag tycker det rent ¤"#¤"#¤ beteende faktiskt. Men det är en helt annan fråga.
Så utköp av tomten är rent defensivt ett bra beslut tror jag. Men sedan kan man fråga sig hur kommunen tänker. Jag har flera vänner som sitter i BR-föreningar som har tomtmarker som inte enkelt kan sägas upp. Så det finns väldigt många föreningar som vill begränsa tomträtterna.
Så utköp av tomten är rent defensivt ett bra beslut tror jag. Men sedan kan man fråga sig hur kommunen tänker. Jag har flera vänner som sitter i BR-föreningar som har tomtmarker som inte enkelt kan sägas upp. Så det finns väldigt många föreningar som vill begränsa tomträtterna.
Efter nyår kommer friköpet att kosta 36 procent mer. Jag skulle själv tveklöst slå till direkt.
Eftersom både avgäld och friköp är kopplat till marktaxeringsvärdet blir största osäkerheten hur marktaxeringsvärdet kommer att förändras över tiden, och hur väl Göteborgs stads tomträttsmodell i praktiken speglar fastighetsmarknad och verkliga kapitalkostnader. Friköpet kan bli olönsamt i stort sett bara om marktaxeringsvärdet i framtiden sjunker. Detta kan förvisso hända, men om så blir fallet kommer motparten sannolikt att i kraft av sin ställning att kompensera sig genom att byta avgäldsmodell.
Eftersom både avgäld och friköp är kopplat till marktaxeringsvärdet blir största osäkerheten hur marktaxeringsvärdet kommer att förändras över tiden, och hur väl Göteborgs stads tomträttsmodell i praktiken speglar fastighetsmarknad och verkliga kapitalkostnader. Friköpet kan bli olönsamt i stort sett bara om marktaxeringsvärdet i framtiden sjunker. Detta kan förvisso hända, men om så blir fallet kommer motparten sannolikt att i kraft av sin ställning att kompensera sig genom att byta avgäldsmodell.
På en gata med liknande hus, men där en del har friköpt tomt och andra tomträtt föreligger det för närvarande knappast någon prisskillnad när de läggs ut för försäljning.
Skall ni däremot bo kvar i huset, så är ovissheten stor med tomträtt. Köper ni tomten nu, så vet ni att ni inte kommer att vara oroliga om tio år, när ny justering kommer.
Skall ni däremot bo kvar i huset, så är ovissheten stor med tomträtt. Köper ni tomten nu, så vet ni att ni inte kommer att vara oroliga om tio år, när ny justering kommer.
I sanningen intressant. Jag blir mer och mer nyfiken.thomas33 skrev:
Utredningen föreslår förändrar i grunden mycket lite. Avgälden justeras varje år istället för var tionde eller tjugonde. Men beräkningsmodellen blir densamma.
http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/26/64/3fd0a8a1.pdf
http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/26/64/3fd0a8a1.pdf
Tack för alla kommentarer!
Jag håller med er allihop. Det känns rätt att köpa nu innan det blir ganska mycket dyrare, MEN det verkar som om priserna för hus på tomträtter jämfört med friköpt tomt inte skiljer så mycket som de borde. Det känns därför inte säkert att man får tillbaka pengarna för tomtköpet vid försäljning.
Frågan är hur det kommer se ut i framtiden. Som vanligt när det gäller lite viktigare beslut blir man tvungen att låta magkänslan avgöra. Jobbigt när man vill vara klok och förnuftig.
En liten korrigering av mitt första inlägg som kan vara av intresse för andra vankelmodiga göteborgare;
Det är inte bestämt än att priset för friköp ska grunda sig på marktaxeringsvärdet för 2012 efter nyår. Fastighetsnämnden har föreslagit det, men inget beslut är fattat av kommunfullmäktige än.
Om man skickar in en intresseanmälan till kommunen före årsskiftet (gärna en vecka eller två för säkerhets skull), så är man säker på att inte drabbas av en eventuell höjning.
Sök på "göteborgs stad tomträtt JSR 286" för mer info.
/Per
Jag håller med er allihop. Det känns rätt att köpa nu innan det blir ganska mycket dyrare, MEN det verkar som om priserna för hus på tomträtter jämfört med friköpt tomt inte skiljer så mycket som de borde. Det känns därför inte säkert att man får tillbaka pengarna för tomtköpet vid försäljning.
Frågan är hur det kommer se ut i framtiden. Som vanligt när det gäller lite viktigare beslut blir man tvungen att låta magkänslan avgöra. Jobbigt när man vill vara klok och förnuftig.
En liten korrigering av mitt första inlägg som kan vara av intresse för andra vankelmodiga göteborgare;
Det är inte bestämt än att priset för friköp ska grunda sig på marktaxeringsvärdet för 2012 efter nyår. Fastighetsnämnden har föreslagit det, men inget beslut är fattat av kommunfullmäktige än.
Om man skickar in en intresseanmälan till kommunen före årsskiftet (gärna en vecka eller två för säkerhets skull), så är man säker på att inte drabbas av en eventuell höjning.
Sök på "göteborgs stad tomträtt JSR 286" för mer info.
/Per
Jag håller med övriga om att kostnaden för att friköpa är större än den "rabatt" som hus med tomträtt har. En förklaring kan vara bostadsbristen och att priserna har trissats upp till en nivå som är på gränsen till vad folk har råd med. Eftersom hus med tomträtt är lite billigare så finns fler tänkbara köpare och därför blir de dyrare än de borde vara.
Det logiska sättet för TS att utnyttja detta är att sälja sitt hus och köpa ett annat med friköpt tomt.
Jag inser förstås att det kan finnas många skäl till att inte vilja flytta "i onödan".
Edit:
Troligen blir det reavinst på en försäljning, och den kostar förstås en del, oavsett om man betalar skatten direkt eller skjuter upp den. Uppskjuten reavinst är ju räntebelagd numera.
Det logiska sättet för TS att utnyttja detta är att sälja sitt hus och köpa ett annat med friköpt tomt.
Jag inser förstås att det kan finnas många skäl till att inte vilja flytta "i onödan".
Edit:
Troligen blir det reavinst på en försäljning, och den kostar förstås en del, oavsett om man betalar skatten direkt eller skjuter upp den. Uppskjuten reavinst är ju räntebelagd numera.
Redigerat:
Alltså det går inte att titta på historiska priser för tomträtterna har varit extremt låga i hela staden. Det har gjort att det inte varit någon större frågor när man tittat på den typen av hus. Detta kommer ju successivt att förändras såklart. Friköper man en tomträtt så är det en form av kudde där man bättre försvarar sitt husvärde, tror i alla fall jag.