Förstagångsköpare: Sekelskiftesvilla med anmärkningar
Hej!
Vi står inför ett eventuellt köp av vårt första hus och skulle uppskatta hjälp från er som kan gamla hus bättre än vi. Vi har tidigare ägt bostadsrätt men aldrig villa.
Ett av husen vi tittar på nu är en äldre villa från sekelskiftet. 1,5 plan med källare. Tegelfasad, källare/naturstens-/tegelgrund, självdrag + våtrumsfläktar, fjärrvärme och fristående garage.
Huset är säljarbesiktigat. Jag vill gärna förstå vilka anmärkningar som är "normalt gammalt hus" och om något bör påverka bud/maxpris rejält.
Sammanfattning av besiktningen:
- Tak: fuktfläckar på underlagstak och runt vindsfönster, äldre/till åren yttre taktäckning, mosspåväxt, rötskadade vindskivor och tidigare skvallerrör som bara tätats med fog mot takpanna.
- Vind: mikrobiell påväxt på underlagstaket. Protokollet säger att det indikerar fukt inifrån bostaden och att ventilationen behöver förbättras samt otätheter i vindsbjälklag/taklucka/tak-väggvinklar tätas.
- Ventilation: tilluftsventiler saknas i sovrum och sällskapsrum.
- Källare: saltavlagringar och puts/färg som släpper på väggar, troligen tät färg på insidan av grundmur. Det står också att det troligen inte finns dränering/fuktskydd utvändigt utifrån husets ålder. Gjutjärnsstammar och gjutjärnsbrunnar finns. Utreglade väggar i bastu/hobbyrum nämns som riskkonstruktion kopplat till markfukt.
- Våtrum/tvätt: utrymme med tvättmaskin på övre plan har lokalt lagad golvmatta som ser otät ut och saknar golvbrunn. Badrum/WC börjar bli till åren och har hålrumsljud på klinker, men fuktindikering utan anmärkning.
- Garage: äldre/slitet tak, frostskadade pannor, fuktfläckar på underlagstak, rötskada i dörr och fönster med underhållsbehov. Takomläggning/dörrbyte rekommenderas.
Jag antar att taket blir dyrast att åtgärda, något annat vi bör se upp för? Borde vi hitta en besiktningsman som gör ytterligare en besiktning åt oss?
Vi har buffert och är beredda på löpande underhåll. Vi kan göra enklare saker själva men kommer anlita fackfolk för tak, våtrum, el, VVS, ventilation osv.
Tack för svar!
Vi står inför ett eventuellt köp av vårt första hus och skulle uppskatta hjälp från er som kan gamla hus bättre än vi. Vi har tidigare ägt bostadsrätt men aldrig villa.
Ett av husen vi tittar på nu är en äldre villa från sekelskiftet. 1,5 plan med källare. Tegelfasad, källare/naturstens-/tegelgrund, självdrag + våtrumsfläktar, fjärrvärme och fristående garage.
Huset är säljarbesiktigat. Jag vill gärna förstå vilka anmärkningar som är "normalt gammalt hus" och om något bör påverka bud/maxpris rejält.
Sammanfattning av besiktningen:
- Tak: fuktfläckar på underlagstak och runt vindsfönster, äldre/till åren yttre taktäckning, mosspåväxt, rötskadade vindskivor och tidigare skvallerrör som bara tätats med fog mot takpanna.
- Vind: mikrobiell påväxt på underlagstaket. Protokollet säger att det indikerar fukt inifrån bostaden och att ventilationen behöver förbättras samt otätheter i vindsbjälklag/taklucka/tak-väggvinklar tätas.
- Ventilation: tilluftsventiler saknas i sovrum och sällskapsrum.
- Källare: saltavlagringar och puts/färg som släpper på väggar, troligen tät färg på insidan av grundmur. Det står också att det troligen inte finns dränering/fuktskydd utvändigt utifrån husets ålder. Gjutjärnsstammar och gjutjärnsbrunnar finns. Utreglade väggar i bastu/hobbyrum nämns som riskkonstruktion kopplat till markfukt.
- Våtrum/tvätt: utrymme med tvättmaskin på övre plan har lokalt lagad golvmatta som ser otät ut och saknar golvbrunn. Badrum/WC börjar bli till åren och har hålrumsljud på klinker, men fuktindikering utan anmärkning.
- Garage: äldre/slitet tak, frostskadade pannor, fuktfläckar på underlagstak, rötskada i dörr och fönster med underhållsbehov. Takomläggning/dörrbyte rekommenderas.
Jag antar att taket blir dyrast att åtgärda, något annat vi bör se upp för? Borde vi hitta en besiktningsman som gör ytterligare en besiktning åt oss?
Vi har buffert och är beredda på löpande underhåll. Vi kan göra enklare saker själva men kommer anlita fackfolk för tak, våtrum, el, VVS, ventilation osv.
Tack för svar!
Kom ihåg att i efterhand får du bara låna upp till 80% av huset värde till renoveringar.
I dagsläget är dock fördelen att det är få som köper slitna hus och renoverar. Så man kan förvänta sig en ordentlig rabatt mot ett "helt" hus.
Så se till att verkligen inte betala för mycket med allt som behövs.
Det där huset kanske ska gå 1,5 miljoner lägra än ett hus i bra skick. För det är lätt att det kostar så mycket när man renoverat klart.
I dagsläget är dock fördelen att det är få som köper slitna hus och renoverar. Så man kan förvänta sig en ordentlig rabatt mot ett "helt" hus.
Så se till att verkligen inte betala för mycket med allt som behövs.
Det där huset kanske ska gå 1,5 miljoner lägra än ett hus i bra skick. För det är lätt att det kostar så mycket när man renoverat klart.
Säljarens besiktning har vi lärt oss här på forumet är värdelös för köparen, av flera skäl, du måste göra din egen besiktning.
Medlem
· Västra Götaland
· 136 inlägg
Bor själv i ett sekelskifteshus. Utifrån vad du skrivit så verkar det behövas takbyte, stambyte (gjutjärnsrör från sekelskiftet) och dränering. Stambytet gör att man behöver göra om badrum o ev kök. Det är dyra åtgärder om man inte gör ngt själv.