Försäljning vid bodelning
Hej!
Jag och min sambo har tyvärr valt att separera. Hon vill gärna köpa ut mig om hon har råd.
För att räkna ut hur mycket hon ska betala så, om jag förstått det rätt, ska vi göra följande uträkning:
Vad hon ska betala mig: (värdering av lägenhet - lån - latent reavinstskatt - latent mäklararvode) * (procentuellt ägarskap i lägenheten / 100)
Latent reavinstskatt: (värdering av lägenhet - inköpspris - renoveringar - latent mäklararvode) * 22/30
Vi tänkte ta in 3-4 olika mäklarvärderingar. Är detta korrekta uträkningar? Är det bästa sättet att gå tillväga?
Min far verkar tycka det är mer "rättvist" att vi faktiskt lägger ut lägenheten till försäljning och har en riktig budgivning och att min sambo då väljer att betala det som den högstbjudande ger. En "fejkad" budgivning alltså.
Jag tycker det verkar krångligt, tidskrävande och så vet jag inte vad mäklarna/budgivarna tycker om fejkade budgivningar. Dessutom vet jag inte om jag vinner på det då vi faktiskt måste betala mäklararvodet på riktigt. Utöver detta så får jag ha kvar saker på vinden och vissa större möbler tills dess att jag hittat egen lägenhet (flyttar tillbaka till mina föräldrar så länge) vilket är väldigt skönt då jag slipper tidspress på att köpa nytt.
Vi är fortfarande bra kompisar och vill att det ska bli rättvist för båda.
Tack på förhand!
Jag och min sambo har tyvärr valt att separera. Hon vill gärna köpa ut mig om hon har råd.
För att räkna ut hur mycket hon ska betala så, om jag förstått det rätt, ska vi göra följande uträkning:
Vad hon ska betala mig: (värdering av lägenhet - lån - latent reavinstskatt - latent mäklararvode) * (procentuellt ägarskap i lägenheten / 100)
Latent reavinstskatt: (värdering av lägenhet - inköpspris - renoveringar - latent mäklararvode) * 22/30
Vi tänkte ta in 3-4 olika mäklarvärderingar. Är detta korrekta uträkningar? Är det bästa sättet att gå tillväga?
Min far verkar tycka det är mer "rättvist" att vi faktiskt lägger ut lägenheten till försäljning och har en riktig budgivning och att min sambo då väljer att betala det som den högstbjudande ger. En "fejkad" budgivning alltså.
Jag tycker det verkar krångligt, tidskrävande och så vet jag inte vad mäklarna/budgivarna tycker om fejkade budgivningar. Dessutom vet jag inte om jag vinner på det då vi faktiskt måste betala mäklararvodet på riktigt. Utöver detta så får jag ha kvar saker på vinden och vissa större möbler tills dess att jag hittat egen lägenhet (flyttar tillbaka till mina föräldrar så länge) vilket är väldigt skönt då jag slipper tidspress på att köpa nytt.
Vi är fortfarande bra kompisar och vill att det ska bli rättvist för båda.
Tack på förhand!
Redigerat:
Exakt tänkt , det skapar harmoni och vänskap , detta med att värdera är inte helt fel heller
kostar ju inget Gratis , bara säga :: att vi har funderingar på att sälja , dom tror att det är ett objekt att sälja framöver , lite von Anka ögon
kostar ju inget Gratis , bara säga :: att vi har funderingar på att sälja , dom tror att det är ett objekt att sälja framöver , lite von Anka ögon
Jag och mitt ex gjorde nästan precis så som du beskriver, tog in 2 eller 3 värderingar (vi var väl halvärliga mot mäklarna och sa att vi övervägde sälja men inte bestämt oss) och tog snittet på det. Vi var noga med att vara överens om hur det skulle räknas INNAN värderingarna kom in.
Att köra en fejk-budgivning låter helknasigt och undrar vilken mäklare som går med på att göra prospekt, lägga ut annonser, hålla visning etc för att sen inte sälja. Plus som du säger att ni lär få stå för arvodet.
Nej, gör som ni först tänkte, det gick bra för oss och vi kunde fortsätta vara vänner.
Ett tips sen är att skatteverket hörde av sig till mig (det var hon som löste ut mig) året efter då de noterat att jag sålt min del av lgh men inte deklarerat försäljningen. Jag förklarade att det skett en bodelning och det köpte dom, men se till att ha alla papper i ordning om frågan kommer.
Att köra en fejk-budgivning låter helknasigt och undrar vilken mäklare som går med på att göra prospekt, lägga ut annonser, hålla visning etc för att sen inte sälja. Plus som du säger att ni lär få stå för arvodet.
Nej, gör som ni först tänkte, det gick bra för oss och vi kunde fortsätta vara vänner.
Ett tips sen är att skatteverket hörde av sig till mig (det var hon som löste ut mig) året efter då de noterat att jag sålt min del av lgh men inte deklarerat försäljningen. Jag förklarade att det skett en bodelning och det köpte dom, men se till att ha alla papper i ordning om frågan kommer.
Tack för svaren båda två!
Mäklarna vi varit i kontakt med har frågat rakt ut om vi går i säljtankar eller om vi enbart är nyfikna på vad lägenheten är värd. I vårt fall är det väl lite av båda. Vi tänkte inte ens säga att vi ska separera. Spelar ingen roll för dom egentligen.
@MaBj Hur menar du räkna "innan"? Hur räknade ni?
Jag tycker också det låter knasigt. Dock har han ju rätt i att det endast är då man får fram vad någon FAKTISKT är villig att betala. Mäklarna kan ju ha helt fel i sin värdering (åt båda hållen). Men som du sa, att göra sig besväret att lägga ut den, fixa prospekt, visningar, etc. är väldigt tidskrävande om man inte ens vill sälja den.
Vad är det för papper man behöver?
Mäklarna vi varit i kontakt med har frågat rakt ut om vi går i säljtankar eller om vi enbart är nyfikna på vad lägenheten är värd. I vårt fall är det väl lite av båda. Vi tänkte inte ens säga att vi ska separera. Spelar ingen roll för dom egentligen.
@MaBj Hur menar du räkna "innan"? Hur räknade ni?
Jag tycker också det låter knasigt. Dock har han ju rätt i att det endast är då man får fram vad någon FAKTISKT är villig att betala. Mäklarna kan ju ha helt fel i sin värdering (åt båda hållen). Men som du sa, att göra sig besväret att lägga ut den, fixa prospekt, visningar, etc. är väldigt tidskrävande om man inte ens vill sälja den.
Vad är det för papper man behöver?
Reavinstskatten har inget med lånen att göra. Det är inköpspriset som ska in där.
Hej, jag menade att ni är överens om formeln dvs att t.ex ta snittet av alla värderingar ni får in .. när man väl fått in dom kan man ju ha olika idéer om hur man ska räkna beroende på hur man själv gynnas, så därför viktigt att vara överens innan man har facit så att säga.
Om man vill vara 100% säker på att få marknadsvärde för den så måste man ju lägga ut den och låta sambo vara med och buda, dvs köpa den i öppen budgivning med alla intressenter. Att ha en fejkad budgivning där man själv inte deltar leder ju inte till en 100% korrekt värdering då den kan ha blivit högre om sambon också var med och budade.
Nu var det här ganska längesen så jag minns inte exakt vilka papper som skrevs men tror banken hjälpte oss med överlåtelse av lånet och sen papper från brf på att ägandeskap ändrats. Dock så begärde skatteverket aldrig att se några papper utan köpte min förklaring ang bodelning så därför vet jag inte vad de kan kräva att se. Egentligen är det väl bäst att kolla med dem i förväg så man vet att det går rätt till (man kan ju fråga anonymt).
Om man vill vara 100% säker på att få marknadsvärde för den så måste man ju lägga ut den och låta sambo vara med och buda, dvs köpa den i öppen budgivning med alla intressenter. Att ha en fejkad budgivning där man själv inte deltar leder ju inte till en 100% korrekt värdering då den kan ha blivit högre om sambon också var med och budade.
Nu var det här ganska längesen så jag minns inte exakt vilka papper som skrevs men tror banken hjälpte oss med överlåtelse av lånet och sen papper från brf på att ägandeskap ändrats. Dock så begärde skatteverket aldrig att se några papper utan köpte min förklaring ang bodelning så därför vet jag inte vad de kan kräva att se. Egentligen är det väl bäst att kolla med dem i förväg så man vet att det går rätt till (man kan ju fråga anonymt).
Har ni ett bra förhållande med banken är dom nog inte omöjliga att hjälpa till , det är ju andra saker som ska tas med dom , lån lösen e.t.c. så det finns ett egenvärde att vara med från banken , överlåtelsepapper för bostadsrätt finns på nätet att tanka hem
Helt sant, tack! Jag mixade ihop dom. Vad hon ska betala mig är ju värderingen - lån - etc, medan reavinstskatten är värderingen - inköpspris - etc. Uppdaterade förstaposten! Visst blev det rätt nu?D Daniel 109 skrev:
Tack för tipset! Jag ringde henne nyss och vi kom överens om att för värderingen tar vi och slår ihop alla och delar på antalet värderingar, så som ni gjorde. För mäklararvodet räknar vi ut varje enskilt mäklararvode (i rena pengar, procentuell sats av deras enskilda värdering) och slår sedan ihop alla arvoden och delar på antalet arvoden.M MaBj skrev:
Exakt. Men det låter jättejobbigt. Hur vanligt är det att folk gör så? Vad tycker mäklarna? Vad tycker budgivarna?
Tack, vi ska ta kontakt med banken sen när vi fått in värderingarna och räknat på om det ens är inom rimlig gräns att hon kan köpa ut mig! Jag antar att vi inte behöver använda samma bank utan hon kan väl gå till flera banker och se om hon blir beviljad detta lånet hos dom?
Helt sant! Vi kontaktar banken när vi ser om det är möjligt att hon köper ut migL Liteavvarje skrev:
Tack för hjälpen allesammans!
För övrigt, en till fråga!
Lånet är idag amorteringsfritt. Kommer lånet omfattas av amorteringskravet om hon tar över min del av lånet (50%)? Tänker mig att det skulle kunna vara så att det är "samma lån" bara att det byter ägare och därav fortfarande är amorteringsfritt.
Nu amorterar vi ändå frivilligt men det är skönt för henne om hon slipper ha amorteringskrav på en viss bestämd summa.
Lånet är idag amorteringsfritt. Kommer lånet omfattas av amorteringskravet om hon tar över min del av lånet (50%)? Tänker mig att det skulle kunna vara så att det är "samma lån" bara att det byter ägare och därav fortfarande är amorteringsfritt.
Nu amorterar vi ändå frivilligt men det är skönt för henne om hon slipper ha amorteringskrav på en viss bestämd summa.
Det kan vara bra att fundera på hur man vill göra om en värdering avviker väldigt mycket från de andra, t.ex. om en mäklare säger tre miljoner och tre andra säger mellan 1,9 och 2,1 miljoner. Då kan man ju undra om den avvikande mäklaren verkligen känner till området och om man ska ta med den värderingen.T Tanax skrev:
Jag vet inte hur vanligt det är att gå ut i öppen budgivning men det är väl så man får göra om man inte kan komma överens.. gäller väl även vid arv etc där nån ska lösa ut de andra och man inte kommer överens. Då får man gå till marknaden. Men är man vänner vinner man ju på att spara in mäklararvodet.
Dock är det ju lite som BirgitS påpekar att det inte alltid är snittet som kanske blir bäst.. kanske är det medianvärdet? eller ska man stryka det högsta och det lägsta värdet lite som man gör i typ simhopp? Men då behöver man ju rätt många värderingar. Just därför är det bäst att vara överens innan. I normalfallet ska det väl dock duga med medelvärdet, det ska väl inte behöva skilja så mycket mellan mäklarna.
Jag vet inte, om ni båda står på lånet så kanske en kan ta över halva lånet utan att det blir ett nytt lån.. det får ni nog fråga banken. Går ni till en annan bank blir det såklart ett nytt lån.
Dock är det ju lite som BirgitS påpekar att det inte alltid är snittet som kanske blir bäst.. kanske är det medianvärdet? eller ska man stryka det högsta och det lägsta värdet lite som man gör i typ simhopp? Men då behöver man ju rätt många värderingar. Just därför är det bäst att vara överens innan. I normalfallet ska det väl dock duga med medelvärdet, det ska väl inte behöva skilja så mycket mellan mäklarna.
Jag vet inte, om ni båda står på lånet så kanske en kan ta över halva lånet utan att det blir ett nytt lån.. det får ni nog fråga banken. Går ni till en annan bank blir det såklart ett nytt lån.
Mäklarnas gratisvärdering är rätt ungefärlig men många mäklare kan göra en mer noggrann värdering också men då kostar det ett antal tusenlappar.
Man kan väl säga så att det beror lite på vad det är för lägenhet.. är det en typlägenhet som det finns massvis av liknande i området och sker affärer rätt ofta, så är det nog ganska lätt att få en rimlig värdering. Är det en ovanlig lägenhet där det är svårt att hitta liknande affärer i närtid, ja då blir det såklart mer spekulativt och lär diffa mer mellan mäklarnas värderingar. Kan tillägga att den lägenheten vi värderade då var något mer svårvärderad och om jag inte minns fel var faktiskt spannet ganska stort, nästan 20% mellan högsta och lägsta värdering.
Detaljerna i kalkylen bör du nog se över. Skattesatsen för reavinst är 22% (har jag för mig), under vissa förutsättningar, annars 30%. Men i 99% av fallen kan man räkna med 22%.
Mäklarnas gratisvärderingar är nog inte så lämpliga att ha som grund. De värderingarna gör mäklare för att marknadsföra sina tjänster att sälja bostaden. Mäklaren kommer att justera sin värdering mot vad han tror du vill höra för att anlita den mäklaren vid en försäljning.
Om mäklaren däremot vet att värderingen skall användas vid en bodelning, så blir den troligen oftast mer objektiv, och du får räkna med att betala för tjänsten. Även där finns en risk att mäklaren vädrar uppdrag, och kanske lägger värderingen högt i hopp om att den utköpande inte skall ha råd, utan att bostaden istället blir såld. Kan vara en fördel att inte prata allt för mycket med mäklaren om ex. vilka nivåer som är gräns för utköp, eller överhuvudtaget alltför mycket om er privatekonomi.
Om mäklaren däremot vet att värderingen skall användas vid en bodelning, så blir den troligen oftast mer objektiv, och du får räkna med att betala för tjänsten. Även där finns en risk att mäklaren vädrar uppdrag, och kanske lägger värderingen högt i hopp om att den utköpande inte skall ha råd, utan att bostaden istället blir såld. Kan vara en fördel att inte prata allt för mycket med mäklaren om ex. vilka nivåer som är gräns för utköp, eller överhuvudtaget alltför mycket om er privatekonomi.