Föreningen genomför stambyte och bygger nya badrum
Hej, kanske har diskuterats, troligen...men...
Föreningen genomför just nu ett stambyte i fastigheten och entreprenören river och bygger nya badrum vilket på många sätt är trevligt. Men vem får då ansvaret för tätskikt, golvbrunn, ytskikt framöver??
Om medlemmen kommer "ärva" ansvaret känns det väsentligt att själv hänga med i svängarna och kontrollera de olika momenten noggrant. Ta in en egen besiktningsman för att kontrollera?
Föreningen genomför just nu ett stambyte i fastigheten och entreprenören river och bygger nya badrum vilket på många sätt är trevligt. Men vem får då ansvaret för tätskikt, golvbrunn, ytskikt framöver??
Om medlemmen kommer "ärva" ansvaret känns det väsentligt att själv hänga med i svängarna och kontrollera de olika momenten noggrant. Ta in en egen besiktningsman för att kontrollera?
Bästa svaret
Det fungerar så att stadgarnas skrivning avgör vem som kommer ha det framtida underhållsansvaret. Alltså alldeles oavsett att nu föreningen har klivit in och genomför underhållsåtgärder som enligt stadgarna normalt ligger på bostadsrättshavaren. I de flesta föreningar innebär det att bostadsrättshavaren kommer ansvara för tätskikt och ytskikt efter stamrenoveringen och golvbrunnen ansvarar föreningen för med undantag för klämring och rengöring av den. Men kolla dina stadgar.
Det tråkiga med stambyte är att det är B2B-avtal så konsumenttjänstlagen gäller inte. Så företagen kan leverera vad skit som helst i utförande och föreningen har typ inga rättigheter. Och dessutom är föreningens styrelse vanligare sämre på att skriva avtal är badrumsföretagen, så man lite får vad man får. Och besiktningsmännen är på företagens sida. Så upplägget är lite märkligt.
Det tråkiga med stambyte är att det är B2B-avtal så konsumenttjänstlagen gäller inte. Så företagen kan leverera vad skit som helst i utförande och föreningen har typ inga rättigheter. Och dessutom är föreningens styrelse vanligare sämre på att skriva avtal är badrumsföretagen, så man lite får vad man får. Och besiktningsmännen är på företagens sida. Så upplägget är lite märkligt.
Jag tror det är svårt, man får hoppas att styrelsen har tecknat ett bra avtal med en bra firma.1 130m2 skrev:
Det skadar ju inte att fota de olika stegen men jag tror ärligt inte du har så stor nytta av de där fotona senare.
Man ska så klart alltid vara på tårna, vara delaktig och påläst. Att fota är väl inte fel. I regel går det väl ändå bra för de flesta. Min egen lägenhet fick dock ett felaktigt fall mot golvbrunnen som dåvarande ägare borde ha anmärkt på. Felaktiga fall är nog rätt vanligt, så var uppmärksam på det.
Föreningen är troligen sämre kunnig inom området än utföraren. Det föreningen kan göra är att anlita en kompetent projektledare som utvärderar avtal och sedan följer och kontrollerar arbetet. Då finns en möjlighet att man som beställare har samma kompetens som utföraren. Det den enskilde medlemmen kan göra är att uppmana styrelsen till något sådant. När arbetet väl är genomfört och betalt finns små möjligheter att agera. Vi har haft trådar här på detta forum där brister uppmärksammats vid arbeten som föreningen genomfört men den enskilde medlemmen får ta ansvaret.
Det där med bra projektledare kan vara dyrt och besvärligt om det gäller en mindre förening.
När vi bytte stammar i föreningen där jag var ordf. för över 30 år sedan så anlitade vi en projektledare som i sin tur tog in diverse besitkningsmän. Det var väldigt dyrt, (typ 5 milj, för 30 år sedan) men värt det. Men i vårt fall slogs det ut på 800 lägenheter. Vi hade budgeterat för oväntade tilläggskostnader på ca 25 milj. Men projledaren höll ned det "oväntade" till ca 10 milj, varav 8 milj. egentligen inte var oväntat, bara medvetet bortplockat ur totalentreprenaden.
Men har man en förening med 20 badrum, så blir det lite tufft att kosta på 5 milj. fär projledning.
Men den riktigt stora besparingen var att byta proj ledare. En tidigare styrelse hade påbörjat projektering och upphandling, det drog ut på tiden, till slut fick vi ett kostnadsestimat på ca 350 milj. Vi gjorde omtag av projektering och upphandling, och fick ett fast pris på 65 milj. Som alltså blev 75 innan det var klart. Den ursprungliga upphandlingen förutsatte en byggtid på 5 - 6 år, vi fick allt klart på 13 månader. Men då blev processen närmast industriel. Så de där 5 miljonerna gav extremt bra avkastning för föreningen.
När vi bytte stammar i föreningen där jag var ordf. för över 30 år sedan så anlitade vi en projektledare som i sin tur tog in diverse besitkningsmän. Det var väldigt dyrt, (typ 5 milj, för 30 år sedan) men värt det. Men i vårt fall slogs det ut på 800 lägenheter. Vi hade budgeterat för oväntade tilläggskostnader på ca 25 milj. Men projledaren höll ned det "oväntade" till ca 10 milj, varav 8 milj. egentligen inte var oväntat, bara medvetet bortplockat ur totalentreprenaden.
Men har man en förening med 20 badrum, så blir det lite tufft att kosta på 5 milj. fär projledning.
Men den riktigt stora besparingen var att byta proj ledare. En tidigare styrelse hade påbörjat projektering och upphandling, det drog ut på tiden, till slut fick vi ett kostnadsestimat på ca 350 milj. Vi gjorde omtag av projektering och upphandling, och fick ett fast pris på 65 milj. Som alltså blev 75 innan det var klart. Den ursprungliga upphandlingen förutsatte en byggtid på 5 - 6 år, vi fick allt klart på 13 månader. Men då blev processen närmast industriel. Så de där 5 miljonerna gav extremt bra avkastning för föreningen.
Stadgarna avgör vem som har underhållsansvaret på sikt, det stämmer- Men fram till dess finns ett skydd som ofta glöms bort i dessa trådar.
Om föreningens avtal med entreprenören bygger på AB04 eller ABT 06, vilket det brukar göra vid stambyten, gäller normalt en garantitid på fem år för arbetet och två år för material och varor, räknat från godkänd slutbesikltning (kan jämkas om det är en stor entreprenad med flera etapper som pågår över flera års tid, formerna är många).
Hittar du ett fel i badrummet, eller ett fel uppstår under garantitidebn är det entreprenörens sak att åtgärda. Kommunikationen ska då vara: Du kontaktar styrelsen > Styrelsen kontakter Entreprenören de kontrakterat > Entreprenören åtgärdar.Efter garantitiden finns även ansvarstid på totalt tio år för väsentliga fel som beror på vårdslöshet, svårare att få rätt, men inte omöjligt.
När det gäller besiktning så ska Beställaren enligt aB 04 och ABT 06 utse besiktningsman. Förslagsvis någon som har goda referenser och varit aktiv länge.
Vad jag har rekommenderat de föreningar jag har representerat som projektledare/konsult:
- Följ med på besiktningen, ställ frågor, klistra dina egna tejpbitar om du har synpunkter och låt besiktnignsmannen tillsammans med beställare, projektledareo ch entreprenör kolla på det.
- Dokumentera arbetets gång löpande, väsentliga saker såsom tätskikt: Hellre 100 foton än 5 övergripande foton.
- Kontrollera fallet själv, använd ett vattenpass, en tennisboll, en stålkula, eller vatten. Det ska rinna mot brunnen oavsett vart du lägger/häller ut det.
- Anmäl fel skriftligt till styrelsen, dokumentera allt du ser och din egna kontakt med styrelsen.
- Fråga om en garantibesiktning är planerad innan garantitiden går ut. Det är siista chansen att få med fel utan att behöva visa vårdslöshet.
Om föreningens avtal med entreprenören bygger på AB04 eller ABT 06, vilket det brukar göra vid stambyten, gäller normalt en garantitid på fem år för arbetet och två år för material och varor, räknat från godkänd slutbesikltning (kan jämkas om det är en stor entreprenad med flera etapper som pågår över flera års tid, formerna är många).
Hittar du ett fel i badrummet, eller ett fel uppstår under garantitidebn är det entreprenörens sak att åtgärda. Kommunikationen ska då vara: Du kontaktar styrelsen > Styrelsen kontakter Entreprenören de kontrakterat > Entreprenören åtgärdar.Efter garantitiden finns även ansvarstid på totalt tio år för väsentliga fel som beror på vårdslöshet, svårare att få rätt, men inte omöjligt.
När det gäller besiktning så ska Beställaren enligt aB 04 och ABT 06 utse besiktningsman. Förslagsvis någon som har goda referenser och varit aktiv länge.
Vad jag har rekommenderat de föreningar jag har representerat som projektledare/konsult:
- Följ med på besiktningen, ställ frågor, klistra dina egna tejpbitar om du har synpunkter och låt besiktnignsmannen tillsammans med beställare, projektledareo ch entreprenör kolla på det.
- Dokumentera arbetets gång löpande, väsentliga saker såsom tätskikt: Hellre 100 foton än 5 övergripande foton.
- Kontrollera fallet själv, använd ett vattenpass, en tennisboll, en stålkula, eller vatten. Det ska rinna mot brunnen oavsett vart du lägger/häller ut det.
- Anmäl fel skriftligt till styrelsen, dokumentera allt du ser och din egna kontakt med styrelsen.
- Fråga om en garantibesiktning är planerad innan garantitiden går ut. Det är siista chansen att få med fel utan att behöva visa vårdslöshet.