Felaktigt i objektbeskrivning

[Swetrot]

Det finns en rimlighetströskel vilka ärenden som är värda att trassla med. Är det en förhållandevis ny kyl som står där, så att den betydde något för värdet på huset, så ringer man säljaren och påpekar att man är missnöjd. Så försöker man gemensamt komma fram till en vettig lösning. Det verkar ni ha gjort nu.
Är det en gammal kyl med ringa/inget värde så mäter man, tar fram telefonen och beställer en ny sådan som man vill ha och som ganska troligt är levererad till dörren ett par dagar senare.
Ja, man kan bli förbannad över sådant här, det är naturligt, men ur rent juridiskt perspektiv finns det inte så mycket mer än ovanstående att göra.

 

[Swetrot]

Skulle man kunna jämföra TS fall med att säljaren tagit med sig frysen i flytten och kvar i huset finns bara kylen?

I ett sådant fall är det klockrent att säljaren måste ersätta köparen med en frys, eller hur?

Njae, likvärdig. Begagnad frys på Blocket för 500 spänn om den inte var hyfsat ny...

 

[Thomas_Blekinge]

TS har inte svarat på länge. Kanske fullt upp med att rädda bär och kött.
Säljaren har tydligen gjort rätt för sig med att ställa dit en frys.
Annars tyckerr jag att man ska inte dra upp så mycket vatten här. Om en frys hade funnits hade den kunna lagts av dagen efter tillträdet. Sådant händer en husköpare och är verkligen ett litet problem i sammanhanget.
Lägg av nu att bråka och kommentera.

 

[MiaSthlm]

I objektsbeskrivningen stod det kombinerad kyl frys. Objektsbeskrivningen ingår som sagt i köpekontraktet och signerats. Mäklaren försökte lite släta över det med att det är mänskligt att fela och att det var generöst att vi fick säljarens kyl/frys.
Som ni förstått så är säljaren lite speciellt hen vara hemma under officiella visningen med sina fyra små hundar. Detta gjorde nog att man omedvetet inte öppnade skåp. Vi har haft egen besiktningsman.

 

[MiaSthlm]

Njae, likvärdig. Begagnad frys på Blocket för 500 spänn om den inte var hyfsat ny...

Det som är problemet lika mycket är transport huset ligger ensligt med smal skogsväg.

 

[dthompa]

men ur rent juridiskt perspektiv finns det inte så mycket mer än ovanstående att göra

Fast nu gör du ju ett helt felaktigt påstående, juridiskt har köparen rätt det till det som står i objektbeskrivningen. Sen att om det är en gammal kyl/frys så kanske det är enklare att själv bara köpa en ny. Men juridiskt ska säljare lösa en likvärdig produkt.

Det handlar ju inte vad som är enklast eller vad ni hade gjort. Frågeställningen från TS var vem som är ansvarig. Det är säljaren.

Jag hade säkert själv bara skaffat ny om det var gamla saker vi pratar om.

 

[Thomas_Blekinge]

Det som är problemet lika mycket är transport huset ligger ensligt med smal skogsväg.

Menar du att vägen är så smal att det inte gå att transportera en frys? Hur ska du då transportera allt det andra som kommere krävas för renovering/inredning mm?
Detta låter ju skumt. Man köper ett hus fullt med bråte vid en avlägsen smal skogsväg med en tveksam ägare med fyra hundar som dessutom är närvarande vid visningen och verkar lite speciellt. Och så förväntar man sig att allt ska vara till belåtenhet.
Men man kanske lär sig till nästa gång.

 

[harry73]

Mäklaren försökte lite släta över det med att det är mänskligt att fela och att det var generöst att vi fick säljarens kyl/frys.

Mäklaren har helt rätt i allt han sa. Det är mänskligt att göra fel och det är generöst av säljaren att ge en kyl/frys utan bråk.

Visst ingår objektbeskrivningen i kontraktet, men skulle det t ex stå fel boyta där, skulle du då kräva en utbyggnad eller inser du att det faktiskt ingår i din undersökningsplikt att kolla ytan.

Vi är inte emot dig och blir så klart glad för din skull att du fick en ny frys, men vi tycker att du fick en bra och smidig deal och att du får vara riktig nöjd

 

[MiaSthlm]

Menar du att vägen är så smal att det inte gå att transportera en frys? Hur ska du då transportera allt det andra som kommere krävas för renovering/inredning mm?
Detta låter ju skumt. Man köper ett hus fullt med bråte vid en avlägsen smal skogsväg med en tveksam ägare med fyra hundar som dessutom är närvarande vid visningen och verkar lite speciellt. Och så förväntar man sig att allt ska vara till belåtenhet.
Men man kanske lär sig till nästa gång.

Vi var övertydliga mot säljare och mäklare om utrymt och städning för vi var medvetna att det kunde bli problem Släpkärra ok att köra menar att köra 80 km o hyra kärra för att själva skaffa frys känns inte ok speciellt som vi skall starta renovering och vet inte vad vi vill ha då.
Men fram tills dess vill vi att det också fungerar hyfsat.

 

[harry73]

Köper man ett fritidshus får man vara beredd att åka dit ofta, och i sammanhanget är 80km ingen distans att bry sig om.
Ska ni renovera kan det vara smart att köpa en släpkärra och ha den vid fritidshuset. Ni kommer att ha bra användning för den.
Jag är lite orolig för din skull hur dit framtida husägande kommer att bli. Du verkar förvänta dig att allt ska vara perfekt och framförallt att alla andra ska göra sitt bästa för att se till att ni behöver göra så lite som möjligt.

Den inställning kommer att ställa till med stora problem så fort lite större problem uppträder (och tro mig det kommer att hända). Jag föreslår att ni funderar över hur mycket mer tid och pengar ni är beredd att lägga på huset, Om det därefter fortfarande känns oöverkomligt att köpa t ex ny frys eller åka 20 mil extra och hyra en kärra, borde ni kanske sälja huset igen innan det förfaller. Och skulle ni sälja huset rekommenderar jag friskrivningsklausul för att slippa besvärliga köpare (tro mig det finns)

 

[dthompa]

Visst ingår objektbeskrivningen i kontraktet, men skulle det t ex stå fel boyta där, skulle du då kräva en utbyggnad eller inser du att det faktiskt ingår i din undersökningsplikt att kolla ytan.

Fel där, är det fel boyta än vad som säljaren uppgivit i objektbeskrivningen kan det blir tal om prisavdrag. (klart inte det är tal om att få en utbyggnad) Saker som står i objektbeskrivningen ska du kunna lita på.

Det man kan som säljare göra för att skydda sig mot tex boyta fel är att i objektbeskrivningen skriva att det är uppskattad yta och att köparen bör kontrollmäta för exakt yta.

 

[harry73]

Lawline skriver följande om prisavdrag vid fel i boyta http://www.lawline.se/answers/9720

Prisavdrag pga. uppgift om boyta
2010-02-02 i FEL I FASTIGHET
FRÅGA
Hej! Min man och jag har skrivit ett köpekontrakt på ett hus i slutet av november 2009. I avtalet, bilaga till Bostadsfakta, är Boytan uppgiven till ca 158 kvm enligt taxeringsinformationen. Enligt taxeringeringsinformationen 2009 är boytan 136 kvm. Ingen ombyggnation har skett i fastigheten sedan 1965. Vår säljare har själv köpt huset tidigare under 2009 med boyta 136 kvm(tomten är nu styckad i flera tomter varvid vi köpt stamfastigheten). Har vi rätt till prisavdrag för de 22 kvm som saknas?
SVAR
Hej,

I Jordabalkens (JB) 4 kapitel 10 – 27 §§ återfinns reglerna kring säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter vid köp av fast egendom. Dessa regler är i stora drag dispositiva vilket innebär att de kan avtalas bort. Jag kommer emellertid i följande redogöra för era möjligheter till prisavdrag med utgångspunkt i att reglerna i ert fall är tillämpbara. Inledningsvis vill jag bara poängtera att ett första steg är att mäta upp boytan så att det inte råder några tveksamheter om dess faktiska omfattning.

Vid fastighetsköp har köparen som huvudregel en långtgående undersökningsplikt. Utan att djupare analysera dess omfattning är utgångspunkten att sådant som köparen hade kunnat upptäcka vid en undersökning inte går att åberopa som fel i efterhand. Vad det gäller boytan är detta förstås någonting som man som köpare vid en undersökning utan några större problem själv kan bilda sig en uppfattning om. En förutsättning för att ni ska kunna begära prisavdrag är därför att det föreligger sådana omständigheter som medför att ni befriats från er undersökningsplikt vad gäller boytan.

Jag tolkar förutsättningarna såsom att säljaren har lämnat preciserade uppgifter om boytan i bilagan till köpekontraktet utan att uttryckligen garantera riktigheten i dessa uppgifter. Om säljaren garanterat boytans storlek är det naturligt att köparen inte har någon undersökningsplikt vad gäller boytans storlek. Om säljaren inte uttryckligen garanterat en uppgift kan också köparens undersökningsplikt falla bort om säljaren lämnat en uppgift som varit ägnad att inge tillit och den inverkat på köpet. Istället för en garanti använder man i dessa fall termen enuntiation.

Om ni vill göra gällande att säljaren lämnat en enuntiation har ni bevisbördan för att uppgiften verkligen har inverkat på köpet. Boytan bör ha diskuterats mellan er och säljaren innan köpet så att det härigenom framgår att boytans storlek varit viktig för er. Vidare måste säljarens uppgift om boytan sättas in i ett större sammanhang, är det exempelvis uppenbart att boytan inte är 158 kvm så är det inte en enuntiation. Det samma gäller om säljaren själv uttryckt osäkerhet kring boytans storlek.

Sammanfattningsvis är alltså boytans storlek någonting som ni i enighet med den omfattande undersökningsplikten borde ha uppmärksammat innan ni köpte fastigheten. Om ni emellertid diskuterade boytan med säljaren och denne har angett att boytan uppgår till 158 kvm kan det medföra att er undersökningsplikt angående boytan fallit bort. Då är det möjligt att begära prisavdrag och även skadestånd. Prisavdraget skall motsvara den värdeminskning av fastigheten som en eventuellt mindre boyta medför.

Om ni vill begära prisavdrag och eventuellt skadestånd är det viktigt att ni inte dröjer med att reklamera den eventuellt felaktiga uppgiften om boytan till säljaren eftersom ni annars riskerar att försitta era möjligheter att göra gällande prisavdrag.

Med vänliga hälsningar

Elias Himsel

Och då är min sammanfattning att det behövs mer än att det bara står i objektbeskrivningen. Det ska ha varit svårt för er att uppskatta, det ska påverkat priset ni ville betala och ni ska ha diskuterad ytan (eller frysen) med säljaren så att den visste att det var en viktig uppgift för er.

Så jag fel yta kan leda till prisavdrag, men det borde vara ett undantag

 

[harry73]

Allt jag hittar är att säljaren är ansvarig för vad som står i objektbeskrivningen och att köparen ska kunna lita på den.


Ta detta exemplet tex

Fråga


Vem bär ansvaret för fel i objektbeskrivningen Det står i beskrivningen som mäklaren har gjort att det är en induktionshäll, men det är en glashäll, är jag som säljare ansvarig för fel som mäklaren skrivit
bengan 2010-01-05


Svar





Hej Bengan,

Normalt får säljaren objektsbeskrivningen från mäklaren, för kontroll och godkännande. Detta godkännande bekräftas också, vanligtvis med säljarens underskrift på objektsbeskrivningen.

När sedan kontrakt skall upprättas mellan köpare och säljare så bilägges normalt objektbeskrivning och blir då en del av partsöverenskommelsen. Parterna är säljare och köpare. Säljaren är juridiskt ansvarig i partsförhållandet mot köparen. Är det fel i objektbeskrivning så blir det i partsfrågan något mellan köpare och säljare. Således är säljaren ansvarig mot köparen om felaktigheter föreligger, som kan leda till ansvar gentemot motpart.

Är det sedan så att säljaren anser att mäklaren självsvåldigt fört in uppgifter i objektbeskrivningen och att säljaren därigenom blivit ”vilseledd” av mäklaren, så får säljaren i så fall driva den frågan mot mäklaren, om säljaren därigenom drabbats av ansvar och kostnader.

Slutsats: Gentemot köparen så blir säljaren ansvarigt för felaktigheter - av den typ som här omfrågats - i objektsbeskrivningen.

Erik Nyström, kundombudsman/Juridik, Fastighetsbyrån"


Det jag vill framföra är att det känns fel att alla hoppar på köparen för att han inte såg att det bara var en kyl. Det kanske var dumt att inte öppna kylen men säljaren har intygat att det finns kyl/frys och får således se till att det finns.

Det jag läser i den text du kopierade in i ditt inlägg är något annat. Texten berättar inte om säljaren i det fallet är skyldig att ersätta köparen för att det inte finns en induktionshäll men en glasshäll. Texten förklarar att eftersom säljaren godkände mäklarens text och signerade den, ska köparen rikta eventuella skadeståndskrav mot säljaren och inte mäklaren.
Hur de sen bedöms behandlas inte i texten. Och även i detta exempel får säljaren vara oaktsam eller okunnig utan att det inskränker på köparens undersökningsplikt. Och att se skillnaden på induktion eller glashäll eller frys och kyl är inte svårt, så här borde köparens undersökningsplikt väga tungt