Felaktigt/bristfälligt byggd takterrass som läcker
Jag lät för 3 år sedan bygga en takterrass i min vindslägenhet. Anlitade proffs för detta givetvis, inklusive en opartisk Kontrollansvarig samt tog dit en utomstående certifierad besiktningsman som godkände bygget.
Nu har det ymniga snöfallet i Stockholm avslöjat ett fel i konstruktionen. Tätskiktet släpper igenom vatten när det får stå en längre tid, som exempelvis när stora mängder snö smälter. Golvbrunnen är byggd korrekt och fungerar som den ska, men någonstans i tätskiktet brister det.
Hantverkaren som genomförde bygget på entreprenad har sedan dess gått i konkurs, så den 10 års garanti han lämnade på bygget vill han inte kännas vid.
Styrelsen i min bostadsrättsförening ser det som ett delat ansvar mellan mig och föreningen att lösa detta, vilket väl är rimligt. Men deras förslag på lösning är att helt enkelt bygga igen terrassen (de har tills vidare satt upp ett väderskydd), vilket jag så klart inte vill. Så jag behöver anlita någon som kan utreda var felet ligger samt bygga om det som behövs. Det hela kompliceras ytterligare av att jag numera bor i USA och hyr ut lägenheten i 2:a hand.
Frågan är, hur mycket av kostnaden för detta bör rimligen landa på mig, hur mycket täcks av en hemförsäkring eller annat? Kan man kräva något av en kontrollansvarig eller besiktningsman?
Hur hade ni gått vidare med detta? Tilläggas bör att jag gärna vill lösa allt så smidigt som möjligt, utan att hamna i långdragna juridiska tvister.
Tacksam för hjälp.
Nu har det ymniga snöfallet i Stockholm avslöjat ett fel i konstruktionen. Tätskiktet släpper igenom vatten när det får stå en längre tid, som exempelvis när stora mängder snö smälter. Golvbrunnen är byggd korrekt och fungerar som den ska, men någonstans i tätskiktet brister det.
Hantverkaren som genomförde bygget på entreprenad har sedan dess gått i konkurs, så den 10 års garanti han lämnade på bygget vill han inte kännas vid.
Styrelsen i min bostadsrättsförening ser det som ett delat ansvar mellan mig och föreningen att lösa detta, vilket väl är rimligt. Men deras förslag på lösning är att helt enkelt bygga igen terrassen (de har tills vidare satt upp ett väderskydd), vilket jag så klart inte vill. Så jag behöver anlita någon som kan utreda var felet ligger samt bygga om det som behövs. Det hela kompliceras ytterligare av att jag numera bor i USA och hyr ut lägenheten i 2:a hand.
Frågan är, hur mycket av kostnaden för detta bör rimligen landa på mig, hur mycket täcks av en hemförsäkring eller annat? Kan man kräva något av en kontrollansvarig eller besiktningsman?
Hur hade ni gått vidare med detta? Tilläggas bör att jag gärna vill lösa allt så smidigt som möjligt, utan att hamna i långdragna juridiska tvister.
Tacksam för hjälp.
Medlem
· Västra Götaland
· 1 849 inlägg
Hemförsäkring täcker inte läckage utifrån om inte det beror på t.ex storm. KA har inte ansvar för arbetet. Om arbetet är "rätt" utfört (det som gick att se) så är inte besiktningsmannen heller ansvarig.
Stor risk att du får stå för det.
Stor risk att du får stå för det.
Det här är ett typfall där den här typen av ombyggnader ligger i gråzonen för ansvarsområden. Nu vet vi ju inte vad som står i stadgarna, eller i ev. avtal du har med bostadsrättsföreningen.
En balkong/terass anses oftast som en yttre del av en byggnad, det innebär att i normalfallet (med normala formuleringar i stadgar) så ligger ansvaret för att det håller tätt helt på föreningen, oavsett vem som har bekostat bygget av balkong/terass. Dvs. om allt är som normalt så har du inget ansvar överhuvudtaget för detta.
I samband med att du fick tillstånd att bygga den här terassen så kan du ha fått någon form av avtal med föreningen som fördelar ansvaret på annat sätt. Ett sådant avtal kan dock vara ogiltigt, om det fördelar ansvaret på annat sätt än stadgarna.
Jag tror att en hel del nu beror på hur korrekt detta hanterades rent formellt. I många fall tror jag att en medlem bara ber om att på egen bekostnad göra ett sådant här bygge, utan att man ändrar andelstal, eller på annat sätt formellt utökar den bostadsrätt det gäller.
I så fall ingår inte terassen i bostadsrätten, den blir en rätt odefinierad yta. Man kan möjligen hävda att den blir någon form av hyrd biyta. Men iom. att man i det fallet inte betalar någon hyra, så finns det inte ens ett implicit hyresförhållande. och föreningen kan då troligen helt enkelt återställa ytan till yttertak, eller vad det nu var tidigare, ev. tom. på din bekostnad, du har gjort åverkan på föreningens byggnad.
OM det har hanterats korrekt, föreningens ekonomiska plan har skrivits om, andelstal har införts för denna terass, så att den nu ingår i bostadsrätten, då ligger ansvaret för att den skall fungera på föreningen, och du kan teoretiskt bara luta dig tillbaka. Har du dessutom fått köpa loss ytan från föreningen för en rejäl summa, så ser jag inte ens något moraliskt fel i att helt lägga ansvaret på föreningen.
Har du fått bygga den här terassen och fått in den som del av din bostadsrätt, helt utan vederlag (annat än byggkostnaden), så bör föreningen och övriga medlemmar se sig som grundlurade, och du bör rent moraliskt stå för reparationen/ombyggnaden.
Sedan finns det ju en 3e väg, som jag vet är rätt vanlig när det byggs etagelägenheter genom att bygga upp till vinden. Föreningen "säljer" råvinden för en rejäl summa, bostadsrättsinnehavaren bygger vindsvåningen på egen bekostnad, men föreningen gör inget årt det formella, vinden blir aldrig en del av bostadsrätten i formell mening.
Så medlemmen kanske betalar mijoner för absolut ingenting. Föreningen kan när som helst välja att återställa till vindsförråd, eller tom. sälja ytan igen till någon annan som ex. vill bygga en helt ny lägenhet där. Dvs. OM jag skulle köpa en bostadsrätt som har "expanderats" i någon riktning, så skulle jag vara väldigt noga med att undersöka att den expanderade ytan verkligen gjorts till en del av bostadsrätten rent formellt.
En balkong/terass anses oftast som en yttre del av en byggnad, det innebär att i normalfallet (med normala formuleringar i stadgar) så ligger ansvaret för att det håller tätt helt på föreningen, oavsett vem som har bekostat bygget av balkong/terass. Dvs. om allt är som normalt så har du inget ansvar överhuvudtaget för detta.
I samband med att du fick tillstånd att bygga den här terassen så kan du ha fått någon form av avtal med föreningen som fördelar ansvaret på annat sätt. Ett sådant avtal kan dock vara ogiltigt, om det fördelar ansvaret på annat sätt än stadgarna.
Jag tror att en hel del nu beror på hur korrekt detta hanterades rent formellt. I många fall tror jag att en medlem bara ber om att på egen bekostnad göra ett sådant här bygge, utan att man ändrar andelstal, eller på annat sätt formellt utökar den bostadsrätt det gäller.
I så fall ingår inte terassen i bostadsrätten, den blir en rätt odefinierad yta. Man kan möjligen hävda att den blir någon form av hyrd biyta. Men iom. att man i det fallet inte betalar någon hyra, så finns det inte ens ett implicit hyresförhållande. och föreningen kan då troligen helt enkelt återställa ytan till yttertak, eller vad det nu var tidigare, ev. tom. på din bekostnad, du har gjort åverkan på föreningens byggnad.
OM det har hanterats korrekt, föreningens ekonomiska plan har skrivits om, andelstal har införts för denna terass, så att den nu ingår i bostadsrätten, då ligger ansvaret för att den skall fungera på föreningen, och du kan teoretiskt bara luta dig tillbaka. Har du dessutom fått köpa loss ytan från föreningen för en rejäl summa, så ser jag inte ens något moraliskt fel i att helt lägga ansvaret på föreningen.
Har du fått bygga den här terassen och fått in den som del av din bostadsrätt, helt utan vederlag (annat än byggkostnaden), så bör föreningen och övriga medlemmar se sig som grundlurade, och du bör rent moraliskt stå för reparationen/ombyggnaden.
Sedan finns det ju en 3e väg, som jag vet är rätt vanlig när det byggs etagelägenheter genom att bygga upp till vinden. Föreningen "säljer" råvinden för en rejäl summa, bostadsrättsinnehavaren bygger vindsvåningen på egen bekostnad, men föreningen gör inget årt det formella, vinden blir aldrig en del av bostadsrätten i formell mening.
Så medlemmen kanske betalar mijoner för absolut ingenting. Föreningen kan när som helst välja att återställa till vindsförråd, eller tom. sälja ytan igen till någon annan som ex. vill bygga en helt ny lägenhet där. Dvs. OM jag skulle köpa en bostadsrätt som har "expanderats" i någon riktning, så skulle jag vara väldigt noga med att undersöka att den expanderade ytan verkligen gjorts till en del av bostadsrätten rent formellt.