Felaktiga underlag vid tomtköp
Vi har ett jätteproblem. Vi köpte för en tid sedan en tomt med ett färdigt stämplat bygglov. Den förre ägaren av tomten hade gjort omfattande sprängningsarbeten och dragit fram vatten och avlopp och schaktat och planat ut. I bygglovshandlingarna som medföljde tomtköpet fanns de obligatoriska illustrationerna över husets placering och skisser hur huset låg i förhållande till den utsprängda bergväggen. Vi litade helt och fullt på ritningarna och fick inga indikationer på att verkligheten avvek från kartan.
Nu är vårt problem att höjderna i nybyggnadskartan inte stämmer. Bakom huset är berget ca 1,5 m högre än vad som angivit i handlingarna. Skulle vi bygga huset kommer berget nästan helt att skymma fönstren på husets baksida och det går inte att komma ut till tomtens baksida från huset. I ritningarna låg husets övervåning i nivå där bergets slutade.
För att åtgärda felet behöver vi spränga för ca: 400 000 kr. Att flytta huset eller att bygga ett högre hus går inte pga krånglig detaljplan.
Vi har skrivit till säljaren om att vi vill reklamera köpet eller bli kompenserade för sprängnig och har varit i kontakt med en advokaten har gett oss mycket litet hopp och avrått oss för att gå vidare. Advokaten hänvisade till ett antal rättsfall.
Kommunens bygglovshandläggare har svarat oss detta i ett mail den 20/12 (han syftar på den förre ägarens bygglovsansökan): "Sedan återstår det att se om ni kan bygga som det är ritat. Speciellt den norra fasaden lär bli besvärlig då grannen ligger så nära och där är nivån en helt annan efter det att de schaktat bort och planat ut, efter det gavs lov på den här fastigheten förra gången."
Vad ska vi göra?
Nu är vårt problem att höjderna i nybyggnadskartan inte stämmer. Bakom huset är berget ca 1,5 m högre än vad som angivit i handlingarna. Skulle vi bygga huset kommer berget nästan helt att skymma fönstren på husets baksida och det går inte att komma ut till tomtens baksida från huset. I ritningarna låg husets övervåning i nivå där bergets slutade.
För att åtgärda felet behöver vi spränga för ca: 400 000 kr. Att flytta huset eller att bygga ett högre hus går inte pga krånglig detaljplan.
Vi har skrivit till säljaren om att vi vill reklamera köpet eller bli kompenserade för sprängnig och har varit i kontakt med en advokaten har gett oss mycket litet hopp och avrått oss för att gå vidare. Advokaten hänvisade till ett antal rättsfall.
Kommunens bygglovshandläggare har svarat oss detta i ett mail den 20/12 (han syftar på den förre ägarens bygglovsansökan): "Sedan återstår det att se om ni kan bygga som det är ritat. Speciellt den norra fasaden lär bli besvärlig då grannen ligger så nära och där är nivån en helt annan efter det att de schaktat bort och planat ut, efter det gavs lov på den här fastigheten förra gången."
Vad ska vi göra?
Ja jag är också av samma åsikt som den advokat ni pratat med (är själv entreprenadjurist i grunden). Ni har tyvärr svårt att få kompensation eller hävning då det inte finns någon direkt reklamationsrätt för fel såvida de inte är av den arten att det inte hade gått att undersöka. Visserligen kan vissa hävda att utfästelser eller specificering i handlingarna kan ha gjort att ni har mindre förväntningar att undersöka.
MEN min erfarenhet är tvärtom att man förväntas undersöka nogrannare med mkt handlingar, detaljplan mm.
MEN min erfarenhet är tvärtom att man förväntas undersöka nogrannare med mkt handlingar, detaljplan mm.
Tack för ditt svar kinglolle,
Tyvärr så antog vi att handlingarna var ok. Så det är alltså köparen som alltid måste "överpröva" eventuella handlingar fast de är officiella sådana? Vad är då mäklarens roll? Vi är även säkra på att säljaren visste, men det har vi svårt att bevisa.
Tyvärr så antog vi att handlingarna var ok. Så det är alltså köparen som alltid måste "överpröva" eventuella handlingar fast de är officiella sådana? Vad är då mäklarens roll? Vi är även säkra på att säljaren visste, men det har vi svårt att bevisa.
Det är jordabalken som styr fastighetsköp oavsett om det är bebyggt eller en ren tomt. Där finns ett ansvar för säljare för fel i 10 år efter försäljningen med ett undantag. Fel skall inte ha kunnat förväntas pga alla omständigheter i köpet (ålder, pris etc) eller något som är vanligare och aktuellt i erat fall - felet skall ej ha kunnat upptäckas vid en undersökning som borde ha gjorts i samband med köpet. Sen hur omfattande undersökning bör ha varit är individuellt. En bebyggd äldre fastighet kan man förvänta sig mkt fel utav plus bör kanske undersökas väldigt noga exempelvis.
Vid ett tomtköp har i praxis andra förväntningar satts, det som normalt görs är att istället för teknisk undersökning av byggnad mm så bör man juridiskt granska alla handlingar och undersöka förutsättningar för att bygga. Oftast görs detta med hjälp av en kunnig entreprenadjurist alternativt en erfaren byggingenjör.
Mäklaren har endast en förmedlande roll alltså har de inte en riktigt granskande roll utan går på de uppgifter som säljaren tillhandahåller.
Ni kan alltid reklamera till säljaren och de kanske av moraliska skäl hjälper er. Går de däremot till jurist så får de rådet att inte bry sig om det då ni som köpare inte har något större hopp om framgång vid en ev process. Erat enda sätt att gå vidare då är att betala själv eller stämma säljaren via en process i tingsrätten - förlorar ni denna riskerar ni höga rättegångskostnader som till viss del täcks av rättsskyddet men oftast räcker det ändå inte till utan ni blir själv skyldiga att betala mellanskillnad
Vid ett tomtköp har i praxis andra förväntningar satts, det som normalt görs är att istället för teknisk undersökning av byggnad mm så bör man juridiskt granska alla handlingar och undersöka förutsättningar för att bygga. Oftast görs detta med hjälp av en kunnig entreprenadjurist alternativt en erfaren byggingenjör.
Mäklaren har endast en förmedlande roll alltså har de inte en riktigt granskande roll utan går på de uppgifter som säljaren tillhandahåller.
Ni kan alltid reklamera till säljaren och de kanske av moraliska skäl hjälper er. Går de däremot till jurist så får de rådet att inte bry sig om det då ni som köpare inte har något större hopp om framgång vid en ev process. Erat enda sätt att gå vidare då är att betala själv eller stämma säljaren via en process i tingsrätten - förlorar ni denna riskerar ni höga rättegångskostnader som till viss del täcks av rättsskyddet men oftast räcker det ändå inte till utan ni blir själv skyldiga att betala mellanskillnad
Vi har reklamerat till säljaren som också gått till en jurist.
Det är fråga om en sluttningstomt som delvis är insprängd i berg.Kommunen säger ju till och med att: "Sedan återstår det att se om ni kan bygga som det är ritat. Speciellt den norra fasaden lär bli besvärlig då grannen ligger så nära och där är nivån en helt annan efter det att de schaktat bort och planat ut, efter det gavs lov på den här fastigheten förra gången."
Detta har varit mycket svårt att kontrollera och är en annan sak än vad jag nämnde i mitt första inlägg om att marknivån avvek. Borde inte säljaren ha en upplysningsplikt att han gjort ingrepp i tomten som inte överensstämmer med de handlingar han skickat till kommunen och fått bygglov för och som ingick i köpehandlingarna till tomten?
Det är fråga om en sluttningstomt som delvis är insprängd i berg.Kommunen säger ju till och med att: "Sedan återstår det att se om ni kan bygga som det är ritat. Speciellt den norra fasaden lär bli besvärlig då grannen ligger så nära och där är nivån en helt annan efter det att de schaktat bort och planat ut, efter det gavs lov på den här fastigheten förra gången."
Detta har varit mycket svårt att kontrollera och är en annan sak än vad jag nämnde i mitt första inlägg om att marknivån avvek. Borde inte säljaren ha en upplysningsplikt att han gjort ingrepp i tomten som inte överensstämmer med de handlingar han skickat till kommunen och fått bygglov för och som ingick i köpehandlingarna till tomten?
Det är möjligt att han borde ha gjort, men om det nu var så svårt för dig att kontrollera, hur säker kan du då vara på att säljaren har kontrollerat resultatet av markarbetena. Du har en undersökningsplikt, och så länge du kan kontrollera utan att förstöra så skall du som köpare kontrollera.
Din undersökningsplikt är större än hans upplysningsplikt.
Nybyggnadskartor med höjdindikationer är inget att lita på. Säljaren kan mycket väl ha varit i god tro, skillnaderna märks först när bygget börjar på riktigt. Det finns andra tråd i forumet om nybyggnadskartor.
Tyvärr är första bygget för oss flesta också det enda bygget, och många saker lär man sig den hårda vägen.
Vi har suttit hos många husföretag med vår nybyggnadskarta och använt det som faktaunderlag utan att någon någonsin sade något. Men det var först vid grundarbetet vi förstod hur fel höjderna var. Det blev kontinuerlig kommunikation med kommunen och grannarna under några dagar med ändringar i bygglovshandlingar.
Tyvärr är första bygget för oss flesta också det enda bygget, och många saker lär man sig den hårda vägen.
Vi har suttit hos många husföretag med vår nybyggnadskarta och använt det som faktaunderlag utan att någon någonsin sade något. Men det var först vid grundarbetet vi förstod hur fel höjderna var. Det blev kontinuerlig kommunikation med kommunen och grannarna under några dagar med ändringar i bygglovshandlingar.