Fel efter besiktning nybygge
Vi har nyligen tillträtt vårt nybyggda hus (18 december 2014) och efter tillträde har vi upptäckt en rätt stor mängd fel som inte upptäcktes eller noterades vid besiktning. Undrar hur man bäst bör agera just nu för att säkra upp att vi inte missar något.
Huset kostar totalt ca 3 miljoner inklusive tomt och markarbete. Det är en del av ett område med hus som byggs med samma koncept och av samma entreprenör (man köper tomt och hus av entreprenören). När vi skrev kontrakt var tiden av stor vikt för oss och vi förhandlade därför in ett hårdare vite för försening än vad entreprenören hade i standardkontraktet. Vi har också förstått efteråt att detta lett till att de snabbat på mer än vad som kanske är bra för att hinna göra ett bra jobb.
Vid den ordinarie besiktningen noterades ett ganska stort antal avvikelser. Det var allt från att målning inte var klart utvändigt (mkt kvar), fläkten i köket var felaktig, det saknas lucka till diskmaskin, verandan var inte påbörjad, en mängd skador inne i huset som skulle åtgärdas osv. Trots detta godkände besiktningsmannen bygget och gav entreprenören 2 månader att åtgärda fel.
Själva besiktningen tog ca 2 timmar och vi hade ingen möjlighet att se allt under denna tid. Efter inflytt har en mängd ytterligare fel uppträtt/visat sig. Det är en uppsjö med skador inne i huset (främst målning och träskador), det blåser rakt in i huset genom köksfläkt och ventiler (ljudligt och kallt), skorstenskåpan till fläkten var inte fastsatt och föll ner när det blåste, målningen är felgjord och färgen på fasaden faller av av sig själv i stora bitar som blottar betongen under när det regnar, värmen i elementen fungerar knappt, de blir inte ens ljumma på maxvärme, golvvärmecentralen har börjat låta så att det är ett surrande ljud i hela vardagsrummet o.s.v.
Entreprenören har hittills varit väldigt avslappnad kring allt detta, inklusive att färgen/putsen på fasaden släpper. De tycker att vi "fixar det sen nån gång" utan att ange att de ens accepterat felet som sådant eller ge en tidsplan för när det skall ske.
Jag tycker också att det är märkligt att entreprenaden skall anses fullgjord med alla dessa fel. Vi har ju inte betalat ca 3 miljoner för ett hus fyllt med fel och med en fasad vars färg rinner ner på marken om det regnar. Jag anser att vite borde utgå för denna period?!
Hur bör/kan man agera i detta läge? Skall jag endast fortsätta avisera/trycka på entreprenören, eller skall man försöka få till en ny besiktning, eller bör man tom ta in en jurist?
Entreprenören var fullt försäkrad för denna entreprenad, vill också försäkra mig om att vi inte missar några deadlines i tider kring hur och var vi behöver avisera att vinterälskare är nöjda.
Vore otroligt tacksam för hjälp!! Är väldigt bekymrad!
Huset kostar totalt ca 3 miljoner inklusive tomt och markarbete. Det är en del av ett område med hus som byggs med samma koncept och av samma entreprenör (man köper tomt och hus av entreprenören). När vi skrev kontrakt var tiden av stor vikt för oss och vi förhandlade därför in ett hårdare vite för försening än vad entreprenören hade i standardkontraktet. Vi har också förstått efteråt att detta lett till att de snabbat på mer än vad som kanske är bra för att hinna göra ett bra jobb.
Vid den ordinarie besiktningen noterades ett ganska stort antal avvikelser. Det var allt från att målning inte var klart utvändigt (mkt kvar), fläkten i köket var felaktig, det saknas lucka till diskmaskin, verandan var inte påbörjad, en mängd skador inne i huset som skulle åtgärdas osv. Trots detta godkände besiktningsmannen bygget och gav entreprenören 2 månader att åtgärda fel.
Själva besiktningen tog ca 2 timmar och vi hade ingen möjlighet att se allt under denna tid. Efter inflytt har en mängd ytterligare fel uppträtt/visat sig. Det är en uppsjö med skador inne i huset (främst målning och träskador), det blåser rakt in i huset genom köksfläkt och ventiler (ljudligt och kallt), skorstenskåpan till fläkten var inte fastsatt och föll ner när det blåste, målningen är felgjord och färgen på fasaden faller av av sig själv i stora bitar som blottar betongen under när det regnar, värmen i elementen fungerar knappt, de blir inte ens ljumma på maxvärme, golvvärmecentralen har börjat låta så att det är ett surrande ljud i hela vardagsrummet o.s.v.
Entreprenören har hittills varit väldigt avslappnad kring allt detta, inklusive att färgen/putsen på fasaden släpper. De tycker att vi "fixar det sen nån gång" utan att ange att de ens accepterat felet som sådant eller ge en tidsplan för när det skall ske.
Jag tycker också att det är märkligt att entreprenaden skall anses fullgjord med alla dessa fel. Vi har ju inte betalat ca 3 miljoner för ett hus fyllt med fel och med en fasad vars färg rinner ner på marken om det regnar. Jag anser att vite borde utgå för denna period?!
Hur bör/kan man agera i detta läge? Skall jag endast fortsätta avisera/trycka på entreprenören, eller skall man försöka få till en ny besiktning, eller bör man tom ta in en jurist?
Entreprenören var fullt försäkrad för denna entreprenad, vill också försäkra mig om att vi inte missar några deadlines i tider kring hur och var vi behöver avisera att vinterälskare är nöjda.
Vore otroligt tacksam för hjälp!! Är väldigt bekymrad!
Börja med att dokumentera (fotografera) allt som ni tycker är fel, skicka detta till besiktningsmannen. Det är inte säkert att allt ni tycker är tokigt räknas som fel i entreprenaden, detta avgör besiktningsmannen. Jag utgår ifrån att han INTE jobbar hos entreprenören utan på en oberoende firma.
Jag jobbar normalt inte med entreprenader till konsument, utan till allmännyttan. Där gäller att man har rätt att påtala fel upp till tre månader efter slutbesiktning.
Om besiktningsmannen godkänt entreprenaden är entreprenaden godkänd och ska vara OK att använda utan risk för den som flyttar in. DOCK är godkänd entreprenad INTE samma som att entreprenören ska få ut alla sina pengar. Man har enligt totalentreprenadjuridiken rätt att som beställare hålla inne betryggande belopp för åtgärdande av fel. Vanligen 5% av kontraktsumman tills det mesta är åtgärdat, därefter brukar det vara 5-10.000 per fel, pengar som betalas ut efter att samtliga fel åtgärdats på godkänt vis.
Jag hoppas att ni inte betalat ut alla pengar än!
Kolla med besiktningsmannen som borde kunna juridiken i detta ärende till 100%,
Meddela entreprenören att ni inte tänker betala sista kronorna förrän allt som besiktningsmannen anser är fel är åtgärdat. Besiktningsmannen kanske kan hjälpa er att uppskatta belopp per fel dessutom.
Lycka till!
/Åsa
Jag jobbar normalt inte med entreprenader till konsument, utan till allmännyttan. Där gäller att man har rätt att påtala fel upp till tre månader efter slutbesiktning.
Om besiktningsmannen godkänt entreprenaden är entreprenaden godkänd och ska vara OK att använda utan risk för den som flyttar in. DOCK är godkänd entreprenad INTE samma som att entreprenören ska få ut alla sina pengar. Man har enligt totalentreprenadjuridiken rätt att som beställare hålla inne betryggande belopp för åtgärdande av fel. Vanligen 5% av kontraktsumman tills det mesta är åtgärdat, därefter brukar det vara 5-10.000 per fel, pengar som betalas ut efter att samtliga fel åtgärdats på godkänt vis.
Jag hoppas att ni inte betalat ut alla pengar än!
Kolla med besiktningsmannen som borde kunna juridiken i detta ärende till 100%,
Meddela entreprenören att ni inte tänker betala sista kronorna förrän allt som besiktningsmannen anser är fel är åtgärdat. Besiktningsmannen kanske kan hjälpa er att uppskatta belopp per fel dessutom.
Lycka till!
/Åsa
Alla fel som upptäcktes vi slutbesiktningen skall åtgärdas inom två månader. Du ska fortsätta trycka på entreprenören att dessa ska åtgärdas snarast, inte senare. Som slutligt påtryckningsmedel, om dom vägrar ta sitt ansvar, är att du påtalar för dom att du tar in en annan entreprenör som åtgärdar, på deras bekostnad.
Har du slutbetalt allt till entreprenören? Besiktningsmannen ska ha värderat hur mycket du har rätt att hålla inne för de fel som fanns vid slutbesiktningen. Det är ett bra påtryckningsmedel för att få entreprenören att fixa allt, så han får sista betalningen. För dig blir det jobbigare om du har slutbetalt allt.
Alla fel dom du hittar mellan slutbesiktningen och två-årsdagen (18 dec 2016) ska entreprenören också fixa! Och det är inget att tveka på, det är fakta.
Entreprenaden är klar, om än med fel, så du har inte rätt till vite för den tiden som löper efter besiktningen, utan ditt påtryckningsmedel ska vara de innestående pengarna.
Har du slutbetalt allt till entreprenören? Besiktningsmannen ska ha värderat hur mycket du har rätt att hålla inne för de fel som fanns vid slutbesiktningen. Det är ett bra påtryckningsmedel för att få entreprenören att fixa allt, så han får sista betalningen. För dig blir det jobbigare om du har slutbetalt allt.
Alla fel dom du hittar mellan slutbesiktningen och två-årsdagen (18 dec 2016) ska entreprenören också fixa! Och det är inget att tveka på, det är fakta.
Entreprenaden är klar, om än med fel, så du har inte rätt till vite för den tiden som löper efter besiktningen, utan ditt påtryckningsmedel ska vara de innestående pengarna.
Då besiktningsmannen ej tycks ha rått dig att hålla inne del av betalningen måste jag misstänka att denne är anlitad av försäljaren och därmed är du i en dålig sits. Se omedelbart till att avtala om en helt oberoende besiktning om så är fallet!
Tack!Vanbeasten skrev:
Vi har inte slutbetalat. Vi håller inne 98,000. Men Entreprenören säger att vi skall betala dessa kopplat till när de slutfört respektive anmärkning vid SB. Det lät ju logiskt innan vi hittade alla de ytterligare felen. För dessa kommer vi ju då inte ha något påtryckningsmedel längre.
Någon nämnde att man kan begära en överbesiktning, men är inte det mer om man vill försöka få hela entreprenaden underkänd? Vet inte var gränsen skulle gå för det, men de fel vi har räcker väl knappast. Skulle en överbesiktning tillföra något i detta läge? Vi kanske kan få rätt att innehålla beloppet längre i vilket fall?
Hejlat skrev:
Det står inget angivet i kontrakt att vi skall ha en sådan rätt, nej.
Är framför allt oroad kring bedömningen av huruvida fel föreligger eller ej. Har man inte en besiktning så känns det som om man riskerar hamna i ändlösa diskussioner med byggaren om man har otur. Dessutom det att man saknar påtryckningsmedel då man inte har rätt att hålla inne betalning.
Tack för hjälpen!
Du har bara rätt att hålla inne medel för det som upptäckts vid slutbesiktningen! Allt annat faller inom garantitiden.
Visst kan du försöka få till en överbesiktning, men den kostnaden får du stå för. Du får försöka göra en bedömning om det är värt det.
Visst kan du försöka få till en överbesiktning, men den kostnaden får du stå för. Du får försöka göra en bedömning om det är värt det.
Har man inte rätt att påtala fel inom viss tid efter slutbesiktning och anföra dessa som fel så att de förs in i besiktningsprotokollet? Det har man rätt till när beställaren är företag (inte konsument) i alla fall. Besiktningsmannen KAN ju missa han med...
Jo, man har 6 månader på sig att påtala fel, enl 60 § KtjL, men det betyder i praktiken bara att dom felen ska åtgärdas asap. Kunden har inte rätt att hålla inne pengar för sådana fel, eftersom det är besiktningsmannen som värderar fel och talar om hur mycket kunden har rätt att hålla inne.Åsa Lund skrev:
Men om besiktningsmannen missat, kan han inte komplettera med fler fel?
Det skulle även kunna vara att entreprenören åtgärdar ett fel så tokigt att det uppstår ett nytt fel. Det måste väl kunna skrivas in i protokollet?
Det skulle även kunna vara att entreprenören åtgärdar ett fel så tokigt att det uppstår ett nytt fel. Det måste väl kunna skrivas in i protokollet?
Angående innehållande av betalning så får du skilja på den uttryckliga rätt du har enligt avtalet att hålla inne betalning - d.v.s. det som står svart på vitt i avtalet - och den generella rätt du har att hålla inne betalning för de motkrav du har. Har du ett legitimt motkrav har du rätt att hålla inne ett belopp som motsvarar kravet (men inte mer).Vippo skrev:
Nej, inte vid konsumententreprenader. Då måste antingen bli en överbesiktning, eller en kompletterande slutbesiktning (t ex om någon del inte var besiktningsbar). Kolla Besiktningsmannaboken. Den beskriver besiktningar vid småhusentreprenader riktigt bra.Åsa Lund skrev:
Medlem
· Stockholm
· 1 397 inlägg
Du blandar och ger mellan alla möjliga standardavtal och lagar.Vanbeasten skrev:
Du måste skilja på entreprenadtid och garantitid. Fel som borde ha upptäckts på slutbesiktningen har man oftast sex månader på sig att reklamera. Då ska det vara tydligt att det fanns vid inflyttning. T.ex. små skador i väggar kan vara svårsmält för en entreprenör.
För denna typ av fel har man inte rätt att innehålla betalning.
Garantifel är något helt annat. Två-årsbesiktningen kallas idag oftast för statusbesiktning, eftersom garantitiden ofta är fem år. Man kan även göra en femårsbesiktning, även den bekostas av beställaren.
Garantifel kan t.ex. vara sprickor, fasadfärg som flagnar, vitvaror som slutar fungera. Inte fel som syftar till "dåligt" utförande eller skador.
Verkligen inte. Jag svarade på TS frågor. Jag jobbar dagligen med avtalsformerna ABS och AB/ABT, så jag vet skillnaderna. TS är konsument, så det var med utgångspunkt från det jag svarade. Då pratar vi om entreprenadtid, och garantitiden 2 år enligt Konsumenttjänstlagen. Sen är det andra regler i AB och ABT och det var det som Åsa Lund blandade in i sina funderingar som jag svarade på i några andra inlägg.Stringfellow Hawke skrev:
Det du skrev i ditt andra stycke att man inte ha rätt att hålla inne betalning för fel som borde upptäckts vid besiktningen, men som kan reklameras inom 6 månader; det var exakt det jag skrev i mitt inlägg #10. Står också att läsa i 60 § punkt 3 i KtjL.
Alla fel som upptäcks vid slutbesiktningen ska avhjälpas inom skälig tid enligt 20§ KtjL. ABS09 förtydligar och säger i punkt 13 att det är två månader som gäller, om inte särskilda skäl föreligger som förlänger den tiden. Så du måste skilja på avhjälpande av fel som upptäcks vid slutbesiktningen och att reklamera fel efter slutbesiktningen.
Och jag vågar påstå att det är du som är ute och cyklar i den här frågeställningen, när du i ditt sista stycke påstår att "tvåårsbesiktning kallas statusbesiktning eftersom garantitiden ofta är fem år". När det gäller ABS och konsument så är tvåårsbesiktning = garantibesiktning eftersom garantitiden är två år. Står att läsa i §59 KtjL.
Garantitiden kan vara fem år om man avtalar om det, men inte som standard. I ABT06 är garantitiden däremot fem år som standard och då kan man göra en statusbesiktning efter två år och t ex skriva ner en eventuell säkerhet.
Redigerat: