Hej,
Har två frågor som jag hoppas att någon kan bringa klarhet i.
Vi ska bygga ett hus på vår sommarstugetomt vid havet och fick bygglov för detta i december.
Tekniskt samråd skedde med byggnadsinspektören och KA i slutet av januari där vi ombads att komplettera med ett par saker (energiberäkning och rivningsplan av den gamla stugan), vilket gjordes. Allt är därmed klart för att få ett startbesked.
Bygglovet skulle vunnit laga kraft 21/1 men 19/1 lämnade en av grannarna bakom oss in en överklagan av beslutet. Detta innebär då förstås att bygglovsbeslutet måste upp för prövning hos Länsstyrelsen, vilket kan ta tid.
Innan vi fick bygglovet frågade jag vår bygglovshandläggare på kommunen om man fick sitt startbesked även om någon skulle överklaga (vi var nämligen ganska säkra på att en annan granne skulle klaga). Svaret jag fick var "Ja, fast ni tar en ekonomisk risk i och med att ni kan förlora i högre instans".
När jag den 25/5 kontaktar byggnadsinspektören för att få startbeskedet blir han lite villrådig iom att bygglovet har överklagats. Han kontaktar bygglovshandläggaren och återkommer sen och säger att vi inte får något startbesked. Vi kontaktar bygglovshandläggaren som säger "I och med att det har överklagats så är det inte lämpligt att ni får något startbesked", detta trots vad som sagts tidigare att det inte ska vara något problem. Känns som att det är personliga åsikter som påverkar besluten, vilket inte är OK.
Är detta OK, kan de vägra att ge oss ett startbesked?
(Är inte säker på att vi vill köra igång med att bygga men vi börjar gärna riva det gamla huset så snart som möjligt)
När jag pratar med Länsstyrelsen så säger de att det är 5 månaders handläggningstid för detta ärendet. Finns det något man kan göra för att snabba på hanteringen?
Har de inga krav på sig att hantera ärenden inom en viss tid? (Blev visst 3 frågor
Tillägas bör att vi bygger ett litet hus (90m2) som smälter in i omgivningen, ligger nedanför den överklagande grannens hus (4m lägre och huset är ca 4,2 m högt med sedum pulpettak) och på en liten tomt (ca 700m2) dvs väldigt få möjligheter till att placera huset på ett vettigt sätt. Påverkan av grannarnas utsikt anser vi inte utgör någon betydande olägenhet. Vi är med andra ord ganska säkra på att vi kommer kunna bygga enligt plan men dock med stora förseningar.
Så just nu känns allt ganska surt då vi får en försening på typ ett halvår och även stor risk för fördyring.
När handläggaren säger att det är olämpligt så talar hen sannolikt av erfarenhet och vill skydda både byggherren (dig) och kommunen. Bl a för att hen vet att även om en sökande anser att bygget är solklart på alla punkter kan överprövande myndighet ha en annan åsikt. Händer allt som oftast.
Har då byggherren startat bygget (och kanske kommit långt) och ett avslag dyker upp följer oftast ytterligare överklaganden, först till Mark- och miljödomstolen och sedan Mark och miljööverdomstolen. Lååång process som kan sluta i rivningsförelägganden om man har otur. Har man däremot avstått att bygga är det lättare att anpassa/rita om byggnaden redan efter avslag från första instans.
Sedan vet jag kommuner som beviljat startbesked i ärenden som blivit överklagade. Kommunen har senare blivit stämda av byggherren då överprövande instans rivit upp det tidigare beviljade lovet. Byggherren menar att eftersom kommunen beviljade startbesked så är det kommunen som bör ta ansvaret (och kostnaderna) som det innebär att stå med ett halvfärdigt hus utan giltigt bygglov. Även där blir en lång rättsprocess som kostar både byggherre och kommun pengar. Genom att neka startbesked skyddar sig kommunen mot en sådan process.
Ovan beskrivning är antagligen orsaken till handläggarens tveksamhet, rent lagligt är jag osäker på om kommunen får neka startbesked i detta läge (frågan tas ofta upp på samhällsbyggnadskontoret i kommunerna).
Ligger er fastighet inom detaljplan och följer er byggnad bestämmelserna? Är det främst utsikten som grannen har synpunkter på? Sökte ni rivningslov och bygglov i samma ärende? Vill ni börja riva bör ni kunna söka separerat rivningslov och få det beviljat medan prövningen pågår (men även det har sin handläggningstid).
Snacka med grannen om att ta tillbaka överklagan? Låter ändå som ni följer reglerna och att det är ett korrekt utfört bygglov? Och då kommer överklagan avslås.
Tack för er input!
Fastigheten ligger inom detaljplanerat område och enda kravet är att byggytan inte får överstiga 90m2, vilket vi inte gör. Vi följer alltså reglerna till 100% samt att vi har anpassat huset till omgivningen så mycket vi kan, bl.a. med pulpettak isf sadeltak vilket skulle blivit högre.
Vi sökte rivnings och bygglov i samma ärende och tidsbesparingen för att börja riva är inte värt besväret med att ansöka om ett separat rivningslov.
Vi har pratat med grannarna och det enda de har åsikt om är utsikten och vill därför att vi flyttar huset men iom att tomten är så liten blir det inte bra för oss och dessutom mindre än 4,5 m till en annan granne. Vi frågade vad vi kunde göra och de ville då att vi skulle klippa buskar/träd för att förbättra för dom. Då endast en lite del av den grönska som skymmer är på vår tomt var det för lite åtgärd så de driver det vidare. Vi kan inte gärna påverka utsikten på andra grannars tomter eller allmänningar.
Men vi kanske ska ta en runda till med grannarna.
Bifogar en schematisk bild över hur huset påverkar deras utsikt.
grannarna kommer inte att få rätt i sitt överklagande, det kan jag säga på rak arm. man har inte någon rätt till sin utsikt. det kanske går att påverka dem med information om hur omöjligt det är för dem att få rätt, sammanställ lite statistik (om det finns) om hur många som överklagat pga utsikten och hur många som fått rätt så kanske de inser hur lönlöst det är
Kan du inte bara klippa dina buskar som grannen önskar om det är deras villkor för att dra tillbaka anmälan? Och sen när bygget är klart odal en ny (kanske högre) häck för att slippa insyn till dig?
(ett svar skrivet med en del ironi)
Som ovan inlägg så tror jag att största anledningen till att ni inte får startbesked är för att det är anses vara lättare för kommunen (och dig) att vänta med beskedet ifall att överklagan skulle gå igenom. Att reda ut allt efteråt om överklagan blir verklig innebär betydligt mycket mer jobb om nu hunnit sätta spaden i marken.
Kan du inte bara klippa dina buskar som grannen önskar om det är deras villkor för att dra tillbaka anmälan? Och sen när bygget är klart odal en ny (kanske högre) häck för att slippa insyn till dig?
(ett svar skrivet med en del ironi)
Som ovan inlägg så tror jag att största anledningen till att ni inte får startbesked är för att det är anses vara lättare för kommunen (och dig) att vänta med beskedet ifall att överklagan skulle gå igenom. Att reda ut allt efteråt om överklagan blir verklig innebär betydligt mycket mer jobb om nu hunnit sätta spaden i marken.
Vi erbjöd oss att klippa ner på det som är på vår tomt men det räckte tydligen inte
Du har rätt att begära startbesked, nekas du kan du begära att de berättar om sina lagstöd för att vägra och eventuellt JO-anmäla (eller i vilket fall hota om detta).
Med det sagt så är det helt upp till dig att avgöra om du känner att det är värt risken. Det finns självklara fall som fallit på någon helt annan åtgärd, typ att ett servitut dykt upp, en olägenhet plötsligt blivit betydande eller en part som begär återställande av försutten tid (vilket iofs alltid är en risk).
Om du kör igång nu utan lagakraftvunnet beslut finns alltid risken att något skiter sig framöver och du står med byxorna nere.
Vilken länsstyrelse ansvarar för överklagandet? Fem månader låter rätt snabbt ändå.
Påverkan av grannarnas utsikt anser vi inte utgör någon betydande olägenhet.
Ett tips i all välmening, när ett bygglov är överklagat på den grunden (utsikt) så måste man ha full kontroll på att byggnadens höjd följer planen, det är det första länsstyrelsen kommer att titta på. Problemet är att beräkning av byggnadshöjd är ingen exakt vetenskap, olika instanser kan ha olika åsikt. Här är ett bra exempel på det, MÖD P 2396-17, där byggnadsnämnden, länsstyrelsen och mark- och miljödomstolen var överens men inte mark- och miljööverdomstolen som är sista instans och vars domar därför inte går att överklaga:
"Den aktuella byggnaden har två långsidor. Underinstanserna har valt den östra
långsidan (entrésidan) som beräkningsgrundande. Mark- och miljööverdomstolen
anser att entrésidan, som vetter mot infartsvägen till fastigheten, inte har så stor allmän
påverkan att den bör utgöra beräkningsgrundande fasad. Enligt Mark- och
miljööverdomstolens uppfattning är det i stället den västra långsidan, som är vänd mot
Skurusundet, som ger det mest dominerande intrycket och mest påtagligt påverkar
upplevelsen av byggnadens höjd när den betraktas av allmänheten. Den västra fasaden
får således anses ha störst allmän påverkan och ska utgöra beräkningsgrundande fasad."
Hela domen för den som är intresserad: https://www.domstol.se/globalassets...jooverdomstolen/avgoranden/2018/p-2396-17.pdf
Tyvärr har grannen fel, ingen har rätt till sin utsikt. Speciellt i områden som redan är byggda och byggrätt finns.
Som någon innan skrev, har ni alla mått inom ramarna för vad ert område kräver så ska ni få lov att bygga.
Som en annan skrev, så har kommunen ingen laglig rätt att hålla på startbesked men det är bra att lyssna på dem ibland.
Börja plantera en tujahäck mot grannens tomtgräns, gärna höga plantor. (kräver inget startbesked). Berätta gärna för grannen att planen är att häcken ska bli minst 8-9m hög. Men att du självklart är öppen för förhandling. Det kanske kan få grannen att ändra sig om han är mån om sin utsikt
Börja plantera en tujahäck mot grannens tomtgräns, gärna höga plantor. (kräver inget startbesked). Berätta gärna för grannen att planen är att häcken ska bli minst 8-9m hög. Men att du självklart är öppen för förhandling. Det kanske kan få grannen att ändra sig om han är mån om sin utsikt
Tänkte precis samma sak innan jag såg ditt inlägg.
Är ju bara att berätta för grannen att det hade ju varit synd om du planterade en häck som tar all deras utsikt. Grannsämjan har de ju redan satt nivån på.
