Ett par frågor om besiktning
Hej. Vi är spekulanter på ett timmerhus från 1870-talet som säljs med friskrivningsklausul. Det är vår första riktiga fastighetsaffär, så det finns en hel del frågetecken...
Vi har varit och tittat på huset och visst är det ett ganska stort renoveringsbehov, men inga direkt akuta saker gör att man inte kan flytta in. Det bor ett äldre par där nu, så allt väsentligt i huset fungerar...
Det mesta i huset är från 50-60-talet förutom ena badrummet (renoverat iom med handikappanpassning) och taket som är bytt i modern tid. Rent tekniskt är det inga större fel; Taket är tätt, det står rakt, det är torrt och fint i krypgrunden (delvis källare med värmepannan i hjälper nog till att hålla torrt under resten av huset), inga synliga fuktskador eller annat.
Fråga 1: Är det nån mening att göra en egen besiktning av huset? Visst, man får ju en lista med saker man måste göra, men frågan är om det skiljer sig från den uppfattning vi redan har av vad som behöver göras? Fördelen kanske är att man har nån form av extra försäkringsskydd om man upptäcker nåt allvarligt fel senare, men i praktiken lyckas kanske besiktningsföretagen alltid krångla sig ur sånt?
Fråga 2: Om vi (eller nån annan spekulant) väljer att göra en besiktning, blir det då tillgänglig för alla spekulanter? Eller om man vänder på frågan - Kan/brukar flera spekulanter gemensamt bekosta en en besiktning? Det känns ju lite onödigt att alla spekulanter skall betala x tusen kronor var för att besikta huset flera gånger, men det kanske är så det brukar funka?
Vi har varit och tittat på huset och visst är det ett ganska stort renoveringsbehov, men inga direkt akuta saker gör att man inte kan flytta in. Det bor ett äldre par där nu, så allt väsentligt i huset fungerar...
Det mesta i huset är från 50-60-talet förutom ena badrummet (renoverat iom med handikappanpassning) och taket som är bytt i modern tid. Rent tekniskt är det inga större fel; Taket är tätt, det står rakt, det är torrt och fint i krypgrunden (delvis källare med värmepannan i hjälper nog till att hålla torrt under resten av huset), inga synliga fuktskador eller annat.
Fråga 1: Är det nån mening att göra en egen besiktning av huset? Visst, man får ju en lista med saker man måste göra, men frågan är om det skiljer sig från den uppfattning vi redan har av vad som behöver göras? Fördelen kanske är att man har nån form av extra försäkringsskydd om man upptäcker nåt allvarligt fel senare, men i praktiken lyckas kanske besiktningsföretagen alltid krångla sig ur sånt?
Fråga 2: Om vi (eller nån annan spekulant) väljer att göra en besiktning, blir det då tillgänglig för alla spekulanter? Eller om man vänder på frågan - Kan/brukar flera spekulanter gemensamt bekosta en en besiktning? Det känns ju lite onödigt att alla spekulanter skall betala x tusen kronor var för att besikta huset flera gånger, men det kanske är så det brukar funka?
1. Det beror helt på hur erfaren man är med hus eller hur orolig man är för fel man kan missat. Jag har köpt 5 hus och aldrig använt mig av besiktningsman.
2. Nej det blir det inte. Har aldrig hört talas om det men det är en bra ide.
2. Nej det blir det inte. Har aldrig hört talas om det men det är en bra ide.
En vanlig överlåtelsebesiktning kan vara bra att göra, men kan också ibland kännas som bortkastade pengar. I det stora hela så är det ändå små pengar det handlar om, så det är dumt att inte göra det, ta dock vad som kommer fram, och framför allt vilka åtgärder som rekommenderas, med en nypa salt.
En spekulant gör sin egen besiktning, det är normalt inget man delar med en annan.
En spekulant gör sin egen besiktning, det är normalt inget man delar med en annan.
En egen besiktning brukar man göra efter man har vunnit budgivningen och efter att man har skrivit under kontraktet. Då skriver man in en öppen besiktningsklausul i kontraktet, som gör att man t ex har två veckor på sig att utföra en besiktning. Och under den perioden får man utan extra kostnad häva köpet.
Även om man kan en del om hus, men inte är proffs, så är det en god idé att anlita en neutral besiktningsman.
Det är lätt att få rosa drömmar när man väl har fastnat för ett hus.Då är det lätt att mentalt "hoppa" över en del negativa tecken som senare kan visa sig vara kostbara.
Då kan det vara bra att ta dit någon som med "neutrala" ögon går igenom huset.
Därmed inte sagt att en besiktningsman "hittar" allt som är fel, men du får åtminstone en "second opinion".
Det är lätt att få rosa drömmar när man väl har fastnat för ett hus.Då är det lätt att mentalt "hoppa" över en del negativa tecken som senare kan visa sig vara kostbara.
Då kan det vara bra att ta dit någon som med "neutrala" ögon går igenom huset.
Därmed inte sagt att en besiktningsman "hittar" allt som är fel, men du får åtminstone en "second opinion".
Jag har renoverat tre gamla timmerhus sen tidigare, så rent tekniskt är det inga problem. Jag tror också att jag har ganska bra koll på ungefär vad man skall leta efter för typ av fel och risker.
Vad jag har förstått så är en 'överlåtelsebesiktning' inte så mycket mer än en grundlig okulär kontroll av sånt som går lätt att se. Jag har ju redan varit och tittat på huset i ett par timmar, så jag tror inte en sån ger så mycket mer fakta.
Enda syftet jag kan se med en 'riktig' besiktning är väl kanske att man får nån form av försäkring, men hur användbar är den i praktiken när det är ett så pass gammalt hus? Jag antar att det görs åldersavdrag och förmodligen friskriver man sig från de största riskerna genom att anteckna i protokollet att sakerna är gamla och bör bytas...
Huset säljs ju med friskrivningsklausul för att de nuvarande ägarna inte vill/kan ha något med huset/köparen att göra efter försäljningen. Risken är kanske att dom säljer till nån annan, mindre 'besvärlig' köpare, om jag börjar ställa krav på besiktning?
Vad jag har förstått så är en 'överlåtelsebesiktning' inte så mycket mer än en grundlig okulär kontroll av sånt som går lätt att se. Jag har ju redan varit och tittat på huset i ett par timmar, så jag tror inte en sån ger så mycket mer fakta.
Enda syftet jag kan se med en 'riktig' besiktning är väl kanske att man får nån form av försäkring, men hur användbar är den i praktiken när det är ett så pass gammalt hus? Jag antar att det görs åldersavdrag och förmodligen friskriver man sig från de största riskerna genom att anteckna i protokollet att sakerna är gamla och bör bytas...
Huset säljs ju med friskrivningsklausul för att de nuvarande ägarna inte vill/kan ha något med huset/köparen att göra efter försäljningen. Risken är kanske att dom säljer till nån annan, mindre 'besvärlig' köpare, om jag börjar ställa krav på besiktning?
Det är ju dina pengar och din magkänsla som får avgöra.
Vi i forat har ju inte sett huset överhuvudtaget så det generella rådet måste ju vara: Anlita en besiktningsman.
Sedan finns det alltid undantag men ett varningstecken är ju friskrivningsklausulen. Då bör ju priset hamna på en väsentligt lägre nivå än vid normalkontrakt.
Ett annat varningstecken är ju om säljaren motsätter sig en besiktning och i synnerhet i samband med en friskrivningsklausul.
Vi i forat har ju inte sett huset överhuvudtaget så det generella rådet måste ju vara: Anlita en besiktningsman.
Sedan finns det alltid undantag men ett varningstecken är ju friskrivningsklausulen. Då bör ju priset hamna på en väsentligt lägre nivå än vid normalkontrakt.
Ett annat varningstecken är ju om säljaren motsätter sig en besiktning och i synnerhet i samband med en friskrivningsklausul.
Vad finns det för vatten och avlopp, kan du förvänta dig problem där? (tillstånd, föroreningar, mm)
Finns det byggplaner i området som kan påverka din fastighet?
En friskrivningsklausul på en gammal fastighet med tydlig renoveringsbehov känns lite onödigt. Vilka fel skulle klassas som dolt fel när man får utökad undersökningsplikt på i princip allt och man kan förvänta sig vad som helst på grund av husets ålder och skick.
Kan det finnas gamla föroreningar i marken? eller är säljare (och mäklaren) väldigt försiktigt och vill de absolut inte få något tjafs i efterhand. Borde vara bra prutläge
Finns det byggplaner i området som kan påverka din fastighet?
En friskrivningsklausul på en gammal fastighet med tydlig renoveringsbehov känns lite onödigt. Vilka fel skulle klassas som dolt fel när man får utökad undersökningsplikt på i princip allt och man kan förvänta sig vad som helst på grund av husets ålder och skick.
Kan det finnas gamla föroreningar i marken? eller är säljare (och mäklaren) väldigt försiktigt och vill de absolut inte få något tjafs i efterhand. Borde vara bra prutläge
Vad gäller friskrivningsklausul, så är det ex. standard när dödsbo säljer. Och behöver inte tyda på att säljaren vill smita undan något.
Som jag ser det så bör man som köpare inte vara så himla orolig för att ett hus säljs med friskrivning. Även om huset köps utan friskrivningsklausul så är det rätt ovanligt att man skulle kunna få ersättning för ev. fel ändå.
Men friskrivnng är lite ovanligt, och det kan därför vara ett bra prutningsargument, friskrivningen försämrar ju köparens säkerhet, och något bör det kosta för säljaren.
Som jag ser det så bör man som köpare inte vara så himla orolig för att ett hus säljs med friskrivning. Även om huset köps utan friskrivningsklausul så är det rätt ovanligt att man skulle kunna få ersättning för ev. fel ändå.
Men friskrivnng är lite ovanligt, och det kan därför vara ett bra prutningsargument, friskrivningen försämrar ju köparens säkerhet, och något bör det kosta för säljaren.
Vi får hoppas att huset inte säljs av ett dödsbo, för då kan det vara ett spökhususeless skrev:
Det är kommunalt vatten. Enskilt avlopp via trekammarbrunn. Huset ligger 'på landet', så jag tror inte det finns några överhängande planer på några byggprojekt i närheten.
Det är ett äldre par som bor där. Åldern har tagit ut sin rätt på dom, så dom skall flytta till nån form av serviceboende istället.
Priset är relativt lågt. Säljarna är inte ute efter pengar vad jag har förstått, utan dom vill bli av med kåken snabbt och smidigt och vill slippa alla tankar på den när affären är avklarad. Dom har bott där större delen av sitt vuxna liv, så jag förstår att dom inte vill bli påmind om huset vart och vartannat år för att den nya ägaren hittar nåt att klaga på...
Dom har berättat lite om huset och jag har ingen anledning att misstro dom. Som sagt var fungerar allt, men mycket är gammalt och behöver bytas ut.
Jag har räknat med att byta värmesystem och riva ut innerväggar och golv för att tilläggsisolera och fixa el och vatten. Så rent ekonomiskt har jag svårt att se att jag skulle gå på några minor.
Det är ett äldre par som bor där. Åldern har tagit ut sin rätt på dom, så dom skall flytta till nån form av serviceboende istället.
Priset är relativt lågt. Säljarna är inte ute efter pengar vad jag har förstått, utan dom vill bli av med kåken snabbt och smidigt och vill slippa alla tankar på den när affären är avklarad. Dom har bott där större delen av sitt vuxna liv, så jag förstår att dom inte vill bli påmind om huset vart och vartannat år för att den nya ägaren hittar nåt att klaga på...
Dom har berättat lite om huset och jag har ingen anledning att misstro dom. Som sagt var fungerar allt, men mycket är gammalt och behöver bytas ut.
Jag har räknat med att byta värmesystem och riva ut innerväggar och golv för att tilläggsisolera och fixa el och vatten. Så rent ekonomiskt har jag svårt att se att jag skulle gå på några minor.
Erbjud en smidig affär och köp fastigheten till ett bra pris
En vanlig anledning till att friskrivningsklausul används när dödsbo säljer är att dödsbo/dödsbodelägare vill slippa fastigheten helt och lägga det bakom sig. Men en friskrivningsklausul om den är allmänt hållen inte har någon bärkraft i ett ev domstolsförfarande. För att den skall ge tyngd så måste den vara oerhört specificerad när det gäller ingående komponenter så som vvs stomme etc.etc. Enda gången en allmänt hållen friskrivningsklausul har bärkraft i domstol är när, köparen är företag som förväntas ha kännedom om hus/fastigheter och dit räknas hantverksfirmor i byggbranschen och fastighetsbolag bla. Det innebär i allmänhet att dom friskrivningsklausuler som skrivs inte fritar säljaren för dolda fel om det dras till domstol, om det enbart står att fastigheten säljs med friskrivningsklausul.hempularen skrev:
Bäst att påpeka att det är sällan någon vinner dolda fel heller för den delen.
Jo det är det jag har tänkt, men det finns tyvärr fler spekulanter också...harry73 skrev:Erbjud en smidig affär och köp fastigheten till ett bra pris
Om jag har förstått allt rätt så har jag ingen som helst nytta av en besiktning. Eventuella fel dom hittar kommer ändå att vara mer eller mindre förutsägbara med tanke på husets ålder. Eventuell försäkring från besiktningsfirman kommer aldrig att ge något eftersom i princip alla framtida fel är förutsägbara med tanke på huset ålder och om dom inte är det så blir ersättningen noll pga åldersavdrag.
Har jag uppfattat det rätt?
Redigerat:
Medlem
· Blekinge
· 12 289 inlägg
Om de vill ha en friskrivningsklausul är de kanske inte heller så pigga på att ha en besiktningsklausul i kontraktet.
Tiotusen för en besiktning är inte så mycket i en större fastighetsaffär men jag kände ändå det bara som bortkastade pengar både som köpare och som säljare.
Men om du gör en besiktning och det finns ett antal plumpar i protokollet (vilket det kommer att finnas) så kan du använda det som argument för sänkt pris. Du kan också se till att andra spekulanter får se det. En och annan kommer kanske då att dra sig tillbaka.
Tiotusen för en besiktning är inte så mycket i en större fastighetsaffär men jag kände ändå det bara som bortkastade pengar både som köpare och som säljare.
Men om du gör en besiktning och det finns ett antal plumpar i protokollet (vilket det kommer att finnas) så kan du använda det som argument för sänkt pris. Du kan också se till att andra spekulanter får se det. En och annan kommer kanske då att dra sig tillbaka.