Byggahus.se

Ej tillåtet att baka in renoveringskostnader i huslånet?

  1. MagicaDeHex
    Renoveringsnovis Nivå 5
    För att, som jag skrev i huvudinlägget, trodde man kunde baka in renoveringskostnaden i huslånet, eftersom det var så förr. Vi trodde att det var peanuts att lösa. Men där får vi ju uppenbarligen tänka om eller fundera över Blanco-lån.

    Och som jag skrev, vill vi prägla huset själva. Vi vill ha en viss typ av hus och dessa är ofta sönderrenoverade. Vi vill göra varsam renovering och bevara husets charm.
     
  2. Klaugust
    Renoveringsnovis · Nivå 10
    Precis, det är skillnad på hur man använder sakerna. Alla som är med i Lyxfällan har kreditkort och blancolån men det är inte alla som har kreditkort och blancolån som är med i Lyxfällan. De har helt klart sina fördelar, så länge man är medveten om nackdelarna.

    Min tanke kring att ta upp ett år är att om man har sådana utgifter så att man vill försöka låna 1-2 miljoner på en gång så förutsatte jag att det är en firma som renoverar åt en. Tänker man göra mycket själv så hinner man kanske inte göra av med så mycket på samma gång så att det behövs 1-2 miljoner från dag 1. Det är lite olika strategier. Köper man ett sånt totalt ruckel som ni verkar titta på så vill man inte bo där under tiden utan då har man ett annat boende. Då är månadskostnaderna så höga att man gärna betalar någon för att få det färdigt snabbare. Köper man ett som ändå går att bo i så kan man ta det långsammare och då behöver man kanske inte låna 1-2 miljoner på ett bräde. Då fräschar man först upp bostadsdelarna och så tar man de stora bitarna pö om pö, med det mest akuta först och man kanske sparar till vissa projekt och lånar till andra. Men då får man ju räkna med att det tar ganska mycket längre tid innan man har ett ståndsmässigt hus. Jag gillar den här andra approachen, för man får tid att göra mer själv och lära sig mer. Man har chans att bo in sig och utvärdera planerna, som kommer att ändras, under tiden man bor där. Men min sambo tycker nog att det är rätt jobbigt. Hon hade nog gärna betalat en miljon för att komma hem till ett färdigrenoverat hus.

    Men ett tips som kommit tidigare är att ta er inte vatten över huvudet. Det är nog rätt lätt att man drunknar i det om man har ett renoveringsbehov för 1-2 miljoner och det är ens första hus.

    Ingen fara, det är mycket att tänka på i ett husköp och vi blev själva rätt överraskade av att det inte bara räckte med kontantinsatsen utan att det tillkom så mycket i pantbrev och lagfart.
     
  3. M
    Medlem Nivå 3
    Fast hela lånet nyttjas ju inte samtidigt om man kör på löpande, så man kan inte riktigt räkna så. Kostnaden blir mkt mindre.
     
  4. Klaugust
    Renoveringsnovis · Nivå 10
    Precis, vid ett byggnadskreditiv. Om man inte lyckas få ett sånt utan kör ett vanligt privatlån, då borde det bli en klumpsumma?
     
  5. M
    Medlem Nivå 3
    Om du får renoveringen utförd kostnadseffektivt och på ett tilltalande sätt -kan- värdet stiga i paritet med kostnad. T.ex genom att byta tjänster, göra saker själv, osv.

    Att ta in hantverkare kommer förmodligen inte höja värdet på huset lika mycket som det kostar, såvida du inte verkligen plockar bara lågt fallande frukt.
     
  6. j.f.s
    Elektroniktokig · Nivå 7
    Jag och sambon har precis köpt ett gemensamt hus. Vi ”behöver” (behöver i det här fallet är lika med bekvämlighet) bygga om det lite för att alla barn ska få varsitt sovrum.

    Omedelbara kostnader innan tillträde:
    Lagfart och pantbrev=52000
    Handpenning: 280000
    Besiktning: 8500

    Vi har valt att betala handpenning, lagfart och besiktning med kontanta medel. Handpenning betalas med lånade medel.

    Vi har också valt att finansiera kontantinsats samt en mindre summa (i sammanhanget), 100000kr via blancolån. Varför då kan man fråga sig. Jo, för merparten av vårat sparade kapital är uppbundet i värdepapper och med rådande omständigheter i världen så är det helt enkelt inte läge att avyttra dessa. Vi kommer söka amorteringsfrihet för bolånet. Blancolånet är ju som det är.

    Vi hade möjlighet att låna mer men blancolån är dyra.

    Så, det går alldeles utmärkt att låna till renovering som nämnts tidigare men det kostar i ränta och amortering. Kan vara värt att lägga mer initialt på ett hus där behovet av renovering inte är lika stort.

    Jag personligen skulle fråga runt på flera banker för att diskutera olika upplägg. Jag har fått mycket god hjälp av både SBAB och Handelsbanken. Länsförsäkringar som jag har haft tidigare var med rätt person som kontakt också bra. När den personen inte längre fanns kvar så var de helt ointresserade av några som helst diskussioner.

    Ett annat tips är att om det är möjligt välja bankkontor nära huset. Medveten om att det rimmar lite illa med SBAB men lokala kontor känner ofta marknaden bättre.
     
  7. J
    Medlem · Nivå 5
    Det jag tydligt märkt med Länsförsäkringar bank är att de är ett försäkringsbolag primärt och bank sekundärt.
    När det kommer till den typen av lösning som du är ute efter tror jag att de större och mer etablerade "rena" bankerna kan hjälpa er bättre.
    Frågan är om Länsförsäkringar bank ens ger byggnadskreditiv...?

    Tror hur som helst att man ska jämföra att ta mindre blancolån för varje renoveringsdel, jämfört med att ta ett byggnadskreditiv för en stor renovering. De fasta utgifterna brukar vara saftiga.

    Om man lyckas lägga upp en värdering (som också ger utslag på det sätt man vill förstås) efter varje renovering kanske man betalar den högre räntan i någon månad bara.

    Som någon också redan sagt, var noggrann med att ha koll på marknaden i just det området huset står i.
    Samma hus byggt i ett attraktivt område är ju värt miljoner mer än i ett mindre attraktivt område, kostnaden att bygga det är dock mer eller mindre detsamma.
     
  8. L
    Medlem Nivå 4
    Folk skapar pengar genom ”property ladder” och genom att deras föräldrar har förstått ränta på ränta. man kan aldrig jobba sig rik utan man ska se till att kunna tjäna pengar när man sover.
     
  9. S
    Medlem Nivå 1
    Hej!

    Vi har varit i ungefär samma sits som du beskriver så jag tänkte att jag kunde dela med mig av hur vi löste det.

    Vi köpte vårt hus för ungefär två år sedan (60-talshus i fint skick, men omodernt och orenoverat) och vi visste redan då att det var i behov av renovering både invändigt och utvändigt, men vi planerade att ta renoveringarna ett steg i taget och finansiera det med sparade pengar. Men när vi väl bott in oss ett tag kom vi fram till att vi ville lägga vattenburen golvvärme på hela nedervåningen och det arbete drog även med sig kök, badrum, tvättstuga och ytskikt i fyra andra rum vilket blev en betydligt större summa än vad vi hade råd att lägga på ett bräde - uppskattningsvis 1,5 miljoner då vi inte hade möjlighet att göra allt själva. Vi skulle även slå ut och flytta några väggar så vi bedömde renoveringen som omfattande.

    På vår banks hemsida stod det att man kunde få kreditiv för att göra omfattande renoveringar men när vi pratade med vår bankman sa han att de normalt sett inte gjorde det utan erbjöd oss ett blancolån på ca 1 miljon. Vi gillade inte heller tanken på ett så stort blancolån och fattade inte varför de påstår att de erbjuder byggkreditiv på hemsidan men inte gör det i verkligheten så efter många om och men bad vi om att få tala med en annan bankman. Den nya killen sa direkt att de inte erbjuder så stora blancolån utan rekommenderade istället byggkrediter. Skumt men vi var nöjda!

    Vi fick kontakta en mäklare som gjorde en förhandsvärdering på huset inklusive våra tänkta renoveringar. Baserat på det beloppet och redan amorterade pengar fick vi veta hur mycket pengar vi kunde få i byggkreditiv. Innan det kunde beviljas behövde alla handlingar vara på plats - bygglov/anmälan, kostnadsuppskattning för alla delar, vår byggare som ansvarar för i princip hela bygget behövde göra en betalplan och skriva ett kontrakt som banken kunde granska och vi var tvungna att fixa försäkringar. Vi behövde även uppskatta inköpen som inte gick via byggaren - köks- och badrumsinredning, trappa, fönster m.m.

    När allt var på plats blev kreditivet beviljat men det fanns en tidsbegränsning på det på 1 eller 1,5 år så innan dess måste vi vara klara. När vi får en faktura eller om vi har betalt något själva skickar vi in det till banken som betalar fakturan eller sätter tillbaka pengarna på våra konton med pengarna från kreditivet. Vi betalar bara ränta på beloppet som är använt, och pantbreven och uppläggningsavgiften drogs från kreditivet precis i början.

    Om en månad är det tänkt att allt ska vara klart och än så länge har allt funkat bra. När vi är klara ska vi be samma mäklare att värdera huset igen (inte optimalt just nu med coronakrisen...) och tanken är då att huset ska vara värt det som förhandsvärderingen sa och att vi ska lägga om kreditivet till bolån. Om huset är värt mindre än vad vi trodde kommer vi få det som blancolån istället.

    Slutsatsen är väl lite att man får försöka hitta en bank som erbjuder kreditiv men man måste även ha tur med vilken bankman man får. I och med att vi inte kunde göra renoveringen själva kommer huset inte vara värt mer än det vi lägger, men vi hoppas kunna gå +-0. Vi renoverar dessutom för att vi ska bo där, inte för att sälja. :)
     
  10. S
    Medlem · Nivå 9
    Försök tänk på det som att banken vill helat ha "något som säkerhet" under HELA resan som kan användas om ni av någon anledning inte lyckas/kan fullfölja era planer. Även om lånet (räkningarna) ökas på allt eftersom så kanske inte MARKNADSVÄRDET på det halvfärdiga huset ökar i samma takt som räkningarna trillar in. Halvfärdiga projekt har tyvärr ett relativt lägre marknadsvärde än färdigställda. (Även om det inte fattas sååå stora kostnader för att slutföra det sista)

    Är otroligt många som har höga ambitioner vid olika renoveringstankar. Allt ifrån vad man själv kan/orkar till tankar om framtida värde. Sen kommer verkligheten i kapp, tidsbrist, småbarn, arbetslöshet, separationer, sjukskrivningar, tappade sugar, dåliga hantverkare, misslyckade konstruktioner osv. Saker som gör att pengarna som banken lånat ut helt plötsligt inte har ett motsvarande värde in den belånade fastigheten. Därav att man pratar om "Blancolån". Lån utan en trygg säkerhet i form av t ex en fastighet eller liknande.

    Så i er sits är det nog bättre att titta efter ett hus med mindre (billigare) renoveringsbehov för att få ihop allt i det här skedet, eller att ni tänker att ni investerar mer tid och mindre pengar i renoveringen. Gör själv, letar begagnat byggmaterial, köper på rea osv. Längre fram i livet kanske ni sitter i en annan sist och kan ta er an större (dyrare) renoveringsprojekt. Lycka till med era framtida husdrömmar oavsett. Alla har vi börjat med först huset någon gång och Rom byggdes inte på en dag som man brukar säga!