Byggahus.se

Ej tillåtet att baka in renoveringskostnader i huslånet?

  1. MagicaDeHex
    Renoveringsnovis Nivå 5
    Hej alla!

    Jag pratade med min bankman idag och blev väldigt ställd. Jag hade velat bolla det här med er och se hur ni tänker och vilka era erfarenheter är.

    Jag och sambo bor i min bostadsrätt (3 rum, 88 kvm, i Lund) och söker hus. Vi har tänkt att köpa ett billigare hus på landet som behövs renoveras, för kanske max 1.5 mille. Sedan lägger vi ca 1-2 mille på renoveringar (beroende på behov), så totalt då låna för 3.5 mille så har man ett klart hus. Glada i hågen har vi gått på flertalet visningar i hela Skåne med den inställningen. Vi kollar ju givetvis på kompletta hus också men vi vill kunna skapa vårt eget boende. Vi har lånelöfte och kan köpa ett hus för max strax över 6 mille.

    Idag stämde jag av med min bankman som sa att baka in renoveringskostnader i huslånet, kan man inte göra. Man får bara lån för vad huset är värt, så om huset säljs för 1.5, så får man bara lån för det. Och om huset dessutom ligger på landet eller är i behov av renovering, måste man betala högre kontantinsats själv eftersom det är en risk från bankens sida. Om de måste tvångssälja huset för att ägaren/låntagaren inte kan betala lånet och då blir det fel (jag hängde inte helt med). Jag tycker det låter som ett svepskäl, det är väl bara att lösa ut hela summan och sälja huset för värderingen igen? Man kan väl annars fingermärka/låsa pengarna som ska gå till renovering, att de ska till just renovering? Skriva kontrakt eller whatever, med låntagaren.

    Det enda sättet, enligt bankmannen, är att ta ett Blanco-lån på det man ska renovera för, eller belåna upp sin nuvarande bostad. Vi räknade på vad jag skulle kunna få ut extra i lånepengar för att värdera och belåna om min brf och det blev runt 700 000 kr. Med det kommer man inte långt vid renoveringar.

    Det här känns riktigt, riktigt udda. Vissa renoveringsobjekt vi kollat på, säljs för 2.5 mille där totalrenovering behövs för minst ytterligare 2 mille. Vem har 2 mille på banken som ligger, när man köpt ett hus? Både jag och sambo har bra löner och har pengar på banken, men inte har vi 2 mille extra som ligger. I synnerhet inte efter att ett hus på 1.5-2.5 mille är köpt. Är majoriteten husägare miljonärer numera, eller tar alla Blanco-lån?

    Och jag tycker det är udda att vi kan gå och köpa ett hus för 6.5 mille utan problem enligt banken, men vi får inte ta lån på typ 3.5 för ett renoveringsobjekt inkl. renoveringskostnader.

    När min mamma och pappa köpte hus på sent 90-tal så köpte dem ett renoveringsobjekt för ca 1 mille och renoverade upp det för ca 800 000 kr. De fick lån på hela alltet, dvs. ca 2 mille. Det var ju pengar som skulle direkt in i huset. Har detta ändrats?!

    Tacksam för era tankar, erfarenheter och inputs.

    /Irriterad fattiglapp
     
  2. JLyck
    Renoveringsnovis Nivå 13
    Bara för ni renoverar ett hus för 1-2miljoner betyder inte att värdet går upp lika mycket.

    Och ja, värdet på fastigheten är det den säljs för. När ni har renoverat så kanske ni kan få lov att göra en omvärdering och således höja ert bolån. Bara för ni har lånelöfte på 6miljoner så kan ni inte köpa ett hus för 1miljon och lägga 5miljoner på renovering. Banken vill med säkerhet få igen sina utlånade pengar vid en eventuell försäljning.

    Bättre lösning är att spara ihop en buffert för renovering innan ni köper ett renoveringsobjekt.
     
  3. S
    Medlem Nivå 8
    På sätt och vis kan jag förstå bankmannen. De lånar ju ut pengar med något som säkerhet, i detta fallet huset som marknaden har värderat till 1,5 mille. Ni säger att ni vill låna ungefär lika mycket till för att renovera upp huset. Om man ska vara krass, vilka garantier har banken för att ni verkligen har tänkt genomföra denna renovering? Ni kan ju lika väl köpa en båt för pengarna, och då sitter banken med en enorm motpartsrisk, då de endast har huset som säkerhet.

    Om jag hade varit bank hade jag beviljat ett huslån på fastigheten, och sen ett blancolån för resten. Sen när renoveringen är klar hade jag bjudit på en ny värdering och då eventuellt flyttat över blancolånet till huslånet om värderingen matchade det som renoveringen åstadkom.

    Låter det logiskt? Jag kan tänka mig att det kan bli annorlunda beroende på hur länge man varit kund hos banken, vem man snackar med och hur mycket man har tänkt renovera för. Handlar det om ett badrum för 100" lägger nog banken med detta direkt, men inte om det rör sig om miljonbelopp...

    /S
     
  4. useless
    Självbyggare · Nivå 25
    Ja, vad är det som är så " riktigt, riktigt udda"? Banken lånar ut pengar med huset som säkerhet så varför ska dom låna ut flera miljoner extra på ren spekulation?
     
  5. MagicaDeHex
    Renoveringsnovis Nivå 5
    Det förstår jag, därav att man märker pengarna eller skriver ett kontrakt. Att man gör en deal med banken gällande pengarna för renovering.

    Precis, det var grejen med Blanco-lån som bankmannen pratade om. Aldrig i livet alltså.

    Ja det är ju tyvärr så med renoveringar, det blir någon miljon av det :/

    Nä det är ju sant förvisso med värderingen.
    Men alltså spara 2 mille för renovering. Det kommer ju ta ett himla tag.. om det ens går detta livet. Kan man ta med sig pengar till nästa liv? :D
    Därav min fråga om folk generellt är miljonärer numera och hur folk lyckats bli det i så stor omfattning numera..
     
  6. MagicaDeHex
    Renoveringsnovis Nivå 5
    Det är inte ren spekulation, det är pengar som ska direkt in i huset.
     
  7. JLyck
    Renoveringsnovis Nivå 13
    Det blir spekulation då ni aldrig kan garantera ett värde efter renoveringen.
     
  8. useless
    Självbyggare · Nivå 25
    Ur bankens synvinkel är det spekulation. Dels vet dom inte om ni kommer att slutföra renoveringen och dels kommer förmodligen inte husets värde att öka lika mycket som renoveringen kostar.
    Dvs dom löper en inte försumbar risk att huset inte kan vara säkerhet för lånet och då får dom inte låna ut dom summorna.
     
  9. 1
    Medlem Nivå 2
    Vad menar du med deal? Det du vill göra är fortfarande att låna mer pengar än du kan erbjuda som säkerhet för lånet. Det kan inte en bank gå med på. Då är det enbart lån utan säkerhet som är möjligt, dvs. blancolån.
     
    • Laddar…
  10. T
    Medlem · Nivå 11
    Finns inte möjligheten med byggnadskreditiv hos er bank? Eller har de bara det för nybyggen, eller kan det vara det de menar med blancolån? Fast det funkar väl inte riktigt samma som ett vanligt lån, får man inte pengarna vartefter de behövs?
     
  11. MagicaDeHex
    Renoveringsnovis Nivå 5
    Jag hittade begreppet 'byggnadskreditiv' först idag faktiskt via runtläsning här på Byggahus. Googlade lite hastigt, verkar vara för om man ska bygga nytt enbart?
    Jaa kanske är det som bankmannen menade med Blancolån. Jag frågade inte mycket mer där, jag sa bara direkt absolut nej till Blanco-lån för de är ju så satans otrevliga (väl? av vad jag hört/läst).
     
  12. useless
    Självbyggare · Nivå 25
    Det otrevliga är väl att räntan och amorteringstakten är högre (för att täcka upp den högre risken för banken), men om allt går som det ska så har man ju bara det lånet några år tills renoveringen är klar och man värderar om fastigheten så att blancolånet/byggkreditivet/etc kan omvandlas till ett bostadslån.
    Så visst kostar det lite mer under dom åren, men det får man ta med i sin kalkyl.
     
    Redigerat 29 maj 12:19
  13. MagicaDeHex
    Renoveringsnovis Nivå 5
    Aha du tänker så. Ja, nä det kan vi ju tyvärr inte :/ Man kan ju kolla värdering på hus i samma område. Sådant gör vi alltid oavsett. Kollar vad hus med bra standard ligger på i området och gör en bedömning på vad vi tycker priset bör landa på inkl renoveringar. Borde inte banken också göra det? Eller de bryr sig inte alls om att kolla med hus i omgivningen?

    Aha, du tänker så. Nä det är ju sant. Det kan ju vara så. Fast den bedömningen gör vi ju alltid, vi var t.ex. och kollade på ett tokigt renoveringsobjekt som låg ute för 2.5 när husen runtomkring kostade max 2 (renoverade). Nu var detta hus ganska stort, typ 260 kvm, men likväl totalrenovering som krävdes. Inte bebott de senaste åren och mögel överallt. Där la vi ju inget bud för då hade det landat på typ 4.5 med renovering och det får man inte ett hus för i det området. Jag frågade mäklaren om priset och påpekade husets skick, han sa bara att "säljarna köpte det för 2.8 så de vill ha tillbaka pengarna". Jaha?
    Så ja, man är ju inte dum. Man kalkylerar ju för vad slutlig prislapp blir. Men visst, det vet ju inte banken att vi gör. Fast borde man inte kunna skriva kontrakt på nåt sånt?

    Ah. Jag förstår. Well :/
     
  14. T
    Medlem · Nivå 11
    Nu har jag inte mitt blancolån hos min vanliga bank, men de jag har och har haft har alla haft en betydligt högre amortering än huslån. Bra då man blir av med lånet, dåligt då det blir en hög månadskostnad.
     
  15. C
    Nybyggare · Nivå 3
    Det bör gå att få en förhandsvärdering på huset efter köp, ta ett byggnadskreditiv på den summan. Sen låta kostnaderna för renovering gå via kreditivet. Men det brukar ju förutsätta att man har en kalkyl, ritningar osv klara så att man har ett hum om kostnaderna.

    Sen när huset är färdigt få en slutvärdering och kunna ta upp det som ett nytt bostadslån med bättre ränta.

    Men det jag tänker mig att man inte kan göra är att säga att man vill låna 2,5 miljon direkt och betala 1,5 miljoner för huset och ha 1 miljon fritt på ett konto.

    Beror ju också såklart på om det handlar om att bygga om/bygga ut eller om det bara är underhållsrenoveringar som byta kök och badrum. Det måste ju till åtgärder som är stora värdehöjande för fastigheten skulle jag tro.