Dolt fel och dränering ...

[Greytooth]

Nej, det är inte alls off-topic. Husets källarkonstruktion är från 1924. Du kan då som köpare inte utgå från att det är byggt i enlighet med en samtida boendestandard ( t ex viss dränering och grundläggning). Dock, om säljarna har gjort en specifik utfästelse att husets källare och grundläggning är helt omgjord till samtida standard lämplig för boende så kan du hålla dem ansvariga för det.

Det jag menar är att min ursprungsfråga inte rörde huruvida det är klokt eller inte att ha en källare från 1924 som boendeyta. Och det är inte heller så varken säljarna eller vi primärt utnyttjar källaren. Men det "såldes in" som bl.a. gillestuga och gästrum vilket väl antyder mer än potatiskällare med stampat jordgolv , men det talades heller aldrig om att grundkonstruktionen uppgraderats till bygg-norm/standard XX.

Min ursprungsfråga rörde om det var rimligt för oss som husköpare att misstänka att dräneringen kunde vara inkorrekt baserat på den information vi hade tillgänglig. De flesta som skrivit menar väl på att det är så och det stämmer säkert.

Det du helt riktigt påpekar är att källarens grundkonstruktion är från 1924, vilket för oss betyder att oavsett hur bra en dränering är utförd så kommer det fortfarande att vara en viss mängd fukt i källaren. Att sen utöver det sätta träreglar direkt mot källarväggen gör inte saken bättre. Vilket väl även besiktningsmannen påpekat. Och det är där vi gärna vill, men bevisligen inte borde, se annorlunda på saken än försäkringsbolaget i frågan om det av de fuktanmärkningar som fanns i protokollet går att se detta som ett dolt fel eller ej.

Men med det sagt; jag ser din poäng även om jag inte delar din åsikt i allt du skriver.

 

[Anonymiserad 168520]

Som @Claes Sörmland skrev tror jag att den enda chansen ligger i om säljarna gjort tydliga utfästelser kring i att dräneringen är fackmannamässigt utförd och att förhöjda fuktvärdena kommer från översvämningar.

Följdfunderingen blir då varför översvämningar om dräneringen är på plats - vilket borde betyda avlopp, vattenläcka eller ”ytvatten” som dräneringen inte tar hand om innan det kommer ner..

Så om du har dessa utfästelser kan du eventuellt göra ny skrivelse till försäkringsbolaget och hävda att din undersökningsplikt inte gällde dräneringen utan de andra orsakerna länkat till översvämningar.

Det blir dock en tuff, tuff uppförsbacke och antagligen inte värt det.

 

[Greytooth]

Det kanske borde ha förtydligats, men översvämningarna kom från det kommunala avloppet i samband med att ett nytt bostadsområde kopplades på det befintliga avloppsrören. Alla grannar har haft översvämningar via avloppet på grund av detta, vissa fler än en gång. Efter den senaste översvämningen så sattes en backventil in, så förhoppningsvis ska det inte hända igen.

Så enbart översvämningarna i sig kan jag inte se som en anledning till att misstänka att dräneringen inte var ok. Nämnde det för att vi tänkte (kanske felaktigt) att även om sista översvämningen var 5 år innan vi köpte huset så har det kommit fukt inifrån och om det på det finns en påreglad, oventilerad vägg som kanske inte vädrar ur fukten så bra och med en halvdan renovering/sanering (bara delar av väggen byttes) så kanske fukt kunde ha funnits kvar pga det.

 

[Anonymiserad 168520]

5 år är lång tid även om väggen är instängd med fukt bakom.

Skulle det varit ett år skulle det varit troligare.

Du kan inte mer än försöka men tyvärr blir det nog väldigt svårt. Står det fördjupad undersökning så skriker det varning eller friskrivning..

 

[Bogge2]

Det ska dock påpekas att ett hus från 1924 aldrig kommer att få en torr källare oavsett hur bra dräneringen än är. Då handlar det om att bryta upp golv och få dit kapillärbrytande skikt och isolering också.

Instämmer i detta! Vi har ett hus från samma tidsperiod som vi dränerade. Resultatet blev jättebra men fukt kommer man sällan ifrån. Huset vilar direkt på mark och kapilärstigande fukt tar inte dränering hand om. Vår källare är anpassad därefter och är jättefin... inga organiska material!

 

[Dr. Reload]

Har hamnat i en lite tråkig sits och behöver lite hjälp med hur vi ska tänka.

För att göra en lång historia kort så köpte vi för två år sedan en 1.5-plans villa med källare för två år sedan. Huset är från 1924 och vissa saker är därefter. Vi föll för husets charm och att vad vi ansåg som alla stora, nödvändiga projekt/renoveringar var utförda "relativt" nyligen.

För en månad sen började vi renovera gillestugan i källaren och vi skulle då bland annat göra om golvet. När våra hantverkare börjar gräva märker de att det rinner in vatten under grundmuren och de påtalar omgående att de misstänker att dräneringen är fel. För att undersöka det så lät vi gräva upp marken/dräneringen runt ena husknuten. Det visade sig då dräneringen är felaktigt utförd. Dräneringsröret låg för högt (ovankant på röret låg i samma höjd som övergången grundmur/sula), det fanns inget makadam varken ovan eller under dräneringsröret, och på vissa ställen fanns ingen markduk rund dräneringsröret. Det saknas dessutom inspektionsrör eller dräneringsbrunn så inget sätt att kontrollera om dräneringen fungerar. Stuprör/dagvatten var inte anslutet till dräneringen.

Dräneringen är utförd 2003 av säljarna (eller snarare hantverkare anlitade av säljarna). Det sitter isodrän med markduk över och dräneringslist över, vilket vi såg när vi undersökte huset och antog var ett tecken på att dräneringen var gjord på ett modernt sätt enligt konstens alla regler.

Vi hävdar att den felaktiga dräneringen är ett dolt fel, då vi anser att det var orimligt för oss att anta eller misstänka att dräneringen var fel när vi köpte huset. Dräneringar håller ju inte för evigt, men vi hade inte räknat med att behöva fixa den på förhoppningsvis 10-15 år. Så en tråkig överraskning nu. Vi anmälda det som ett dolt fel till säljarna, som i sin tur rapporterade det till det försäkringsbolag som de har "dolda-fel-försäkring" via.

Försäkringsbolaget har nu återkommit och hävdat att det inte var ett dolt fel med hänvisning till fynd som besiktningsmannen gjorde i den undersökning som säljarna lät göra (utfördes i början av Maj 2017). Försäkringsbolaget skriver:
"Av besiktningsprotokollet har ni fått information om att det vid köpet förekom förhöjda fuktvärden i källaren. Besiktningsteknikern har rekommenderat att utreda orsaken till samt omfattningen av fukten. Denna notering i besiktningsprotokollet har utökat er undersökningsplikt att inför köpet ta reda på vad detta kunde innebära
för er såväl byggtekniskt som privatekonomiskt. Notera att en köpare hade att vidta en utredning av hela källaren. Med beaktande av att det fanns fuktproblem i källaren vid köpet står en köpare risken för att dräneringen kunde vara bristfällig och även vara i behov av åtgärder. Med denna bakgrund utgör bristen ni anför inte en avvikelse från vad en köpare haft att förvänta sig sett till vad som framkommit vid köpet och utgör därmed ej ett dolt fel som en säljare svarar för i enlighet med 4 kap 19 § jordabalken. Vi tillbakavisar ert krav.


Den punkt från besiktningsprotokollet som de hänvisar till är följande
Källarplan / Allmänt
Fuktmätningar med förhöjda fuktvärden har utförts i påreglad yttervägg i gästrum/bastu.

För att undersöka orsaken till och omfattningen av de förhöjda fuktvärden som uppmättes rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs. Det är viktigt att tänka på att denna rekommendation om fördjupad undersökningen gäller hela källaren.


Försäkringsbolaget nämner inte det i sitt brev till oss, men så här stod det specifikt för gästrum och bastu:

Källarplan / Bastu
Fuktindikering på golv utan anmärkning.
Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda fuktindikationer.

Fuktmätning har utförts i påreglad yttervägg.
Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Den relativa fuktigheten uppmättes till 82 %.
Se Källarplan/Allmänt!

Källarplan / Gästrum
Fuktmätningar har utförts i påreglad yttervägg.

Flytande laminatgolv finns. Konstruktionen består av betongvägg, reglar, isolering och gipsskiva. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Den relativa fuktigheten uppmättes till 85 %.
Se Källarplan/Allmänt!


I källaren finns utöver bastu och gästrum en gillestuga/allrum, klädkammare och ett badrum/tvättstuga och där fanns inga anmärkningar vad gäller fukt eller luftfuktighet. I badrum/tvättstuga gjordes en fukt-mätning/indikering och den visade inga förhöjda fuktnivåer.

Besiktningsprotokollet börjar med besiktningsmannens reflektioner som säger:
Ett trevligt hus från 1920-talet som har genomgått en omfattande renovering med bla. omdränering av grund, yttertak omlagt samt renoverade våtutrymmen. Vid besiktningstillfället uppmättes förhöjda fuktvärden i påreglade ytterväggar i källaren. Det är inte ovanligt med förhöjda fuktvärden i denna konstruktion pga naturlig
fuktpåverkan. Därför rekommenderar jag att man utför en fördjupad undersökning för att kontrollera om det finns mikrobiella skador och kunna ge lämpliga åtgärdsförslag.


Det står inget om det i besiktningsprotokollet, men det har varit problem med avloppet i området och det har vad säljarna säger varit översvämning i källaren två ggr (grannen säger tre gånger). Efter den första totalrenoverades badrum/tvättstuga, bastu och gästrum till så som det är byggt nu. Två år senare blev det översvämning igen, om vilken säljarna säger "[...] men inte i samma omfattning som den tidigare. Golvet i gästrummet och 60 cm av vägg byttes dock ut". Vi har inte kunnat se några skarvar eller dylikt som gör att det skulle gå att se vilken del av väggen/väggarna som bytts ut.


Vi gjorde en tolkning av allt detta som att det fanns en felaktig konstruktion i två rum där man reglat upp direkt mot källarväggen utan någon form av luftspalt eller ventilation mellan källarvägg och ny uppreglad vägg. Så att det fanns fukt där ansåg vi inte som konstigt utan snarare vad som var att förvänta sig på grund av konstruktionen. Vi ansåg inte att de två förhöjda fuktnivåerna var att anse som en anledning att ifrågasätta att dräneringen var felaktigt utförd. Vi tolkade inte heller besiktningsmannens reflektioner som att dräneringens funktion borde ifrågasättas utan snarare som att man behövde göra kontroller av gästrum och bastu för att se det fanns risk för mögel och hur man skulle åtgärda de felaktigt byggda innerväggarna.



Har någon här liknande erfarenheter? Har vi något att komma med mot försäkringsbolaget eller är det bara ge upp? De ifrågasätter ju inte att dräneringen är fel, utan att vi borde ha undersökt den noggrannare. Är det en rimlig tolkning av besiktningsprotokollet?


Tacksam för hjälp


Koppla nu inte på dagvattnet på dräneringen.

 

[carl fabian]

Finns ju vissa byggnadskonstruktioner man skall undvika ,källarhus speciellt med vårt alltmer blöta klimat även platta tak,hus byggda strax efter sekelskiftet.Alltför mänga inreder källor med boutrymme,gillestugor mm.En källare är fuktig och kall och skall användas för tvättstuga,matförråd,pannrum och dylikt.Har köpt och sålt hus under 50 år och källarhus no no

 

[Ziltoid]

Så som jag läser låter det som att ni juridiskt accepterat skicket medvetet när ni efter tydliga indikationer i text valt att inte undersöka vidare.

Tyvärr.

Men med det sagt behöver det inte vara i hela världen att ni har fukt i plattan/väggen i källaren. Så länge luften är torr nog och ingenting växer så finns ingen fara för er hälsa. Det kanske räcker med att nu stänger all ventilation i källaren och ställer en avfuktare någonstans? Eller att ni håller all ventilation öppen och installerar en fläkt i någon ända av källaren?
Tillsammans med att eventuellt göra om vissa väggar som ligger direkt mot fukt.

Behöver inte bli så dyrt och besvärligt. Men det beror på vad man ställer för krav på sina ägodelar och sakers funktion eller utseende

 

[Greytooth]

Koppla nu inte på dagvattnet på dräneringen.

Varför anser du att vi inte ska göra det?

 

[hempularen]

Det var ganska vanligt förr. Problemet är att då leder nu ned stora mängder vatten som kan tränga ut genom dräneringsrören. Du ”vattnar” grunden på det viset.

 

[Dr. Reload]

Se ovan

 

[Greytooth]

Ok. Men om man inte ska leda bort det via dränering till en stenkista, vad gör man med dagvattnet då? I vår kommun så får man i normala fall inte koppla in sig på det kommunala dagvattnet utan man förväntas ta hand om sitt eget dagvatten på sin egen tomt.

 

[RustVilla]

När kom egentligen regler kring inspektionsbrunn? Tycker ofta man ser och läser om dränerade hus där det inte finns någon brunn, min dränering står att den är gjord för 15 år sedan och jag har ingen brunn men heller ingen fukt. Ska dock dränera om för att isolera utifrån

 

[largab]

När kom egentligen regler kring inspektionsbrunn? Tycker ofta man ser och läser om dränerade hus där det inte finns någon brunn, min dränering står att den är gjord för 15 år sedan och jag har ingen brunn men heller ingen fukt. Ska dock dränera om för att isolera utifrån

Det finns inga regler om hur man måste göra

 

[largab]

Finns ju vissa byggnadskonstruktioner man skall undvika ,källarhus speciellt med vårt alltmer blöta klimat även platta tak,hus byggda strax efter sekelskiftet.Alltför mänga inreder källor med boutrymme,gillestugor mm.En källare är fuktig och kall och skall användas för tvättstuga,matförråd,pannrum och dylikt.Har köpt och sålt hus under 50 år och källarhus no no

Konstigt. Vår källare håller 20-24 gr. Stor tvättstuga, spa avdelning m bastu, gillestuga med projektor. Även ett hobbyrum på 25m2. Hus utan källare är big no no.