Tycker att det börjar spåra ur lite... 
Det spelar ju ingen roll om man använder termen "dolt fel" eller ej. Oavsett vad man kallar det bör man ju först ta reda på vad problemet på. Detta gäller ju för övrigt både lägenheter och hus.
Som vissa har varit inne på handlar det förmodligen om någon dålig gummipackning eller ett dåligt vattenlås.
Detta kan nog knappast betraktas som ett "dolt fel" (oavsett om det är ett hus eller lägenhet), eftersom man enkelt kan besiktiga dessa delar utan förstörande åtgärder.
För övrigt kostar detta under hundralappen att åtgärda så jag ser egentligen inte problemet?
Att försöka få säljaren att bekosta en rörmokare för att undersöka vad felet beror på fungerar inte (varken för hus eller lägenhet). Det bästa är nog därför att kavla upp ärmarna, sätta en klädnypa på näsan och börja inspektera vattenlås och gummipackningar.
Leder inte detta någonstans bör TS eskalera frågan till föreningens styrelse/fastighetsskötare, eftersom det då kan handla om dålig avloppsavluftning eller ventilation. Ansvaret för dessa delar brukar inte ligga på lägenhetsinnehavaren, utan på föreningen. Eventuella åtgärder kommer sannolikt att belasta lägenhetsinnehavaren ändå, i form av höjda avgifter etc. (lite beroende på föreningens övriga ekonomi och åtgärdernas omfattning).
Det spelar ju ingen roll om man använder termen "dolt fel" eller ej. Oavsett vad man kallar det bör man ju först ta reda på vad problemet på. Detta gäller ju för övrigt både lägenheter och hus.
Som vissa har varit inne på handlar det förmodligen om någon dålig gummipackning eller ett dåligt vattenlås.
Detta kan nog knappast betraktas som ett "dolt fel" (oavsett om det är ett hus eller lägenhet), eftersom man enkelt kan besiktiga dessa delar utan förstörande åtgärder.
För övrigt kostar detta under hundralappen att åtgärda så jag ser egentligen inte problemet?
Att försöka få säljaren att bekosta en rörmokare för att undersöka vad felet beror på fungerar inte (varken för hus eller lägenhet). Det bästa är nog därför att kavla upp ärmarna, sätta en klädnypa på näsan och börja inspektera vattenlås och gummipackningar.
Leder inte detta någonstans bör TS eskalera frågan till föreningens styrelse/fastighetsskötare, eftersom det då kan handla om dålig avloppsavluftning eller ventilation. Ansvaret för dessa delar brukar inte ligga på lägenhetsinnehavaren, utan på föreningen. Eventuella åtgärder kommer sannolikt att belasta lägenhetsinnehavaren ändå, i form av höjda avgifter etc. (lite beroende på föreningens övriga ekonomi och åtgärdernas omfattning).
Redigerat:
Eftersom en del mer roar sig med att gör allt annat än svara TS så tar vi om det Igen.
Här På forumet talas det mycket om Dolda fel, vilket man då syftar på fel som föreligger enligt jordabalken.
Det är här som vi har en stor olikhet mot när man köper en brf. Då man bara köper en andel och en nyttjanderätt.
Ser man då vad som krävs i jordabalken för att som köpare uppfylla sina plikter har man inte på långa vägar samma skyldigheter i en Brf då, beroende på stadgar, bara har ett ansvar för det du kan se, dvs ytan på bostaden. Dolda fel kan det då INTE bli tal om då ytan är inte dold.
Dock kan man OM det finns åtgärder i BRF´en som tidigare ägare har gjort och då också tagit över underhållsansvaret för. Dock skall det tilläggas att en BRF-styrelse som försöker slippa undan enligt stadgarna fastställt underhåll kommer inte att få det lätt i domstol. Därmed menar jag att ett dold fel i en bostadsrätt är mycket svår att driva mot en säljare då det normala är att något dold per auto ligger på föreningen i ansvar.
Men en sak är klar, en åtgärd som drabbar en medlem pga av något som föreningen har ansvar över drabbar alla medlemmar i storleken av andelstalet.
Dvs man får inte punkthöja ev avgift för en medlem. Men ditt råd om att göra så mycket man kan själv är bra så länge man vet vad man gör.
Här På forumet talas det mycket om Dolda fel, vilket man då syftar på fel som föreligger enligt jordabalken.
Det är här som vi har en stor olikhet mot när man köper en brf. Då man bara köper en andel och en nyttjanderätt.
Ser man då vad som krävs i jordabalken för att som köpare uppfylla sina plikter har man inte på långa vägar samma skyldigheter i en Brf då, beroende på stadgar, bara har ett ansvar för det du kan se, dvs ytan på bostaden. Dolda fel kan det då INTE bli tal om då ytan är inte dold.
Dock kan man OM det finns åtgärder i BRF´en som tidigare ägare har gjort och då också tagit över underhållsansvaret för. Dock skall det tilläggas att en BRF-styrelse som försöker slippa undan enligt stadgarna fastställt underhåll kommer inte att få det lätt i domstol. Därmed menar jag att ett dold fel i en bostadsrätt är mycket svår att driva mot en säljare då det normala är att något dold per auto ligger på föreningen i ansvar.
Självklart är att som ligger på föreningen i ansvar ett gemensamt ägande nåt man pratar pengar.eviljava skrev:
Men en sak är klar, en åtgärd som drabbar en medlem pga av något som föreningen har ansvar över drabbar alla medlemmar i storleken av andelstalet.
Dvs man får inte punkthöja ev avgift för en medlem. Men ditt råd om att göra så mycket man kan själv är bra så länge man vet vad man gör.
frohike, anledningen till att jag bemöter det du skriver i tråden är att mycket av det du säger är fel och att TS kan bli vilseledd av den informationen du ger.
Du läste tydligen inte länkarna jag gav dig?
Mer eller mindre allt du skriver i ditt sista inlägg är också fel. Jag skriver inte mer nu i denna tråd men för TS skull nämner jag ändå att lägenhetsinnehavaren i en brf har visst anvar för flera delar som inte är synliga. Viktigaste exemplet är tätskiktet i ett badrum. Väggar i lägenheten kan vara bärande och dessa är lägenhetsinnehavarens ansvar etc etc.
I övrigt har eviljava gett bra synpunkter och förlag angående TS fråga! Ursäkta att tråden spårat ur.
Du läste tydligen inte länkarna jag gav dig?
Mer eller mindre allt du skriver i ditt sista inlägg är också fel. Jag skriver inte mer nu i denna tråd men för TS skull nämner jag ändå att lägenhetsinnehavaren i en brf har visst anvar för flera delar som inte är synliga. Viktigaste exemplet är tätskiktet i ett badrum. Väggar i lägenheten kan vara bärande och dessa är lägenhetsinnehavarens ansvar etc etc.
I övrigt har eviljava gett bra synpunkter och förlag angående TS fråga! Ursäkta att tråden spårat ur.
Nä, det var därför jag inflikade att föreningens övriga ekonomi påverkar sannolikheten att avgifterna höjs. Men det är möjligt att jag var lite otydlig?frohike skrev:
Eftersom utgifterna "smetas ut" på alla medlemmar (d.v.s. föreningens resultat) är föreningens övriga ekonomi (och även storlek) av betydelse för ev. avgiftshöjningar.
En förening som åker på en investering på 50000:- för att åtgärda detta problem klarar kanske av det utan problem om man i övrigt har en stark ekonomi. Men för en mindre förening med lite sämre ekonomi kan just denna typ av utgifter vara droppen som får bägaren att rinna över (i form av t.ex. en avgiftshöjning).
Eftersom avgiftshöjningen brukar vara procentuell är det inte alls säkert att den medlem vars lägenhet är orsak till höjningen är den som får betala mest i slutändan. Det kan istället vara den lägenhetsinnehavare med störst boendeyta (de flesta föreningar baserar avgiften på boendeytan) som får betala mest, eftersom höjningen är procentuell.
Redigerat:
@odjuret: En sak jag noterat är att när jag skruvar isär vattenlåset under handfatet så blåser det ut varm luft där, vilket det aldrig gjort i andra lägenheter jag gjort i, är detta ett tecken på undertryck?
@frohike: tack för ett uttömmande svar
@frohike: tack för ett uttömmande svar
Vikse, mitt råd är fortfarande att kontakta styrelsen då du själv konstaterat problem med avloppet vilket lyder under föreningens ägaransvar.
Jodå jag har läst, tämligen tunn information. Och jag skriver utefter vad som står i DETTA forum. det är mycket frågor om dolda fel. Och kommer det till en BRF är det HELT andra saker som man kan gå på eller överhuvudtaget få rätt i.injonil skrev:
Men visst har väl uttryckt mig "fel" i lagens mening.
Men skall vi prata vad som är BRF och BRH´s ansvar enligt normalstadgar (Dvs stadgar som gäller normalt fram till senaste lagändringen) så säger det att Dolda installationer, och sådant som förser den egna lägenheten och utgör system för hela byggnaden, avlopp, vatten, el, värme, vent mm så är detta Föreningens underhållsansvar.
Föreningen har också ansvar för hela byggnades Bärande väggar, inte som du säger att bärande väggar är lägenhetsinnehavarens ansvar.
Normal underhåller innehavaren Ytan. Till Ytan hör tapet, kakel, färg, puts mm. Sen är det olika mellan olika föreningar, beroende på vem som har gjort badrummet så kan ansvaret se olika ut för tätskiktet, så där är det ingen självklarhet.
En föreningen som genomför en renovering kommer under en viss tid även att stå underhållsansvariga för dessa delar.
Andra saker som föreningen normalt har underhållsansvar är golvbrunnar, rör från vattenlås, blandare osv.
Viktigt är också att komma ihåg att icke bärande väggar är föreningens ansvar.
Listan över vad en förening har ansvar att underhålla är till innehavarens fördel, men tanke på att man äger bara nyttjanderätten och inte huset.
Så självklart har man som Innehavare ansvar att vårda sitt boende. MEN man skall som innehavare först vända sig till föreningen OM det är fel som kommer från delar som tillhör fastigheten. Eller rättare sagt, alltid kolla med föreningen vad som gäller.
Nu har man en ny lag som få har baserat sina stadgar på, som bygger på att bostadsrätter i framtiden kommer att mer eller mindre försvinna som boendeform. Den nya lagen är mer anpassad för ägarrätt. (Ägarrätt var ej möjlig eftersom lagfart i 3D är relativt nytt)
Så summan av det hela är att i Detta forum när det talas om Dolda fel, bör man diskutera lite mer vad det handlar om. I detta forum är det dolda fel i bemärkelsen jordabalkens förklaring på diverse fel i fastigheter som folk talar om.
I detta forum har det sällan eller aldrig tidigare talat som dolda fel i en BRF mao det folk pratar om är inte helt överförbart till en BRF.
Skall vi prata dolda fel i en BRF är det fel enligt Köpelagen vilket är allt vad lös egendom heter.
Möjligheten att åberopa ett "Dolt"fel i en BRF är långt mycket svårare än vad det är i Jordabalken
För en BRF gäller att Säljaren skall ha känt till felet, eller att köparen inte skall ha haft fog att vänta sig felet med tanke på husets ålder mm.
Vidare säljs en BRF som lös egendom och i befintligt skick.
Sen har man som säljare av en BRF 2år ansvar för fel som inte kan väntas, mot jordabalken 10 år
För att försöka få till ett dolt fel och få rätt nästan alltid en rättprocess då det finns inga klara linjer vad som är att klassa som dolt i en BRF mot vad som finns i jordabalken
En process som oftast blir mer kostsam än att betala självrisken till försäkrningsbolaget och ev åldersavdrag.
frohike, bra att du inte verkar ta mina inlägg i denna tråd som personliga påhopp, det är det inte heller!
Jag har inte uppfattat skillnaderna mellan Jordabalken och Köplagen som särskilt stora. Jag är inte alls övertygad om att det skulle vara svårare att få igenom dolt fel enl köplagen jmf med jordabalken. Nu är fokus på detta forum hus men det vore givetvis bra att förbättra kunskapen som finns så att även brf-innehavare kan få bra hjälp. Det är också lite därför jag lägger mig i; för ett tag sedan så var standardsvaret i forumet att är det en brf så gäller inte dolda fel och man skulle glömma alla typer av anspråk.
Jag har inte uppfattat skillnaderna mellan Jordabalken och Köplagen som särskilt stora. Jag är inte alls övertygad om att det skulle vara svårare att få igenom dolt fel enl köplagen jmf med jordabalken. Nu är fokus på detta forum hus men det vore givetvis bra att förbättra kunskapen som finns så att även brf-innehavare kan få bra hjälp. Det är också lite därför jag lägger mig i; för ett tag sedan så var standardsvaret i forumet att är det en brf så gäller inte dolda fel och man skulle glömma alla typer av anspråk.
Det är väl där våra åsikter skiljer sig. d^_^b Visst det går bra att skriva ur en ren juridisk synvinkel. Men börjar man gräva i BRF:er så ser man rätt snart att det finns en tydlig linje bland de som sitter med dessa frågor att det är mycket svårare.injonil skrev:
Man är överens att de "självklara" delar som finns i jordabalken inte finns i köplagen beträffande BRF. Det jag kan hitta är att för att lyckas få rätt OM inte säljaren viker sig, ja då blir det svårare, just pga av problematiken med vad man faktiskt äger och inte äger.
Köper du ett hus, då är det alltid säljaren 10 år tillbaka som är motparten. I BRF är det inte alltid säljaren som blir motparten, faktum är att mer sällan är säljaren som blir motparten utan mer vanligt är föreningen och försäkringsbolagen som blir motparten och bolagen i mellan med regressande. De fall säljaren är den som i slutet skall betala, är oftast de fall säljaren är rent skyldig till felet. BRF har en större snårskog då man innan man kan börja processa om dolda fel måste veta exakt vem som har underhållsskyldigheten.
Sen vet jag att många innehavare faktiskt renoverar badrum och ändrar i lägenheten. Men är det föreningen som är den som har gjort dessa arbeten har du noll och inget att hämta från säljaren om säljaren inte dolt detta.
Jag kan skriva under på det frohike skriver i senaste inlägget #23 (har inte läst allt i tråden). Vad som är vems ansvar regleras i föreningen stadgar, och de flesta föreninar följer normstadgarna med ett och annat tillägg.
Lägenhetsinnehavaren blir dessutom ekonomiskt ersättningsskyldig getemot föreningen om han har gjort ingrepp i bärande väggar, tätskikt, vatten, avlopp utan att föreningen godkännt ingreppen, SAMT den entreprenör som är satt att utföra densamma. Detta kan bli väldigt kostsamt för den enskilde att bryta mot regelverket. Varför det är så petigt med detta, är att annars riskerar föreningen att sitta med ogiltiga försäkringar, vilket i sin tur kan medföra megakostnader vid skada.
Lägenhetsinnehavaren blir dessutom ekonomiskt ersättningsskyldig getemot föreningen om han har gjort ingrepp i bärande väggar, tätskikt, vatten, avlopp utan att föreningen godkännt ingreppen, SAMT den entreprenör som är satt att utföra densamma. Detta kan bli väldigt kostsamt för den enskilde att bryta mot regelverket. Varför det är så petigt med detta, är att annars riskerar föreningen att sitta med ogiltiga försäkringar, vilket i sin tur kan medföra megakostnader vid skada.
Redigerat:
Be föreningen kolla på hur ventilationen är balanserad. Ifs så skall det vara ett visst undertryck i badrummet. Antingen med självdrag eller mekanisk frånluft. Eftersom den fuktiga luften sak ut och inte in i lägenheten.vikse skrev:
Så det kan vara så att du blir lite lurad när du tar bort vattenlåstet.
Så låt föreningen ta dit en fackman som kollar packningar så dessa är täta.
Standard är att lägenhetsinnehavaren är ansvarig för ytskiktet i lägenheten och där ingår tätskikt i badrum! Givetvis är det fullkomligt möjligt för en förening att ta över ansvaret för just tätskikt men det torde vara mycket ovanligt, eller?Raceman skrev:
Nä, det är nog vanligare än man tror. I många fall när man byter stammar passar man på att renovera badrumen med nya tätskikt (har själv varit med om 2 sådana svängar).injonil skrev:
I dessa fall är det ju föreningen som borde äga ansvaret för dessa (iaf tills dess att lägenhetsinnehavaren börjar göra egna ingrepp).
Men finns det inte reglerat i några stadgar kan det ju vara svårt att göra detta gällande?`
I praktiken har väl föreningen "ansvaret" så länge det finns möjlighet att reklamera arbetet gentemot entreprenören (såvida inte föreningens stadgar stipulerar något annat)?
Redigerat: