Chanser för dold fel avsaknad av luftspalt - förstörda takstolar
Vi köpte ett enplanshus från 196o talet med en senare tilläggsisolerad vind. Taket lades om 2007. Inget ruckel, men ett hus som ändå har underhållits.
Inför köpet hade säljarens besiktningsman inga anmärkningar på takkonstruktionen. Vår egen besiktningsman noterade dock att taket sviktade något på ett ställe vid gång, samt att det saknades luftspalt på parallelltaket mellan kattvind och toppvind. Det fanns även en mindre mängd mikrobiell påväxt på oisolerade kattvinden. Efter dessa anmärkningar tog säljaren bort takpannor och skickade bilder som visade att det "bara" var någon läkt som var lite sned och att det inte var några andra fel. De invändiga rummen hade paneler som hängde på sina ställen, vilket förklarades med för långt spikavstånd.
Vi valde att köpa huset, och vi räknade med att behöva byta råsponten som en del av den framtida renoveringen. Tyvärr, när vi väl började riva den invändiga panelen och isoleringen, upptäckte vi att den ena långsidan av huset hade mycket omfattande skador: Både råsponten och omkring 80% av takstolarna var bortruttna och uppätna av hästmyror. Det fanns inga synliga tecken på hästmyror, som döda myror eller spår av dem, vid köpet, vilket tyder på att angreppet pågått tidigare. Skadorna var så allvarliga att det fanns en akut rasrisk och konstruktionen krävde omedelbar förstärkning.
Alla hantverkare och även de mer erfarna besiktningsmän som har sett skadorna är chockade och har aldrig sett något liknande i denna omfattning.
Vi anmälde detta som ett dolt fel till säljarens försäkring, men fick i första svaret avslag med motiveringen att vi borde ha kunnat förvänta oss dessa skador, då vi kände till att taket sviktade. Som nästa steg skulle vi kunna anlita en teknisk sakkunnig för att ytterligare beskriva felet och inhämta en offert för renovering. Eftersom få verkar ha framgång med dolda fel-ärenden valde vi att inte gå vidare då, utan fokuserade istället på renoveringsplaneringen.
Men känslan av att vara lurad gnager fortfarande, och tanken att vi kanske borde ha kämpat ett varv till dyker upp, speciellt när hantverkarna reagerar så starkt på hur omfattande skadorna är. Renoveringen påbörjas om några veckor, så det är i princip sista chansen att agera.
Vill gärna ha inga påhopp av hur naiva och dumma vi var att köpa huset. Men kanske gärna någon bekräftelse av att det är nog inte värd att lägga ner energi på dold-fel processen... Eller finns det någon som tror att det finns en chans att få det igenom och är värd att ta nästa steg med sakkunnig och att ta in en offert?
Att sedan gå ännu vidare med en advokat är utesluten, det orkar vi inte, men steget innan?
Inför köpet hade säljarens besiktningsman inga anmärkningar på takkonstruktionen. Vår egen besiktningsman noterade dock att taket sviktade något på ett ställe vid gång, samt att det saknades luftspalt på parallelltaket mellan kattvind och toppvind. Det fanns även en mindre mängd mikrobiell påväxt på oisolerade kattvinden. Efter dessa anmärkningar tog säljaren bort takpannor och skickade bilder som visade att det "bara" var någon läkt som var lite sned och att det inte var några andra fel. De invändiga rummen hade paneler som hängde på sina ställen, vilket förklarades med för långt spikavstånd.
Vi valde att köpa huset, och vi räknade med att behöva byta råsponten som en del av den framtida renoveringen. Tyvärr, när vi väl började riva den invändiga panelen och isoleringen, upptäckte vi att den ena långsidan av huset hade mycket omfattande skador: Både råsponten och omkring 80% av takstolarna var bortruttna och uppätna av hästmyror. Det fanns inga synliga tecken på hästmyror, som döda myror eller spår av dem, vid köpet, vilket tyder på att angreppet pågått tidigare. Skadorna var så allvarliga att det fanns en akut rasrisk och konstruktionen krävde omedelbar förstärkning.
Alla hantverkare och även de mer erfarna besiktningsmän som har sett skadorna är chockade och har aldrig sett något liknande i denna omfattning.
Vi anmälde detta som ett dolt fel till säljarens försäkring, men fick i första svaret avslag med motiveringen att vi borde ha kunnat förvänta oss dessa skador, då vi kände till att taket sviktade. Som nästa steg skulle vi kunna anlita en teknisk sakkunnig för att ytterligare beskriva felet och inhämta en offert för renovering. Eftersom få verkar ha framgång med dolda fel-ärenden valde vi att inte gå vidare då, utan fokuserade istället på renoveringsplaneringen.
Men känslan av att vara lurad gnager fortfarande, och tanken att vi kanske borde ha kämpat ett varv till dyker upp, speciellt när hantverkarna reagerar så starkt på hur omfattande skadorna är. Renoveringen påbörjas om några veckor, så det är i princip sista chansen att agera.
Vill gärna ha inga påhopp av hur naiva och dumma vi var att köpa huset. Men kanske gärna någon bekräftelse av att det är nog inte värd att lägga ner energi på dold-fel processen... Eller finns det någon som tror att det finns en chans att få det igenom och är värd att ta nästa steg med sakkunnig och att ta in en offert?
Att sedan gå ännu vidare med en advokat är utesluten, det orkar vi inte, men steget innan?
Ert köp regleras av Jordabalken, där följande anges för fel som kan ge rätt till ersättning
![[S2]](/forum/proxy.php?image=https%3A%2F%2Flagen.nu%2Frsrc%2Fimg%2FS2.png&hash=5d1f2ee82607c0efe293fab135ac6a57 "[S2]")
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”
Det förtydligas i en kommentar
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
Tyvärr talar nog det mesta för att det fanns starka indikationer på att det fanns fel vid ert köp, och att säljaren då kan hävda att det är ert ansvar. Det kloka är troligen att gå vidare med er renovering och på sikt vara nöjda med att ni vet att taket är i bra skick
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”Det förtydligas i en kommentar
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
Tyvärr talar nog det mesta för att det fanns starka indikationer på att det fanns fel vid ert köp, och att säljaren då kan hävda att det är ert ansvar. Det kloka är troligen att gå vidare med er renovering och på sikt vara nöjda med att ni vet att taket är i bra skick
Tack så mycket för ditt snabba svar! Säljaren har ju skickat kort och sagt att "det ser jättefint ut och torrt så klart" under takpannorna - så det kanske hjälper oss? Men kan det då bli så att försäkringen inte betalar och kraven går till säljaren direkt? Jag vill ju tro att säljaren inte visste bättre och inte aktiv ville lura oss, så jag vill inte skada honom.K klimt skrev:
Det är säljaren som är er motpart. Om säljaren har ett ansvar så är det sedan en fråga mellan säljaren och försäkringsbolaget hur det regleras, kan skilja beroende på typ av försäkring. Ni kan som köpare göra två saker.O Ombyggnationsnewby skrev:
1. Begära omprövning av försäkringsbolaget, kommer nog till samma resultat
2. Nästa steg är sedan att gå till domstol med era krav. Då kommer försäkringsbolaget att ta över som er motpart, vilket i praktiken innebär att motparten har starka muskler. I detta steg är det lämpligt att ni anlitar en kompetent fastighetsjurist.
En viktig punkt är vad säljarens information om att det ser fint ut har för värde. Min bedömning är att det knappast är en utfästelse att det inte finns några problem, särskilt som det fanns indikationer på problem. Detta är möjligen det ni skulle kunna använda er av, men jag tror att det är för allmänt hållet. Ni kan ju anlita en fastighetsjurist för en bedömning av förutsättningarna.
Kriga vidare mot bolaget. Var besvärliga. Det är deras jobb att säga nej, så det blir ert jobb att få dem att ändra sig.
Jag fick nobben på ett dolt fel när vi köpte hus för 15 år sedan, men jag gav mig inte och det slutade med att jag själv fick göra en kalkyl på att åtgärda det. Jag fick 20000 spänn för att byta 80 cm sockel och en halv kvadratmeter gips..😂
Jag fick nobben på ett dolt fel när vi köpte hus för 15 år sedan, men jag gav mig inte och det slutade med att jag själv fick göra en kalkyl på att åtgärda det. Jag fick 20000 spänn för att byta 80 cm sockel och en halv kvadratmeter gips..😂
Så en vanlig dag på jobbet?ACME skrev:
Jag finner det roligt att folk i största allmänhet låter motparten vara den som bestämmer.
Att försäkringsbolaget gör en tolkning betyder absolut ingenting. Och säljaren kan du skita helt i, det blir inte han personligen som får ta smällen. Förstår inte heller resonemanget att han ska få löpa iväg med detta efter att själv påstått att allt är grönt. Det finns ju hur mycket bevis som helst. Du har ju påtalat misstankar som de, istället för att undersöka, har bortförklarat.
Detta fall ska solklart vändas på i en rättegång. Motparten kommer alltid att blåneka. Upp med alla bevis. Ingen nåd. Tänkte du själv ta den här upp i tvåan eller vad menar du?
Att försäkringsbolaget gör en tolkning betyder absolut ingenting. Och säljaren kan du skita helt i, det blir inte han personligen som får ta smällen. Förstår inte heller resonemanget att han ska få löpa iväg med detta efter att själv påstått att allt är grönt. Det finns ju hur mycket bevis som helst. Du har ju påtalat misstankar som de, istället för att undersöka, har bortförklarat.
Detta fall ska solklart vändas på i en rättegång. Motparten kommer alltid att blåneka. Upp med alla bevis. Ingen nåd. Tänkte du själv ta den här upp i tvåan eller vad menar du?
🤡Farstatjej90 skrev:
Besserwisser
· östergötland
· 2 776 inlägg
Vem tänker du får det då?om försäkringsbolaget vägrar?J Jontha skrev:
Fast det är väl ändå köparen som har undersökningsplikt? Förvisso sa säljaren att det ser ok ut (låter lite vagt) men det känns som att köparen som borde varit lite påstridigare och gjort djupare efterforskningar eftersom misstanke fanns.J Jontha skrev:
Du har ju fått garantier. Säljaren gjorde den djupdykningen. Det är motsatsen till friskrivning. Två besiktningsmän har inte identifierat problemet fullt ut men en privatperson ska kunna göra det efter att också fått uttalanden som för bort misstankar?L Laurentiusson skrev:
Någon garanti har väl inte nämnts av trådskaparen?J Jontha skrev:
En besiktningsman tar normalt inte bort takpannor och liknande. Köparen hade kunnat bett om att få göra närmare undersökningar på plats (kanske tillsammans med besiktningsman) som fått titta under takpannor eller andra mer djupgående undersökningar. Eftersom köparen hade anledning att misstänka att något inte stod rätt till med taket kan säljaren göra gällande att köparen borde undersökt det noga själv.
Det ligger i sakens natur att säljaren inte gärna ser fel på objektet som ska säljas så det ligger ett stort ansvar på köparen att undersöka objektet.
Det blir nog svårt att få detta till ett dolt fel.