Banken kommer sannolikt kräva en förhandsvärdering av en mäklare. Där kommer mäklaren värdera den husmodell som ni har valt (utan att veta produktionskostnaden) Den tar ni med till banken & sedan en produktionskalkyl ifrån en husleverantör. Banken kräver att ni lägger in 15% kontant. Men vissa kostnader behöver ni själva betala (lagfart, nybyggnadskarta etc) så att räkna på 20% är nog rimligt. Ni vill starta ert byggkreditiv så sent som möjligt för att minska ner era räntekostnader. När sedan huset är byggt och det blir värderat kan man troligtvis om man gör en ”vinst” huset blir värderat högre så kan man antingen belåna huset 85% & hålla inne en del av pengarna för att exempelvis göra klart tomten etc eller minska sin belåningsgrad
Sedan kommer banken troligen att räkna med ca 5-5.500kr i amortering (2%) om ni lånar 3.200.000 utöver dom 800.000kr ni får lägga själva. Plus en ränta på 8%, sedan ett schablonvärde för driftskostnad på ca 40.000kr. (Trots att ett nybyggt hus oftast ligger betydligt lägre).
Jag vill inte verka negativ, men bankerna är ganska hårda numera så du är beredd på det.
Men ni har ju två bra inkomster så det ska nog gå!
Jag vill inte verka negativ, men bankerna är ganska hårda numera så du är beredd på det.
Men ni har ju två bra inkomster så det ska nog gå!
Vi byggde hus för ca 1 år sedan. Nordea som bank och där vi hade en kontantinsats sparat på ca 500-600tkr som vi skulle gå in med. Tror förhandsvärderingen var ca 3,2-3,5 eller liknande.
Vårt byggnadskreditiv var 3,1 milj om jag minns rätt och vi började med att betala alla fakturor själva (tomten 100tkr plus lite annat för att slippa betala ränta i onödan. Tror vi använde ca 160tkr av vårt eget kapital innan vi istället körde på kreditivet.
När huset var klart blev värderingen 4 milj. och med andra ord behövde vi inte gå in med mer pengar kontant, vi valde istället att lägga detta på att färdigställa hus/garage/trädgård framöver.
I ert fall tänker jag att det räcker att ni visar att ni har kontantinsatsen, vilket inte är några problem i ert fall.
Som någon skrev ovan så får ni ju låna 85% av värdet på huset. Många tänker fel här.
Räknexempel är ju att om huset kostar 3 milj att bygga, så borde ni i "vanliga" fall behöva gå in med 450.000kr vilket är 15% av detta.
Om värderingen blir 3,5 milj får ni låna 85% av detta vilket är 2.975.000kr, med andra ord nästan hela summan av huset och då behövs knappt någon kontantinsats.
Ska besvara dina frågor lite mer konkret insåg jag.
- Bolån på tomten först, vad krävs i kontantinsats? Kan vi värdera bara tomten jämfört med de som ligger ute?
Tomten köper ni antingen med era egna pengar eller så går det bra att köra denna i byggnadskreditivet.
- Byggnadskreditivet på 3-3,5 miljon, ni med liknande, hur har det sett ut?
Se ovan. För förtydligande, ni behöver inte betala med era egna pengar innan huset är klart och byggnadskreditivet görs om till ett vanligt huslån.
- Tillgodoräknande av eget arbete som kontantinsats?
Här är det som ovan exempel, tänk att allt ni själva gör bidrar till att huset blir billigare. Ni får fortfarande låna 85% av värdet på huset men med rätt mäklare som värderar och eget arbete som har sänkt kostnaderna så kan detta ta ut sig själv vilket bidrar till att man inte behöver gå in med kontantinsats alls.
- Vilka banker har ni kört?
Nordea
Vårt byggnadskreditiv var 3,1 milj om jag minns rätt och vi började med att betala alla fakturor själva (tomten 100tkr plus lite annat för att slippa betala ränta i onödan. Tror vi använde ca 160tkr av vårt eget kapital innan vi istället körde på kreditivet.
När huset var klart blev värderingen 4 milj. och med andra ord behövde vi inte gå in med mer pengar kontant, vi valde istället att lägga detta på att färdigställa hus/garage/trädgård framöver.
I ert fall tänker jag att det räcker att ni visar att ni har kontantinsatsen, vilket inte är några problem i ert fall.
Som någon skrev ovan så får ni ju låna 85% av värdet på huset. Många tänker fel här.
Räknexempel är ju att om huset kostar 3 milj att bygga, så borde ni i "vanliga" fall behöva gå in med 450.000kr vilket är 15% av detta.
Om värderingen blir 3,5 milj får ni låna 85% av detta vilket är 2.975.000kr, med andra ord nästan hela summan av huset och då behövs knappt någon kontantinsats.
Ska besvara dina frågor lite mer konkret insåg jag.
- Bolån på tomten först, vad krävs i kontantinsats? Kan vi värdera bara tomten jämfört med de som ligger ute?
Tomten köper ni antingen med era egna pengar eller så går det bra att köra denna i byggnadskreditivet.
- Byggnadskreditivet på 3-3,5 miljon, ni med liknande, hur har det sett ut?
Se ovan. För förtydligande, ni behöver inte betala med era egna pengar innan huset är klart och byggnadskreditivet görs om till ett vanligt huslån.
- Tillgodoräknande av eget arbete som kontantinsats?
Här är det som ovan exempel, tänk att allt ni själva gör bidrar till att huset blir billigare. Ni får fortfarande låna 85% av värdet på huset men med rätt mäklare som värderar och eget arbete som har sänkt kostnaderna så kan detta ta ut sig själv vilket bidrar till att man inte behöver gå in med kontantinsats alls.
- Vilka banker har ni kört?
Nordea
Redigerat:
Självbyggare
· Stockholm
· 10 283 inlägg
Det kanske det är. Vi har lagt in totalt ca 40%...S Shiraz skrev:
Banken lånar ju ju i förhållande till husets värde, inte isförhållande till byggkostnad. Så räkna ut var bygget kostar. Sedan ska byggkostnaden minus egen insats vara klar under beräknat värde på huset. Så hur stor del av byggkostnaden man kan låna beror var och hur man bygger. Bygger man i glesbygd måstematch gå in med mycket eget kapital. Bygger man i ettatraktivt läge kan man låna hela summan.
Kanske var en miss, men räkna väldigt gärna konsekvent på det viset, ty huskalkyler går aldrig ihop i slutet, och det felar alltid åt samma håll.P Paulina123 skrev:
Har man beräknat allt exakt, så blir det mycket minus på sista raden som man plötsligt måste trolla fram någonstans.
Redigerat:
Om du menar när allt är klart, och lånen ska sättas som slutliga bolån ...?L Livsverket skrev:
Det är nog ingen annan kalkyl i det läget än att huset värderas, och belåningsgrad och kontantinsats beräknas utifrån värdet. Om Kalles bygg eller du själv byggt huset spelar ingen roll.
När man köper ett befintligt hus, eller omsätter kreditivet till bolån på ett nyss färdigställt hus så är banken helt med på banan. De lånar ut mot en säkerhet, den säkerhet som huset (och fastigheten) utgör. Då är det lätt att ha att göra med banken i och med att säkerhetens värde är ganska lätt att fastställa och säkerheten finns där rent fysiskt.
Men byggkreditiv är mycket svårare, och banken är mycket mer ängslig och stingslig.
Ty nu utgörs säkerheten utav ett projekt (och en dröm), med ganska okänd status hela vägen.
Är det en totalentreprenad med en tomt och ett Älvsbyhus så blir det inte så stora osäkerheter, det kommer alltid stå ett färdigt hus där, i ungefär rätt tid, som banken har som säkerhet, även om det i början inte fanns något fysiskt objekt som säkerhet. Banken kan vara så gott som 100% trygg i att deras utlånade pengar omsätts till en reell fysisk säkerhet.
Men säg att du anlitar en liten halvt okänd byggfirma med endast 2 års bokslut bakom sig, men fortfarande som totalentreprenad. Då ökar ju bankens osäkerhet om säkerhetens värde dramatiskt.
De börjar betala ut pengar till en firma som kanske inte alls bygger, utan säljer materialet, en gång till, någon annanstans och sen går i kk. Eller kanske bara bygger knappt halvvägs, och sen har banken betalat ut en hel del, och har en gjuten grund, uppreglade väggar och en hög med byggmaterial på tomten som säkerhet. Och kanske en låntagare som inte alls klarar av någon fördyring utav projektet.
Och än värre blir det om låntagaren har tänkt bygga själv, i egen regi.
Kanske trillar ner ifrån en stege, bryter ryggen, huset står halvbyggt i något år tills allt är förstört utav väder och vind.
Bankens enda säkerhet är ett skuldebrev ställt på en invalidiserad man, som inom några år får skuldsanering då sjukpensionen inte täcker mer än de vanliga levnadsomkostnaderna.
Vad vill jag säga...
Ja, att bankerna generellt inte prisar den som kommer in och presenterar en väldigt fin kalkyl på kostnaden baserat på att man tänker göra en massa saker själv.
Nä, det är nog tvärtom faktiskt.
Det största problemet som vi upplevde var att banken var förvånansvärt dåligt insatta hur byggnadskreditiv fungerade och hur ett upplägg skulle göras. Vi blev runt slussade flera gånger innan vi fick svar på frågor och upplägg, och då ska tilläggas att min flickvän jobbar på Nordea.
Vad jag förstår så är det inte alla banker som tillhandahåller kreditiv och det verkar lite bökigt för dem att få reda ut detta.
Lycka till med banken, det kommer att lösa sig garanterat!
Vad jag förstår så är det inte alla banker som tillhandahåller kreditiv och det verkar lite bökigt för dem att få reda ut detta.
Lycka till med banken, det kommer att lösa sig garanterat!
Men för att försöka svara lite mer konkret, på de verkliga frågorna.
Den borde det gå att få ett lån på utan större problem. Möjligen (troligen?) inte 100% belånad. Däremot kanske en värdering av tomten som visar på ett värde högre än köpeskillingen kan fixa detta.
Frågan som ställs då är varför ni fått köpa en tomt för mindre än vad den är värd, det verkar ju lite konstigt.
Sen vill banken ganska säkert värdera sin säkerhet, dvs hur troligt det är att det verkligen blir ett hus på plats som banken lånat ut sina pengar till.
Jag tror det är en fördel om ni kan basera en byggkalkyl på att något trovärdig företag bygger huset.
Där finns de generellt lycksamma besparingarna som banken är villig att acceptera.
Men som sagt, lyckas ni få bygget några hundra tusen billigare under byggtiden mha eget arbete så blir det naturligtvis gynnsamt när kreditivet ska omsättas till huslån.
Tomten, fastigheten, är ju ett reellt värde, en reell fysisk säkerhet.L Livsverket skrev:
Den borde det gå att få ett lån på utan större problem. Möjligen (troligen?) inte 100% belånad. Däremot kanske en värdering av tomten som visar på ett värde högre än köpeskillingen kan fixa detta.
Frågan som ställs då är varför ni fått köpa en tomt för mindre än vad den är värd, det verkar ju lite konstigt.
Byggkreditivet baseras först och främst på samma regler som alla andra lån, er egen ekonomi kontrolleras, att ni har råd med lånet, även med en marginal till räntehäjningar.L Livsverket skrev:
Sen vill banken ganska säkert värdera sin säkerhet, dvs hur troligt det är att det verkligen blir ett hus på plats som banken lånat ut sina pengar till.
Jag tror det är en fördel om ni kan basera en byggkalkyl på att något trovärdig företag bygger huset.
Ganska tveksamt i läget att byggkreditivet ska ges. Om ni kan visa att det egna arbetet ska baseras på egen expertis, dvs att en i hushållet är elektriker och gör detta själv, eller att en är projektledare i yrket och kommer hålla i samordningen utav bygget.L Livsverket skrev:
Där finns de generellt lycksamma besparingarna som banken är villig att acceptera.
Men som sagt, lyckas ni få bygget några hundra tusen billigare under byggtiden mha eget arbete så blir det naturligtvis gynnsamt när kreditivet ska omsättas till huslån.
Vi fick beviljat, kreditiv på 3,4 miljoner utan problem. Vi kommer ta lån på först tomt, betala 10% insats & sedan går byggnadskreditivet in. Där kan vi tillgodoräkna allt min mans arbete inom elen, ca 300 000-400 000:- pga. mycket spottar & avancerad el. Sen tillgodoräknar vi oss all målning utvändigt, men även invändning målning & golvläggning. Däremot måste vi bli kunder hos nya banken & kunna visa vår buffert/ekonomi där, alldeles sunt såklart.
Så, summan av kardemumman var att vi förmodligen bara behöver betala handpenning på tomten & pantbrevet med kontanta medel.
Vi har även påbörjat förhandsvärderingen & landar i runda slängar på minst 4 miljoner. Det påverkar även lånebeloppet. Däremot ska vi försöka hålla ned kostnaderna till 3 miljoner, fullt rimligt enligt vår kalkyl när egna arbetet tillgodoräknas. Särskilt pga. förstärkta amorteringskravet.
Mötet med Fiskarheden var strålande & vi kommer rita ett hus, utgå från standard men rita ett som passar tomt då den är lite klurig pga. tidigare bebyggelse & solens placering gentemot skogen.
Tack för flera bra kommentarer!
Så, summan av kardemumman var att vi förmodligen bara behöver betala handpenning på tomten & pantbrevet med kontanta medel.
Vi har även påbörjat förhandsvärderingen & landar i runda slängar på minst 4 miljoner. Det påverkar även lånebeloppet. Däremot ska vi försöka hålla ned kostnaderna till 3 miljoner, fullt rimligt enligt vår kalkyl när egna arbetet tillgodoräknas. Särskilt pga. förstärkta amorteringskravet.
Mötet med Fiskarheden var strålande & vi kommer rita ett hus, utgå från standard men rita ett som passar tomt då den är lite klurig pga. tidigare bebyggelse & solens placering gentemot skogen.
Tack för flera bra kommentarer!
Jag håller med, en del banker verkar vara väldigt dåliga. Vi har träffat 3 olika hittills & kommer gå vidare med en av dem som helt klart var mer på banan än de andra. Den ens bankrådgivaren på en bank satt som ett frågetecken när vi nämnde byggnadskreditiv. Det borde inte vara svårt att utbilda fler med tanke på hur många som ändå bygger.Feffus skrev:
I förhållande till risk så finns det inga pengar i byggkreditiv, även väldigt vanligt att folk letar efter en bank som ger högst byggkreditiv för att sen byta till den som ger bäst ränta. Så jag förstår att många banker vill hålla sig utanför.
Sen så tycker jag att det är viktigare att förhandla ner räntan på byggkreditivet än att vänta med att använda det. Vi fick ner vårt till till 1.8% och nu när det ligger några miljoner där så gör det stor skillnad.
Sen så tycker jag att det är viktigare att förhandla ner räntan på byggkreditivet än att vänta med att använda det. Vi fick ner vårt till till 1.8% och nu när det ligger några miljoner där så gör det stor skillnad.
Härligt, vad kul! Här ska det byggas!! 
Det kommer ni aldrig att ångra! Det är det bästa vi gjort.... ja förutom sonen då, han blev ju rätt bra han med!
Får man fråga vilken bank det blev?
Glöm inte räkna med tomt och utsida. Det är dyra grejer det med!
Gött med egen elektriker, det var en mycket tråkig extra utgift då vi givetvis ville ha massa extra! Säg till gubben att kolla på Plejd, det kanske kan vara intressant vid en nyinstallation.
Lycka till!
Det kommer ni aldrig att ångra! Det är det bästa vi gjort.... ja förutom sonen då, han blev ju rätt bra han med!
Får man fråga vilken bank det blev?
Glöm inte räkna med tomt och utsida. Det är dyra grejer det med!
Gött med egen elektriker, det var en mycket tråkig extra utgift då vi givetvis ville ha massa extra! Säg till gubben att kolla på Plejd, det kanske kan vara intressant vid en nyinstallation.
Lycka till!
Tack!C crazytok skrev:Härligt, vad kul! Här ska det byggas!!
Det kommer ni aldrig att ångra! Det är det bästa vi gjort.... ja förutom sonen då, han blev ju rätt bra han med!
Får man fråga vilken bank det blev?
Glöm inte räkna med tomt och utsida. Det är dyra grejer det med!
Gött med egen elektriker, det var en mycket tråkig extra utgift då vi givetvis ville ha massa extra! Säg till gubben att kolla på Plejd, det kanske kan vara intressant vid en nyinstallation.
Lycka till!
Vi tar en sak i taget, börjar med hus & inflytt. Resten får vi ta, pö om pö. Man blir ju aldrig klar med hus hahaBanken är Nordea, helt klart bäst i klassen med nybyggen. Märks att de är vana!