Bygga längs med oreglerad gräns

[JSten]

Jag och sambon är i processen att riva en befintlig carport med tillhörande förråd och ersätta det med ett garage. Den nuvarande carporten (och förråd) är byggd 1980 och är placerad längs med gränslinjen till grannens fastighet. Det enda problemet är att den gräns inte är reglerad (delvis). Båda fastigheterna härstammar från 1800-talet och de ursprungliga avsyckningsdokumenten finns det ingen karta eller beskrivning av fastigheternas placering, endast beskrivning av storlek.

Ungefär såhär ser situationen ut:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

På denna bild ser ni vårt tilltänkta garage inritat i rött, den befintliga carporten med tillhörande förråd i svart. Den blåa linjen är gränsen som den ser ut just nu enligt lantmäteriet (hela kartan är tagen fån en rykande färsk nybyggnadskarta från kommunen). Den gröna linjen är den gräns som både jag och grannen är överens om, den har varit så från åtminstone slutet av 70-talet. Den orangea linjen är grannens fastighetsgräns mot nästa fastighet åt öster, grannens fastighet bildar en tårtbit mellan den blåa och orangea linjen och sträcker sig en bra bit söderut.

Gränspunkterna 13126 och 13125 tillkom vid en fastighetsreglering runt 2000 där dåvarande ägare köpte till mark från fastigheten åt söder. Där av är dessa punkter relativt noga bestämda, eller ja, 13126 finns det ett rör i marken medans 13125 står som omarkerad i förrättningsdokumentet och har endast en koordinat angiven i det dokumentet.

Både vi och grannen är överens om var gränsen går och de har ingen invändning över placering eller utformning av vårt garage. Så därför gick vi tidigare vidare med att skicka in vår ansökan.

Men idag fick jag brev från kommunen, grannen har nu gjort sitt yttrande och begär att fastighetsgränsen mellan våra fastigheter fastställs i en förrättning innan de tillstyrker vår ansökan.

Nu skulle vi behöva era råd och förslag på hur vi kan gå vidare. Alternativen som jag ser dem:
* Reglera gränsen och sedan köra vidare med bygglovsprocessen, Som jag förstår det så är det en lantmäteriförrättning som gäller, en sådan process tar 12-15 månader och kostar 50-75k. Till detta antar jag att det tillkommer kostnad för ny bygglovsprocess.
* Gå vidare och motivera för kommunen att vår nya byggnad är placerad på mark som i dagsläget upptas av vår carport och således borde tillhöra vår fastighet (finns bygglov från 79 där samma granne har godkänt placeringen)
* Lägga ner hela projektet, betala för nedlagt bygglovsärende, nybyggnadskarta och arkitektkostnader ~20-30k.

Kan tillägga att jag precis var och pratade med grannen och deras avsikt är inte att sätta käppar i något hjul, de vill bara att gränsen regleras. Så ett alternativ som jag la fram där och då är att vi påbörjar en förrättning men samtidigt kör vidare med byggprocessen parallellt, de hade inte någon invändning mot det.

 

[Boilerplate4U]

En parallell process låter spontant som ett bra alternativ om kommunen går med på det.

När det gäller förrättningen kan man kapa kostnader om ni på egen hand tar fram så mycket information som möjligt. Som lantmäteriet skriver på sin webbsida "Du kan vara aktiv själv. Vårt arbete förenklas genom din aktiva medverkan till exempel genom att du skaffar fram vissa handlingar eller att återfinna kända gränsmärken". Kräver dock att man har möjlighet och en hel del tid att hänga på närmaste lantmäterikontor. Deras "konsultkostnader" börjar från 1150 kr/timme så det finns en del att hämta där.

Om du känner någon mäklare finns det möjlighet att ta fram info "remote" via deras ingångar till lantmäteriet.

 

[Räknenisse]

Om ni båda är ense om var gränsen ska vara så kommer det underlätta lantmäteriförrättningen och hålla nere kostnaderna. Skriv redan i ansökan att ni vet var den ska vara, men att syftet är att få det exakt reglerat för sakens skull.

 

[ArneTW]

Gränsen går väl där den går... och sen ska lantmätaren bestämma den.

Eller vill ni flytta gränsen till dit ni vill ha den?

Det låter för mig som två olika övningar.

Jag skulle inte gått vidare innan jag vet var gränsen går exakt och lämpliga servitut skrivits eller mark köpts/sålts/överförts.

/ATW

 

[Boilerplate4U]

Både vi och grannen är överens om var gränsen går och de har ingen invändning över placering eller utformning av vårt garage. Så därför gick vi tidigare vidare med att skicka in vår ansökan.

Om jag inte missförstår det hela är markägarna överens om gränsdragningen och det snarare handlar om att fastställa koordinaterna genom en förrättning.

 

[JSten]

Tack för alla svar, uppskattas mycket! Ursäktar att jag inte har svarat. Här kommer iallafall en uppsjö med svar, enjoy!

När det gäller förrättningen kan man kapa kostnader om ni på egen hand tar fram så mycket information som möjligt. Som lantmäteriet skriver på sin webbsida "Du kan vara aktiv själv. Vårt arbete förenklas genom din aktiva medverkan till exempel genom att du skaffar fram vissa handlingar eller att återfinna kända gränsmärken". Kräver dock att man har möjlighet och en hel del tid att hänga på närmaste lantmäterikontor. Deras "konsultkostnader" börjar från 1150 kr/timme så det finns en del att hämta där.

Om du känner någon mäklare finns det möjlighet att ta fram info "remote" via deras ingångar till lantmäteriet.

Definitivt, ska försöka gräva fram så mycket som möjligt. T.ex. de faktum att det inte finns någon karta från ursprungliga avstyckningen är lite märkligt. Kollade i går kväll och avstyckningen gjordes 1903, och det enda som finns registrerat på vår fastighet är själva dokumentet som på gammel-svenska beskriver att vår tomt är x kappland stor (eller vilken enhet det nu var).

Vi har en bekant som har tillgång till mer från lantmäteriet, personen ska kolla om det finns mer registrerat angående vår fastighet på närliggande fastigheter (samt tidigare namn på vår fastighet, ja, fastigheten har bytt namn två gånger igenom historien).

Om ni båda är ense om var gränsen ska vara så kommer det underlätta lantmäteriförrättningen och hålla nere kostnaderna. Skriv redan i ansökan att ni vet var den ska vara, men att syftet är att få det exakt reglerat för sakens skull.

Hoppas att du har rätt, det borde ju vara enklare om båda fastighetsägarna säger att här går gränsen oavsett vad tidigare dokument säger, samt att ingen ekonomisk kompensation ska ske på grund av att den ena fastigheten får mer area från den andra än vad som finns registrerat hos lantmäteriet. Eller de bryr sig kanske inte och måste göra en fastställning av ursprunglig gräns för att sedan fastställa den nya.

Gränsen går väl där den går... och sen ska lantmätaren bestämma den.

Eller vill ni flytta gränsen till dit ni vill ha den?

Det låter för mig som två olika övningar.

Jag skulle inte gått vidare innan jag vet var gränsen går exakt och lämpliga servitut skrivits eller mark köpts/sålts/överförts.

/ATW

Problemet är att det inte finns något dokument (som vi har hittat) som beskriver hur tomterna ser ut, det finns inga text-referenser som säger att gränsen går längs med diket från norr till söder eller liknande. Samt som tidigare nämnt finns det inga rör eller stenar som markerar gräns. Det som finns i dagsläget är staket/häck samt vår nuvarande carport/förråd som enligt oss båda ägare definierar gränsen. Hur lantmäteriet tolkar frågan hade varit intressant att veta, ska ringa till dem vid tillfälle.

Om jag inte missförstår det hela är markägarna överens om gränsdragningen och det snarare handlar om att fastställa koordinaterna genom en förrättning.

Stämmer, det som vi båda vill är att lantmäteriet kommer ut och bankar ner ett par rör, tar koordinaterna och gör en förrättning av det hela, en gång för alla. Inga pengar kommer byta händer, d.v.s. detta är inte ett köp av mark. Men, som ArneTW var inne på, det hade varit tråkigt om lantmäteriet först (på grund av lagar och regler) måste fastställa någon historisk gräns och sedan göra ytterligare en förrättning där våra fastigheter köper mark av varandra.

 

[hempularen]

Att köra parallellt låter ju onekligen som en smidig lösning.

Enda problemet är väl om lantmätaren får för sig att gränsen bör gå mitt i ditt nya garage. Men så länge ni är överens om var ni vill att gränsen skall gå, så borde även en sådan situation kunna lösas med mindre insatser.

 

[Manfreds]

Jag kanske läste slarvigt men är inte helt med på vilken gräns som ska bestämmas. Är det den blå gränsen? Är den blå den ”faktiska” gränsen men nu är båda överens om att den blå borde gå enligt den gröna stäckningen?

Iaf, du kommer dela förrättningskostnaden med din granne då denne också har nytta av gränsbestämningen. Det är också enklare (=billigare) när ärendet inte är tvistigt.

 

[JSten]

Pratat med kommunen, tänker inte gå in i detaljer innan allt är klart, men det verkar som att bygglovet ska gå att få igenom utan för mycket problem. Pratade även med lantmäteriet och det är en fastighetsbestämning som behöver göras då båda fastigheter har bildats igenom avsöndringar och helt saknar lantmäteriförrättningar. Tyvärr är det så att även om vi båda fastighetsägare är överens om nuvarande hävd så måste förrättaren gå igenom historiska dokument för att försöka hitta en ursprunglig gräns. Men som jag förstår det så kommer gränsen bestämmas till den hävdade gränsen. Dock leder det till en ökad kostnad på grund av att det behöver grävas i gamla dokument.

Enda problemet är väl om lantmätaren får för sig att gränsen bör gå mitt i ditt nya garage. Men så länge ni är överens om var ni vill att gränsen skall gå, så borde även en sådan situation kunna lösas med mindre insatser.

Ja det är ett potentiellt problem. Som jag skrev ovan så ska det inte vara något problem att få gränsen som vi båda vill. Kostar bara en rejäl hög med pengar.

Jag kanske läste slarvigt men är inte helt med på vilken gräns som ska bestämmas. Är det den blå gränsen? Är den blå den ”faktiska” gränsen men nu är båda överens om att den blå borde gå enligt den gröna stäckningen?

Iaf, du kommer dela förrättningskostnaden med din granne då denne också har nytta av gränsbestämningen. Det är också enklare (=billigare) när ärendet inte är tvistigt.

Den blåa linjen är gränsen som den ser ut just nu enligt lantmäteriet. Den gröna linjen är den gräns som både jag och grannen är överens om,

 

[Boilerplate4U]

...Men som jag förstår det så kommer gränsen bestämmas till den hävdade gränsen. Dock leder det till en ökad kostnad på grund av att det behöver grävas i gamla dokument.

Typiskt svar från konsulterna på Lantmäteriet!

Att ni i hävd äger marken ger er rätten att få ut alla dokumenten nästan gratis. Mycket kan man hitta på "Min fastighet" men det förkommer ibland referenser till dokument som inte är skannade och då behöver man åka in till lantmäteriets kundcenter. Det kan tillkomma utskrift- eller portokostnader med det är marginellt i sammanhanget. Ett tips: vänta med att öppna upp ett ärende innan ni hunnit hämta ut alla dokumenten. Lantmäteriet är väldigt pigga på att lägga till timmar även för arbete med dokument som normalt är fritt tillgängligt av markägare.

Vi hade en likande situation på landet med ett GA (gemensamhetsanläggning) där vi behövde göra en omförrättning pga gamla landmärken och felaktiga andelstal. Lantmäteriet uppskattade kostanden till ca 100-150 tkr. Flera av dokumenten som härrörde sig från 1800-talet fanns inte inskannade så det fixade vi kopior av på lantmäteriets kundcenter. Eftersom vi ordnade fram alla dokumenten själva, räknade fram förslag på nya andelstal samt tog fram koordinater för att underlätta för lantmätarna landade det på ca 30 tkr. De blev något förvånade på första mötet när vi stack fram en pärm med i princip en komplett utredning.

 

[Manfreds]

Typiskt svar från konsulterna på Lantmäteriet!

Att ni i hävd äger marken ger er rätten att få ut alla dokumenten nästan gratis. Mycket kan man hitta på "Min fastighet" men det förkommer ibland referenser till dokument som inte är skannade och då behöver man åka in till lantmäteriets kundcenter. Det kan tillkomma utskrift- eller portokostnader med det är marginellt i sammanhanget. Ett tips: vänta med att öppna upp ett ärende innan ni hunnit hämta ut alla dokumenten. Lantmäteriet är väldigt pigga på att lägga till timmar även för arbete med dokument som normalt är fritt tillgängligt av markägare.

Vi hade en likande situation på landet med ett GA (gemensamhetsanläggning) där vi behövde göra en omförrättning pga gamla landmärken och felaktiga andelstal. Lantmäteriet uppskattade kostanden till ca 100-150 tkr. Flera av dokumenten som härrörde sig från 1800-talet fanns inte inskannade så det fixade vi kopior av på lantmäteriets kundcenter. Eftersom vi ordnade fram alla dokumenten själva, räknade fram förslag på nya andelstal samt tog fram koordinater för att underlätta för lantmätarna landade det på ca 30 tkr. De blev något förvånade på första mötet när vi stack fram en pärm med i princip en komplett utredning.

Att ta fram dokumenten är ju det lilla i det hela, herregud. Det är ju att gå igenom och tolka dokumenten som tar tid, dvs utredningen. Läsa gamla akter och gamla förättningskartor. Självklart underlättar det handläggningen när alla är överens som i ert fall, och även presenterar ett förslag till andelstal.

Men det är ju alltid bra att själv vara förberedd och inläst i frågan, så ta ut dokumenten är ett bra råd.

 

[Boilerplate4U]

Att ta fram dokumenten är ju det lilla i det hela, herregud. Det är ju att gå igenom och tolka dokumenten som tar tid, dvs utredningen. Läsa gamla akter och gamla förättningskartor. Självklart underlättar det handläggningen när alla är överens som i ert fall, och även presenterar ett förslag till andelstal. Men det är ju alltid bra att själv vara förberedd och inläst i frågan, så ta ut dokumenten är ett bra råd.

Det är inte så komplicerat men det kan en del tid att identifiera relevant innehåll. Det är därför det också kan bli väldigt dyrt då man betalar per timme till Lantmäteriet.

Jag har själv deltagit i en sådan process. Man börjar med att ta fram en så komplett samling med avtal och dokument som möjligt. Nästa steg är att skapa sig en bild av ägandeprocessen bakåt i tiden med bla avstyckningar, försäljnings och överlåtelseavtal samt identifiera gamla kartor och landmärket som kan hjälpa till att fastställa olika gränsdragningar. Även gamla tvister kan vara av intresse om det handlar om ägandeskap och gränsdragningar. Om man någonstans på vägen hittar tillräckligt säkerställda källor på hävd av gränsdragning behöver man inte gå vidare men det kan vara intressant att fortsätta av rent historiska skäl. De relevanta händelseförloppen markeras och dokumenteras i kronologisk ordning med ev förtydligande noteringar. Struktur och disposition av materialet skapas enklast genom att planka en annan förrättning.

För min egen del var det väldigt intressant läsning och jag fastande ofta i historiska händelser som inte alls rörde vårt ärende. Riktigt gamla dokument kunde vara lite svåra att läsa och förstå pga skrivstilen men också för att man använder gammelsvenska termer för tex längd och areal.

 

[JSten]

Typiskt svar från konsulterna på Lantmäteriet!

Att ni i hävd äger marken ger er rätten att få ut alla dokumenten nästan gratis. Mycket kan man hitta på "Min fastighet" men det förkommer ibland referenser till dokument som inte är skannade och då behöver man åka in till lantmäteriets kundcenter. Det kan tillkomma utskrift- eller portokostnader med det är marginellt i sammanhanget. Ett tips: vänta med att öppna upp ett ärende innan ni hunnit hämta ut alla dokumenten. Lantmäteriet är väldigt pigga på att lägga till timmar även för arbete med dokument som normalt är fritt tillgängligt av markägare.

Har kollat dokumenten som ligger i "Min fastighet", totalt fyra dokument, ursprungliga avsöndringen från 1903, en gränsbestämning som gjordes från 1957 som reglerar gränsen mot en annan granne (åt väst), en fastighetsreglering gjord 2000 där tidigare ägare köpte mark av grannen åt söder (gränsen gick tidigare vid gränspunkt 13125 och västerut, efter utökandet så går gränsen istället från 13126 och österut (se karta ovan), så denna reglering är ju helt klart intressant i sammanhanget. Sen finns där ett dokument till från 2001, en rättelse, där arealen ändras eftersom den blev fel i regleringen från 2000. Vad jag har kunnat läsa mig till så finns det inga referenser till andra dokument. Enligt personen som jag pratade med på lantmäteriet så finns endast avsödringsakten för grannens tomt, den akten har jag och måste erkänna att jag inte har läst hela då den är mer eller mindre oläsbar, gammal svenska men framförallt helt obegriplig handstil.

När det gäller kartor så har jag kollat lantmäteriets databas, där finns en del kartor från 1700-talet, och någon från mitten av 1800-talet, d.v.s. innan fastigheterna bildades. Det finns även flygfoto från 1950-talet och 1970-talet, där kan man se att vår uppfart finns och hävd ser ut att vara ungefär som nu (dock svårt att se eftersom upplösningen inte är så hög). Någon som känner till andra kart-källor, i så fall var?

Vi hade en likande situation på landet med ett GA (gemensamhetsanläggning) där vi behövde göra en omförrättning pga gamla landmärken och felaktiga andelstal. Lantmäteriet uppskattade kostanden till ca 100-150 tkr. Flera av dokumenten som härrörde sig från 1800-talet fanns inte inskannade så det fixade vi kopior av på lantmäteriets kundcenter. Eftersom vi ordnade fram alla dokumenten själva, räknade fram förslag på nya andelstal samt tog fram koordinater för att underlätta för lantmätarna landade det på ca 30 tkr. De blev något förvånade på första mötet när vi stack fram en pärm med i princip en komplett utredning.

Bara att gratulera och berömma det snygga arbetet! Jag hoppas att vi kan få till något liknande.

 

[JSten]

Läge att uppdatera i hur det har gått.

Efter samråd med handläggaren på kommunen så skrev vi (jag och sambon) ihop ett yttrande där vi sammanfattade läget ifrån vår sida, hur det ser ut i verkligheten, refererade till de kartor som finns samt förklarade att vårt nybygge ligger längre in än tidigare byggnation samt dess position definieras utifrån fastställda gränspunkter.

Med det yttrandet godkändes bygglovet och så småningom fick vi även startbesked. Så nu är vi igång och bygger! Grannen överklagade aldrig nämndens beslut, vilket lite antyder att det var ett försök att få gränsen bestämd på vår bekostnad. Vi får se hur det blir framöver, vi vill fortfarande att gränsen ska fastställas, det är bara frågan om hur förrättningskostnaderna ska dels som är problemet. Men det blir ett senare problem.