Byggahus.se
En vän frågade om jag kunde hjälpa till med frågor kring hur det blir med huset vid deras separation.
Vännen är inte medlem i detta forum.

Dom är sambo, har bott tillsammans i huset i lite drygt 10 år, huset köptes tillsammas för gemensamt bruk.
men
Dom har haft med sig olika mycket pengar in, både från start och längs vägen men är
överens om att det man tog in får man ta ur.

Min vän vill, om det är möjligt bo kvar.

Mäklarna, 3 st, har värderat huset till 7,7 mkr
Lån finns på 3,5 mkr
Huset köptes för 3,0 mkr

Min vän betalade insats, lagfart och pantbrev för 350 kkr
Sedan 400 Kkr i renovringar (2019 och 2020)
(Tidigare renoveringar har gjorts med gemensamma lån eller varit av mindre karraktär).
Men
Min vän har fått byta privata blankolån mot huslån, för att få lägre ränta, på 500 kkr.
Totala lånen är 3,5 mkr men där hans sambo har 1,5 mkr i lån, min vän har 2,0 mkr
Dock står de både på samtliga lån.

Så hur delar man upp detta?
Hur blir min väns del respektive sambons?
 
Hur mycket betalade sambon i insats? Det där blancolånet på 500k som gjordes om till huslån är det privat del? Är de överens att de egensatsade 400k skall räknas av till förmån för honom?
 
Hur mycket betalade sambon i insats?
- Hon betalade ingenting, 0 kr

Det där blancolånet på 500k som gjordes om till huslån är det privat del?
- Ja det är en helt privat del, själva beloppet.
(Båda står skrivna på alla lån).

Är de överens att de egensatsade 400k skall räknas av till förmån för honom?
- Ja det är dom. Han har betalat hela summan.
(Om han har möjlighet att bo kvar antar jag att man räknar av hälften?)
 
Först bör man räkna ut vilken reavinsskatt det skulle bloi om man säljer för 7,7 på öppna marknaden. Reavinsten blir ca 7,7 - 3 (inköp) - lagfart o pantbrevskostnad - mäklarkostnad - renoveringar 400000 - okända tidigare renoveringar. Vinsten ca 4,2 milj. Skatten 22% ca 920 000.

VId bodelning utgår ingen skatt, men den som "får bostaden" får betala skatten den dagen man senare säljer, som om man varit ensam ägare hela tiden. Därför bör man räkna av den skatten vid uträkning av utköpskostnad.

Efter en tänkt försäljning på öppna marknaden skulle det blivit kvar 7,7 milj - 3 milj i gemensamma lån - mäklararvode, typ 50 000 - reavinsskatt. Man får ut ca 3 700 000

Med den övernskommelse som nu finns, så bör din vän först få ta ut sina insatser från detta, 750 000. Återstår 2,95 milj. Han bör då ersätta sambon med hälften, 1 475 000, och dessutom överta de gemensamma lånen och och får behålla sitt 500 000 lån.

Det saknas som sagt en del information om möjliga avdrag för förbättringar o renoveringar, och nivån på kostnad för pantbrev o lagfart, detta påverkar beräkningen av reavinstskatten.
 
  • Gilla
Malin Öhlund och 2 till
  • Laddar…
Hempularen, tack för svar.

Insats är ungefär 175 kkr.
Lagfart 75 kkr.
Pantbrev 100 kkr.

Sedan är det svårt att känna till hur underlag ser ut beträffande renoveringar och hur skatteverket kommer resonera.

Ska man från sambons del minska den med 22 %, för skatten som hon slipper?
 
Hemmakatten
Säger banken ok till att bevilja din vän lån på 5 miljoner? Har han inkomster för det?

Anledning till att jag frågar är att vännen tog ett stort blancolån på 1/2 miljon med hög ränta (alla blancolån har högre ränta än ett huslån). Sådana lån tar man bara om man inte får låna hos banken.
 
Hemmakatten Hemmakatten skrev:
Anledning till att jag frågar är att vännen tog ett stort blancolån på 1/2 miljon med hög ränta (alla blancolån har högre ränta än ett huslån). Sådana lån tar man bara om man inte får låna hos banken.
Fast det tolkar jag som ett lån som fanns innan de köpte hus? Eller iallafall innan huset hade kommit upp i ett värde som gjorde det möjligt att lägga in lånet.
 
  • Gilla
johel572 och 1 till
  • Laddar…
Hemmakatten
Kanske läste lite slarvigt, men oavsett så är det ju ett lån TS vän har och det räknas ju in i vännens totala skuldbörda.
 
L Loxxx skrev:
Ska man från sambons del minska den med 22 %, för skatten som hon slipper?
Det är brukligt, det kan behövas en pedagisk redovisning om hur kalkylen ser ut. Man har ju (ofast) en avsikt att den som lämnar huset, skall få ut lika mycket pengar som om man säljer på öppna marknaden. Därmed skall man räkna av den skatt som skulle ha betalats om det vore en vanlig försäljning.

Men jag har hört talas om par som skilts i gott samförstånd fram till att den där skatteuträkningen kommer på bordet. Där då den som skall flytta har uppfattat just den delen som det yttersat beviset på att man håller på att bli lurad. Är man i en känslomässigt stormig situation, så kan det där med skatt bli för abstrakt.
 
  • Gilla
Götesjö och 1 till
  • Laddar…
Som sagt, om utköpet skall lånefinansieras, så blir det rätt tungt. Att som ensamstående låna 5 milj, kräver i princip att man har en inkomst på 90 - 100 000 i månaden..
 
  • Gilla
johel572
  • Laddar…
Hemmakatten Hemmakatten skrev:
Säger banken ok till att bevilja din vän lån på 5 miljoner? Har han inkomster för
Lånet var på 500Kkr, inte 5 miljoner.
 
Redigerat:
Jo, men om han skall ta över huset själv, så behöver han dels stå själv för de bef. lånen, dels finansiera ytterligare 1,4-1,5 milj för utköp. Totalt ca 5 milj. om han behöver låna till utköpet.
 
  • Gilla
TRJBerg och 4 till
  • Laddar…
H hempularen skrev:
Som sagt, om utköpet skall lånefinansieras, så blir det rätt tungt. Att som ensamstående låna 5 milj, kräver i princip att man har en inkomst på 90 - 100 000 i månaden..
Ja det kan det bli, i alla fall att klara bankens kalkyler.
Där ser väl jag det som det största problemet, för i verkligheten så kan han betala samtliga kostnader själv. Både för hus och sina egna kostnader.

Tänkt att, när resultatet av husförsäljningen börjar bli klart, vi ska sätta oss och göra en KALP kalkyl lite mer noggrant.

Min uppfattning är att han klarar att betala för sig men kanske inte riktigt har tillräcklig lön för att banken ska bli helt nöjd.

Samtidigt har han varit kund i banken länge men sådant kanske inte banken tar någon större hänsyn till längre.

Kan ju hända att amorteringskrav, när inte lönen är tillräckligt hög kan ställa till bekymmer eller schabloner som konsumentverket har avseende olika kostnader.
 
L Loxxx skrev:
Ja det kan det bli, i alla fall att klara bankens kalkyler.
Där ser väl jag det som det största problemet, för i verkligheten så kan han betala samtliga kostnader själv. Både för hus och sina egna kostnader.

Tänkt att, när resultatet av husförsäljningen börjar bli klart, vi ska sätta oss och göra en KALP kalkyl lite mer noggrant.

Min uppfattning är att han klarar att betala för sig men kanske inte riktigt har tillräcklig lön för att banken ska bli helt nöjd.

Samtidigt har han varit kund i banken länge men sådant kanske inte banken tar någon större hänsyn till längre.

Kan ju hända att amorteringskrav, när inte lönen är tillräckligt hög kan ställa till bekymmer eller schabloner som konsumentverket har avseende olika kostnader.
Tja, när jag skulle köpa ut min fd sambo 2016 hade jag varit kund i SEB i 37 år... Det gjorde varken till eller från...
 
  • Gilla
TRJBerg och 2 till
  • Laddar…
Tydligen sätter bankerna en halvhård spärr vid belåning på 4,5ggr årslönen. Vid den nivån krävs extra amortering, men bankerna säger av princip stopp vid den nivån. Även om man klarar deras budgeterat.

Den delen kan man troligen förhandla sig förbi, lite. Om det ex. finns starka skäl att räkna med stora löneökningar i närtid.
 
  • Gilla
Fairlane
  • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.