Bestämma pris vid fastighetsjustering
Har ni några tips/tankar runt prissättning av en bit mark jag avser köpa av grannen?
Det är en sluten marknad. Inga tomter kan styckas. Det finns bara han som säljare och jag som möjlig köpare.
Vad borde man basera priset på? Vi är ute efter ett pris där båda parter kan bli nöjda.
///Johannabacken
Det är en sluten marknad. Inga tomter kan styckas. Det finns bara han som säljare och jag som möjlig köpare.
Vad borde man basera priset på? Vi är ute efter ett pris där båda parter kan bli nöjda.
///Johannabacken
min tomt går från 800->1000
grannens är på 3000-4000
Det handlar alltså om att flytta vår gemensamma gräns.
Vi har en gång köpt tomten av grannen så det finns några siffror man kan tänka sig att basera priset på:
- Samma kvm pris som vid tidigare köp
- Nuvarnade värdering av grannens tomt delat med arean (kvm)
Det som får mig att fundera är att värderingar och även priset då vi köpte tomten är baserat på en öppen marknad där det finns många potentiella köpare. I detta fall finns det bara jag som kan köpa, hur gör man då?
(Kommuntomter tror jag inte att det finns i närheten)
grannens är på 3000-4000
Det handlar alltså om att flytta vår gemensamma gräns.
Vi har en gång köpt tomten av grannen så det finns några siffror man kan tänka sig att basera priset på:
- Samma kvm pris som vid tidigare köp
- Nuvarnade värdering av grannens tomt delat med arean (kvm)
Det som får mig att fundera är att värderingar och även priset då vi köpte tomten är baserat på en öppen marknad där det finns många potentiella köpare. I detta fall finns det bara jag som kan köpa, hur gör man då?
(Kommuntomter tror jag inte att det finns i närheten)
Jag skulle föreslå samma pris/kvm som förra gången eftersom det var vad ni skulle betalt om ni köpte till extramarken från början antar jag. Det förutsätter att det inte är allt för många år sedan ni köpte eftersom priserna har gått upp senaste åren.
Det är absolut tänkbart men jag tror inte vi hade betalt mer om den varit 200 kvm större. Priset då var baserat på att vi var villiga att betala lite mer för hela objektet än de andra i budgivningen. kvm är en efterhandskonstruktion, där av min fundering om det finns andra sätt?
Ett till alternativ är ju även att ägaren inte vill sälja.Johannabacken skrev:
Tycker ägaren att inte priset är rätt så kan ju h*n lika gärna behålla.
Vet inte var du bor men i Järfälla (Stockholm) kostar marken från 7-800kr till 1 500-2 000kr/kvm.
Extra kvm bör inte kosta lika mycket som ursprunget.
Priset på tomtmark är hårt knutet till byggrätt. Om 200 kvm extra gör att er tomt kan gå att stycka, i så fall så är ju dessa 200 kvm värda nästan lika mycket som hela tomten för er.
Det kan på samma sätt vara så att grannen förlorar en möjlig styckning genom att göra sig av med marken, i så fall är det värt en hel tomt för grannen.
Priset på tomtmark är hårt knutet till byggrätt. Om 200 kvm extra gör att er tomt kan gå att stycka, i så fall så är ju dessa 200 kvm värda nästan lika mycket som hela tomten för er.
Det kan på samma sätt vara så att grannen förlorar en möjlig styckning genom att göra sig av med marken, i så fall är det värt en hel tomt för grannen.
hempularens svar är på rätt väg. Man räknar fram skäligt belopp med hänsyn till BÅDE förvärvande och avyttrande fastighets ändrade nytta. Byggrättens värde beräknas på marknadsvärde för nyproducerade bostäder minus produktionskostnad exklusive tomt.
Det framgår inte om grannfastigheten är en villatomt. Rör det sig om jordbruksmark handlar det om en betydande värdeökning. Då kan man tycka det är skäligt att ägarna delar på mellanskillnaden. Affären vore knappast möjlig utan båda ägarnas medverkan.
Men det kan också hända att markregleringen slutar med en nettoförlust. Värdet på din egen tomt kanske inte ökar alls lika mycket som granntomten förlorar i värde. Då är det mer naturligt att du (som initiativtagare) håller grannen helt skadefri, även om det medför att du betalar mer för byggrätten än vad den egentligen är värd.
Det framgår inte om grannfastigheten är en villatomt. Rör det sig om jordbruksmark handlar det om en betydande värdeökning. Då kan man tycka det är skäligt att ägarna delar på mellanskillnaden. Affären vore knappast möjlig utan båda ägarnas medverkan.
Men det kan också hända att markregleringen slutar med en nettoförlust. Värdet på din egen tomt kanske inte ökar alls lika mycket som granntomten förlorar i värde. Då är det mer naturligt att du (som initiativtagare) håller grannen helt skadefri, även om det medför att du betalar mer för byggrätten än vad den egentligen är värd.
Tack för kommentarerna, det är de funderingarna jag sitter med. lite mer fakta då:
Det är två villa tomter. Förändrade arean utgör ingta skillnader i byggrätt. Detaljplanen kommer förhindra framtida styckningar under överskådlig tid.
Däremot blir det bättre för oss som då kan placera utbyggnaden bättre. Tom tveksamt om vi utan tomtköp kan untnyttja vår byggrätt för uthus.
Om jag ska spekulera så tror jag grannens hus vid eventuell försäljning inte påverkas alls av att vara 200 kvm mindre. Vår tomt som är lite smal och avlång påverkas troligen märkbart positivt av ca 25% större tomt.
Jag hamnar hela tiden i slutsatsen att det handlar om hur gärna vill grannen få in pengar mot hur gärna vill vi ha större tomt och vad kan vi betala. Då skulle man kunna pröva med ett väldigt lågt bud och jobba sig uppåt. MEN vi har och vill också ha en fortsatt god relation till grannen och det bär mig i mot att försöka press priset för mycket. Det kan ju dessutom bli så att grannen inte säljer alls.
Tror ni en mäklare skulle kunna hjälpa till i ett sånt här fall?
Det är två villa tomter. Förändrade arean utgör ingta skillnader i byggrätt. Detaljplanen kommer förhindra framtida styckningar under överskådlig tid.
Däremot blir det bättre för oss som då kan placera utbyggnaden bättre. Tom tveksamt om vi utan tomtköp kan untnyttja vår byggrätt för uthus.
Om jag ska spekulera så tror jag grannens hus vid eventuell försäljning inte påverkas alls av att vara 200 kvm mindre. Vår tomt som är lite smal och avlång påverkas troligen märkbart positivt av ca 25% större tomt.
Jag hamnar hela tiden i slutsatsen att det handlar om hur gärna vill grannen få in pengar mot hur gärna vill vi ha större tomt och vad kan vi betala. Då skulle man kunna pröva med ett väldigt lågt bud och jobba sig uppåt. MEN vi har och vill också ha en fortsatt god relation till grannen och det bär mig i mot att försöka press priset för mycket. Det kan ju dessutom bli så att grannen inte säljer alls.
Tror ni en mäklare skulle kunna hjälpa till i ett sånt här fall?
Ja, varför inte! Huvudsaken är, som sagt, att båda parter blir nöjda. Ring exempelvis TRE lokala mäklare och jämför deras svar. De har sannolikt ganska bra grepp om marknaden.
Rent spontant så tycker jag att om vi antar att din tomt ökar med ex. 100 000 i värde, och att granntomten minskar försumbart i värde.
Då skulle en rimlig ersättning kanske vara halva din vinst, dvs. 50 000. Detta iom. att det är du som initierar affären. Samtidigt så är det ett hyffsat generöst erbjudande till grannen, som ju då absolut inte rimligen skall behöva känna det som att ni utnyttjar honom på något sätt. Grannen kanske tom. reagerar med att tycka det är för mycket.
Mycket styrs ju givetvis av hur grannen ser på affären, grannen kanske tycker att tomten är perfekt i storlek, och under inga omständigheter vill sälja.
Då skulle en rimlig ersättning kanske vara halva din vinst, dvs. 50 000. Detta iom. att det är du som initierar affären. Samtidigt så är det ett hyffsat generöst erbjudande till grannen, som ju då absolut inte rimligen skall behöva känna det som att ni utnyttjar honom på något sätt. Grannen kanske tom. reagerar med att tycka det är för mycket.
Mycket styrs ju givetvis av hur grannen ser på affären, grannen kanske tycker att tomten är perfekt i storlek, och under inga omständigheter vill sälja.
Kan ni inte räkna vad blir taxeringsvärdet på denna yta och sedan multiplicera det med mellan 1,25 och 2, beroende på hur priset/taxeringsvärdet förhållandet är i området.
Vi köpte till en liten bit av grannen just för att kunna placera uteplatsen bättre. Vi betalade samma kvadratmeterpris som för originaltomten.
Så länge vi talar om ett frivilligt avtal mellan två parter räcker det - som sagt - med att de är eniga. En annan enkel genväg till enighet är att leta upp om det finns kommunala tomter till salu med jämförbart läge. Då utnyttjar ni samma tomttaxa som kommunen.
Tack alla.
Det blev att vi baserade oss på orginalpriset vi en gång köpte tomten för men gick ner lite eftersom vi inte kände att vi kunde betala mer, däremot såg vi till att tidigarelägga själva betalningen eftersom det skulle hjälpa dem. Alltså, det finns inget de-facto sätt att sätta pris, bara vad den ene är beredd att betala och vad den andra vill sälja för. Det är också tipset från de mäklare som jag har pratat med, de var faktiskt ganska ovana vi situationen eftersom de sällan är inblandade vid sådana här försäljningar.
Det blev att vi baserade oss på orginalpriset vi en gång köpte tomten för men gick ner lite eftersom vi inte kände att vi kunde betala mer, däremot såg vi till att tidigarelägga själva betalningen eftersom det skulle hjälpa dem. Alltså, det finns inget de-facto sätt att sätta pris, bara vad den ene är beredd att betala och vad den andra vill sälja för. Det är också tipset från de mäklare som jag har pratat med, de var faktiskt ganska ovana vi situationen eftersom de sällan är inblandade vid sådana här försäljningar.