Besiktningsprotokoll från säljaren

[Nanny Fine]

Jag skulle vara väldigt försiktig om det finns en lukt. Fukt och mögelproblem är extremt vanliga i hus med den här typen av grund, som var "standard" på 70 talet. De flesta av dessa hus är numera åtgärdade.

OM det finns en lukt så innebär det att det finns ett fuktproblem. I bästa fall räcker det att göra om dräneringen, men det kan man inte räkna med. I värsta fall måste man byta syllar och golv. Huset "hissas upp" och man sågar bort ca 30cm av alla väggar mot golvet och ersätter. Brukar innebära att alla golv måste rivas ut också. En stor och dyr operation.

Fuktproblem i 70 talshus har flera olika orsaker. Men huvudproblemet är att man har en betongplatta med isoleringen på översidan. Det gör att plattans undersida är kall. Nere i marken finns alltid en grundvattenyta (helst) en bit under huset. Från den avdunstar det hela tiden vattenånga som tränger upp genom marken. Den träffar betongplattans undersida, som är kall. Då kondenserar ångan. Vattnet sugs upp i betongen. Och vidare till trä och annat organiskt material som ligger i kontakt med betongplattan. Här kommer en annan 70 tals "uppfinning" in. Man ville göra det enklare att fästa huset i betongplattan. Så man gjöt in syllarna (väggens undre regel) i betongen. Så att huset kunde spikas fast i den. Vatten som sögs upp i betongen fick dessa syllar att murkna snabbt. Det kom man på en bit in på 70 talet. Med en dåres envishet fortsatte man med ingjutning (tidigare och numera har man alltid en tjärpapp eller annan fuktisolering mellan trä och betong). Man "löste" problemet genom att börja gjuta in tryckimpregnerade syllar. Impregneringen gör att träet inte murknar. MEN impregneringsmedlen reagerar med vattnet och avger en "kemisk lukt", om de utsätts för fukt långvarigt. Ett väldigt vanligt problem med hus från den tiden.

Men även övriga utförandet av betongplattorna var det extremt mycket byggfusk med på 70 talet. Det skall ju ligga ett lager makadamm (småsten som inte kan suga igenom vatten) under en grund. På 70 talet finns det exempel på att man lade ut typ mindre än 5 cm makadamm direkt på matjord på en åker, utan någon geoduk som skall hindra att jord eller lera tränger in i makadammbädden. Och gjöt betongplatta på det. Betongen är då i direktkontakt med jorden som suger upp vatten. När jag var tonåring passerade jag ett bygge av 200 kedjehus på väg till skolan. Det var en f.d åker. Jag var lite nyfiken på varför man lade ett tunt lager makadamm på jorden innan gjutningen. Jorden var liksom "pudrad" med makadamm, man såg jorden mellan småstenarna. Detta var någon gång 76 - 77.

Numera bygger man med betonplatta som isoleras på undersidan med frigolit. Det gör dels att mycket av vattenångan stoppas av frigoliten, dels att betongplattan håller rumstemperatur, det blir ingen kondens på undersidan av plattan.

Själv är jag visserligen lite fundersam om människor om 50 år kommer att idiotförklara dagens generation när frigoliten börjar visa ålderstecken. Alla nya hus vilar på en bädd av frigolit. Vet ej om det finns risk för det. Men jag skulle inte blir förvånad.

Varför dra in golvkonstruktioner med ingjutna syllar, när TS har ett flytande golv? Har under mina 15 år som mäklare aldrig förmedlat ett hus från 79 med gjutna reglar, så varför förvirra stackaren?

 

[steffo_b]

Anmärkningen på sockeln utomhus tycker jag ser ut som ett mindre problem. Sprickan ser på bilden rätt harmlös ut. Men titta gärna närmare på den och ta närbilder vid besök.

Utöver de ev fuktproblemen (som jag ser som en "dealbreaker"), så finns det halvallvarliga anmärkningar på badrummet, det kommer troligen att fungera utan problem. Men OM det blir problemj (vattenskada) så kommer försäkringsbolaget att slå ned på det icke fackmannamässiga utförandet (äldre golvbrunnar skall alltid bytas vid renovering, de kan inte anslutas på ett korrekt sätt till badrummets tätskikt, det går inte att korrekt applicera tätskiktet runt rör om de kommer in för nära en vägg. Det skall finnas minst 6 cm yta mellan röret och väggen för tätskiktet att fästa mot).

Det står att taket renoverats 2022. Det är en intressant formulering som kan betyda ungefär vad som helst. Helt utbytt, punktreparationer eller så har man bara sopat bort lös mossa från taket. Men skrivningen finns där för att ge sken av att taket är utbytt och inget som en köpare behöver oroa sig över, Oroa er!!! Ta reda på exakt vad man gjorde med taket 2022. Som det är skrivet nu, och med den anmäårkning som finns så bör du förutsätta att taket behöver bytas i sin helhet. OM det betyder att man gjort punktreparationer så är det en indikering på att man har problem med taket. Och att man kan räkna med mer problem. Taket, om det inte är utbytt, har en ålder som ger att det kan behöva bytas nästa vecka, men det kan med lite tur fungera i 10 år till, och med mycket tur i ytterligare 20 år.

Och oavsett vad man gforde 2022, så är ju resultatet uppenbarligen tvivelaktigt, med den tillfälliga gummiduken. Förutsätt att det finns mer som gjordes fel då, låt undersöka taket noga.

Men som sagt som jag ser det så är skrivningen om lukt en dealbreaker, jag skulle inte titta närmare på det huset.

Om det inte är så att besiktningsmannen skrivit att han anar lukt trots att det inte finns någon.
Det händer att dom gör det för att friskriva sig.
Jag har varit på flera visningar där dom skrivit att dom känt lukt trots att varken jag eller min fru lyckats känna minsta lilla aning av lukt.
Sen har jag iofs varit på visningar där det luktat så mycket parfym i huset att man inte skulle ha upptäckt om det så växt champinjoner i väggarna.

 

[steffo_b]

Hej,
Hoppas kunna få bra råd ev er kunninga.
Är intresserade av ett 1-planshus, där det har gjort en besiktning. Där dom har haft följande kommentarer.

1, Grundläggningen består av en betongplatta på mark utan underliggande isolering och med en flytande golvspånskiva på en cellplastisolering. Kontroll av konstruktion utfördes genom provhål golv i sovrum 1 (nordöstra hörnet) och sovrum 3 (under tröskel). Där uppmättes fuktvärden under kritisk nivå för mikrobiell tillväxt dock kunde mikrobiell lukt kännas, mest påtaglig längs golv/väggvinklar vardagsrum. Fuktkvoten uppmättes till 13-14 %. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om fuktkvoten överstiger 17%.
Fråga: Bör man göra något åt detta eller ska man mer ta det som en reflektion, eftersom det inte överstiger 17%?

2, Fuktuppsug och sprickor finns på sockeln. Vi rekommenderar en fördjupad undersökning för att bedöma orsak och omfattning.
Fråga: Tar man in en egen besiktningsman när man ska köpa ett hus? Eller vem kontaktar man för en fördjupad undersökning? Gör man det innan man skriver eventuellt ett kontrakt?


Tack på förhand

Om du bara tar in en besiktningsman så gör denne samma sak som den besiktningsman som redan varit där.
Dvs det ger egentligen inte något jättestort mervärde jämfört med att gå igenom protokollet med den som redan gjort säljarbesiktningen och låta denne förklara vad som står.
Men det är klart en egen besiktningsman ger en viss inre frid. Men det är ändå inte en fördjupad undersökning.

Personligen så skulle jag nog vilja ta in en besiktningsman och då be denne kolla extra noga på de saker som påpekats i säljarbesiktningen i så fall. Framför allt gällande fukt i golven.
Dock innebär det att man måste göra flera hål i golvet för att kontrollera vilket säljarna kanske inte tycker är kul.
Vanligen brukar man försöka få till det så snart som möjligt efter man skrivit kontrakt och då ha någon skrivning om att om det är så att det vid den besiktningen finns något som tyder på att det finns större problem så har man rätt att frånträda avtalet. Tänk dock på hur en sådan klausul utformas så den inte blir värdelös.