Jag tycker meddelandefrågan och mäklarens ställning som ombud och/eller bud är principiellt intressant. I det aktuella fallet ska hävningsmeddelandet skickas till säljaren med kopia till mäklaren. Meddelandet skickas dock till mäklaren, men det är oklart om köparen bett mäklaren vidarebefordra meddelandet till säljaren, om köparen bara har förutsatt att vidarebefordran ska ske eller om köparen bara tror att hen har meddelat rätt person.
Jag menar att mäklare i detta läge hamnar i en ganska trängd situation. Mäklaren har tre alternativ
1. Vidarebefordra meddelandet till säljaren såsom budbärare för köparen
2. Meddela köparen att de har gjort fel och måste göra om förfarandet
3. Inte göra någonting.
Grejen med alternativ 1 och 2 är att jag har svårt att få det till något annat än att mäklaren då agerar ombud för köparen gentemot säljaren, på ett sätt som jag uppfattar inte är tillåtet enligt fastighetsmäklarlagen (jag är ingen expert på den lagstiftningen dock). Mäklaren får inte gynna en av parterna till nackdel för den andra parten. Om mäklaren rättar felet åt köparen så att hävningen blir giltig leder det ofelbart till att säljaren lider motsvarande skada. Mäklaren ställer sig alltså på köparens sida.
Det skulle i så fall leda till att säljaren i det nu aktuella fallet har ett alternativt case mot mäklaren, d.v.s. att det är mäklarens fel att hävningen blev giltig.
Bara en tanke...
Jag menar att mäklare i detta läge hamnar i en ganska trängd situation. Mäklaren har tre alternativ
1. Vidarebefordra meddelandet till säljaren såsom budbärare för köparen
2. Meddela köparen att de har gjort fel och måste göra om förfarandet
3. Inte göra någonting.
Grejen med alternativ 1 och 2 är att jag har svårt att få det till något annat än att mäklaren då agerar ombud för köparen gentemot säljaren, på ett sätt som jag uppfattar inte är tillåtet enligt fastighetsmäklarlagen (jag är ingen expert på den lagstiftningen dock). Mäklaren får inte gynna en av parterna till nackdel för den andra parten. Om mäklaren rättar felet åt köparen så att hävningen blir giltig leder det ofelbart till att säljaren lider motsvarande skada. Mäklaren ställer sig alltså på köparens sida.
Det skulle i så fall leda till att säljaren i det nu aktuella fallet har ett alternativt case mot mäklaren, d.v.s. att det är mäklarens fel att hävningen blev giltig.
Bara en tanke...
Om mäklaren har skickat ett SMS till säljaren "köparen vill häva". Det går inte att entydigt tolka som att köparen verkligen häver. Det kan lika gärna betyda att köparen överväger att häva.
Om vi antar ett ögonblick att säljaren tolkar att köparen faktiskt har hävt avtalet. Samtidigt har säljaren precis samma dag råkat få tag i en bekant eller liknande som utryckt att han gärna hade köpt om han hade känt till att bostaden var till salu. Säljaren gör en akututryckning och säljer till den nya spekulanten, som kanske haft för avsikt att skriva på för en annan bostad samma kväll.
Dagen därpå ringer köpare 1 och berättar att de bestämt sig för att gå vidare med affären, att deras meddelande till mäklaren var bara en lös fundering osv. Och nu står säljaren där och riskerar stämning från den ena eller den andra köparen.
En hävning måste vara tydligare än den varit i det här fallet (om vi skall tro det som skrivits).
Om vi antar ett ögonblick att säljaren tolkar att köparen faktiskt har hävt avtalet. Samtidigt har säljaren precis samma dag råkat få tag i en bekant eller liknande som utryckt att han gärna hade köpt om han hade känt till att bostaden var till salu. Säljaren gör en akututryckning och säljer till den nya spekulanten, som kanske haft för avsikt att skriva på för en annan bostad samma kväll.
Dagen därpå ringer köpare 1 och berättar att de bestämt sig för att gå vidare med affären, att deras meddelande till mäklaren var bara en lös fundering osv. Och nu står säljaren där och riskerar stämning från den ena eller den andra köparen.
En hävning måste vara tydligare än den varit i det här fallet (om vi skall tro det som skrivits).
Thomas59 skrev:
Jag kanske är otydlig men vårt avtal har exakt samma avtalstext som i det aktuella caset. Mäklaren var ändå tydlig med att köparen kan häva kontraktet utan att motivera varför samt att det egentligen inte spelar någon roll hur de meddelar bara de meddelar i tid.
/Krille
Tråkig formulering av mäklaren i kontraktet. Så här ser min ut (som säljare):
"Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftligen per brev och e-post till säljaren (<min e-post>) med kopia per e-post till fastighetsmäklaren (<mäklarens e-post>). Begäran om återgång skall vara säljaren och fastighetsmäklaren tillhanda senast XXXX-XX-XX, kl.12:00."
Det var såklart lite nervös väntan innan klockslaget passerat!
"Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftligen per brev och e-post till säljaren (<min e-post>) med kopia per e-post till fastighetsmäklaren (<mäklarens e-post>). Begäran om återgång skall vara säljaren och fastighetsmäklaren tillhanda senast XXXX-XX-XX, kl.12:00."
Det var såklart lite nervös väntan innan klockslaget passerat!
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Jo att den i normalfallet använda besiktningsklausulen i praktiken innebär öppet köp är ju ställt utom allt tvivel, om inte annat framgår av avtalet.Krille4 skrev:
Själva hävningen, då det är aktuellt, verkar i praktiken inte ha några formkrav och att meddela mäklaren istället för säljaren verkar också vanligt. Om det sedan är önskvärt med en så "slapp" hantering kan man ju fråga sig. Likaså om det skulle hålla vid en rättslig prövning.
Nu var det här en bostadsrätt, och inte en fastighet. Men pratet om "öppet köp" ger ett allmänt intryck om att man kan bete sig hur som helst.
Vid fastighetsöverlåtelse finns undersökningsplikt. Om köparen inte uppfyllt undersökningplikten, så vill jag hävda, att man kan nå framgång i en skadeståndprocess enbart utifrån faktumet att köparen 1) inte fullgjort sin undersökningsplikt och 2) hävningsklausulen tar höjd för just undersökning.
Man kan alltså inte häva ett köp om man inte undersökt fastigheten.
Och jag tror knappast att man som köparen kan nå framgång genom att hävda att man gjort en okulärbesiktning från gatan utanför... det måste till mer än så för att fullgöra sin undersökningplikt vid fastighetsköp, enl jordabalken. För bostadsrätt är köplagen inte lika tydlig vad jag vet ang formkrav för undersökning.
Jag skulle aldrig själv häva ett köp med en öppen återgångsklausul, utan att ha haft en auktoriserad besiktningman där som dokumenterar fel. Och då skulle han få leta fel till han hitta något, även om det i slutänden skulle betyda en jordabalkbesiktning. Detta för att ha dokumenterat korrekt förvarande vid EVENTUELL tvist i domstol.
Risken är annars att bli stämd, och dömd, för att aldrig ha haft avsikt att fullfölja köpet...
Vid fastighetsöverlåtelse finns undersökningsplikt. Om köparen inte uppfyllt undersökningplikten, så vill jag hävda, att man kan nå framgång i en skadeståndprocess enbart utifrån faktumet att köparen 1) inte fullgjort sin undersökningsplikt och 2) hävningsklausulen tar höjd för just undersökning.
Man kan alltså inte häva ett köp om man inte undersökt fastigheten.
Och jag tror knappast att man som köparen kan nå framgång genom att hävda att man gjort en okulärbesiktning från gatan utanför... det måste till mer än så för att fullgöra sin undersökningplikt vid fastighetsköp, enl jordabalken. För bostadsrätt är köplagen inte lika tydlig vad jag vet ang formkrav för undersökning.
Jag skulle aldrig själv häva ett köp med en öppen återgångsklausul, utan att ha haft en auktoriserad besiktningman där som dokumenterar fel. Och då skulle han få leta fel till han hitta något, även om det i slutänden skulle betyda en jordabalkbesiktning. Detta för att ha dokumenterat korrekt förvarande vid EVENTUELL tvist i domstol.
Risken är annars att bli stämd, och dömd, för att aldrig ha haft avsikt att fullfölja köpet...
Ja, det är vad du "tror".imported_AX skrev:
Men det är nog just för att slippa sådana spetsfundigheter med strid om påvens skägg som man började använda helt öppen besiktningsklausul.
Det är du det.imported_AX skrev:
Hur skall någon kunna veta vad din "avsikt" var?
Din "avsikt" kan ju ha varit att skoja med säljaren även om du anlitat en besiktningsman,
så din argumentation är tämligen ihålig.
Går du någonsin utomhus utan hängslen, livrem, skyddshjälm, säkerhetsväst och isdubbar?
Och knä- och armbågsskydd, suspensoar och tandskydd?
Det är en besiktningsklausul, inte en ångerklausul.KnockOnWood skrev:
Har man inte besiktigat fastigheten, och ångrat sig så kan man inte använda sig av besiktningsklausul för att häva köpet. Då får man använda ångerklausulen. Som inte finns. Var det svårt att förstå?
På samma sätt kan en köpare inte låta bli att ansöka om medlemskap i bostadsrättföreningen för att han ångrat köpet, och sen hävda att han inte blivit godkänd enl medlemsskapsklausulen.
Skulle jag sälja ett hus med öppen klausul och köparen häver köpet med hänvisning till besiktningsklausul utan att defacto ha besiktigat så skulle en stämning komma som ett brev på posten. Och jag skulle vinna.
Se http://www.byggahus.se/forum/kopa-s...ler-ar-det-kort-2.html?perpage=15#post2110303imported_AX skrev:
Sedan, om du vill börja strida om vad som menas med "sakkunnig" osv,
så ägnar du dig åt det jag kallar att "strida om påvens skägg".
Men visst, stäm du folk för allt och inget om det gör dig lyckligare :x
Hur kan du vara så säker på det? Har du någon praktisk erfarenhet eller något rättsfall att hänvisa till? Jag tycker det är en intressant fråga och skulle gärna vilja veta om det finns någon som faktiskt genomfört och vunnit en sådan stämning.imported_AX skrev:
/Krille
I det aktuella köpekontraktet står det att köparen har rätt att häva avtalet efter genomförd besiktning. Det står inte ett ord om vilken typ av besiktning det ska vara, inte heller vem som ska ha gjort den och inte när. Det finns inga krav på köparen.
Det säljaren hakade upp sig på var formalia, och kan väl snarast ses som ett uttryck för att sälharen ångrar den luddiga formuleringen..
Det säljaren hakade upp sig på var formalia, och kan väl snarast ses som ett uttryck för att sälharen ångrar den luddiga formuleringen..
Det är jag inte så säker på. Nu är det väl iofs. ungefär lika vanligt att säljaren/mäklaren meddelar föreningen att XX hr köpt bostadsrätten, som att köparen har gjort det själv, så det är inte direkt avhängigt av om köparen söker medlemskap eller ej.imported_AX skrev:
Men villkoret att köparen måste beviljas medlemsskap i föreningen är ett lagkrav. OM köparen inte beviljas medlemskap så har per definition ingen affär ägt rum.
Jag är ex. ganska säker på att om jag som köpare av en bostadsrätt ångrar mig, och ringer till föreningens ordförande och "frågar för säkerhets skull": Jag tänkte använda lägenheten åt tio prostituerade, jag hoppas det inte är några problem med det?
Så är jag ganska övertygad om att jag skulle nekas medlemskap i föreningen och därmed slippa kontraktet.
Hur skall vi nu vända det argumentet till fastighetsköp?hempularen skrev:
Min besiktningsperson, iförd nätstrumpor och kortkort, fick inte ens ut nyckeln för att kunna besiktiga, så... :wow:
Jag håller med om att köparen måste utföra en besiktning för att kunna utnyttja sin rätt att häva köpet med hänvisning till besiktningsklausulen. Jag tror dock inte att det går att ställa upp några krav på vem som ska göra besiktningen. Det är nog fullt tillräckligt att låta sin händige far kika lite på målningsarbetet eller låta sin revisorspolare gå igenom föreningens årsredovisning. Men det är ju faktiskt inte helt omöjligt att man får köparen att erkänna att de faktiskt inte har gjort ett skit för att "besiktiga" utan helt enkelt bara ångrat sig "för att mäklaren sa att man fick det" och då håller jag som sagt med dig om att det inte föreligger någon hävningsrätt.imported_AX skrev:
Men det är dock ändå ett osäkert fall att ta till rättegång eftersom ju köparen kan "komma på" att han faktiskt stod i porten och kikade på en sättningsskada eller nån annan efterhandskonstruktion.
Köparen kommer kanske ur kontraktet på det sättet men jag är ganska övertygad om att köparen får betala skadestånd till säljaren för ett sånt tilltag, om inte annat så åtminstone med hänvisning till 33 § (strider mot tro och heder) och 36 § (oskälighet) avtalslagen.hempularen skrev: