Tack för svar.
Jag bor på annan ort, så köparen har beretts tillgång via mäklaren. Jag var således inte med på besiktning.
Det jag undrar över är om avtalsbrott kan föreligga då dels förutsättning för att häva köpet kräver att en besiktning faktiskt utförts (därav att jag vill få tillgång till protokollet) och dels att skriftlig hävning ej kommit mig tillhanda inom utsatt tid skriven i klausulen.
Nej, jag kan inte tvinga till köp. Det vore dumt. Men kan jag påtala avtalsbrott?
Det kanske inte är relevant, men det är en bostadsrätt det gäller, inte hus.
Jag bor på annan ort, så köparen har beretts tillgång via mäklaren. Jag var således inte med på besiktning.
Det jag undrar över är om avtalsbrott kan föreligga då dels förutsättning för att häva köpet kräver att en besiktning faktiskt utförts (därav att jag vill få tillgång till protokollet) och dels att skriftlig hävning ej kommit mig tillhanda inom utsatt tid skriven i klausulen.
Nej, jag kan inte tvinga till köp. Det vore dumt. Men kan jag påtala avtalsbrott?
Det kanske inte är relevant, men det är en bostadsrätt det gäller, inte hus.
Redigerat:
Problemet är väl att definiera vad en besiktning är. Jag förstår överhuvudtaget inte varför man blandar in en besiktning i avtalet när det i praktiken är fritt fram för köparen att hoppa av. Bättre att vara öppen med vad det är men säkert skulle fler säljare protestera i så fall, så mäklarna kör med den varianten istället.
Om det nu står i kontraktet att hävningen skulle vara skriftlig så kanske det finns något att hämta men fanns det andra budgivare eller intressenter så skulle jag nog skippa en eventuell process och hitta en annan köpare.
Om det nu står i kontraktet att hävningen skulle vara skriftlig så kanske det finns något att hämta men fanns det andra budgivare eller intressenter så skulle jag nog skippa en eventuell process och hitta en annan köpare.
Att besiktningen måste göras av en utomstående och med ett protokoll är väl tveksamt.Månskenet skrev:
Köparen kan väl lika gärna anlita en sakkunnig släkting eller göra besiktningen själv utan protokoll. Det är väl upp till köparen
Däremot så bör väl köparen skriftligen inom angiven tid som stipulerar i kontraktet avstå köpet.
Vad jag förstår så måste detta skickas direkt till säljaren och inte gå via mäklaren ?.
Annars har väl köparen svårt att bevisa sin intention att avstå köpet
Det är klart du Kan, men det är ju denna senare ställda fråga som väl egentligen bestämmer om du kan vinna. Och det verkar du förvisso medveten om.Månskenet skrev:
Månskenet skrev:
Men det är ju lite förenklat så att det skall föreligga ett avtalsbrott + att du ska ha lidit skada av detta för att det ska vara något att stämma för.
Jag har svårt att se, på den info du hittills lämnat, vari avtalsbrottet ligger.
Tänk på att det är du som stämmer och därmed du som ska bevisa vari avtalsbrottet ligger. Det räcker nog inte i sådana här civilmål att det kan misstänkas föreligga avtalsbrott.
Och moraliska aspekter vägs i princip aldrig in i domstolens hantering.
Sen ska du också ha lidit skada, och av sådan ser jag absolut ingen beskriven av dig. Nu håller du kanske inne lite kort, och det kan du ev göra helt rätt i. Men avtalsbrottet ska orsakat dig skada, och helst bevisbar ekonomisk sådan, få att det ska vara något att bråka rättsligt om.
Och egentligen ska den väl också vara stor nog för att det ska vara något värt att bråka juridiskt om. Men i domstolen spelar däremot skadans storlek i princip ingen roll för den juridiska hanteringen. Det kan vara 5000:-, och det ska bedömas lika som om det var 5 mille.
Men för din egen ekonomi, ditt risktagande och störda nattsömn är det ju däremot bra om det som det lämnas in stämning om verkligen är sådana belopp att det kan vara värt det i slutänden.
Jag är ganska obekant med vad mer än avtalsbrott som det kan stämmas om i sådant här fall. Kanske det går att stämma för "bedrägligt beteende" (av mig påhittat här och nu) eller något annat..
Jag är mycket långt ifrån någon jurist, så ta det jag skriver för vad det är, saker att tänka över i detta skede, men kolla upp allt minst en gång till innan du tar några beslut baserat på det jag skrivit.
Jag tar tacksamt emot rättelser, på sånt jag skrivit fel eller som behöver utvecklas ifrån de som är bättre på juridik.
Och till TS igen. Om du verkligen känner för att rulla igång denna process, betala en jurist åtminstone för lite rådgivning innan du sparkar igång. Och kolla upp ifall motparten kan lägga på dig astronomiska egna advokatkostnader ifall motparten råkar vinna.
Redigerat:
För att TS skall ha lidit ekonomisk skada så är det väl i princip genom att han sålt till en annan köpare och därigenom fått ett lägre pris?
Mellanskillnaden + merkostnader för mäklaren är väl då den ekonomiska skadan?
Då får det allt, som Mikael L skriver, vara en rejäl summa för att det överhuvudtaget vara lönt att dra igång en rättsprocess. :wow:
Mellanskillnaden + merkostnader för mäklaren är väl då den ekonomiska skadan?
Då får det allt, som Mikael L skriver, vara en rejäl summa för att det överhuvudtaget vara lönt att dra igång en rättsprocess. :wow:
Mycket intressanta svar. Ni verkar ha huvudet på skaft och kan, till skillnad från jag, i denna situation tänka nyktert. Själv känner jag att detta har tagit onödig tid av försäljning med troligt resultat att hela visningsprocessen och budgivning måste tas om.
Jag kommer med största sannolikhet lida ekonomisk skada av köparens förfarande. Hur mycket är svårt att säga nu (jag kommer mycket troligt få ett väsentligt lägre pris - denna köpare erbjöd ett "drömpris"). Men som sagt, jag har ju inte sålt lägenheten till annan person ännu. Jag kan ju "ha tur" och bli erbjuden samma summa av kommande köpare.
Klausulen är en s.k öppen klausul och lyder:
Däremot, det fetmarkerade, där anser jag att det har brustit.
Det finns som jag uppfattar det 2 villkor för denna klausul:
1) Köparen måste ha genomfört en besiktning
2) Hävning måste skriftligen framkommit till mig inom stipulerad tid
Villkor 1) har jag inte kunnat kontrollera, men jag uppfattar det som att vem som helst kan göra en besiktning, så jag har nog inte mycket att hämta där.
Villkor 2) har däremot inte uppfyllts. Köparen har kontaktat mäklaren inom utsatt tid, och mäklaren har skickat mig ett SMS inom utsatt tid om att köparen "vill dra sig ur". Jag har dock ej fått någon skrivelse av köparen att denne vill häva köpet.
Så allt kokar ned till villkor 2), och om jag har en chans att driva en process enbart på detta villkor.
Jag kommer med största sannolikhet lida ekonomisk skada av köparens förfarande. Hur mycket är svårt att säga nu (jag kommer mycket troligt få ett väsentligt lägre pris - denna köpare erbjöd ett "drömpris"). Men som sagt, jag har ju inte sålt lägenheten till annan person ännu. Jag kan ju "ha tur" och bli erbjuden samma summa av kommande köpare.
Klausulen är en s.k öppen klausul och lyder:
Enligt denna klausul så kan, som jag tolkar det, köparen ha vilket skäl som helst för att hoppa av. Jag har inga invändningar mot detta, mer än att dennes skäl är trivialt och framstår mest som om denne ångrat sig om köp och använder skälet till att dra sig ur. Men, det är såklart dennes rätt som jag uppfattar det.
Däremot, det fetmarkerade, där anser jag att det har brustit.
Det finns som jag uppfattar det 2 villkor för denna klausul:
1) Köparen måste ha genomfört en besiktning
2) Hävning måste skriftligen framkommit till mig inom stipulerad tid
Villkor 1) har jag inte kunnat kontrollera, men jag uppfattar det som att vem som helst kan göra en besiktning, så jag har nog inte mycket att hämta där.
Villkor 2) har däremot inte uppfyllts. Köparen har kontaktat mäklaren inom utsatt tid, och mäklaren har skickat mig ett SMS inom utsatt tid om att köparen "vill dra sig ur". Jag har dock ej fått någon skrivelse av köparen att denne vill häva köpet.
Så allt kokar ned till villkor 2), och om jag har en chans att driva en process enbart på detta villkor.
För det första: du har ingen rätt att ta del av besiktningsprotokollet eftersom det är mellan besiktningsmannen och beställaren. Köparen kan ha kört förbi med bilen och gjort en "okulär besiktning" från framsätet och tyckt att det räcker. Han behöver inte ha gjort en besiktning med en opartisk besiktningsman.Månskenet skrev:
För det andra: att skicka meddelandet per mail eller sms är skriftligt.
Lägg din energi på att sälja lägenheten istället för att jävlas med någon som inte vill köpa din lägenhet.
Ja vad ska man säga ...?
Det kanske av rätten bara bedöms som någon slags formalia det där med skriftligt. Det kanske anses vara uppfyllt bara beskedet faktiskt kommit fram. Vad vet jag?
Men en annan tanke dök upp hos, är avsaknaden av ett brev neddimpandes i din brevlåda med samma innehåll som det besked du ändå fick din anledning att kräva skadestånd?
Det känns som att du inte riktigt förstod vad öppen besiktningsklausul egentligen innebär.
Skriver man som säljare kontrakt med sådan så ska man nog se det hela som en riktig ångervecka för köparen.
Som många butiker tillämpar för att minska motståndet mot ett köp när kunden känner sig osäker, köp - du får ju ändå lämna igen varan om du ångrar dig.
Det är ju den faktiska innebörden av klausulen. Så lite verkar det som att du blev överraskad av användandet av denna klausul, mer än själva felet med att inte skriva ett frankerat brev.
Det kanske av rätten bara bedöms som någon slags formalia det där med skriftligt. Det kanske anses vara uppfyllt bara beskedet faktiskt kommit fram. Vad vet jag?
Men en annan tanke dök upp hos, är avsaknaden av ett brev neddimpandes i din brevlåda med samma innehåll som det besked du ändå fick din anledning att kräva skadestånd?
Det känns som att du inte riktigt förstod vad öppen besiktningsklausul egentligen innebär.
Skriver man som säljare kontrakt med sådan så ska man nog se det hela som en riktig ångervecka för köparen.
Som många butiker tillämpar för att minska motståndet mot ett köp när kunden känner sig osäker, köp - du får ju ändå lämna igen varan om du ångrar dig.
Det är ju den faktiska innebörden av klausulen. Så lite verkar det som att du blev överraskad av användandet av denna klausul, mer än själva felet med att inte skriva ett frankerat brev.
Mikael_L: Nja, jag kan inte påstå att jag blev överraskad av att klausulen användes som det gjorde.
Jag skulle själv som köpare vilja ha en sådan klausul.
Det jag däremot vill är att kontraktets villkor ska följas. Och som du säger,
Jag skulle själv som köpare vilja ha en sådan klausul.
Det jag däremot vill är att kontraktets villkor ska följas. Och som du säger,
så är det ju detta allt handlar om. Alltså ett besked från köpare till säljare, enligt villkoret.Mikael_L skrev:
Du har nog rätt. Jag behöver nog lite distans till det hela egentligen och ta nya tag.Vanbeasten skrev:
Skall man vara lite petig, så har jag väldigt svårt att tro att det sätt du meddelats att köparen hoppar av är i enlighet med kontraktet. För det första så är alla former av muntliga avtal per definition ogiltiga i en fastighetsaffär (men nu gällde det kanske en bostadsrätt?, i så fall är jag osäker).
Men kontraktet stipulerar att köparen skall meddela säljaren skriftligt. Det har såvitt jag förstår inte hänt här.
Om jag som säljare anlitat en mäklare som jag kanske är väldigt missnöjd med, mäklaren kanske varit allmänt slarvig genom hela processen. Och så kommer det ett SMS från mäklaren "köparen häver avtalet". Eftersom mäklaren kanske redan blandat ihop min affär med en annan affär vid flera tillfällen så har jag givetvis ingen anledning att bry mig om sagda SMS, bara en miss till att lägga till listan.
Vill köparen häva så får han givetvis se till att ta en direktkontakt, i enlighet med kontraktet.
Sedan är det en annan femma att jag i praktiken säkert skulle acceptera läget. Och inte stämma köparen.
Men kontraktet stipulerar att köparen skall meddela säljaren skriftligt. Det har såvitt jag förstår inte hänt här.
Om jag som säljare anlitat en mäklare som jag kanske är väldigt missnöjd med, mäklaren kanske varit allmänt slarvig genom hela processen. Och så kommer det ett SMS från mäklaren "köparen häver avtalet". Eftersom mäklaren kanske redan blandat ihop min affär med en annan affär vid flera tillfällen så har jag givetvis ingen anledning att bry mig om sagda SMS, bara en miss till att lägga till listan.
Vill köparen häva så får han givetvis se till att ta en direktkontakt, i enlighet med kontraktet.
Sedan är det en annan femma att jag i praktiken säkert skulle acceptera läget. Och inte stämma köparen.
Tydligen var sista dagen för hävning den 31/10.hempularen skrev:
Om inte köparen har hävt kontraktet igår så har du trumf på hand.
Det kan finnas skillnader på bostadsrätt (lösöre) och fastighetsköp men om en köpare hoppar av ett giltigt köpekontrakt när det gäller fastighetsköp kan det bli väldigt dyrt, av anledning som nämnts innan. 1:e köparen har ingen möjlighet att påverka till vilket pris som objektet säljs för.
Säljaren kan i princip sälja till första bästa som stiger in genom dörren till vilket låga pris som helst. Mellanskillnaden får 1:e köparen betala som skadestånd för brutet kontrakt.
Därför är väl det allmänna rådet till en köpare som vill hoppa av giltigt kontrakt: Fullfölj köpet och sälj det själv omedelbart. Då har köparen kontroll över situationen på ett helt annat sätt.
Men som sagt det kan finnas andra regler för en bostadsrätt ???
Man måste ju handla rationellt och gå vidare!
I detta läge hade jag nog meddelat köparen, ungefär, att jag har förstått att denne ej tänker fullfölja köpet, men att detta inte har meddelats i tid på ett enligt köpekontraktet korrekt sätt.
Därför kommer jag att ställa krav mot köparen på den skada detta har åsamkat mig.
Det är ju först sedan, när lägenheten är såld, som jag vet vilka extrakostnader jag drabbats av och kan formulera mitt skadeståndsanspråk.
Fast bättre formulerat med hjälp av en jurist
I detta läge hade jag nog meddelat köparen, ungefär, att jag har förstått att denne ej tänker fullfölja köpet, men att detta inte har meddelats i tid på ett enligt köpekontraktet korrekt sätt.
Därför kommer jag att ställa krav mot köparen på den skada detta har åsamkat mig.
Det är ju först sedan, när lägenheten är såld, som jag vet vilka extrakostnader jag drabbats av och kan formulera mitt skadeståndsanspråk.
Fast bättre formulerat med hjälp av en jurist
Jag håller med de två sista skribenterna. Klausulen är ju dessutom "klipp-och-klistrad" fel eftersom den benämner objektet som "fastigheten" när det i själva verket är en bostadsrätt.
Besiktningsklausulen förutsätter ju helt klart att en besiktning genomförs. Därför är det av vikt om någon sådan har skett eller om köparen bara har ångrat sig i största allmänhet. Hör med mäklaren om hen har släppt in någon i lägenheten. Har någon varit där så släpp den punkten. Om inte har du ytterligare ett kort på hand.
Den intressanta frågan är dock om meddelandet till mäklaren kan ses som ett meddelande till dig? Det tror jag inte eftersom det skulle förutsätta att mäklaren är ditt ombud, men mäklaren ska ju vara opartisk mellanhand. För att ha kvar alla kort på hand skulle jag omgående reklamera det eventuella avtalsbrottet skriftligen till köparen. Det viktiga i reklamationen är att du gör köparen medveten om att du anser att köparen begått ett kontraktsbrott (avsaknad av besiktning och/eller felaktigt utförd hävning av köpet) och att du har för avsikt att hålla köparen ansvarig för den skada du kan komma att lida pga detta.
Därefter säljer du bostadsrätten på nytt. Om du säljer till högre pris inkl kostnader så är ju allt frid och fröjd. Om du säljer till ett lägre pris så vänder du dig till köparen med ett skriftligt krav på mellanskillnaden och tar det därifrån. Du behöver alltså inte ta ställning nu till om du ska stämma någon öht.
Besiktningsklausulen förutsätter ju helt klart att en besiktning genomförs. Därför är det av vikt om någon sådan har skett eller om köparen bara har ångrat sig i största allmänhet. Hör med mäklaren om hen har släppt in någon i lägenheten. Har någon varit där så släpp den punkten. Om inte har du ytterligare ett kort på hand.
Den intressanta frågan är dock om meddelandet till mäklaren kan ses som ett meddelande till dig? Det tror jag inte eftersom det skulle förutsätta att mäklaren är ditt ombud, men mäklaren ska ju vara opartisk mellanhand. För att ha kvar alla kort på hand skulle jag omgående reklamera det eventuella avtalsbrottet skriftligen till köparen. Det viktiga i reklamationen är att du gör köparen medveten om att du anser att köparen begått ett kontraktsbrott (avsaknad av besiktning och/eller felaktigt utförd hävning av köpet) och att du har för avsikt att hålla köparen ansvarig för den skada du kan komma att lida pga detta.
Därefter säljer du bostadsrätten på nytt. Om du säljer till högre pris inkl kostnader så är ju allt frid och fröjd. Om du säljer till ett lägre pris så vänder du dig till köparen med ett skriftligt krav på mellanskillnaden och tar det därifrån. Du behöver alltså inte ta ställning nu till om du ska stämma någon öht.
hempularen, roland53, KnockOnWood och Plåthuset, ni kommer med väldigt intressanta poänger.
Jag var i kontakt med mäklaren i morse, och denne sa då att den har köparens skriftliga hävning, som skall skickas så snart mäklaren kommer till kontoret. Men tidsfristen har ju redan passerat med 1 dag nu.
Ja, kärnfrågan är ju om köparen kan ha ansetts meddela mig. Jag har blivit meddelad via mäklaren, vilket helt klart är en form av meddelande (!), men jag anser ej att villkoret i besiktningsklausulen har uppfyllts och därför har det inte gått rätt till.
Överlåtelseavtalet är ju enbart mellan mig och köpare - mäklaren är ju inte med i denna del.
Om jag följer era råd, KnockOnWood och Plåthuset, att ta kontakt med köparen och reklamera hävning - bör jag verkligen göra detta per omgående? Eller ska jag vänta tills jag har sålt bostadsrätten, för att då ha något mer konkret att komma med?
Jag känner att jag bör ta kontakt med en jurist nu i veckan för att se vad denne har att säga om saken.
Det stämmer. Jag har enbart fått ett SMS från mäklaren (samma dag då tidsfristen gick ut) att "köparen vill hoppa av". I överlåtelsekontraktet står mina adressuppgifter inklusive mailadress, så köparen har utan vidare hinder kunnat skicka ett mail (eller SMS!) till mig innan tidsfristen gått ut och på så vis uppfyllt villkoret att informera mig skriftligen.hempularen skrev:
Jag var i kontakt med mäklaren i morse, och denne sa då att den har köparens skriftliga hävning, som skall skickas så snart mäklaren kommer till kontoret. Men tidsfristen har ju redan passerat med 1 dag nu.
Köparen har hävt kontraktet - till mäklaren. Mäklaren har sedan SMS:at mig om att köparen vill hoppa av.roland53 skrev:
Mäklaren har sagt sig släppa in köparen tillsammans med sakkunnig in i lägenheten. Jag har egentligen ingen anledning att betvivla detta, men det skulle självklart kännas bättre om jag kunde få något slags bevis på det. Nu kan jag, enligt Vanbeasten, inte begära att se ett protokoll. Jag får nog gå på detta, och släppa den punkten.Plåthuset skrev:
Plåthuset skrev:
Intressant observation! Jag har inte reagerat på att objektet benämns som "fastigheten". Jag har väl egentligen inte kunskapen för att reagera på en sådan felskrivelse. Kan det påverka på något vis, tror du?Plåthuset skrev:
Ja, kärnfrågan är ju om köparen kan ha ansetts meddela mig. Jag har blivit meddelad via mäklaren, vilket helt klart är en form av meddelande (!), men jag anser ej att villkoret i besiktningsklausulen har uppfyllts och därför har det inte gått rätt till.
Överlåtelseavtalet är ju enbart mellan mig och köpare - mäklaren är ju inte med i denna del.
Om jag följer era råd, KnockOnWood och Plåthuset, att ta kontakt med köparen och reklamera hävning - bör jag verkligen göra detta per omgående? Eller ska jag vänta tills jag har sålt bostadsrätten, för att då ha något mer konkret att komma med?
Jag känner att jag bör ta kontakt med en jurist nu i veckan för att se vad denne har att säga om saken.
Redigerat:
Kolla med köparen först så det inte är mäklaren som har klantat sig. Mäklaren kanske har sagt till köparen hävningen ska gå via mäklaren och sen har mäklaren i sin tur försenat det hela och inte lyckats få det skickat till er i tid. I det fallet så kan man knappast moraliskt lasta köparen att den gjort juridiskt fel på grund av mäklaren.Månskenet skrev: