Badrumsfrånluftskanal igensatt av betong, dolt fel.?
Vi köpte ett hus för ca 4 år sedan (fr 1949) och i somras köpte vi en ny badrumsfläkt med högre effektivitet än den förra samt med konstant gång (lågvarv). Den gamla fläkten gick enbart kortare perioder och var inte fuktstyrd (en gammal Pax). För ca 3 v upptäkte jag att det var mögel och plaskvått på råsponten på vinden, pecis ovanför badrummet. Det är sträcka på ca 3 m. För att göra en lång hsitoria kort:
1. Ventilationskanal från badrum till skorsten igensatt vid skorstenen med betong i kanalen.
2. Cirkuklär ventilationsslang från fläkt till kvadratiskt hål i ventilationskanal.
3. Vid fläktgång pressas den fuktiga luften tillbaka genom gliporna mellan slang och ventilationskanal.
4. Fuktig luft trycks ut i utrymmet mellan det gamla och nya badrumstaket, ca 10cm mellan dem. Detta uttrymme mynnar ut mot råsponten, en konsekvens då man byggde om det gamla badrummet. Hela det nya badrumstaket är allt våtspärrat men inte utrymmet bakom det.
5. Fuktig luft går upp, längs råsponten och kutterspån, till vinden längs med råponten och när den fuktiga luften träffar den oisolerade sponten kondenseras vattnet. Vi hade bara mögel ovanför kutterspånen, en del spån var fuktiga.
Det finns inte en chans i världen att den förra ägaren kände till blockeringen i kanalen eftersom man bara kan se det efter att man förstört ventilationskanalen (som vi nu gjort i vår felsökning).
Detta måste väl vara ett dolt fel?
Förra ägaren har skiljt sig, hur gör vi nu?
Kostnader vi haft:
Hyra av avfuktare: 4000:-
Hyra ozonvent: 3000:-
Arbete för att skapa ny ventilationskanal upp till vinden och sedan ut genom taket med huva etc: 12000:-
Material: 2000:-
Sedan tillkommer allt arbete för sanering av vinden som vi själva gjort. Vi vill även ha prisavdrag eftersom detta fel säkert innebär en värdeminskning om vi vill sälja.
Hjälp
/Anders
1. Ventilationskanal från badrum till skorsten igensatt vid skorstenen med betong i kanalen.
2. Cirkuklär ventilationsslang från fläkt till kvadratiskt hål i ventilationskanal.
3. Vid fläktgång pressas den fuktiga luften tillbaka genom gliporna mellan slang och ventilationskanal.
4. Fuktig luft trycks ut i utrymmet mellan det gamla och nya badrumstaket, ca 10cm mellan dem. Detta uttrymme mynnar ut mot råsponten, en konsekvens då man byggde om det gamla badrummet. Hela det nya badrumstaket är allt våtspärrat men inte utrymmet bakom det.
5. Fuktig luft går upp, längs råsponten och kutterspån, till vinden längs med råponten och när den fuktiga luften träffar den oisolerade sponten kondenseras vattnet. Vi hade bara mögel ovanför kutterspånen, en del spån var fuktiga.
Det finns inte en chans i världen att den förra ägaren kände till blockeringen i kanalen eftersom man bara kan se det efter att man förstört ventilationskanalen (som vi nu gjort i vår felsökning).
Detta måste väl vara ett dolt fel?
Förra ägaren har skiljt sig, hur gör vi nu?
Kostnader vi haft:
Hyra av avfuktare: 4000:-
Hyra ozonvent: 3000:-
Arbete för att skapa ny ventilationskanal upp till vinden och sedan ut genom taket med huva etc: 12000:-
Material: 2000:-
Sedan tillkommer allt arbete för sanering av vinden som vi själva gjort. Vi vill även ha prisavdrag eftersom detta fel säkert innebär en värdeminskning om vi vill sälja.
Hjälp
/Anders
Återigen, hade ni en besiktningsman där?
Ta detta med denne isåfall.
Ett hus från -49 kan man räkna med vad som helst på och om den kanalen inte är helt inbyggd och oåtkomlig så kollas normalt en sådan. Om den är oåtkomlig så antecknas det och en fördjupad undersökning rekommenderas.
Kostnaderna att försöka få detta till något i en rättegång lär överstiga de kostnader ni redan haft, kort sagt, glöm det.
/Kent som är mer än trött på det där med "dolda fel"
Ta detta med denne isåfall.
Ett hus från -49 kan man räkna med vad som helst på och om den kanalen inte är helt inbyggd och oåtkomlig så kollas normalt en sådan. Om den är oåtkomlig så antecknas det och en fördjupad undersökning rekommenderas.
Kostnaderna att försöka få detta till något i en rättegång lär överstiga de kostnader ni redan haft, kort sagt, glöm det.
/Kent som är mer än trött på det där med "dolda fel"
Redigerat:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Det är alltid vanskligt att bedöma frågor om dolt fel. Ni kan alltid framställa ett krav direkt till säljaren och har ni tur betalar han/hon utan att ni behöver inleda en process.
Troligen så kommer dock säljaren att bestrida kravet och då återstår att stämma säljaren. Beloppet i fråga ca 20 000 kr, kanske lite mer, är dock i minsta laget för att det ska vara värt att driva en rättsprocess och det är faktiskt inte säkert att ni vinner även om det ÄR ett dolt fel. Ni måste ju kunna BEVISA det också och till det behöver ni alldeles säkert en advokat som kostar med än vad ni kan räkna med att få i ersättning. De flesta dolt feltvister slutar för övrigt i förlikning vilket innebär att ni med lite tur kan få en del av skadan ersatt men att ni får stå för era kostnader för en advokat. Möjligen kan den kostnaden täckas helt eller delvis (minus självrisken förståss) om ni har en hemförsäkring med rättskydd.
Utan att gå in i detalj på förutsättningarna för att få ersättning bör väl i alla fall påpekas att det "dolda felet" måste ha funnits vid tillträdet och ni måste kunna bevisa detta. Sett ur säljarens synvinkel skulle det ju gå att hävda att ert byte av fläkt orsakat fuktskadan. Ni kan troligen då få svårt att bevisa att fuktskadan fanns redan vid överlåtelsen. Att fläktkanalen varit varit igensatt kan möjligen vara ett dolt fel men undersökningsplikten är relativt långtgående och i den ingår tex ventilation och då borde det förhållandet troligen ha upptäckts.
Du skriver också att det var plaskvått på råsponten på vinden. Jag uppfattar det som att detta gick att upptäcka bara genom att gå upp på vinden. Även om det inte var plaskvått på vinden vid överlåtelsen (eller vid ev besiktning - utförde ni någon sådan?) bör spår av fukt ha gått att se och då kan ni inte hävda dolt fel. Att kontrollera vinden (efter tex fuktskador/fuktindikationer) ingår i den normala undersökningsplikten.
Det faktum att ni redan åtgärdat "felet" kan också få konsekvenser för er möjlighet att hävda dolt fel. Ni måste kunna visa på hur felet yttrade sig (och det kan ju ev bli svårt om spåren är borta) och normalt krävs att en besiktningsman besiktigat skadan/felet och upprättat en rapport INNAN man åtgärdar. Det krävs också att man i rimlig tid reklamerar till säljaren och ger denne möjlighet att inspektera skadan/felet.
Det finns andra faktorer som också kan spela in. Husets ålder och skick i allmänhet, hur mycket ni betalade osv.
Varje enskilt kriterium kan kanske diskuteras och vi kanske inte har hela bilden klar för oss men sammantaget måste man nog göra bedömningen att ni har liten chans att vinna en dolt fel prövning i rätten. Det utesluter som sagt inte att kunden ändå ersätter er. Kunden kanske inte har någon vidare koll och ett lagom pompöst brev från en advokatbyrå kan få säljaren att rusa till banken.
Mitt råd är nog tyvärr att fixa allt, stoppa nävarna i fickorna och skiva upp att ni ska kolla ALLT väldigt noggrant nästa gång ni köper hus. Det var nog inte det svar ni önskade dock.
Troligen så kommer dock säljaren att bestrida kravet och då återstår att stämma säljaren. Beloppet i fråga ca 20 000 kr, kanske lite mer, är dock i minsta laget för att det ska vara värt att driva en rättsprocess och det är faktiskt inte säkert att ni vinner även om det ÄR ett dolt fel. Ni måste ju kunna BEVISA det också och till det behöver ni alldeles säkert en advokat som kostar med än vad ni kan räkna med att få i ersättning. De flesta dolt feltvister slutar för övrigt i förlikning vilket innebär att ni med lite tur kan få en del av skadan ersatt men att ni får stå för era kostnader för en advokat. Möjligen kan den kostnaden täckas helt eller delvis (minus självrisken förståss) om ni har en hemförsäkring med rättskydd.
Utan att gå in i detalj på förutsättningarna för att få ersättning bör väl i alla fall påpekas att det "dolda felet" måste ha funnits vid tillträdet och ni måste kunna bevisa detta. Sett ur säljarens synvinkel skulle det ju gå att hävda att ert byte av fläkt orsakat fuktskadan. Ni kan troligen då få svårt att bevisa att fuktskadan fanns redan vid överlåtelsen. Att fläktkanalen varit varit igensatt kan möjligen vara ett dolt fel men undersökningsplikten är relativt långtgående och i den ingår tex ventilation och då borde det förhållandet troligen ha upptäckts.
Du skriver också att det var plaskvått på råsponten på vinden. Jag uppfattar det som att detta gick att upptäcka bara genom att gå upp på vinden. Även om det inte var plaskvått på vinden vid överlåtelsen (eller vid ev besiktning - utförde ni någon sådan?) bör spår av fukt ha gått att se och då kan ni inte hävda dolt fel. Att kontrollera vinden (efter tex fuktskador/fuktindikationer) ingår i den normala undersökningsplikten.
Det faktum att ni redan åtgärdat "felet" kan också få konsekvenser för er möjlighet att hävda dolt fel. Ni måste kunna visa på hur felet yttrade sig (och det kan ju ev bli svårt om spåren är borta) och normalt krävs att en besiktningsman besiktigat skadan/felet och upprättat en rapport INNAN man åtgärdar. Det krävs också att man i rimlig tid reklamerar till säljaren och ger denne möjlighet att inspektera skadan/felet.
Det finns andra faktorer som också kan spela in. Husets ålder och skick i allmänhet, hur mycket ni betalade osv.
Varje enskilt kriterium kan kanske diskuteras och vi kanske inte har hela bilden klar för oss men sammantaget måste man nog göra bedömningen att ni har liten chans att vinna en dolt fel prövning i rätten. Det utesluter som sagt inte att kunden ändå ersätter er. Kunden kanske inte har någon vidare koll och ett lagom pompöst brev från en advokatbyrå kan få säljaren att rusa till banken.
Mitt råd är nog tyvärr att fixa allt, stoppa nävarna i fickorna och skiva upp att ni ska kolla ALLT väldigt noggrant nästa gång ni köper hus. Det var nog inte det svar ni önskade dock.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Jo, Snickarboden (Kent?), jag kan nog hålla med om att det gått inflation i dolda fel men vi måste samtidigt vara medveten om att genomsnittsköparen ofta har liten eller ingen kunskap om "juridiken" kring ett fastighetsköp. För många är det faktiskt okänt även att man har en väldigt långtgående undersökningsplikt som i praktiken innebär att man måste anlita ett besiktningsföretag för att besiktiga fastigheten. Inte för att besiktningen har något med dolt fel att göra men du förstår vad jag menar.snickarboden skrev:
Du har också rätt i att det ev kan röra sig om en försummelse från en ev besiktningsman, om nu besiktning genomfördes. Inte för att det är lättare att få ersättning från denne men det är ju ett ytterligare alternativ som jag glömde. Jag utgick faktiskt från att någon besiktning inte genomfördes då felet borde ha varit lätt att upptäcka. Alla besiktningsmän tar ju en runda på vinden.
Thomas59>Jo och frågan är hur man upplyser folk om detta, helst innan de köper hus.
Mäklarnas information om undersökningsplikten går bevisligen inte fram och det kan jag förstå.
Oavsett vilket är detta tråkigt både för köpare och säljare och andra, eller tja, juristerna får väl väl räknas som glada vinnare.
Visst skulle man kunna skriva ihop något här på byggahus men kruxet är att det lätt blir mängder med information vilket kanske inte är sådant som folk vill läsa då de är berusade av charmen hos ett hus.
Eller så kanske man skall likna det vid förälskelse och när den grå vardagen kommer så upptäcker de saker som de borde ha upptäckt innan...
/Kent
Mäklarnas information om undersökningsplikten går bevisligen inte fram och det kan jag förstå.
Oavsett vilket är detta tråkigt både för köpare och säljare och andra, eller tja, juristerna får väl väl räknas som glada vinnare.
Visst skulle man kunna skriva ihop något här på byggahus men kruxet är att det lätt blir mängder med information vilket kanske inte är sådant som folk vill läsa då de är berusade av charmen hos ett hus.
Eller så kanske man skall likna det vid förälskelse och när den grå vardagen kommer så upptäcker de saker som de borde ha upptäckt innan...
/Kent
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Ja det är en intressant fråga även om den inte har något med tråden att göra. Spannet sträcker sig väl från obligatorisk besiktning till nån slags skyldighet från mäklarens sida att informera, vilket jag utgår från finns redan idag. Jag har faktiskt inget bra svar och är heller ingen större fan av den typ av reglering som det kan vara frågan om.snickarboden skrev:
Att informera om dolt fel blir nog också problematiskt då inte ens juristerna är helt ense om frågan och utrymmet för tolkning är avsevärt. Jag har länge efterlyst nån sorts guide för husköpare och det kanske också redan finns. Har för mig att det finns böcker om ämnet också.
Fastighetsköp kan ju ibland vara en lektion i livets hårda skola som man nog helst hade sluppit och som man betalar dyrt för att delta i.
Hmm, gick det inte att testa fläkten genom att kolla om det kom ut luft ur piporna på skorstenen vid besiktningen av huset? Ser inte riktigt hur det kan vara ett dolt fel
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 321 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 321 inlägg
Nu blir jag lite nyfiken. Vad menar du? Kan du ge något exempel eller utveckla ditt påstående?Nyfniken skrev:
Jo, men a) utesluter väl inte b).Melmac skrev:
D.v.s. att även om du inte borde ha kunnat förvänta dig felet med tanke på pris och ålder så klassas det väl knappast som ett dolt fel om du hade kunnat upptäcka det vid en noggrann undersökning?
Det är väl snarare så att både a) och b) måste vara uppfyllda för att det ö.h.t. skall betraktas som ett dolt fel?
Så har jag tolkat det iaf. :S
Vi i villas frågepanel har skrivit så här rörande en del fall...
http://www.viivilla.se/sakerhet-och-skador/allt-om-dolda-fel.aspx
Frågeställningar och svar är rätt identiska med de som man ser här på forumet.
Citerar från ovan länk "Sammantaget kan sägas att det enligt rättspraxis ställts så höga krav på köparens undersökningsplikt att denne i stort sett måste anlita besiktningsförrättare som var och en är specialister inom sitt område för att anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt."
Något som även kinglolle här på forumet påpekat ett antal gånger.
/Kent
http://www.viivilla.se/sakerhet-och-skador/allt-om-dolda-fel.aspx
Frågeställningar och svar är rätt identiska med de som man ser här på forumet.
Citerar från ovan länk "Sammantaget kan sägas att det enligt rättspraxis ställts så höga krav på köparens undersökningsplikt att denne i stort sett måste anlita besiktningsförrättare som var och en är specialister inom sitt område för att anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt."
Något som även kinglolle här på forumet påpekat ett antal gånger.
/Kent