Avstyckning av fastighet, vad händer med vägförening
I vägföreningen som min fastighet tillhör så planerar vi för ny beläggning under året.
Vi har dock ett litet bekymmer som vi inte vet hur vi ska hantera.
På en av stickvägarna (markerad med svart) så har en fastighet styckats av till 14st nya fastigheter och en ny lokalgata har bildats. Det är en husleverantör som har köpt fastigheten och gjort denna avstyckning och nu är fastigheterna till salu.
Vägföreningen har inte hört något från lantmäteriet om detta.
Hur borde detta hanteras?
I vägföreningens värld så känner vi ju inte till att det har bildats nya fastigheter eftersom det inte har kommunicerats från lantmäteriet.
Planbeskrivningen vann laga kraft för 5 år sedan.
I planbeskrivingen står det:
Tillfartsgatan till den nya bebyggelsen norr om vägen ingår i kvartersmarken och utformas som återvändsgata med vändplan. Kvartersgatan har en totalbredd på 7 meter och vändplanen en diameter på 21 meter (18 meter, plus sveparea).
Vi har dock ett litet bekymmer som vi inte vet hur vi ska hantera.
På en av stickvägarna (markerad med svart) så har en fastighet styckats av till 14st nya fastigheter och en ny lokalgata har bildats. Det är en husleverantör som har köpt fastigheten och gjort denna avstyckning och nu är fastigheterna till salu.
Vägföreningen har inte hört något från lantmäteriet om detta.
Hur borde detta hanteras?
I vägföreningens värld så känner vi ju inte till att det har bildats nya fastigheter eftersom det inte har kommunicerats från lantmäteriet.
Planbeskrivningen vann laga kraft för 5 år sedan.
I planbeskrivingen står det:
Tillfartsgatan till den nya bebyggelsen norr om vägen ingår i kvartersmarken och utformas som återvändsgata med vändplan. Kvartersgatan har en totalbredd på 7 meter och vändplanen en diameter på 21 meter (18 meter, plus sveparea).
Bästa svaret
Just det här har jag varit igenom och processen har skapat en närmast ohälsosamt intresse för anläggningslagen...
I korthet fungerar det så här:
1. Vägföreningen har inget att göra med exploateringen och den nybyggda gatan tills Lantmäteriet på en förrättning ändrar på er gemensamhetsanläggnings anläggningsbeslut. Föreningen och dess styrelse lutar sig således tillbaka och engagerar sig inte i frågan tills de blir kontaktade av exploatör, köpare av tomterna eller lantmätare. T ex ska inte föreningen snöröja eller underhålla den nya gatan, det är inte föreningens gata utan tillhör med all sannolikhet exploatören.
2. Sannolikt har exploatören upprättat ett exploateringsavtal enligt PBL med kommunen. I det står vanligen vad exploatören åtar sig att anlägga som en del av exploateringen. Hur bindande de där avtalen är varierar och det varierar också om kommunernas förvaltning alls orkar följa upp avtalen. Men det är helt mellan kommunen och exploatören, grannar och vägförening har inget att säga till om.
3. Troligen står det i exploateringsavtalet att exploatören ansöker om ett förrättning hos Lantmäteriet för att inrätta en gemensamhetsanläggning av vägar (och kanske dagvattenledningar, VA. Då kan förrättningslantmätaren välja lite olika hantering. Ofta vill myndigheten att den nya lilla gatan ska bli en del av en större gemensamhetsanläggning som redan har ordnat förvaltning, alltså den som er vägförening förvaltar. Lantmätaren ber då exploatören att ansöka om en omprövning av er gemensamhetsanläggning, ofta efter att ha informellt haft ett arbetsmöte med er vägförenings styrelse först. Sen kallas alla delägare till ett eller flera förrättningsmöten och där tar Lantmätaren upp yrkandet att ompröva er gemensamhetsanläggning så att den utökas med den nya gatan och att samtliga avstyckande fastigheter (tomterna) ansluts. Andelstalen gås igenom. Ni kan svårligen neka. Bråkar ni så kommer Lantmäteriet att lägga frågan i långbänk tills ni tröttnar och ta beslutet i alla fall. Myndigheten bestämmer.
4. Om ingen överklagar vinner beslutet laga kraft och ägarna av fastigheterna som inträder i er gemensamhetsanläggning får betala en summa som motsvarar era vägars schablonvärde samt det ekonomiska överskott ni har i vägföreningen. Ju finare vägar och mer pengar ni har i kassan (-skulder) desto mer får de nya fastighetsägarna betala. Betalningen sker genom vägföreningen som sen betalar ut beloppen till de befintliga ägarna. Är ni lite smarta så kvittar ni det årets uttaxering mot inbetalt belopp så slipper ni eländet med att betala ut pengar till en massa privatkonton (kassören brukar inte gilla det arbetet).
5. En sista not: Vad som står i detaljplanen och särskilt dess genomförandebeskrivning spelar inte så stor roll annat än vid bygglovs- och marklovsprövning. Och det gör kommunen. Texten i genomförandebeskrivningen och den illustration som du har klistrat in är bara en möjlig utveckling. Det är bara ett förslag på hur planen kan genomföras och detta kan ändras minuten efter att den vann laga kraft. Så strunta i texten där. Jag la mycket tid på denna text innan jag insåg hur litet värde detaljplanens genomförandebeskrivning har i dessa sammanhang.
I korthet fungerar det så här:
1. Vägföreningen har inget att göra med exploateringen och den nybyggda gatan tills Lantmäteriet på en förrättning ändrar på er gemensamhetsanläggnings anläggningsbeslut. Föreningen och dess styrelse lutar sig således tillbaka och engagerar sig inte i frågan tills de blir kontaktade av exploatör, köpare av tomterna eller lantmätare. T ex ska inte föreningen snöröja eller underhålla den nya gatan, det är inte föreningens gata utan tillhör med all sannolikhet exploatören.
2. Sannolikt har exploatören upprättat ett exploateringsavtal enligt PBL med kommunen. I det står vanligen vad exploatören åtar sig att anlägga som en del av exploateringen. Hur bindande de där avtalen är varierar och det varierar också om kommunernas förvaltning alls orkar följa upp avtalen. Men det är helt mellan kommunen och exploatören, grannar och vägförening har inget att säga till om.
3. Troligen står det i exploateringsavtalet att exploatören ansöker om ett förrättning hos Lantmäteriet för att inrätta en gemensamhetsanläggning av vägar (och kanske dagvattenledningar, VA. Då kan förrättningslantmätaren välja lite olika hantering. Ofta vill myndigheten att den nya lilla gatan ska bli en del av en större gemensamhetsanläggning som redan har ordnat förvaltning, alltså den som er vägförening förvaltar. Lantmätaren ber då exploatören att ansöka om en omprövning av er gemensamhetsanläggning, ofta efter att ha informellt haft ett arbetsmöte med er vägförenings styrelse först. Sen kallas alla delägare till ett eller flera förrättningsmöten och där tar Lantmätaren upp yrkandet att ompröva er gemensamhetsanläggning så att den utökas med den nya gatan och att samtliga avstyckande fastigheter (tomterna) ansluts. Andelstalen gås igenom. Ni kan svårligen neka. Bråkar ni så kommer Lantmäteriet att lägga frågan i långbänk tills ni tröttnar och ta beslutet i alla fall. Myndigheten bestämmer.
4. Om ingen överklagar vinner beslutet laga kraft och ägarna av fastigheterna som inträder i er gemensamhetsanläggning får betala en summa som motsvarar era vägars schablonvärde samt det ekonomiska överskott ni har i vägföreningen. Ju finare vägar och mer pengar ni har i kassan (-skulder) desto mer får de nya fastighetsägarna betala. Betalningen sker genom vägföreningen som sen betalar ut beloppen till de befintliga ägarna. Är ni lite smarta så kvittar ni det årets uttaxering mot inbetalt belopp så slipper ni eländet med att betala ut pengar till en massa privatkonton (kassören brukar inte gilla det arbetet).
5. En sista not: Vad som står i detaljplanen och särskilt dess genomförandebeskrivning spelar inte så stor roll annat än vid bygglovs- och marklovsprövning. Och det gör kommunen. Texten i genomförandebeskrivningen och den illustration som du har klistrat in är bara en möjlig utveckling. Det är bara ett förslag på hur planen kan genomföras och detta kan ändras minuten efter att den vann laga kraft. Så strunta i texten där. Jag la mycket tid på denna text innan jag insåg hur litet värde detaljplanens genomförandebeskrivning har i dessa sammanhang.
Här är min långa tråd där jag går igenom just en liknande situation:
https://www.byggahus.se/forum/threads/utoeka-ga-foer-vaeg.390846/
Väldigt lärorikt för mig, jag började med några missförstånd.
https://www.byggahus.se/forum/threads/utoeka-ga-foer-vaeg.390846/
Väldigt lärorikt för mig, jag började med några missförstånd.
I planbeskrivningen står det också att:maah skrev:
"Byggherren ansvarar för åtgärder inom kvartersmark och för anläggning av lokalgata inom fastigheten [...]."
"Huvudmannaskap
Lokalgatan utformas med enskilt huvudmannaskap. Befintlig samfällighetsförening är huvudman för den befintliga lokalgatan, vilket innebär att de ansvarar för drift, skötsel och underhåll av lokalgatan. Huvudmannaskapet regleras med administrativa bestämmelser på plankartan.
a1 Kommunen är inte huvudman för allmän plats
Den nya lokalgatan föreslås ingå i befintlig GA med enskilt huvudmannaskap."
Även om det som Claes skriver stämmer, att inget är genomfört förrän de nya fastigheterna ingår i gemensamhetsanläggningen ("GA"), är planen tydlig. Dessa fastigheter har styckats av redan. Har inte Lantmäteriet införlivat de nya fastigheterna i GA och angett andelstal? Annars tycker jag samfällighetsföreningen borde försöka få till stånd en överenskommelse enligt paragraf 43 Anläggningslagen. Om inte en frivillig överenskommelse nås (det är billigaste alternativet) tycker jag föreningen ska ansöka hos Lantmäteriet om förrättning.
De nya fastigheterna har ingen möjlighet till annan utfartsväg än via GA för att nå allmän väg. De borde självklart vara med och betala för underhåll och drift.
Se kartan med befintlig GA-väg genom stamfastigheten (grå yta).
Redigerat:
Det gör denna plan. Jag skrev om och tog bort namnen, men de nämner både befintlig GA och befintlig förening vid namn.S Skopan skrev:
Det är dock naturligt eftersom genomfartsvägen genom stamfastigheten redan idag är samfällighetens. Hälften av de nya fastigheterna har också direkt utfart till samfällighetens väg, den andra hälften får först nyttja avsticksvägen.
I ett annat fall när de nya fastigheterna låg inom båtnadsområdet för gemensamhetsanläggningen införlivade lantmäteriet fastigheterna i samfälligheten direkt i avstyckningsförättningen. Jag har dock varit med om att lantmätaren har missat det också. Det borde ha skett en införlivning i samfälligheten i samband med avstyckningen här. Den nya vägen (avsticksvägen) kräver väl dock en ny förrättning.
Tack för ytterligare info.
Jag sitter inte i styrelsen så jag frågar bara av nyfikenhet. Detta låter alldeles för krångligt för glad amatör att begripa.
Tur att det finns folk som orkar ordna med sånt här trots minimalt betalt och knappt nån uppskattning från övriga.
Jag sitter inte i styrelsen så jag frågar bara av nyfikenhet. Detta låter alldeles för krångligt för glad amatör att begripa.
Tur att det finns folk som orkar ordna med sånt här trots minimalt betalt och knappt nån uppskattning från övriga.
Att en planbeskrivning och genomförandebeskrivning anger vilken GA och vilken förening det handlar om är standard och det är inget som är fel i det. Planbeskrivningen och genomförandebeskrivningen måste leva upp till PBL:s krav på tydlighet och tydligt redovisa vilka fastighetsrättsliga konsekvenser planen får för respektive ingående fastighet och rättighetsinnehavare. Det vore en omöjlighet att uppnå detta utan att nämna exempelvis vilken GA det är man menar.M martin.sveg skrev:
Det jag skrivit ovan är dock inte samma sak som att planen i sig reglerar vilken juridisk person som ska delta i genomförandet och exempelvis vem som ska förvalta allmän plats med enskilt huvudmannaskap. Det planbeskrivningen anger om att "huvudmannaskapet regleras med administrativ bestämmelse" betyder bara att detaljplanen reglerar att huvudmannaskapet ska vara enskilt och inte kommunalt.
Så är det. En detaljplan kan inte reglera huvudmannaskapet för kvartersmark vilket det gäller i detta fall. Vem som äger, arrenderar eller annars disponerar kvartersmarken är inte en kommunal angelägenhet.S Skopan skrev:
Detaljplanen har som huvudregel kommunalt huvudmannaskap för allmän plats. Om kommunen anger att huvudmannskapet för allmän plats ska vara enskilt så blir det så. Men då avgör inte kommunen vem som är huvudmannen, det avgörs privat eller efter förrättning enligt anläggningslagen.
(Jag antar nu att gatans sträckning är detaljplanerad som en allmän plats lokalgata.)
Redigerat:
Att utöka en gemensamhetsanläggning med en ny vägsträcka och därmed ändra dess ändamål kan inte göras med en överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen. Det är en fråga för en förrättning och är en större förändring där styrelsen inte kan företräda delägarna. Alla kommer att kallas för en sådan omprövning.M martin.sveg skrev:
Det styrelsen kan göra är att sluta en överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen med ägaren av en eller flera av de nya fastigheterna om att inträda som delägarfastigheter i den befintliga gemensamhetsanläggningen. Alltså de vägar man redan förvaltar, inte den nya lokalgatan. (Om inte fastigheterna blev medlemmar redan när de bildades, så var det i vårt fall.)
Vägföreningens stämma har rätt att besluta om att föreningen ska ansöka om en omprövning av sin gemensamhetsanläggning hos Lantmäteriet. 18 § anläggningslagen: "En samfällighetsförening får, efter beslut av föreningsstämman, begära en förrättning som angår gemensamhetsanläggning under föreningens förvaltning."
Men det naturliga är ju att fastigheternas ägare (t ex exploatören eller köparna) står för denna ansökan. Det är ju de som har behov av ordnad förvaltning av den nya gatan. Det är också psykologiskt lämpligt att de knackar på dörren hos föreningen och inte tvärt om, de kommer ju att få betala sig in.
Redigerat:
Det är inte i detaljplanen som dessa saker nämns eftersom de inte får regleras i planen. Det är i genomförandebeskrivningen. Och den är inte en juridiskt bindande på något sätt utan anger bara kommunens intention vid tillfället för planens upprättande och ger ett exempel på ett möjligt genomförande av planen. Den kan också hjälpa till vid tolkningen av själva planen.M martin.sveg skrev:
Genomförandebeskrivningen betyder väldigt lite i praktiken om fastighetsägarna eller kommunens tjänstemän vill gå en annan väg.
Sant, det som bestäms i planen är att kommunen inte är huvudman för allmän plats. Sedan att man i genomförandebeskrivningen föreslår att stickgatan ska införas i befintlig GA har du förstås rätt i att det i sig inte betyder något juridiskt. Det vi vet är att det inte kommer att bli en kommunal gata.Claes Sörmland skrev:
Om jag satt i samfällighetsföreningens styrelse skulle jag resonera som följande:
1. Lantmäteriet missade att införliva de nya fastigheterna i GA i avstyckningsförättningen. Fastigheterna ligger längs med samfällighetens väg, inom båtnadsområdet, men har inga andelstal. Nu ligger de ute till försäljning som jag förstår det, så snart är det 14 fastighetsägare istället för 1.
2. Om inget görs kommer de använda samfällighetens vägar för ut- och infart, dra nytta av plogning och underhåll, utan att betala något. De kommer också generera tung trafik i byggfasen.
3. Tids nog kommer samtliga fastigheter vara sålda och nya hus uppförda och när första vintern kommer så kommer de som bor längs med stickvägen att upptäcka att de står själva med snöröjningen av sin väg. De som har sin utfart direkt mot samfällighetens väg kommer inte bli glada att tvingas in i en förrättning för att betala för något de redan "har" (i vart fall utnyttjar). Det kommer som en överraskning och någon startar säkert en tråd om dolt fel.
Med tanke på ovanstående skulle jag vilja att fastigheterna bidrar till drift och underhåll av den befintliga GA:n och åstadkomma det genom en överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen med exploatören innan fastigheterna är sålda. Då får fastigheterna andelstal och bidrar med sin del, och exploatören får stå för kostnaderna för inträdet (vilket de borde ha räknat med). Detta blir svårare i efterhand och kommer då antagligen att kräva en förrättning (de nya fastighetsägarna vill inte gå med frivilligt, gratis är gott).
Sedan skulle jag låta stickvägen bero. Antingen ansöker exploatören om förrättning för den, eller så gör de nya fastighetsägarna det när de inte får den plogad. Eller så löser de plogningen av den vägbiten själva. Oavsett så betalar de fastigheterna för de delar av samfällighetens väg som de använder, om man har fått fastigheterna inkluderade i samfälligheten redan.
Jag håller med om att man kan fundera på en överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen för inträde i befintlig gemensamhetsanläggning. Men för de som inte har detta som hobby, d v s den typiska okunniga och oengagerade vägföreningsstyrelsen som mer eller mindre har tvingats på uppdraget, så är detta ett stort och svårt projekt. Enklare då att vänta tills exploatör och Lantmäteriet löser allt detta vid en förrättning.M martin.sveg skrev:
Och det är troligen vad Lantmätaren har planerat om de nya tomterna nu inte fick andelar i samband med fastighetsbildningen. Eller så fick de det och TS har bara missat det.
I mitt grannskap löste olika lantmätare det på olika sätt. De första tomterna som styckades av gavs andelstal i befintlig gemensamhetsanläggning. De sista som styckades av några år senare fick det inte med motiveringen att det skulle lösas på förrättningen kring deras nya väg. Det var också så det löstes några månader senare. Exploatören hade redan lyckats sälja tomterna så anslutningskostnaden hamnade på de nya tomtägarna och inte på exploatören. Det fanns också infört i deras köpeavtal för tomterna.