Är huset värt att köpa - besiktning?

[KnockOnWood]

Vore intressant att se lite bilder på badrummen ... (och planlösning)

Du har ju allt ihop här: https://www.byggahus.se/forum/threads/aer-huset-vaert-att-koepa-besiktning.311189/#post-2908567

 

[Dan_Johansson]

Du har ju allt ihop här: [länk]

Läste för snabbt ...

Det såg ju inte för tattigt ut, på de två bilderna som fanns ...

 

[Johnsson 56]

Pappen blir gammal och spröd och den är över 40 år nu men håller ni bara koll så är det ingen panik. Nu var det väl snötäckt men annars är det bara lyfta några pannor o kika. Sen är det inga jättepengar att byta taket heller.

Pappen ? Jag har aldrig hört att den skulle behöva bytas om takpannorna är ok, dessutom kan det väl vara Tenotak

 

[ehsqvis]

Om ni inte hinner besiktiga innan budgivning begär en besiktningsklausul i köpekontraktet som kan utnyttjas om ni vinner budgivningen

 

[Ollehoff]

Som med alla bostäder kommer det alltid vara något att fixa. Jag tycker inte att huset har särskilt många problem (inlägg #7) , men däremot är det absolut inte något som säkert får att utläsa från en säljarbesiktning. Exempelvis har man inte kommit åt att titta på taket. Tittade ni själva på krypgrunden när ni var på visning?

Det jag hade funderat över är badrummen. Att de inte verkar vara gjorda efter gällande regelverk betyder antagligen att ert försäkringsbolag kanske inte täcker kostnaden tex. är något fel på tätskikten. Hur tänker ni kring kring badrummen? Vill ni göra om dem? Låta dem vara i 25 år?

Tack för det.

badrummen oroar oss också mäklaren inte ger oss ett rakt svar.

Vi kollade tyvärr inte på krypgrunden.

 

[Ollehoff]

Nu har dom kanske skrivit fel pris när dom la ut det men varför inte ta bort och göra om istället för att höja 6%? Jag tycker det ser konstigt ut iaf.

Hej, föra veckan när vi var på visning så var låg priset på 3 475 000 kr och ingen budade. och det gick en hel vecka utan att någon la ett ända bud.

 

[para]

Pappen ? Jag har aldrig hört att den skulle behöva bytas om takpannorna är ok, dessutom kan det väl vara Tenotak

Då får du nog läsa på lite...
Och plastdukarna från den tiden var inte åldersbeständiga och höll ännu sämre men nu var det ju papp o råspont i detta fallet

 

[Ollehoff]

Grunden låter som den är ovanligt bra. Det anges att det är betongbjälklag, alltså finns inget organiskt material överhuvudtaget som kan drabbas av fuktskador i grunden. Det är ganska ovanligt med betongbjälklag i krypgrund, jag har ibland funderat över varför det inte är vanligare.

Det som är oroande är våtrummen som tydligen är nyrenoverade, och i många stycken felgjorda.

Att klämringar saknas är i sig själv väldigt allvarligt, det är vanligt att de är felmonterade, att de saknas helt är ovanligt dåligt.

Jag gissar (men det finns inget stöd i protokollet för det) att skälet till de saknade klämringarna är att man inte bytt ut golvbrunnarna. Enlig regelverket så skall alla golvbrunnar äldre än ca. 1992 bytas ut. Man införde ny typprovning då, brunnar från före det året är inte typgodkända. Och därmed kan skarven mellan tätskikt och brunn inte utföras på ett typgodkänt sätt. Dålig anslutning mellan tätskikt och golvbrunn är en av de vanligaste orsakerna till vattenskador.

Utförandet indikerar också att våtrummet inte är utfört av någon som har koll på hur det skall göras. Det finns ytterligare anmärkningar om rörskarvar osv. Allt detta indikerar att våtrummen är rena fuskjobb.

Så hur illa är detta? Som hag ser det så skall man värdera att badrummen är slut trots att de är såpass nya. Det är tänkbart att man kan åtgärda utan att helt riva ut och göra om. Men det är frågan om stora ingrepp om de här felen skall rättas till, du bör förutsätta att de helt måste göras om, och se det som en lottovinst om det visar sig gå att partiellt åtgärda.

Man kan också fundera på att chansa och använda badrummen tills de rasar. De ev. vattenskador som då uppstår, gör visserligen att den totala reparationskostnaden blir margienllt högre än om man åtgärdar i förebyggande syfte. Men skadan handlar troligen om 10 - 30 000 extra. Att göra om badrummen kommer att kosta 60 - 150 000 per styck, beroende på storlek och materialval.

Men som sagt, räkna med att taket kommer att behöva bytas, det har nått sin livslängd.

Anmärkningen om fönstren kan innebära att man behöver göra något där, antingen byta glaskassetterna (vet ej vad de kostar) eller hela fönstren .Det kommer dock inte att bli ett akutjobb som om badrummen orsakar vattenskada, eller när taket börjar läcka.

Dvs. om huset har ett bra läge, och ni gillar huset, så köp det. Men se till att ha marginal i budgeten för att klara en del (halvt) oväntade överraskningar. För du kommer att behöva lägga 100 - 300 000 inom kanske 5 år på reparationer. Det kan bli väldigt mycket mindre om du vågar dig på att göra mycket själv. Badrum är ganska lätt att fixa själv, bara man läser på och frågar, och låter det ta tid, framförallt i planeringen.

Även tak är inga problem att fixa själv, men låt en plåtslagare göra plåtjobbet om det finns något mer komplicerat som beslag runt skorsten eller liknande. En hel del plåtprofiler finns att köpa färdiga på byggmarknader, ex. för vindskivor.

Jag har totalt noll koll på om priset de begär är vettigt. Men framförallt felen i badrummen tycker jag kan motivera en allmän prutning av priset, det är inte ett hus med nygjorda felfria badrum.

oh tack för den fina förklaringen. Problemet är att ingen budar på huset, det var uppe i en hel vecka utan några bud.

 

[Kefa]

oh tack för den fina förklaringen. Problemet är att ingen budar på huset, det var uppe i en hel vecka utan några bud.

Låter som läge att börja något under. Enda skumma är badrummen som konstaterats, men även målningen skall ha genomförts 2016 enligt tidigare ägare. Den uppgiften måste komma från ägaren som ägt det sedan 2014, eller så är uppgiften felaktig.

 

[para]

Får ni inga raka svar av mäklaren är det bara att köra samma spel. Hoppa in nu och börja buda. Ni kan alltid hoppa av! Vinner ni så begär ni bara en klausul som nån tidigare skrev alternativt att ni tar med nån sakkunnig till huset innan det är dags att skriva kontrakt.

 

[dumlekola]

Ett bra knep är att ta med sig släkt och vänner på visningen som kan gå runt och prata med grannarna. De har ofta bra koll på läget.

 

[Johnsson 56]

Då får du nog läsa på lite...
Och plastdukarna från den tiden var inte åldersbeständiga och höll ännu sämre men nu var det ju papp o råspont i detta fallet

Ok, men på mitt hus har underlagspappen legat i 66 år. Mitt garage är 30 år gammalt och Tenotaket ser nytt ut

 

[ilstallione]

På bilderna från vardagsrummet så ser det t som att skarvarna mellan planken ligger tätt. Kanske ytterligare en indikering på att glada "hemmapulare" varit igång med renovering.

http://pics1.objektdata.se/_cache_/11993/SFDAF623A443AC6475DA2F798B23DCE5A2F_x.jpg

 

[Humlo]

Jag blir så trött på folk som renoverar badrummen men inte "orkar" göra det rätt från början. Jag kollar som bekant på många hus och visningar och det enda jag reagerar på är badrummen som varken är godkända eller riktigt gjorda. Att byta ut golvbrunnarna förstör ju tätskiktet och då får man ju göra om hela badrummet. Visst, man sparar toa, handfat, skåp osv för det kan man återanvända så det blir lite billigare.. men allt annat får ju göras om. Det var ju ett badrum som hade dåligt fall också så där behöver man ju fixa det/gjuta det, byta golvbrunn och sen upp med nya tätskikt. Kakel eller plastmatta. När man ändå gör om så kanske jag vill ha flera uttag så alla kan ladda sina eltandborstar och blåsa håret/raka sig och så tickar det på.

Om det varit jag så hade jag bjudit 300 000 under begärt pris med hänvisning till att jag behöver göra om det som den lata hemmafixaren inte gjort rätt. De där "nya" badrummen är inte värda speciellt mycket om olyckan är framme. Vinden, taket och grunden är ju saker som inte behöver kosta skjortan att åtgärda/kolla över. Förhoppningsvis står det sig ett tag till och ni får ta in en egen besiktningsman som kan ge er vilka prioriteringar ni behöver göra och i vilken ordning. När jag ser fuskrenoveringar så tänker jag automatiskt att det är noll renovering. Att jag kan betrakta det som är renoverat som orginal i princip och att det ligger på min lista över vad som behöver fixas. Men för det priset borde ni väl kunna få något riktigt bra.. om det nu inte blir radhuset?

Berätta gärna hur det gick .

 

[Gammelnörden]

Efter att ha tittat runt lite verkar det som att det finns fler objekt ute i samma område och då är frågan om ni har valt detta objektet för att ni gillade interiören eller radhusets placering i området?
För troligt är att säljaren har tagit genvägar och fokuserat på ytliga, kosmetiska renoveringar på bekostnad av konstruktionsmässigt underhåll. Det innebär troligtvis att det ni är beredda att betala för, kommer ni få delvis riva ut och göra om till ytterligare en kostnad, plus att ni måste komma ifatt underhållet på byggnaden för att hindra större problem från att uppstå i framtiden. Dessutom nämner ägaren att det pågår en radonmätning, vad den visar kommer kanske att påverka framtida kostnader också i form av åtgärder för att ventilera bort radon.
Är läget guld och ni verkligen vill ha just detta radhuset av de som just nu finns till salu ska ni pruta, kräva besiktning innan kontraktsskrivning som ni närvarar vid, samt ta ordentligt höjd för och räkna med i lånet för de renoveringar, underhåll och ev radonsanering ni kommer få göra.
Lycka till!