Allmänt kring förseningsviten
Hej,
Jag är lite nyfiken på att höra era allmänna tankar kring förseningsviten.
Vi har sedan ett par år, och flera entreprenader, insett att det är väldigt skönt att ha ett ordentligt slutdatum. Om man inte har någon typ av vite, spelar datumet ingen roll för de flesta entreprenörer (i alla fall de vi mött). Droppen för oss var för en sex år sedan, när vi flyttade pga badrumsrenovering som tog mer än 3 månader.
Sen för ett par år sedan hade vi en totalentreprenad som var stor, i prisklassen över en halv miljon, bygge av takkupa, byte av tak, vinden, innerytor mm. Vitet sattes ganska högt, jag tror det var 5% av totalsumman per påbörjad vecka.
Det slutade inte bra. Entreprenören hade goooootttt om tid och stressade inte. Men deras underleverantör elektrikern gjorde ett uselt jobb och det slutade med att besiktningsmannen på slutdatumet anmälde denne till elsäkerhetsverket. Då entreprenören insåg vitessituationen, blev denne stressad och hittade på att vi tillsammans med besiktningsmannen hade manipulerat elen och de stämde oss. Detta var väl också en trolig stressgrej då det blev ett brottsmål och elbesiktningsmannen visade sig vara högt uppsatt inom just elsäk. En lång historia som slutade med att vitet tickade på, vi gjorde ingen slutbetalning men gick typ plus minus noll då vi fick ta in annan elfirma och betala advokat. Entreprenören gick omkull.
Så, vis av detta (?) så brukar vi sedan dess fråga entreprenören hur lång tid det kan tänkas ta. Om de säger 4-5 veckor, så sätter vi ett lågt vite (1-2%) efter 8 veckor. Vi vill ju ha ett slut, men inget orimligt beteende eller stress. Tyvärr reagerar de flesta genom att tänka att "Åååå vad lång tid jag har på mig" och altsom oftast blir entreprenaderna försenade ändå. Altså är hela strategin misslyckad kan man säga på sätt och vis.
Är förseningsviten bra?
Hur tänker ni?
Jag är lite nyfiken på att höra era allmänna tankar kring förseningsviten.
Vi har sedan ett par år, och flera entreprenader, insett att det är väldigt skönt att ha ett ordentligt slutdatum. Om man inte har någon typ av vite, spelar datumet ingen roll för de flesta entreprenörer (i alla fall de vi mött). Droppen för oss var för en sex år sedan, när vi flyttade pga badrumsrenovering som tog mer än 3 månader.
Sen för ett par år sedan hade vi en totalentreprenad som var stor, i prisklassen över en halv miljon, bygge av takkupa, byte av tak, vinden, innerytor mm. Vitet sattes ganska högt, jag tror det var 5% av totalsumman per påbörjad vecka.
Det slutade inte bra. Entreprenören hade goooootttt om tid och stressade inte. Men deras underleverantör elektrikern gjorde ett uselt jobb och det slutade med att besiktningsmannen på slutdatumet anmälde denne till elsäkerhetsverket. Då entreprenören insåg vitessituationen, blev denne stressad och hittade på att vi tillsammans med besiktningsmannen hade manipulerat elen och de stämde oss. Detta var väl också en trolig stressgrej då det blev ett brottsmål och elbesiktningsmannen visade sig vara högt uppsatt inom just elsäk. En lång historia som slutade med att vitet tickade på, vi gjorde ingen slutbetalning men gick typ plus minus noll då vi fick ta in annan elfirma och betala advokat. Entreprenören gick omkull.
Så, vis av detta (?) så brukar vi sedan dess fråga entreprenören hur lång tid det kan tänkas ta. Om de säger 4-5 veckor, så sätter vi ett lågt vite (1-2%) efter 8 veckor. Vi vill ju ha ett slut, men inget orimligt beteende eller stress. Tyvärr reagerar de flesta genom att tänka att "Åååå vad lång tid jag har på mig" och altsom oftast blir entreprenaderna försenade ändå. Altså är hela strategin misslyckad kan man säga på sätt och vis.
Är förseningsviten bra?
Hur tänker ni?
Som advokat tycker jag att förseningsviten är ett effektivt och konkret straff för sen leverans (eller sen överlämning av entreprenaden). Du behöver inte visa den skada du faktiskt lider vilket är själva poängen med ett vite (= liquidated damages). Men affärsmässigt är det nog ett ganska kontraproduktivt verktyg som ger fel incitament (dvs. det är ok att lata sig in i sista stund för att därefter forcera, bara göra absolut tillräckligt för att klara godkännande och fixa resten på restlista när tid finns).
Här är några alternativa sätt till rakt vite kopplat till slutligt godkännande:
1. Kanske inte jättevanligt inom småhusentreprenad - men försök dela upp entreprenaden i milstolpar och att koppla olika viten till dessa - då finns det viss press över hela entreprenaden och inte bara mot slutet.
2. Koppla priset till tidplanen (egentligen samma sak som vite men incitamenten blir ärligare). Priset är 100 kr om entreprenaden är godkänd dag X, 98 kr om entreprenaden är godkänd dag Y och 96 kr dag Z osv. Detta är egentligen ett slags prisavdrag istället för vite.
3. Laborera med betalningsplanen (ev. kopplat till milstolpar). Är entreprenören sen trots att milstolpe överskridits har han inte rätt att fakturera (blir ett likviditetsproblem för vederbörande och likviditet är viktigt inom den branschen).
4. Kör med successivt ökande vite (1 % första påbörjade förseningsveckan, 2 % den andra osv).
Slutligen tycker jag man ska ha någon form av lägre men irriterande vite kopplat till åtgärdande av ev. punkter i restlistan (så att det verkligen blir klart).
Tack för mig // P
Här är några alternativa sätt till rakt vite kopplat till slutligt godkännande:
1. Kanske inte jättevanligt inom småhusentreprenad - men försök dela upp entreprenaden i milstolpar och att koppla olika viten till dessa - då finns det viss press över hela entreprenaden och inte bara mot slutet.
2. Koppla priset till tidplanen (egentligen samma sak som vite men incitamenten blir ärligare). Priset är 100 kr om entreprenaden är godkänd dag X, 98 kr om entreprenaden är godkänd dag Y och 96 kr dag Z osv. Detta är egentligen ett slags prisavdrag istället för vite.
3. Laborera med betalningsplanen (ev. kopplat till milstolpar). Är entreprenören sen trots att milstolpe överskridits har han inte rätt att fakturera (blir ett likviditetsproblem för vederbörande och likviditet är viktigt inom den branschen).
4. Kör med successivt ökande vite (1 % första påbörjade förseningsveckan, 2 % den andra osv).
Slutligen tycker jag man ska ha någon form av lägre men irriterande vite kopplat till åtgärdande av ev. punkter i restlistan (så att det verkligen blir klart).
Tack för mig // P
Byggis1976 skrev:
De flesta vi (jag) känner verkar dra sig för att ta upp frågan om vite. Det verkar vara känsligt. Men vår syn är att entreprenören tar ju, alltid antar jag annars är ju deras affärsmodell fel, ett visst överpris. I vissa fall verkar det vara 80-100% pålag, vilket är mycket. Men som kund blir man ju sällan arg över detta (antar jag) utan man jämför olika offerter. Varför skulle ett förseningsvite göra entreprenören arg? Och om den blir det, borde man inte redan då (innan man skrivit kontrakt) dra öronen åt sig och fundera på varför.
Det du skriver om någon typ av ekonomisk åtgärd för kvarvarande anmärkningar ja. Hur skulle du rekomendera att man formulerar sig om det? Oftast säger ju besiktningsmannen (om man har en sån) att man håller inne 10% ......men något avdrag är det ju oftast inte tal om.
Skulle man kunna skriva att "förseningsvite med x kr per påbörjad vecka löper tills dessa att entreprenden är godkänd och kan tas i bruk. Efter godkännande löper vite med y kr per påbörjad vecka fram tills dessa att anmärkningarna är rättade tillfullo. "
Det du skriver om någon typ av ekonomisk åtgärd för kvarvarande anmärkningar ja. Hur skulle du rekomendera att man formulerar sig om det? Oftast säger ju besiktningsmannen (om man har en sån) att man håller inne 10% ......men något avdrag är det ju oftast inte tal om.
Skulle man kunna skriva att "förseningsvite med x kr per påbörjad vecka löper tills dessa att entreprenden är godkänd och kan tas i bruk. Efter godkännande löper vite med y kr per påbörjad vecka fram tills dessa att anmärkningarna är rättade tillfullo. "
Jag anser att viten är bra. Dock inte när de träder i kraft , då blir det ofta bråk och svårt att få projekten slutförda. Pingels var inne på milstolpar, jag är inne på samma spår.
De flesta projekt hos privatpersoner går över tiden kraftigt för att det saknas projektstyrning. Enkelt så är hantverkarkaren ofta en duktig byggare, men mindre ofta en duktig projektledare. Många är ofta tidsoptimister också, eller helt enkelt inte intresserade.
För att använda viten på rätt sätt krävs tydlig projektledning.
Genomför uppföljningsmöten med entreprenörerna. Visa på hur de ligger till enligt tidplanen. Visa på hur mycket de kommer förlora i vite om de inte hämtar upp förseningar mm.
Tydlighet, kommunikation och rakt agerande. Vitet ska vara en tydlig bila som faller i den stunden de inte är klara i tid. De ska dessutom se bilan hela tiden.
Viktigt att under hela resan vara tydlig med de förseningar som uppstår utan entreprenörens förskyllan. Då måste slutdatumet justeras utan att vitet träder i kraft. Det ska dock vara avtalat i förväg vilka dessa orsaker kan vara, som väder och vind, beställare som ändrar en från början tydlig beställning mm.
De flesta projekt hos privatpersoner går över tiden kraftigt för att det saknas projektstyrning. Enkelt så är hantverkarkaren ofta en duktig byggare, men mindre ofta en duktig projektledare. Många är ofta tidsoptimister också, eller helt enkelt inte intresserade.
För att använda viten på rätt sätt krävs tydlig projektledning.
Genomför uppföljningsmöten med entreprenörerna. Visa på hur de ligger till enligt tidplanen. Visa på hur mycket de kommer förlora i vite om de inte hämtar upp förseningar mm.
Tydlighet, kommunikation och rakt agerande. Vitet ska vara en tydlig bila som faller i den stunden de inte är klara i tid. De ska dessutom se bilan hela tiden.
Viktigt att under hela resan vara tydlig med de förseningar som uppstår utan entreprenörens förskyllan. Då måste slutdatumet justeras utan att vitet träder i kraft. Det ska dock vara avtalat i förväg vilka dessa orsaker kan vara, som väder och vind, beställare som ändrar en från början tydlig beställning mm.
Håller med!
Lagstyrda pålägg på tiden är ju ÄTA, den tid från påkallande av förbesiktning till datum om det ej kan ske inom någon dag skulle jag säga samt force majeure tex väder om det är utomhusarbete.
Skulle ni säga att en anledning att inte kräva vite är att en underentreprenör missförstått ett moment?
Eller att någon varit på semester (underentreprenör då)?
Eller att tex målaren var sjuk och försenade med en vecka?
Eller bör man anta att dessa tider, speciellt om kunden lägger på nästan dubbla tiden innan vitet börjar gälla, skall hanteras genom projektledning?
Vad är giltiga skäl till förlängning?
Lagstyrda pålägg på tiden är ju ÄTA, den tid från påkallande av förbesiktning till datum om det ej kan ske inom någon dag skulle jag säga samt force majeure tex väder om det är utomhusarbete.
Skulle ni säga att en anledning att inte kräva vite är att en underentreprenör missförstått ett moment?
Eller att någon varit på semester (underentreprenör då)?
Eller att tex målaren var sjuk och försenade med en vecka?
Eller bör man anta att dessa tider, speciellt om kunden lägger på nästan dubbla tiden innan vitet börjar gälla, skall hanteras genom projektledning?
Vad är giltiga skäl till förlängning?
Ett problem kan bli när någon entreprenör ändrar i ordningen som dom gör saker och ting, så dom hindrar någon annan att hinna i tid, eller hindrar sig själv att hinna i tid pga av krock senare med andra aktörers jobb.Bart skrev:
Det kan säkert bli mycket käbbel om vem som orsakat det hela.
Jag började skriva ett långt krångligt svar, när det egentligen är ganska enkelt.
Köper jag en totalentreprenad ska det mycket till för att inte betala ut vite. t ex strejk, extrema väderförhållanden(dessa är definierade av branchorganisationen), katastrofer mm. De flesta av dessa fallen är definierade redan. Ett tungt vägande skäl för totalentreprenad är just att slippa all huvudvärk kring bl a resurser och tidsplanering.
Köper jag en generalentreprenad eller delad entreprenad, utgår jag från samma regler men låter sunt förnuft råda. Köper jag in en enmansfirma och denne blir sjuk får jag lite skylla mig själv. Jag kan knappast kräva att denne ska komma in oavsett hälsa, eller att denne ska få in en ersättningsresurs med kort varsel. Jag gjorde ett aktivt val då jag gick med ett litet företag för att spara pengar. Så det faller tillbaka på mig som beställare.
Semester går att planera och är inte skäl att slippa vite.
En underentreprenör som missförstår är inte heller skäl att slippa vite. Jag tänker inte betala för andras lärpengar.
Detta är alltså som svar till Byggis. Mikael_L hann emellan eftersom jag tog sån tid på mig.
Köper jag en totalentreprenad ska det mycket till för att inte betala ut vite. t ex strejk, extrema väderförhållanden(dessa är definierade av branchorganisationen), katastrofer mm. De flesta av dessa fallen är definierade redan. Ett tungt vägande skäl för totalentreprenad är just att slippa all huvudvärk kring bl a resurser och tidsplanering.
Köper jag en generalentreprenad eller delad entreprenad, utgår jag från samma regler men låter sunt förnuft råda. Köper jag in en enmansfirma och denne blir sjuk får jag lite skylla mig själv. Jag kan knappast kräva att denne ska komma in oavsett hälsa, eller att denne ska få in en ersättningsresurs med kort varsel. Jag gjorde ett aktivt val då jag gick med ett litet företag för att spara pengar. Så det faller tillbaka på mig som beställare.
Semester går att planera och är inte skäl att slippa vite.
En underentreprenör som missförstår är inte heller skäl att slippa vite. Jag tänker inte betala för andras lärpengar.
Detta är alltså som svar till Byggis. Mikael_L hann emellan eftersom jag tog sån tid på mig.
Håller med!Mikael_L skrev:
Det är därför det är så viktigt att hitta rätt projektledare. När man väl hittat rätt är det därför också svindyrt och gemene man avstår därför. Med ännu dyrare projektmisstag som resultat istället.
Ja, jag glömde att jag självfallet pratar om det fall då kunden avtalat med EN part som har totalentreprenadsansvar. Så fort kunden skall projektleda och fixa massa underleverantörer förstår jag att situationen blir komplex om något går snett.Mikael_L skrev:
Enligt mig är ok förlängningar om en besiktningsman inte kan inom skälig tid efter påkallandet. Väder, i vissa fall. Begravning kanske skulle vara ok skäl, nån dag då.....,
Redigerat:
***********Byggis1976 skrev:
Tre år senare... Hej Byggis 1976!
Jag tycker inte att man ska vara blyg när man förhandlar (och förhandla det ska man). Ett ej slutfört privatbygge är ju katastrof för dig som köpare.
Jag tycker att man kan skriva som du frågade (förseningsvite med x kr per påbörjad vecka etc), under förutsättning såklart att det inte är du som orsakat förseningen.
Ang. vite för sent åtgärdande av restlista: Hmm, om man har rätt att hålla inne 10% till slutligt godkännande kan man skriva att slutbetalningen (dvs. de 10%) reduceras med t.ex. 0.5% per påbörjad vecka en viss tid efter det att restpunkterna skulle ha åtgärdats. Då brinner ju slutbetalningen till slut inne om reståtgärderna inte åtgärdas.
Nu har jag aldrig provat detta i någon avtalsförhandling, men det vore kul att testa. Man står ju likförbannat kvar med restpunkterna i den situationen.
Undra hur många procent som har viten i avtalet som inte fått betala mer bara för de står med i avtalet.