Allmän fråga om OVK
Bor i bostadsrätt, flerbostadshus med självdrag, och i våras gjordes en OVK-besiktning. Fått höra av grannar nu att de fått hem brev ang. anmärkningar som de måste åtgärda (2or) och sen blir det efterkontroll.
Det jag undrar är om företag som gör dessa OVK-besiktningar alltid ska kolla på protokoll från föregående OVK?
Anledningen till frågan är att jag tänker på systemet med 1or och 2or, där 1or är en anmärkning som BÖR åtgärdas med betydelsen att det ska vara åtgärdat till nästa OVK (inom 6 år) och 2or är en anmärkning som SKA åtgärdas omedelbart för att OVK:n överhuvudtaget ska bli godkänd.
För att det här ska fungera måste ju företaget som gör besiktningen ha tillgång till protokoll från föregående OVK-besiktning, annars kan ju bostäder ha kvar sina 1or år efter år efter år och så åtgärdas bara 2orna.
Vad säger regelverket? Och bör inte föreningen skicka ut information även till de som fick 1or?
Det jag undrar är om företag som gör dessa OVK-besiktningar alltid ska kolla på protokoll från föregående OVK?
Anledningen till frågan är att jag tänker på systemet med 1or och 2or, där 1or är en anmärkning som BÖR åtgärdas med betydelsen att det ska vara åtgärdat till nästa OVK (inom 6 år) och 2or är en anmärkning som SKA åtgärdas omedelbart för att OVK:n överhuvudtaget ska bli godkänd.
För att det här ska fungera måste ju företaget som gör besiktningen ha tillgång till protokoll från föregående OVK-besiktning, annars kan ju bostäder ha kvar sina 1or år efter år efter år och så åtgärdas bara 2orna.
Vad säger regelverket? Och bör inte föreningen skicka ut information även till de som fick 1or?
Du har nosat upp ett problem med hela OVK-branschen.
För det första så finns inget "godkänt" OVK-protokoll. Den tanken saknar lagstöd men göds av OVK-branschen som vill sälja tilläggsstjänster (fler besiktningar som egentligen ej ska göras) till okunniga fastighetsägare, som t ex BRFer.
"Ettor" och "tvåor" är således bara hittepå från branschen, men det finns inget sådant i lagregleringen utan istället ska styrelsen i BRF omedelbart åtgärda de brister som upptäcks vid kontrollen. Någon ombesiktning ska inte ske, utan nästa besiktning sker om 6 år. Någon "godkänd" OVK finns därmed inte utan syftet med OVKn är att med regelbundna intervall uppmärksamma fastighetsägaren på eventuella problem som kan tänkas finnas så att fastighetsägaren åtgärdar dem.
OVK är en förkortning för obligatorisk ventilationskontroll och det är just vad det handlar om. Varken mer eller mindre. Här kan du läsa om vad som är lagkravet och hur det är tänkt att fungera:
https://www.boverket.se/sv/byggande/halsa-och-inomhusmiljo/ventilation/ovk/
(Sen är det en juridisk snårskog i BRFer. Det beror på att ansvaret för ventilationen ligger på styrelsen och inte på bostadrättshavaren. Samtidigt har bostadrättshavaren ansvar för det inre underhållet av lägenheten. Men det är alltså inte som många styrelser tror, bostadsrättshavaren som ska åtgärda ett nedslag i OVK - det är i första hand styrelsen. Sen kan styrelsen behöva ta hjälp av en bostadrättshavare för en viss teknisk åtgärd, t ex avlägsna ett köksskåp eller en köksfläkt.)
För det första så finns inget "godkänt" OVK-protokoll. Den tanken saknar lagstöd men göds av OVK-branschen som vill sälja tilläggsstjänster (fler besiktningar som egentligen ej ska göras) till okunniga fastighetsägare, som t ex BRFer.
"Ettor" och "tvåor" är således bara hittepå från branschen, men det finns inget sådant i lagregleringen utan istället ska styrelsen i BRF omedelbart åtgärda de brister som upptäcks vid kontrollen. Någon ombesiktning ska inte ske, utan nästa besiktning sker om 6 år. Någon "godkänd" OVK finns därmed inte utan syftet med OVKn är att med regelbundna intervall uppmärksamma fastighetsägaren på eventuella problem som kan tänkas finnas så att fastighetsägaren åtgärdar dem.
OVK är en förkortning för obligatorisk ventilationskontroll och det är just vad det handlar om. Varken mer eller mindre. Här kan du läsa om vad som är lagkravet och hur det är tänkt att fungera:
https://www.boverket.se/sv/byggande/halsa-och-inomhusmiljo/ventilation/ovk/
(Sen är det en juridisk snårskog i BRFer. Det beror på att ansvaret för ventilationen ligger på styrelsen och inte på bostadrättshavaren. Samtidigt har bostadrättshavaren ansvar för det inre underhållet av lägenheten. Men det är alltså inte som många styrelser tror, bostadsrättshavaren som ska åtgärda ett nedslag i OVK - det är i första hand styrelsen. Sen kan styrelsen behöva ta hjälp av en bostadrättshavare för en viss teknisk åtgärd, t ex avlägsna ett köksskåp eller en köksfläkt.)
Och där står det:Claes Sörmland skrev:
Och det är ju inte så konstigt att styrelsen då vill kontrollera att åtgärderna har utförts med en efterkontroll eftersom de ska se till att huset och de boende mår bra.
Som regel räcker det ju med att lägga föreningens resurser på att åtgärda problemet via förvaltare eller lämplig hantverkarfirma. Allt i gott samarbete med den bostadsrättshavaren som berörs av anmärkningen. Och sen är saken löst. Skulle kommunens tillsyn höra av sig så svarar styrelsen att de i OVKn uppmärksammade problemen är åtgärdade genom åtgärd X och Y och så avslutas ärendet.BirgitS skrev:
Styrelsen kan välja att köpa in extra besiktningar efter att föreningen har åtgärdat nedslagen som OVKn uppmärksammade. Men varför leta nya problem som inte uppmärksammades i första vändan när man ändå får ett nytt OVK-protokoll om 6 år? Låter som resursslöseri.
Redigerat:
Som bostadsrättsinnehavare är jag ju inte det minsta intresserad av att föreningen ska betala för att åtgärda andra innehavares klantighet genom att ansluta utblåsfläkt till centralventilationen, täppa till tilluftsventilerna etc.
Så kan man ju känna och styrelsen har ju möjlighet enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer att ställa krav på att den som har orsakat skada på föreningens ventlationssystem åtgärdar det. Dessutom finns det ju sedan sedan 1 jan bättre möjligheter att agera om en bostadsrättshavare/medlem gör ingrepp i föreningens ventilationssystem utan styrelsens tillstånd.
Jag ser dock inte hur något blir bättre av att slösa bort föreningens pengar på extra besiktningar som lagstiftaren aldrig har tänkt sig och som inte är en del av OVK-systemet. Annat än för firmorna som får extraförsäljning.
Sen får man som boende i en bostadsrättsförening acceptera att det är en rätt tight samverkan med de andra boende och att man måste öppna upp plånboken för andra. Tycker man det är förskräckligt så finns ju ägandelägenheter där man istället samverkar via gemensamhetsanläggningar och samfällighetsförening. Där har man ett större skydd mot att betala för vad grannarna ställer till med.
Redigerat:
Är det inte just det som TS:s styrelse gör genom att uppmana de med allvarliga brister att åtgärda felen och sen kontrollerar man att det har skett?
Till skillnad från vad du skrev:
Ofta är det ju samma företag som gör OVK många gånger i följd. Det är liksom enklast för styrelsen att ha kontakt med ett ventilationsföretag för allt som behöver göras med ventilationen, oavsett om det gäller OVK, fixa centralfläkten när den krånglar eller något annat.Disneygrisen skrev:
Ingen aning om exakt vilka nedslag man har fått i den bostadrättsföreningen, TS har inte uppgett det.
Det som du citerar av mig är korrekt och inte till skillnad mot något som TS har uppgivit. Det finns gott om styrelser som inte förstår att de i första hand är ansvariga för åtgärd efter OVK. Sen kan de t ex i andra hand ställa skadeståndskrav på den som har t ex har skadat ventilationssystemet för att ha kopplat in en fläkt i ventilationssystemet utan tillstånd från styrelsen.
Jag syftade på 2
rna när jag skrev allvarliga.Jag tror många boende skulle bli rätt förbannade om en hantverkare kom in och t.ex. tog bort fyllningen i tilluftsventilerna eller bytte fläkt för att sen få en räkning från föreningen i stället för att få chansen att göra det själva.
Misstänker att tanken var att det skulle ske en ombesiktning efter åtgärd. Det är åtminstone så vissa kommuner, utöver branschen, tolkat reglerna. Men sen kom rättspraxis som påpekade att kommunen inte har lagstöd för att begära in ett nytt "prickfritt" protokoll efter anmärkning.
I princip antar jag att kommunen själva aktivt skulle kunna följa upp att anmärkningarna är åtgärdade, men det lär inte hända i praktiken och då faller lite hela poängen med kommunens tillsynsroll.
Så det är bara kommunen en BRF
Tillbyggnad (sovrum) utan tilluft och någon granne i porten bredvid hade fått anmärkning på att de satt in en mekanisk fläkt i badrummet 😬 Vi ska bara ha backventiler
Det är ju allvarliga saker som påverkar huset och i det senare fallet även alla andra bostadsrätter som delar på den ventilationskanalen.
Ja, det skulle ju vara rätt taktlöst av styrelsen att agera på det sättet utan att först sluta en överenskommelse om det.
Sovrum utan tilluft betyder ju att tilluft måste ordnas och den mekaniska fläkten i badrummet får man ta bort. Låter som rätt enkla saker att åtgärda.
En akut åtgärd för fläkten är att stänga av dess strömbrytare så att den inte trycker in luft i grannarnas badrum. Nästa steg är att montera bort den.
Redigerat: