2 månader och 1,8 miljoner kronor in i renoveringen - oskäligt väl?

[maschmuck]

Jag tror du kommer att få till svar att det inte hade gått göra på något annat sätt och då blir det skäligt.

Just den där utforslingen från källaren kan jag lätt tänka ut effektivare sätt att göra det på...

 

[Nikorasu]

Hej,

Vi bor utanför Östersund och håller på med en renovering och tillbyggnad på vårt hus och bygger ut källaren så att den blir i sutteräng, där utbyggnaden sker längs ena långsidan på huset där det blir 2 rum om ca 20 kvadratmeter vardera och ett uterum på 40 kvadratmeter med en pool. Poolen blir 1,5 m djup så schaktdjupet i den delen blir lägre. Tanken är att de två andra rummen ska byggas på med uterum på planet ovanför.

Vi hade tänkt göra detta ”så småningom” under en längre tid, men befintlig källare blev vattenskadad vilket gjorde att i stället för att återställa den så forcerade vi fram att göra detta nu. I den befintliga källaren på 86 kvadratmeter så river vi ut allt och bryter bort befintlig betongplatta (från 1979) och gräver ut för att sänka golvnivån 5 cm, för att sedan isolera underifrån och gjuta in golvvärme et c för att få ett behagligt klimat.

Vi slöt ett avtal med en byggare om totalentreprenad, och han tog i sin tur in underentreprenörer. Vi pratade om att vi hade ca 3 miljoner i budget, men att det var lite av en glädjekalkyl och att det säkert skulle bli 4 miljoner – och att vi kan få dela upp arbetet i etapper för att ekonomiskt klara av det.

Arbetet satte igång direkt efter påsk, och nu 2 månader senare så är inget gjutet än, men redan nu så har det kostat snart 1,8 miljoner! Vi har nu sagt att vi inte känner att priset så här långt är skäligt, utan att vi måste undersöka läget. Vi bad entreprenören att få bättre specat vilka pengar som har gått vart, och utifrån varje underentreprenör så fördelar det sig så här (jag tog inte med elektrikern för det var så litet):

Håltagningsentreprenören:

• 170.000 kr - Sågning av betonggolvet i källaren så att det blev block om ca 100 kg samt håltagning för rör ut till utbyggnaden; till poolens teknikrum så går det värme, tappvatten och ventilation. Golvvärme.

Markarbetesentreprenören:

• 128.000 kr - Dränering av de tre väggarna där tillbyggnaden inte sker, 26 löpmeter, dvs ca 5.000 kr per löpmeter. Återfyllnade är ännu inte gjord.
• 194.000 kr – Befintlig källare: Bortforsling av betongblock, nytt dräneringslager och isolering (dock ej materialkostnad för isoleringen). Det är inte gjutet än, men det börjar bli klart att armera
• 532.000 kr – Grävning för utbyggnad. Gjutform med isolering och armering är gjort för poolens betongplatta (3,5x6,5m), samt isolering till ena utbyggda rummet. Andra rummet är inte påbörjat eftersom vi måste få poolen på plats och återfylla först.
• 50.000 kr – Sänkning av mark nedan utbyggnad. Sänkt knappt 1 meter på kanske 50 kvadratmeter.
• 35.500 kr – Åtgärd av dåligt avlopp (50% betalas av grannen). Det befintliga avloppet visade sig vara knäckt alldeles mot brunnen och fick dras om

Rörmokaren:

• 54.000 kr - Rivning rör befintlig källare
• 36.000 kr – Pumpbrunn för dränering av poolschaktbotten
• 75.500 kr – Golvvärme befintlig källare
• 311.000 kr – Rördragning för avlopp, vatten et c befintlig källare, inkl det som ska ut till poolen och värmekulvert för markvärme.

Huvudentreprenören:

• 211.000 kr – Rivning befintlig källare, glesregling i tak samt material (t ex isoleringen till källaren). Den här är den jag är minst orolig för

Summa: 1.797.000

Det är ju mycket pengar, minst sagt, så här kort in i projektet!

Vi hade ett möte med entreprenören igår och frågade om han hade tänkt sig att det skulle vara uppe i de här summorna när projektet inte hade kommit längre än så här när han tog sig an uppdraget, men han sade att det förvisso var mycket pengar men att han inte hade någon åsikt. Vi frågade också ifall han kunde peka på några särskilda skäl till att priset hade dragit iväg så pass mycket, men han kunde inte ge något sådant.

Underentreprenörerna nämnde annars några saker som påverkade priset:

• Någon meter ned i marken så stötte man på berg, men den porösa skiffer som finns här var inte värre än att det gick att skrapa sig ned med skopan. Där poolen ska vara så var han tvungen att använda en hydraulknack, men den skar sig ned som varmt kniv i smör.
• Vid ett av hörnen där det dränerades stack lite berg fram som gick att skrapa bort.
• 55 lass med massor fick köras härifrån (vi slapp dock tippavgift på dessa eftersom en motocrossbanan 7 km bort ville ha dom)

Själv så ser jag lite andra saker:

• Alla maskiner är inhyrda vilket gör att vi det kostar ca 10.000 kr per dag i bara hyrkostnader, sen så är markentreprenören här med 3 personer vilket kanske inte alltid är så effektivt.
• Grävningen har inte flutit på helt klockrent, t ex så missade grävmaskinisten att teknikrummet till poolen skulle förstoras för att få plats med en bufferttank, trots att han var med på mötet 14/4 då det bestämdes. Det gjorde att han var tvungen att hyra hydraulknacken igen för att förstora hålet.
• De tänkte inte att det behövdes någon dränering till bottenplattan till poolen, trots att den är isolerad med 20 cm cellplast vilket är lite poänglöst om den står i vatten. När vattnet började komma in så insåg dom att det behövs en pumpbrunn och det fick göras om en del.
• I och med det (eller på grund av någon annan missräkning) så blev den nya stenkistan dit dränering och takavvattning dragits underdimensionerad och måste göras om – fast det är i och för sig ingen fördyring än eftersom det ännu inte är gjort.
• När dom skulle forsla ut betongblocken så var det 1 man som körde en minigrävare som lyfte blocken, 1 man som stod vid en minidumper som de lastades på, och 1 man som satt ute i grävmaskinen och tog emot minidumperns last i skopan för att sedan lägga dom på hög. Det här kändes inte så effektivt – jag tänker mig att en man med en vinsch på en trappstege skulle kunna lasta betongblock på en pirra och köra ut manuellt på samma tid med mycket färre maskiner, om inte snabbare.
• När dom skulle gräva ur inne i källaren så var det ungefär samma scenario, men minigrävaren grävde nu i stället. Det gick väldigt trögt och jag föreslog efter ett tag lite halvt på skoj att man borde haft en jättestor dammsugare i stället. Dagen efter berättade dom att skulle ta in en sugbil, och då gick det ju väsentligt snabbare.
  Jag tror nästan att en person och en skottkärra skulle kunna jobbat typ lika snabbt som de 3 personerna med de 3 maskinerna …
• Om jag räknar ihop allt material som rörmokaren fakturerat och jämför med vad det kostat om jag själv köpt grejerna på Ahlsells (jag har LRF-rabatt) så är priset 60% högre.
• Även om vi skulle fått rörmokarmaterialet till bättre inköpspris så är ju rördragningen helt otroligt dyr! 86 kvadratmeter yta, men det blir alltså 386.000 kr om man slår ihop kostnaden för rördragningen och golvvärmen.

Så frågan är nu vad ni andra anser – visst är det väl ändå rätt tydligt att det här är ett oskäligt pris?

"Japp, inget uppskattat pris annat än att vi talat om vår budget."

Vad betyder detta? Ni kan in köpa upp en entreprenad på detta viset! Om ni avtalat om arbete på på löpande räkning så kan det sluta på 20MSeK eller 50MSek innan ni är nöjda.

Ni måste givetvis avtala om ett visst slutresultatet till ett visst pris och en betalningsplan som följer detta. Om ni gjort detta skulle ni inte behövt ställa frågan heller.

Mitt råd: avbryt. Avtala om slutresultatet och pris för detta. Kör igång sedan.

 

[Thomas_Blekinge]

Anlita en konsult/arkitekt att övervaka bygget. Med dom pengarna ni rullar tjänar ni in det väldigt snabbt.

 

[Kortling]

Om ni har sagt att ni har fyra Mille i budget ska ni se att byggaren hittar på sätt ett få det att kosta 4 Mille.

 

[maschmuck]

"Japp, inget uppskattat pris annat än att vi talat om vår budget."

Vad betyder detta? Ni kan in köpa upp en entreprenad på detta viset! Om ni avtalat om arbete på på löpande räkning så kan det sluta på 20MSeK eller 50MSek innan ni är nöjda.

Ni måste givetvis avtala om ett visst slutresultatet till ett visst pris och en betalningsplan som följer detta. Om ni gjort detta skulle ni inte behövt ställa frågan heller.

Mitt råd: avbryt. Avtala om slutresultatet och pris för detta. Kör igång sedan.

Ja, fast dom jobbar ju inte tills vi är nöjda - vi har ju ritningar som dom följer och vi vill ju ha det gjort. Frågan är ju nu om priset så här långt är skäligt eller ej. Det kan ju få olika svar:

• Priset är skäligt. Så bra, då är det mycket pengar men dom har gått till rätt saker så då är det ju OK
• Priset är lite oskäligt. Hmm, det blir ju svårt att visa - vi får nog gilla läget på det
• Priset är mycket oskäligt. Då bestrider vi priset.

Så frågan är ju det som står i rubriken: Är priset oskäligt? Och då är det ju inte sett utifrån arbetade timmar eller kostnader för hyra, et c - Vi har ju inte anställt byggarbetare dom utan anlitat en näringsidkare för att leverera ett resultat.

 

[Hochiha]

Hej,

Vi bor utanför Östersund och håller på med en renovering och tillbyggnad på vårt hus och bygger ut källaren så att den blir i sutteräng, där utbyggnaden sker längs ena långsidan på huset där det blir 2 rum om ca 20 kvadratmeter vardera och ett uterum på 40 kvadratmeter med en pool. Poolen blir 1,5 m djup så schaktdjupet i den delen blir lägre. Tanken är att de två andra rummen ska byggas på med uterum på planet ovanför.

Vi hade tänkt göra detta ”så småningom” under en längre tid, men befintlig källare blev vattenskadad vilket gjorde att i stället för att återställa den så forcerade vi fram att göra detta nu. I den befintliga källaren på 86 kvadratmeter så river vi ut allt och bryter bort befintlig betongplatta (från 1979) och gräver ut för att sänka golvnivån 5 cm, för att sedan isolera underifrån och gjuta in golvvärme et c för att få ett behagligt klimat.

Vi slöt ett avtal med en byggare om totalentreprenad, och han tog i sin tur in underentreprenörer. Vi pratade om att vi hade ca 3 miljoner i budget, men att det var lite av en glädjekalkyl och att det säkert skulle bli 4 miljoner – och att vi kan få dela upp arbetet i etapper för att ekonomiskt klara av det.

Arbetet satte igång direkt efter påsk, och nu 2 månader senare så är inget gjutet än, men redan nu så har det kostat snart 1,8 miljoner! Vi har nu sagt att vi inte känner att priset så här långt är skäligt, utan att vi måste undersöka läget. Vi bad entreprenören att få bättre specat vilka pengar som har gått vart, och utifrån varje underentreprenör så fördelar det sig så här (jag tog inte med elektrikern för det var så litet):

Håltagningsentreprenören:

• 170.000 kr - Sågning av betonggolvet i källaren så att det blev block om ca 100 kg samt håltagning för rör ut till utbyggnaden; till poolens teknikrum så går det värme, tappvatten och ventilation. Golvvärme.

Markarbetesentreprenören:

• 128.000 kr - Dränering av de tre väggarna där tillbyggnaden inte sker, 26 löpmeter, dvs ca 5.000 kr per löpmeter. Återfyllnade är ännu inte gjord.
• 194.000 kr – Befintlig källare: Bortforsling av betongblock, nytt dräneringslager och isolering (dock ej materialkostnad för isoleringen). Det är inte gjutet än, men det börjar bli klart att armera
• 532.000 kr – Grävning för utbyggnad. Gjutform med isolering och armering är gjort för poolens betongplatta (3,5x6,5m), samt isolering till ena utbyggda rummet. Andra rummet är inte påbörjat eftersom vi måste få poolen på plats och återfylla först.
• 50.000 kr – Sänkning av mark nedan utbyggnad. Sänkt knappt 1 meter på kanske 50 kvadratmeter.
• 35.500 kr – Åtgärd av dåligt avlopp (50% betalas av grannen). Det befintliga avloppet visade sig vara knäckt alldeles mot brunnen och fick dras om

Rörmokaren:

• 54.000 kr - Rivning rör befintlig källare
• 36.000 kr – Pumpbrunn för dränering av poolschaktbotten
• 75.500 kr – Golvvärme befintlig källare
• 311.000 kr – Rördragning för avlopp, vatten et c befintlig källare, inkl det som ska ut till poolen och värmekulvert för markvärme.

Huvudentreprenören:

• 211.000 kr – Rivning befintlig källare, glesregling i tak samt material (t ex isoleringen till källaren). Den här är den jag är minst orolig för

Summa: 1.797.000

Det är ju mycket pengar, minst sagt, så här kort in i projektet!

Vi hade ett möte med entreprenören igår och frågade om han hade tänkt sig att det skulle vara uppe i de här summorna när projektet inte hade kommit längre än så här när han tog sig an uppdraget, men han sade att det förvisso var mycket pengar men att han inte hade någon åsikt. Vi frågade också ifall han kunde peka på några särskilda skäl till att priset hade dragit iväg så pass mycket, men han kunde inte ge något sådant.

Underentreprenörerna nämnde annars några saker som påverkade priset:

• Någon meter ned i marken så stötte man på berg, men den porösa skiffer som finns här var inte värre än att det gick att skrapa sig ned med skopan. Där poolen ska vara så var han tvungen att använda en hydraulknack, men den skar sig ned som varmt kniv i smör.
• Vid ett av hörnen där det dränerades stack lite berg fram som gick att skrapa bort.
• 55 lass med massor fick köras härifrån (vi slapp dock tippavgift på dessa eftersom en motocrossbanan 7 km bort ville ha dom)

Själv så ser jag lite andra saker:

• Alla maskiner är inhyrda vilket gör att vi det kostar ca 10.000 kr per dag i bara hyrkostnader, sen så är markentreprenören här med 3 personer vilket kanske inte alltid är så effektivt.
• Grävningen har inte flutit på helt klockrent, t ex så missade grävmaskinisten att teknikrummet till poolen skulle förstoras för att få plats med en bufferttank, trots att han var med på mötet 14/4 då det bestämdes. Det gjorde att han var tvungen att hyra hydraulknacken igen för att förstora hålet.
• De tänkte inte att det behövdes någon dränering till bottenplattan till poolen, trots att den är isolerad med 20 cm cellplast vilket är lite poänglöst om den står i vatten. När vattnet började komma in så insåg dom att det behövs en pumpbrunn och det fick göras om en del.
• I och med det (eller på grund av någon annan missräkning) så blev den nya stenkistan dit dränering och takavvattning dragits underdimensionerad och måste göras om – fast det är i och för sig ingen fördyring än eftersom det ännu inte är gjort.
• När dom skulle forsla ut betongblocken så var det 1 man som körde en minigrävare som lyfte blocken, 1 man som stod vid en minidumper som de lastades på, och 1 man som satt ute i grävmaskinen och tog emot minidumperns last i skopan för att sedan lägga dom på hög. Det här kändes inte så effektivt – jag tänker mig att en man med en vinsch på en trappstege skulle kunna lasta betongblock på en pirra och köra ut manuellt på samma tid med mycket färre maskiner, om inte snabbare.
• När dom skulle gräva ur inne i källaren så var det ungefär samma scenario, men minigrävaren grävde nu i stället. Det gick väldigt trögt och jag föreslog efter ett tag lite halvt på skoj att man borde haft en jättestor dammsugare i stället. Dagen efter berättade dom att skulle ta in en sugbil, och då gick det ju väsentligt snabbare.
  Jag tror nästan att en person och en skottkärra skulle kunna jobbat typ lika snabbt som de 3 personerna med de 3 maskinerna …
• Om jag räknar ihop allt material som rörmokaren fakturerat och jämför med vad det kostat om jag själv köpt grejerna på Ahlsells (jag har LRF-rabatt) så är priset 60% högre.
• Även om vi skulle fått rörmokarmaterialet till bättre inköpspris så är ju rördragningen helt otroligt dyr! 86 kvadratmeter yta, men det blir alltså 386.000 kr om man slår ihop kostnaden för rördragningen och golvvärmen.

Så frågan är nu vad ni andra anser – visst är det väl ändå rätt tydligt att det här är ett oskäligt pris?

Det här upplägget måste vara svårt att inte utnyttja som entreprenör, särskilt när det inträffar under Covid-svackan.

Hittills har ni gett TE 240 + 200 kkr, utan någon risk eftersom krav på motprestation saknas. Tror ni är en uppskattad kund!

 

[maschmuck]

Om ni har sagt att ni har fyra Mille i budget ska ni se att byggaren hittar på sätt ett få det att kosta 4 Mille.

Ja, får vi till allt för 4 så är jag nöjd!

 

[maschmuck]

Det här upplägget måste vara svårt att inte utnyttja som entreprenör, särskilt när det inträffar under Covid-svackan.

Hittills har ni gett TE 240 + 200 kkr, utan någon risk eftersom krav på motprestation saknas. Tror ni är en uppskattad kund!

Tja, fast TE måste ju leverer något och kan inte ta mer betalt än vad som är ”skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäkningssätt för motsvarande tjänster vid avtalstillfället samt omständigheterna i övrigt.”

 

[PatrikJo]

Ärligt talat, hur naiv får man lov att vara?
Hur kan man beställa ett sådant här jobb utan att ta in en offert? Inte nog med att du gjort det, du har även talat om för byggaren exakt hur mycket pengar han kan mjölka dig på. Självklart har han bett alla underentreprenörer att ta i så mycket de orkar på alla fakturor, han får ju procent på allt de gör. Själva bygget kommer sluta på omkring fem miljoner, beroende på hur betalningsvillig du verkar vara när de fyra miljonerna är slut.
Avbryt allting, omedelbart. Du har precis bränt två miljoner i läropengar.

 

[Nikorasu]

Hur ska någon här på forumet kunna ha synpunkter på om det är rimligt eller ej? Du verkar ju själv inte kunna svara på det, även om du vet exakt vad som avtalats med entreprenören.

Jag är litet tvär för att ditt inlägg följer ett tydligt mönster här på BH - folk ingår mycket otydliga avtal och sedan blir de förvånade att de inte får det de förväntat sig till det pris de förväntat sig.

Vad tror du skulle hända om du gick till bilhandlaren och köpte något specad med fyra hjul och en motor - min budget är 0.5Msek?

 

[Hochiha]

Tja, fast TE måste ju leverer något och kan inte ta mer betalt än vad som är ”skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäkningssätt för motsvarande tjänster vid avtalstillfället samt omständigheterna i övrigt.”

Problemet är att det är så luddigt. Alla kostnader går säkerligen att bortförklara med nåt. Men om ni bestrider lär de inte fortsätta tills tvisten är löst, så antagligen är det bäst att bryta samtidigt och ta in nya anbud på slutställning, som någon skrev ovan.

 

[Fluxor]

Vad i hela!? Har "vanligt" folk två mille att lägga på sådant som ts?

 

[maschmuck]

Jag är tacksam för allt engagemang här i tråden!

Som utlovat så kommer här lite bilder, först på 530.000-kronorsgropen:

 

[maschmuck]

...AKA lyxgropen

Här fortsätter vi med 50.000-kronorssänkningen, som för tillfället är belamrad med en artificiellt fjäll:

 

[maschmuck]

Är det de här extra rördragningarna ut till poolen som gjort att rörmokeriet blivit så dyrt?