Mitt tips är.... följ inte experternas tips utan gör tvärt om...
Vi passade på och band våra lån på 5&10år för 1.5 år sen när vi hade de historiskt världslåga räntorna. ALLA banker och experter sa att detta var HELT FEL. Rörliga räntan gick sen snabbt om 5åringen och är nu även förbi 10åringen...
Nu efter räntehöjningarna ger bankerna rådet att binda... Varför då? Jo för de vill själva tjäna pengar?
Så mitt förslag är att inte följa expertråd utan gör tvärt om!
Nej, man skall inte göra tvärt om utan man skall tänka själv och sedan aggera efter sina egna förutsättningar. Sedan skall man inte blanda ihop "experter" och säljare från banker. De har inget med varandra att göra. Säljare från banker kommer alltid att säga att man skall binda lånet för de vill tjäna mer pengar.Ugglan skrev:
Grattis till en snygg bindning av era lånen
Jo jag var kanske lite väl ironisk när jag sa att man skall göra tvärt mot bankrekommendationerna...
Vad jag egentligen gör är att som du säger tänka efter själv. Jag tror att om man följer rekommendationer och "massan" så blir det oftast fel. Gå egna vägar och utnytja möjligheten i marknaden och inte dras med vad alla andra gör så gör man bäst val.
Sen lyckas man nog inte pricka in alla toppar och bottnar, men det blir bäst möjligt!
Vad jag egentligen gör är att som du säger tänka efter själv. Jag tror att om man följer rekommendationer och "massan" så blir det oftast fel. Gå egna vägar och utnytja möjligheten i marknaden och inte dras med vad alla andra gör så gör man bäst val.
Sen lyckas man nog inte pricka in alla toppar och bottnar, men det blir bäst möjligt!
Det här är en väldigt vanlig villfarelse, men banken tjänar INTE mer pengar på att du binder lån. De lånar i sin tur upp exakt lika mycket rörligt eller bundet på marknaden och lägger på sin marginal så att de garanterat tjänar pengar oavsett om räntan går upp eller ner.Constructum Domus skrev:
Det vore helt enkelt alldeles för riskabelt för banken att själv satsa på att räntan skulle gå upp eller ner. De stora aktörerna har över 100 miljarder var utlånat bara för bostadslån i Sverige, så en bunden ränta som blir 1-2% skulle motsvara miljardbelopp i förlust under flera år - och det är ändå inte ett extremt scenario.
A och O för en bank är att undvika alla risker och istället leva på marginalerna. Precis som de normalt sett inte äger aktier spekulerar de inte heller i stigande/sjunkande boräntor.
Bolånerådgivarens roll _är_ faktiskt att så bra som möjligt sia om marknaden för konsumenterna, men inte för att banken är snäll utan för att det ligger i deras intresse att folk som har råd att låna faktiskt ska ta lån (=ränteintäkter), medan de som egentligen inte har råd ska låta bli (=undvika kreditförluster).
Sen ska man självklart tänka själv när det gäller risker, men jag tycker det är lite naivt att tro på någon enorm konspiration från marknaden mot låntagare. Det är vi som är den marknaden när det gäller våra sparpengar!
Mycket bra inlägg ErikL! Det finns många myter kring bunden ränta, som gärna sprids av skvallertidningar som DI, Aftonbladet och Expressen. Det finns dock en fördel för banken med bundna räntor: Det blir lite krångligare för kunden att byta bank.
Detta medför dock att bankerna delvis är mer villiga att acceptera en lägre marginal på bundna lån, så att man faktiskt som kund ibland får en bättre bunden ränta än rörlig ränta jämfört med motsvarande marknadsräntor.
Vad gäller rörligt kontra bundet säger jag som förr. Om man inte är någon större ränteanalytiker är det aldrig fel att binda en del av lånet och ha en annan del rörligt. Gör du så kommer du inte välja det bästa alternativet, men heller inte det sämsta.
Detta medför dock att bankerna delvis är mer villiga att acceptera en lägre marginal på bundna lån, så att man faktiskt som kund ibland får en bättre bunden ränta än rörlig ränta jämfört med motsvarande marknadsräntor.
Vad gäller rörligt kontra bundet säger jag som förr. Om man inte är någon större ränteanalytiker är det aldrig fel att binda en del av lånet och ha en annan del rörligt. Gör du så kommer du inte välja det bästa alternativet, men heller inte det sämsta.
Jag tror inte det är någon som har sagt att banker tjänar mer pengar just på räntan om du binder ett lån. Det är ju en säljorganisation och vill att du binder dig som kund för en lång tid. Precis som Ksund säger så har de lägre marginaler på bundna lån just för att de vill få oss alla att binda oss.
ErikL, du skriver "Bolånerådgivarens roll _är_ faktiskt att så bra som möjligt sia om marknaden för konsumenterna". Jag inser att du aldrig har jobbat på en bank. Det är klart att bankerna vill att vi skall tro att deras roll är detta. Bolånerådgivarens roll är faktiskt att sälja "bolån". De flesta banker har budget för enskilda bolånerådgivare, säljtävlingar, bonusar osv..... Det är viktigt när man sitter på banken att personen mitt imot faktiskt är en säljare precis som vilken bilhandlare som helst. Duktiga bolånerådgivare lyssnar noga på dig och känner efter vad du är för typ av person och erbjuder därefter ett lämpligt upplägg med så mycket bundna lån som möjligt. De vet ju precis som alla andra att det alltid är mer ekonomiskt lönsamt att ha 100% rörligt. De kommer att göra allt för att få och behålla dig som kund.
ErikL, du skriver "Bolånerådgivarens roll _är_ faktiskt att så bra som möjligt sia om marknaden för konsumenterna". Jag inser att du aldrig har jobbat på en bank. Det är klart att bankerna vill att vi skall tro att deras roll är detta. Bolånerådgivarens roll är faktiskt att sälja "bolån". De flesta banker har budget för enskilda bolånerådgivare, säljtävlingar, bonusar osv..... Det är viktigt när man sitter på banken att personen mitt imot faktiskt är en säljare precis som vilken bilhandlare som helst. Duktiga bolånerådgivare lyssnar noga på dig och känner efter vad du är för typ av person och erbjuder därefter ett lämpligt upplägg med så mycket bundna lån som möjligt. De vet ju precis som alla andra att det alltid är mer ekonomiskt lönsamt att ha 100% rörligt. De kommer att göra allt för att få och behålla dig som kund.
Denna myt är en av de centrala som sprids bland annat av de skvallertidningar jag nämnde.Constructum Domus skrev:
Jag har skrivit många inlägg om detta. Det är sant att det i genomsnitt lönat sig att ligga helt rörligt jämfört med att ha legat helt bundet, men det är inte sant att det alltid är mest ekonomiskt att ligga rörligt. I genomsnitt, sett över lång tid, är det frågan om någon tiondels procentenhet man tjänat på att ligga rörligt. Om man bundit halva lånet är det frågan om en väldigt liten skillnad för genomsnittsutfallet gentemot helt rörligt.
Sedan gäller dock att det gått i perioder vad som varit mest lönsamt. Under en stor del av efterkrigstiden steg räntorna i allmänhet mer än vad marknaden förutspått och därför var det lönsamt att ha bundna räntor. 1992 till 2004 har räntorna istället nästan hela tiden fallit mer (eller stigit mindre) än marknaden förväntat sig och därför har det under den perioden varit klart mer lönsamt med rörligt lån. Vad som blir mest lönsamt under de närmaste 5-20 åren vet ingen och det är därför jag propagerar för att göra mittemellan. Bind en del och ha en del rörligt. Då får du varken de bästa eller sämsta räntorna.
Du säger att det alltid är bättre med 100% rörligt. Jag antar att du då på dina helt rörliga lån har bättre ränta än de 2.65% som jag har på mitt 3-åriga lån som jag har 1 år och 9 månader kvar på och bättre än de 3.15% som jag har på mitt 5-åriga lån som jag har 3 år och 9 månader kvar på?
Om du läser mitt inlägg högre upp så ser du att jag säger precis det som du säger. Det är alltid bättre att ligga 100% rörligt på lite längre sikt. Det är ju självklart att man måste jämföra det med att man har 100% bundet hela tiden. Det är ju lika självklart att man skall binda om man tror att räntan kommer att gå upp. Frågan är bara på hur lång tid och hur vet jag att inte räntan kommer att gå ner istället. Jag har också bundit delar av mitt lån på under 3%, men det var spekulation från mig. Jag ansåg att räntan låg på rekordlåga nivåer och chansen att räntan går ner kändes som låga. Det kändes också skönt att veta vad jag skulle betala under denna period.
Detta är ju ingen myt som sprids av en massa tidningar. Det är ju fakta precis som du skriver.
Om man vill ha en del eller hela lånet bundet hela tiden så är det jätteviktigt att binda på flera olika perioder. Eftersom ingen kan förutspå utvecklingen mer än drygt 6 månader så är det lika stor chans att man sitter med Svarte Petter om ett par år om räntan går ner som att man har gjort ett klipp om räntan går upp. Problemet dock med att binda i flera olika perioder är ju att man typ en gång per år måste gissa sig till igen hur räntan kommer att utvecklas. Chansen att gissa fel är lika stor som att gissa rätt.
Slutsatsen är att det är bäst att ha allt rörligt och tjäna de tiondelar på räntan som du beskriver. Enda anledningen att binda räntan är att man vill veta vad man skall betala under en period. Gör man det för att tjäna pengar så är det en spekulation som kan gå bra eller dåligt.
Det är klart att det är större chans att lyckas med bunden ränta om man binder när räntan är låg. Frågan är bara om hur man vet att den är låg?
Detta är ju ingen myt som sprids av en massa tidningar. Det är ju fakta precis som du skriver.
Om man vill ha en del eller hela lånet bundet hela tiden så är det jätteviktigt att binda på flera olika perioder. Eftersom ingen kan förutspå utvecklingen mer än drygt 6 månader så är det lika stor chans att man sitter med Svarte Petter om ett par år om räntan går ner som att man har gjort ett klipp om räntan går upp. Problemet dock med att binda i flera olika perioder är ju att man typ en gång per år måste gissa sig till igen hur räntan kommer att utvecklas. Chansen att gissa fel är lika stor som att gissa rätt.
Slutsatsen är att det är bäst att ha allt rörligt och tjäna de tiondelar på räntan som du beskriver. Enda anledningen att binda räntan är att man vill veta vad man skall betala under en period. Gör man det för att tjäna pengar så är det en spekulation som kan gå bra eller dåligt.
Det är klart att det är större chans att lyckas med bunden ränta om man binder när räntan är låg. Frågan är bara om hur man vet att den är låg?
Fast det är just detta jag säger emot. Det är inte alltid bäst att ligga 100% rörligt om man ser på en rimlig tidshorisont, såsom 50 år. I teorin är ger det lägst ränta att ligga rörligt (pga liquidity preference) om man har ett lån i oändlig tid, men det är inte så intressant för de flesta. Det är sannolikt att man över en tidsperiod på 50 år tjänar något på att ligga helt rörligt jämfört med att ligga helt bundet, men det är inte säkert.Constructum Domus skrev:
Skvallerpressen får det ofta att låta som att alla skulle tjäna på att ligga helt rörligt hela tiden och det är en bluff/myt. Ofta antyder de också att banken lägger på stora säkerhetsmarginaler på bundna lån för att "klara av" stora höjningar utan att själva förlora pengar. Detta är en ännu större bluff eftersom bankerna bara förmedlar lån. De lånar själva upp på samma tidshorisont, till en lägre ränta, och behåller mellanskillnaden.
Och varför skulle det vara mer spekulation att binda 50% än att ligga rörligt? Icke-valet i sammanhanget anser jag vara att binda en del och ha rörligt på en del. Då erkänner man att man inte vet vad som kommer att löna sig bäst.
Hihi, jag läste precis en skojjig artikel i ämnet Experter tipsar ränta:
http://www.e24.se/dynamiskt/sverige/did_14364039.asp
Som "expert" kan man säga vad som helst, det är nästan aldrig någon som kollar upp efteråt vilka som fick rätt... eller hur dumma tipsen var!
Jag tänkte i alla fall som så när styr räntan var 1.5% att nu kan den bara gå ned 1.5% till men upp många gånger fler... Vilket läge att binda lånen på historiskt låga nivåer! Tillfället gör tjuven!
Men det förstod inte experterna och ej marknaden heller...
Med rörliga lån var det där unika tillfället snabbt förgånget, men med långa bundna lån har man kvar det där unika tillfället i ekonomin i sin egen plånbok ett bra tag frammåt...
Så bundna lån skall man naturligtvis ta vid tillfälle, däremellan rörliga...
http://www.e24.se/dynamiskt/sverige/did_14364039.asp
Som "expert" kan man säga vad som helst, det är nästan aldrig någon som kollar upp efteråt vilka som fick rätt... eller hur dumma tipsen var!
Jag tänkte i alla fall som så när styr räntan var 1.5% att nu kan den bara gå ned 1.5% till men upp många gånger fler... Vilket läge att binda lånen på historiskt låga nivåer! Tillfället gör tjuven!
Men det förstod inte experterna och ej marknaden heller...
Med rörliga lån var det där unika tillfället snabbt förgånget, men med långa bundna lån har man kvar det där unika tillfället i ekonomin i sin egen plånbok ett bra tag frammåt...
Så bundna lån skall man naturligtvis ta vid tillfälle, däremellan rörliga...
Det känns som du har fastnad i någon modell som du har som gör att du inte ser tillräckligt brett.
Du håller med att i teorin är det bäst att ligga 100% rörligt men du säger att eftersom man lånar till sitt boende i ca. 50 år så är det bara sannolikt att man tjänar på att ha 100% rörligt, men inte säkert. Du säger också att under olika längre perioder så går räntan upp (t.ex sluten av 50-talet till ca 1980) och vissa perioder så går den ner (t.ex 1920 - 1940 och 1990-2005). Under de perioderna så är det större sannolikhet att man tjänar på att ha lånen bundna (vid uppgående räntor) resp. rörliga (vid fallande räntor).
Så här långt är ditt tänkande helt korrekt.
Det du inte får med är att eftersom ingen kan förutse hur räntorna kommer att se ut i framtiden så skall man väljda de alternativet som har mest sannolikhet att ge bäst räntor, d.v.s rörligt hela tiden. Allt annat är ju en spekulation i hur framtiden kommer att se ut, någon som ingen vet.
Du kan aldrig pricka in hur räntan kommer att se ut om t.ex. 4 år. Binder du din ränta ca. 10 gånger på en 50 års period så kan du ha tur att pricka in bra tidpunkter och i slutändan tjäna pengar men det är lika stor chans att du gör tvärt om. Tittar vi på en stor mängd t.ex. alla som lånar till sitt boende i Sverige så kommer summan av alla som binder betala mer än de som har rörligt p.g.a Liquidity preference (teori varför man betalar en extra premie för långa lån) precis som du skriver.
Det är klart att vi kan sitta efteråt och säga att jag skulle bundit räntan t.ex på 5 år då för 20 år sedan och fått mycket bättre ränta än den rörliga jag hade. Det kommer också att vara massa gånger vi kan säga det var bra att vi hade rörlig istället för bunden. Det viktiga är att jag skall göra ett val nu idag hur jag vill ha mina lån en tid framåt där ingen kan säga något om hur räntorna kommer att se ut. Då skall jag välja det som har störst sannolikhet att ge bäst ränta.
Slutsatsen är då att det alltid är bäst att ha 100% rörligt på längre sikt eftersom att jag gör valet idag och jag vet inte hur räntorna kommer att se ut i framtiden. Enda anledningen att binda sina räntor är om man vill veta vad man skall betala under en period framåt. Det är viktigt för många eftersom t.ex vissa sover bättre på nätterna om de har bundet.
Du håller med att i teorin är det bäst att ligga 100% rörligt men du säger att eftersom man lånar till sitt boende i ca. 50 år så är det bara sannolikt att man tjänar på att ha 100% rörligt, men inte säkert. Du säger också att under olika längre perioder så går räntan upp (t.ex sluten av 50-talet till ca 1980) och vissa perioder så går den ner (t.ex 1920 - 1940 och 1990-2005). Under de perioderna så är det större sannolikhet att man tjänar på att ha lånen bundna (vid uppgående räntor) resp. rörliga (vid fallande räntor).
Så här långt är ditt tänkande helt korrekt.
Det du inte får med är att eftersom ingen kan förutse hur räntorna kommer att se ut i framtiden så skall man väljda de alternativet som har mest sannolikhet att ge bäst räntor, d.v.s rörligt hela tiden. Allt annat är ju en spekulation i hur framtiden kommer att se ut, någon som ingen vet.
Du kan aldrig pricka in hur räntan kommer att se ut om t.ex. 4 år. Binder du din ränta ca. 10 gånger på en 50 års period så kan du ha tur att pricka in bra tidpunkter och i slutändan tjäna pengar men det är lika stor chans att du gör tvärt om. Tittar vi på en stor mängd t.ex. alla som lånar till sitt boende i Sverige så kommer summan av alla som binder betala mer än de som har rörligt p.g.a Liquidity preference (teori varför man betalar en extra premie för långa lån) precis som du skriver.
Det är klart att vi kan sitta efteråt och säga att jag skulle bundit räntan t.ex på 5 år då för 20 år sedan och fått mycket bättre ränta än den rörliga jag hade. Det kommer också att vara massa gånger vi kan säga det var bra att vi hade rörlig istället för bunden. Det viktiga är att jag skall göra ett val nu idag hur jag vill ha mina lån en tid framåt där ingen kan säga något om hur räntorna kommer att se ut. Då skall jag välja det som har störst sannolikhet att ge bäst ränta.
Slutsatsen är då att det alltid är bäst att ha 100% rörligt på längre sikt eftersom att jag gör valet idag och jag vet inte hur räntorna kommer att se ut i framtiden. Enda anledningen att binda sina räntor är om man vill veta vad man skall betala under en period framåt. Det är viktigt för många eftersom t.ex vissa sover bättre på nätterna om de har bundet.
Under de senaste 10 åren (1996 till 2006) har det varit klart mer lönsamt att ligga 100% rörligt än att ha legat med någon del eller allt bundet om man ser över hela perioden. Snitträntan på 3-månaders ssvx har legat på ca 3,5%, snittet för 1-åringen har legat på ca 3,75% och snittet för 5-årigen har legat runt 4,7%.MathiasS skrev:
Enda gången mellan 1996 och 2001 som det var lönsamt att binda på 5 år var ett tag i början av 1999. Senare än så vet ju inte facit för än. Som sagt sträcker sig ju dock historien längre än till 1996. Sannolikt kommer det att ha varit lönsamt att binda på 5 år för de som band sina lån för ett par eller några år sedan. För senare tagna lån än så blir det bara gissningar då för mycket tid återstår.
Vi repeterar bara samma argument gång på gång, så jag avslutar denna diskussion för min del efter detta inlägg. Du är förstås välkommen att kommentera detta, jag menar inte att jag ska få sista ordet.Constructum Domus skrev:
Jag tror det vi i sak framförallt är oense om är två frågor. Dels ditt första påstående om att man alltid tjänar på att ligga 100% rörligt, vilket jag ser som självklart falskt, eftersom man givetvis, om man bundit vid rätt tid, har tjänat på det och det kan nog du också hålla med om.
Den andra frågan är den om vilket som är "icke-valet" för den som inte har någon aning om marknadens utveckling. Du menar att man ska välja det som ger störst sannolikhet till lägst ränta (100% rörligt). Jag menar att det neutrala icke-valet är att välja det alternativ som ger lägst risk för en dålig ränta och också lägst chans för en lysande ränta.
Ett annat sätt att beskriva det på är att icke-valet är att minimera väntevärdet för differensen mellan genomsnittsräntan för de alternativ man kunde valt och utfallet.
Denna differens är lägst för situationen då man valt delvis bundet och delvis rörligt.
Ett exempel: Två scenarier:
1. Räntan faller i jämn takt från denna nivå ner till 0% 2010. I det fallet kommer man med rörlig ränta (ssvx) hamna på ca 1,5%. Om man binder idag på 3 år, så hamnar räntan på ca 3,74% (statsobligation). Om man väljer 50% bundet, 50% rörligt blir räntan 2,62%
2. Räntan stiger i jämn takt från denna nivå upp till 6% 2010 (kanske lite mer realistiskt än alt. 1). I det fallet kommer man med rörlig ränta (ssvx) hamna på ca 4,5%. Om man binder idag på 3 år, så hamnar räntan på ca 3,74% (statsobligation). Om man väljer 50% bundet, 50% rörligt blir räntan 4,12%.
Med 100% rörligt eller 100% bundet hamnar räntan längre från genomsnittet - åt något håll. Dessa alternativ kan därmed ses som att man tror sig veta mer än marknaden och tror sig kunna tjäna pengar genom att göra rätt val. Detta kan vara rationellt för den som är mycket välinformerad. Icke-valet är dock att inte ta ställning till om marknaden i sin pris-sättning av långa räntor kommer att få rätt eller fel.
Jaja, nu får det räcka om rörliga kontra bundna räntor för min del för ett tag. Denna tråd kommer upp då och då med några månaders upphåll.
Ännu en helt felaktig uppfattning som man lätt kan få om man läser för många kvällstidningar och liknande. Mycket riktigt väger man in huspriser i bedömmningen men det är inte på något sätt den avgörande faktorn. Om allt annat varit status qou hade man inte höjt räntan!_Inger_ skrev:
Inte heller för att ta höjd för framtida sänkningar, det är nog det vansinigaste jag läst. Har vi sådanan tokstollar i riksbanksstyrelsen så ska jag emigrera imorgon. Låter som om man tror det sitter 6:e klassare i styrelsen.
Den enda anledningen till höjningarna är att man vill hålla inflationen runt 2% vilket den är mycket nära idag. Och det är inte ens så att det är dagens inflation man tar i hänsyn, utan den väntade inflationen så långt fram i tiden som två år har jag för mig man säger idag.
I november var inflationen 1,7% och i oktober 1,3%. En ganska häftig ökning. Och detta trots att energipriserna är väldigt låga för tillfället.
Men jag tror precis som du Inger att reporäntan ligger över 4% nästa årsskifte. Det skulle däremot inte förvåna mig om den ligger 4,5% eller till och med 4,75%, ifall inflationen fortsätter att öka i samma takt.
Det jag är mest orolig för är att årets stora avtalsrörelse inte blir så lugn och fin som den varit de senaste 10 åren, just på grund av regeringsskiftet. LO-förbunden skulle nog inte ha något emot att öka på inflationen. För lagom till nästa val kommer regeringen, inte facken, få skit för den höga räntan man tvingat fram. Sedan ska vi inte glömma skattesänkningarna. Det gör sitt på inflationen att folk helt plötsligt får mer i plånboken. Och med tanke på årets julförsäljning, verkar de aldra flesta av svenskarna anse att pengar är till för att shoppa upp.