Finansiering av hyrehus!
Jag har tidigare filosoferat kring det här med att bygga ett eller flera hyrehus i följande tråd, http://www.byggahus.se/forum/priser-kalkyler-fastighetsskatt-m-m/200838-bygga-hyreshus.html och tror nu att jag kommit fram till ett upplägg som skulle kunna tänkas vara med och finansiera mina planer.
Tydligen finns det något som heter Kooperativ hyresrätt, http://www.sabo.se/kunskapsomraden/boende_och_sociala_fragor/koop_hr/Sidor/vad_ar.aspx , vilket innebär att man betalar en insats för att få hyra, en insats som man när man flyttar ut ur huset sedan får tillbaka, men som alltså kommer in i systemet igen så fort en ny hyregäst flyttar in.
Dock har jag fått fram av en som använt sig av just detta system att man inte får pengarna förrän hyresgästen har nyckeln i handen (till lägenheten), utan att man därför istället får använda sig av reverser i ett första steg som sedan omvandlas till just en insats.
Ett upplägg jag funderat över är alltså enligt följande,1) jag satsar mina egna pengar i ett AB som projekterar och skaffar tomt/bygglov osv med mina pengar
2) om bolaget ska bygga exempelvis ett hus med 10 lägenheter tecknar jag reverser enligt avtalsenliga ränta med respektive hyresgäst
3) reversen kan jag sedan använda, tillsammans med mina egna satsade pengar, som kontantinsats till byggnationen av huset
4) när lägenheterna är färdiga betalas den avtalsenliga räntan ut samt att reversen omvandlas till insats för den kooperativa hyreslägenheten
5) avtal tecknas med föreningen om uthyrning av fastigheten enligt gällande villkor och regler
På så vis har jag anordnat ett hus med lägenheter som folk har råd att bo i, som det finns en marknad för och som jag samtidigt kan tjäna pengar på.
Eller?
Frågor, svar och åsikter kring detta ämne mottages tacksamt. Tills dess önskar jag alla en trevlig påsk!
Tydligen finns det något som heter Kooperativ hyresrätt, http://www.sabo.se/kunskapsomraden/boende_och_sociala_fragor/koop_hr/Sidor/vad_ar.aspx , vilket innebär att man betalar en insats för att få hyra, en insats som man när man flyttar ut ur huset sedan får tillbaka, men som alltså kommer in i systemet igen så fort en ny hyregäst flyttar in.
Dock har jag fått fram av en som använt sig av just detta system att man inte får pengarna förrän hyresgästen har nyckeln i handen (till lägenheten), utan att man därför istället får använda sig av reverser i ett första steg som sedan omvandlas till just en insats.
Ett upplägg jag funderat över är alltså enligt följande,1) jag satsar mina egna pengar i ett AB som projekterar och skaffar tomt/bygglov osv med mina pengar
2) om bolaget ska bygga exempelvis ett hus med 10 lägenheter tecknar jag reverser enligt avtalsenliga ränta med respektive hyresgäst
3) reversen kan jag sedan använda, tillsammans med mina egna satsade pengar, som kontantinsats till byggnationen av huset
4) när lägenheterna är färdiga betalas den avtalsenliga räntan ut samt att reversen omvandlas till insats för den kooperativa hyreslägenheten
5) avtal tecknas med föreningen om uthyrning av fastigheten enligt gällande villkor och regler
På så vis har jag anordnat ett hus med lägenheter som folk har råd att bo i, som det finns en marknad för och som jag samtidigt kan tjäna pengar på.
Eller?
Frågor, svar och åsikter kring detta ämne mottages tacksamt. Tills dess önskar jag alla en trevlig påsk!
Medlem
· Södermanlands län0
· 983 inlägg
Det kommunala bostadsbolaget i min stad, där jag var styrelseledamot och hade god insyn, bebyggde en fastighet för något år sedan där man tänkte sig kooperativ som upplåtelseform.
Marknaden av sugna hyresgäster för den upplåtelseformen visade sig vara lite för begränsad, troligtvis för att folk inte kände till hur det fungerade och för att bankerna vägrade låna ut till insatsen på samma premisser som om det varit bostadsrätter trots att insatsbeloppet var garanterat återbetalt vid flytt.
Vi bytte därför upplåtelseformen till normal hyresrätt och fick lägenheterna uthyrda i ett nafs ändå, trots att hyresnivån blev högre än den skulle blivit med kooperativ.
Marknaden av sugna hyresgäster för den upplåtelseformen visade sig vara lite för begränsad, troligtvis för att folk inte kände till hur det fungerade och för att bankerna vägrade låna ut till insatsen på samma premisser som om det varit bostadsrätter trots att insatsbeloppet var garanterat återbetalt vid flytt.
Vi bytte därför upplåtelseformen till normal hyresrätt och fick lägenheterna uthyrda i ett nafs ändå, trots att hyresnivån blev högre än den skulle blivit med kooperativ.
Mycket intressant att läsa om dina erfarenheter.
I mitt fall så riktar jag mig direkt mot en grupp (PRO förening) som har efterlyst nybyggnation av lägenheter. Ingen har dock visat intresse av att bygga på orten pga att den ekonomiska biten inte går ihop, så om mitt upplägg fungerar och de fortfarande är intresserade, blir jag lite som en räddande ängel ;-)
Nej, men allvarligt så har jag redan sen tidigare funderat ut ett koncept som gör prisbilden relativt mycket lägre, kan sedan mina hyresgäster vara med och delfinansiera blir det hela ännu bättre. Och jag kan på så sätt förverkliga projektet.
I mitt fall så riktar jag mig direkt mot en grupp (PRO förening) som har efterlyst nybyggnation av lägenheter. Ingen har dock visat intresse av att bygga på orten pga att den ekonomiska biten inte går ihop, så om mitt upplägg fungerar och de fortfarande är intresserade, blir jag lite som en räddande ängel ;-)
Nej, men allvarligt så har jag redan sen tidigare funderat ut ett koncept som gör prisbilden relativt mycket lägre, kan sedan mina hyresgäster vara med och delfinansiera blir det hela ännu bättre. Och jag kan på så sätt förverkliga projektet.
Dessa siffror jag nu skriver stämmer inte med verkligheten, utan jag använder de för att de ska bli enklare.
Låt oss säga att huset när det är färdigt är värt 10 miljoner, då får man låna mellan 75 - 50 % av det värdet beroende på bank och upplägg.
Detta skulle ge en kalkyl på 5 - 7,5 miljoner. Låt oss då säga att huset kostar 5 miljoner att bygga. Kontantinsatsen på 5 miljoner blir med 25% insats, 1,25 miljoner. Om jag själv då går in med låt oss säga 350.000 kronor, blir alltså hyresgästens insats 950.000 kronor / antalet lägenheter, låt oss säga 10 stycken dvs. 95.000 kronor / lägenhet.
När vi väl kommit så långt att det finns ett seriöst intresse från föreningen så får vi ju givetvis teckna ett riktigt avtal med hjälp av sakkunniga jurister osv.
Men nu såhär på rak arm, så känner jag till en föreningen där insatsen ligger på 400.000 kronor / lägenhet, så mina eventuella 95.000 kronor är relativt lite i jämförelse. Se länk, http://www.bltsydostran.se/nyheter/karlskrona/stort-intresse-for-seniorhus(3703613).gm
Låt oss säga att huset när det är färdigt är värt 10 miljoner, då får man låna mellan 75 - 50 % av det värdet beroende på bank och upplägg.
Detta skulle ge en kalkyl på 5 - 7,5 miljoner. Låt oss då säga att huset kostar 5 miljoner att bygga. Kontantinsatsen på 5 miljoner blir med 25% insats, 1,25 miljoner. Om jag själv då går in med låt oss säga 350.000 kronor, blir alltså hyresgästens insats 950.000 kronor / antalet lägenheter, låt oss säga 10 stycken dvs. 95.000 kronor / lägenhet.
När vi väl kommit så långt att det finns ett seriöst intresse från föreningen så får vi ju givetvis teckna ett riktigt avtal med hjälp av sakkunniga jurister osv.
Men nu såhär på rak arm, så känner jag till en föreningen där insatsen ligger på 400.000 kronor / lägenhet, så mina eventuella 95.000 kronor är relativt lite i jämförelse. Se länk, http://www.bltsydostran.se/nyheter/karlskrona/stort-intresse-for-seniorhus(3703613).gm
Jag tänker att när jag gjorde en kalkyl på ett renoveringsobjekt så skulle inköp inklusive renovering kosta mig ca: 2 miljoner, men det var värt enligt mäklare/bank ca 3 miljoner.
Samma sak när jag byggde huset som jag bor i idag, huset kosta ca, 1.5 miljoner att bygga, men var enligt banken värt ca 2,1 miljoner.
Samma sak när jag byggde huset som jag bor i idag, huset kosta ca, 1.5 miljoner att bygga, men var enligt banken värt ca 2,1 miljoner.
I mitt koncept så ingår exempelvis inköp av byggnadsmaterial från både Bulgarien och Polen, till viss del arbetskraft från Bulgarien (stomresningen) osv. därav kan jag hålla en relativt låg byggkostnad. Då jag själv är byggnadsarbetare så har jag lite kött på benen angående just utformning vad gäller hur tidskrävande vissa lösningar kan vara. Exempelvis så finns det inget vettigt i en lägenhet som har hundra olika vinklar och vrån, med golvlistbitar som är runt 100 mm långa. Det är sådant som tar tid och som kostar MYCKET onödiga pengar.
Intressant upplägg. Målgruppen borde vara helt rätt då många pensionärer sitter i lågt belånade hus och bostadsrätter med mycket pengar "låsta" i boendet. För dem är det säkert intressant att få loss sina pengar.
Den grundläggande utmaningen blir nog att som okänd (?) aktör övertyga framtida hyresgäster om att hela upplägget är ok och säkert för dem. Speciellt som det dröjer något år eller två innan lägenheterna är klara. Men har du redan en god relation till en PRO-förening har du ju mycket goda förutsättningar.
En utmaning kan väl också vara om marknaden vänder och flera hyresgäster flyttar ut och därmed kräver tillbaka sin upplåtelseinsats. Kan kanske bli tufft att finansiera om det tar ett långt tag att få in nya hyresgäster.
Lycka till!
/Krister
Den grundläggande utmaningen blir nog att som okänd (?) aktör övertyga framtida hyresgäster om att hela upplägget är ok och säkert för dem. Speciellt som det dröjer något år eller två innan lägenheterna är klara. Men har du redan en god relation till en PRO-förening har du ju mycket goda förutsättningar.
En utmaning kan väl också vara om marknaden vänder och flera hyresgäster flyttar ut och därmed kräver tillbaka sin upplåtelseinsats. Kan kanske bli tufft att finansiera om det tar ett långt tag att få in nya hyresgäster.
Lycka till!
/Krister
Tack för de orden!
Det som skulle kunna motverka ett eventuellt tomrum vore utifall kalkylen blir så pass bra att det finns utrymme med att så att säga låna upp insatsen på huset pga dess värde kontra byggkostnaden.
Än så länge är vi ju bara på projektstadiet, men jag räknar med att inom en 2 veckors period komma vidare i planeringen. Detta då pro föreningen ska ha stormöte och diskutera intresset från deras sida ordentligt.
Det som skulle kunna motverka ett eventuellt tomrum vore utifall kalkylen blir så pass bra att det finns utrymme med att så att säga låna upp insatsen på huset pga dess värde kontra byggkostnaden.
Än så länge är vi ju bara på projektstadiet, men jag räknar med att inom en 2 veckors period komma vidare i planeringen. Detta då pro föreningen ska ha stormöte och diskutera intresset från deras sida ordentligt.
Efter att ha varit ikontakt med en bank angående en möjlig finansiering av ett projekt likt detta blev jag tipsad om följande, http://www.boverket.se/Bidrag--Stod/Kreditgarantier/ har inte hunnit läsa något om det mer än första sidan, men det verkar ju intressant även för mig.
Medlem
· Stockholm
· 1 397 inlägg
Kalkylen är väldigt låg. Den lägsta produktionskostnad du kan nå i Sverige är typ 13-15000 kr/kvm BOA ex moms. Då pratar vi prefabmoduler.
Du ska bygga 10 lägenheter, snittet vid olika storlekar brukar bli 70 kvm. 700 kvm BOA x 15000 kr (låg volym) = 10 500 000 kr, tillkommer markpris, och en jäkla massa byggherrekostnader typ:
Projektering
Bygglov
Nybyggnadskarta
Byggfelsförsäkring
Pantbrev
Kreditivkostnader
Anslutningsavgifter
Förbrukning under byggtid
Jurister och ekonomer?
Du ska bygga 10 lägenheter, snittet vid olika storlekar brukar bli 70 kvm. 700 kvm BOA x 15000 kr (låg volym) = 10 500 000 kr, tillkommer markpris, och en jäkla massa byggherrekostnader typ:
Projektering
Bygglov
Nybyggnadskarta
Byggfelsförsäkring
Pantbrev
Kreditivkostnader
Anslutningsavgifter
Förbrukning under byggtid
Jurister och ekonomer?
Största haken med TS upplägg är att han tänker sluta avtal med respektive hyresgäst innan hyresgästkooperativet är bildat. Jag tycker det vore rimligt att göra tvärtom: Först bildar intresserade medlemmar kooperativ. Sedan sluter kooperativet avtal att hyra bostäder alternativt köpa eller bygga dem i egen regi. På så sätt kan banken ta ställning till kooperativet som motpart.
En förening som äger fastigheten blir givetvis en bättre bankkund än den som bara hyr. På samma sätt får TS bättre kreditvärdighet genom att - utan omvägar - helt enkelt sluta vanliga individuella hyresavtal till bästa pris direkt med respektive hyresgäst.
En förening som äger fastigheten blir givetvis en bättre bankkund än den som bara hyr. På samma sätt får TS bättre kreditvärdighet genom att - utan omvägar - helt enkelt sluta vanliga individuella hyresavtal till bästa pris direkt med respektive hyresgäst.
Det du nämner är givetvis det upplägg som eventuellt kommer bli aktuellt. Jag har också kommit ikontakt med Boverket som beviljar bidrag till trygghetsbostäder (+70 boende) http://www.boverket.se/Bidrag--Stod/Bostadsrattshus/Investeringsstod-till-trygghetsbostader/ det jag inväntar är som sagt svar från deras stormöte om och eventuellt hur vi ska gå vidare.
När det kommer till byggkostnaden så tror jag du säkert vet vad du pratar om, men ändå inte? Finns flera exempel på hur folk kommit under de kostnader du pratat om, exempelvis
http://www.byggvarlden.se/nyheter/byggprojekt/prispressat-kombohus-oppnar-dorrar
tävlingen gick ut på att kunna leverera ett hus som kostar under 12.000 kr / m2, flera bidrag kom in där nivån klarades.
Huset jag själv bor i är 130 m2 och kostade ca: 1,6 miljoner, dvs. 12.300 kr / m2 inkl allt, dvs. tomten, anslutningar, kvalitetsansvarig osv. räknar jag sen in dubbelgaraget på 60 m2 så blir m2 priset, 8400 kr / m2. Och då har jag visserligen gjort mycket, men LÅNGT ifrån allt.
Har även projekterat ett 160 m2 stort hus med gjuten platta, golvvärme, gjuten stomme, 500mm lösull osv. plus att samtliga moment läggs ut på entrpenad. Slutsumma, runt 2 miljoner dvs. 12.500 kr / m2
Så varför skulle det vara omöjligt(?) att bygga 10 lägenheter under 10 miljoner? När det uppenbarligen finns bevis för att just detta går?
När det kommer till byggkostnaden så tror jag du säkert vet vad du pratar om, men ändå inte? Finns flera exempel på hur folk kommit under de kostnader du pratat om, exempelvis
http://www.byggvarlden.se/nyheter/byggprojekt/prispressat-kombohus-oppnar-dorrar
tävlingen gick ut på att kunna leverera ett hus som kostar under 12.000 kr / m2, flera bidrag kom in där nivån klarades.
Huset jag själv bor i är 130 m2 och kostade ca: 1,6 miljoner, dvs. 12.300 kr / m2 inkl allt, dvs. tomten, anslutningar, kvalitetsansvarig osv. räknar jag sen in dubbelgaraget på 60 m2 så blir m2 priset, 8400 kr / m2. Och då har jag visserligen gjort mycket, men LÅNGT ifrån allt.
Har även projekterat ett 160 m2 stort hus med gjuten platta, golvvärme, gjuten stomme, 500mm lösull osv. plus att samtliga moment läggs ut på entrpenad. Slutsumma, runt 2 miljoner dvs. 12.500 kr / m2
Så varför skulle det vara omöjligt(?) att bygga 10 lägenheter under 10 miljoner? När det uppenbarligen finns bevis för att just detta går?