Råd om renovering av Q-märkt hus...
Har en fastighet från 1903 som kräver stora insatser. Grunden är en hybrid mellan torpargrund, gjuten samt putsad tegel. Del av grund är förstörd pga frostsprängningar, det är ett parti på cirka 5 meter, under detta parti vet vi inte hur marken ser ut, vi haft en geotekniker på tomten som är i grund en bergstomt men med morän och silt, så vi vet inte hur djupt vi behöver gräva för en ny grund, resten av grunden som är gjuten är rak vilket är ett mirakel då bakre delen på huset stör på hörnstenar som vandrat kanske en halvmeter och dragit med sig huset. Vi har försökt förstå hur sättningarna ligger till, som fanns redan på 40-talet, men bakdelen på huset har alltså åkt cirka 50 cm, men fronten och murstocken på huset har stått emot det hela. Finns ett rum i huset som är i lod, det är ovan denna gjutna grund. Resten av huset är så vint och snett att fönstrena är helt i ofas, och glipar. Som grädde på moset är syllen helt förstört över det partiet som också har frostprängningar. Så i detta hörn har huset sjunkit ihop plus trycket från baksidan med hörnstenarna gör att gardinen hänger 10-15 cm ut från väggen. Folk som kommer in skrattar, lustiga huset. Vi har också takläckor, då pappen är helt förstörd. All sågspån har antingen sjunkit undan el blåst bort, 80 av panelerna behöver bytas, 100% av alla fönster måste renoveras. Vi tog dit en byggare och frågade vad han skulle ta för att fixa hörnet med syllen och grunden. Han sa att han inte ville det, kanske skulle kosta en halv miljon, och skulle det bli bra? Vi har pratat med en byggnadsvårdare som tänker att man skulle fokusera på just detta hörn, försöka rädda det, men att det är knepigt att räta upp saker, då sättningar är stora. Alltså vi kan lägga ner stora pengar på just bara detta hörn.
Virket i huset verkar i övrigt bra, dvs takstolar, innertak, bärande balkar. Tittar man under huset är det helt snustorrt efter 113 år pga torpargrunden. Jag gissar på att nästan hela stommen är intakt.
Vi bygger ett nytt hus på tomten, för att vi vill kunna bo och rädda detta gamla, och är inte strandsatta pga att detta är fritidshus. Jag bygger det nya huset via byggsats, så lärt mig en hel del, kan bygga interörer, panel, har lagt tak själv, men tänker INTE göra det på stora huset.
Så några frågor.
Finns det folk som skulle kunna bygga upp stommen och tak plus takpapp om vi rev ner och markerade allt? Är detta något som kostar 1 miljon?
Är det vettigare att bygga upp liknande stomme med nytt virke? Det blir en arkitektfråga då också kanske?
Är det lättare att fixa ny grund om man river bort allt förutom stommen? Vi hade tänkt att göra helt ny grund, och addera källare.
Vad skulle ni göra? Pengar är alltid ett problem, men hoppas på någorlunda acceptabelt vansinne då vi gör exteriör och interiör själva...
Virket i huset verkar i övrigt bra, dvs takstolar, innertak, bärande balkar. Tittar man under huset är det helt snustorrt efter 113 år pga torpargrunden. Jag gissar på att nästan hela stommen är intakt.
Vi bygger ett nytt hus på tomten, för att vi vill kunna bo och rädda detta gamla, och är inte strandsatta pga att detta är fritidshus. Jag bygger det nya huset via byggsats, så lärt mig en hel del, kan bygga interörer, panel, har lagt tak själv, men tänker INTE göra det på stora huset.
Så några frågor.
Finns det folk som skulle kunna bygga upp stommen och tak plus takpapp om vi rev ner och markerade allt? Är detta något som kostar 1 miljon?
Är det vettigare att bygga upp liknande stomme med nytt virke? Det blir en arkitektfråga då också kanske?
Är det lättare att fixa ny grund om man river bort allt förutom stommen? Vi hade tänkt att göra helt ny grund, och addera källare.
Vad skulle ni göra? Pengar är alltid ett problem, men hoppas på någorlunda acceptabelt vansinne då vi gör exteriör och interiör själva...
I källarrummet som har frostsprängd vägg, så är golvet i betong sprucket, det verkar finnas en stor sten dock med en armeringsrör som kanske är någon förankring. En ide var att hälla några ton betong i detta rum, bygga upp upp en ny vägg innanför gamla väggen och lyfta i bjälklag...
Problemet att alla rum är vinda, det enda rummet som är rakt är punchverandan. Känns nästan som om man vill bygga utifrån detta...
Vad är det för stomme?
Timmer? Stående plank? Stående timmer? Rersvirke med snedbrädning?
Sådär från sidan sett och utan att ha granskat huset på plats så ser jag två möjligheter. Antingen brandkårsövning eller så får ni ta och pressa huset så rakt som det går och bygga ny grund under det.
Rakt blir det aldrig men det finns ingenting här i världen som säger att hus måste vara absolut raka. Sådär spontantskulle jag gissa att ni kan pressa tillbaka 50-70% av formförändringen.
Utgående från bilderna ser det ut som om huset står på lerig jord på en brant bergssluttning. Eftersom berget sluttar blir sättningarna störst där avståndet till berget är längst. Dessutom kan hela lerlagret ha glidit litet ned för berget.
Timmer? Stående plank? Stående timmer? Rersvirke med snedbrädning?
Sådär från sidan sett och utan att ha granskat huset på plats så ser jag två möjligheter. Antingen brandkårsövning eller så får ni ta och pressa huset så rakt som det går och bygga ny grund under det.
Rakt blir det aldrig men det finns ingenting här i världen som säger att hus måste vara absolut raka. Sådär spontantskulle jag gissa att ni kan pressa tillbaka 50-70% av formförändringen.
Utgående från bilderna ser det ut som om huset står på lerig jord på en brant bergssluttning. Eftersom berget sluttar blir sättningarna störst där avståndet till berget är längst. Dessutom kan hela lerlagret ha glidit litet ned för berget.
Redigerat:
Finns inte ett tredje alternativ, låt det vara snett och vint, laga bara det som är absolut nödvändigt och låt någon senare i historien stå för att rikta det. Men ska ni renovera huset och sen bo i det förstår jag att det inte är nåt bra alternativ... Men är det ett sommarhus och ni har ett annat hus på samma tomt, varför inte låt det vara snett?
Välkommen till forumet! Detta var en av de roligaste trådstarterna jag läst på länge!
Har inget svar på din fråga men undrar angående Q-märkningen. På vad sätt är en Q-märkt och vad innebär det för vad du kan göra med huset.?
Har inget svar på din fråga men undrar angående Q-märkningen. På vad sätt är en Q-märkt och vad innebär det för vad du kan göra med huset.?
Är det Q-märkt så kan man som jag förstår det inte bara köra på.
Kolla med din kommun vad som gäller, dom kan även guida dig till deras sakkunniga (i västra Götaland heter dom västarvet). Det är väldigt bra att ha en dialog och samsyn med sakkunnig då kommunen nästan alltid går på deras linje.
Kolla med din kommun vad som gäller, dom kan även guida dig till deras sakkunniga (i västra Götaland heter dom västarvet). Det är väldigt bra att ha en dialog och samsyn med sakkunnig då kommunen nästan alltid går på deras linje.
Är det märkt Q eller q (det är skillnad, q är hårdare reglerat). Det kan finnss pengar att ansöka om från Länsstyrelsen för vissa av reparationerna. För vårt Q-märkta hus kan vi få pengar till att reparera fasaden t.ex.
Jag har försökt få loss pengar för q-märkning, men inte hittat något. Det är enbart om det finns krav på specifik renovering från stat/kommun som man kan få ersättning för merkostnaden av sådan renovering, vad jag har lyckats få fram.osiris skrev:
Om någon har annan info vore jag mycket tacksam att få ta del av den
Jag får återkomma med tips och råd angående TS frågeställningar, de tarvar lite mer insats
Men som sagt, till att börja med, hämta ut den information som stadsbyggnadskontoret sitter på, där står mer i detalj vad som är skyddat av märkningen, om du inte redan gjort det
Börja med taket, så att det blir tätt. Det blir snabbt stora och tråkiga skador av inträngande vatten. Att huset är snett och vint är inte så akut, det har det varit länge och kommer att stå kvar ändå
"Finns det folk som skulle kunna bygga upp stommen och tak plus takpapp om vi rev ner och markerade allt? Är detta något som kostar 1 miljon? "
Det gör det säkert, frågan är hur det skulle bli, och ja, det kostar nog 1 miljon, minst. Men det viktigaste av allt. Det skulle antagligen betraktas som en rivning, och jag gissar att ni har rivningsförbud iom q-märkningen. Glöm den iden, säger jag.
"Är det vettigare att bygga upp liknande stomme med nytt virke? Det blir en arkitektfråga då också kanske? "
Men vad jag förstod är det egentligen inte stommen som är problemet? Det är grunden, och taket. Och ja, ok, att huset har satt sig. Ni måste gå varsamt fram med renoveringen, och som sagt kolla vad som gäller i detalj.
"Är det lättare att fixa ny grund om man river bort allt förutom stommen? Vi hade tänkt att göra helt ny grund, och addera källare. "
Ja. Det blir allra enklast om man river bort allt. Men jag tror inte det är ett alternativ med tanke på q-märkningen.
"Vad skulle ni göra? Pengar är alltid ett problem, men hoppas på någorlunda acceptabelt vansinne då vi gör exteriör och interiör själva..."
Jag får intrycket att ni egentligen vill riva det gamla huset och bygga ett nytt. Men det är inte ett alternativ, då det är q-märkt.
Vad jag skulle gjort. Tja, utan att veta de exakta förutsättningarna och detaljerna kring q-märkningen.
1. Fixat taket.
2. Undersökt de delar av undergrunden som behöver åtgärdas.
3. Tagit fram en plan för hur undergrunden och grunden skall åtgärdas
4. Undersökt möjligheterna att "domkrafta" upp huset så det blir rakt igen.
5. Börjat förbereda och palla upp huset, samt "domkrafta" upp det så att det blir rakt igen.
6. När huset står uppallat, åtgärdat undergrund och grund.
7. Ställt ner huset på den åtgärdade grunden.
"Finns det folk som skulle kunna bygga upp stommen och tak plus takpapp om vi rev ner och markerade allt? Är detta något som kostar 1 miljon? "
Det gör det säkert, frågan är hur det skulle bli, och ja, det kostar nog 1 miljon, minst. Men det viktigaste av allt. Det skulle antagligen betraktas som en rivning, och jag gissar att ni har rivningsförbud iom q-märkningen. Glöm den iden, säger jag.
"Är det vettigare att bygga upp liknande stomme med nytt virke? Det blir en arkitektfråga då också kanske? "
Men vad jag förstod är det egentligen inte stommen som är problemet? Det är grunden, och taket. Och ja, ok, att huset har satt sig. Ni måste gå varsamt fram med renoveringen, och som sagt kolla vad som gäller i detalj.
"Är det lättare att fixa ny grund om man river bort allt förutom stommen? Vi hade tänkt att göra helt ny grund, och addera källare. "
Ja. Det blir allra enklast om man river bort allt. Men jag tror inte det är ett alternativ med tanke på q-märkningen.
"Vad skulle ni göra? Pengar är alltid ett problem, men hoppas på någorlunda acceptabelt vansinne då vi gör exteriör och interiör själva..."
Jag får intrycket att ni egentligen vill riva det gamla huset och bygga ett nytt. Men det är inte ett alternativ, då det är q-märkt.
Vad jag skulle gjort. Tja, utan att veta de exakta förutsättningarna och detaljerna kring q-märkningen.
1. Fixat taket.
2. Undersökt de delar av undergrunden som behöver åtgärdas.
3. Tagit fram en plan för hur undergrunden och grunden skall åtgärdas
4. Undersökt möjligheterna att "domkrafta" upp huset så det blir rakt igen.
5. Börjat förbereda och palla upp huset, samt "domkrafta" upp det så att det blir rakt igen.
6. När huset står uppallat, åtgärdat undergrund och grund.
7. Ställt ner huset på den åtgärdade grunden.
Jag tycker att det kan vara värt att undersöka om huset kan demonteras och sedan återbyggas på en ny grund.
Om kommunen tycker att stilen är värd att bevaras måste ägarna också ges möjlighet att vårda huset på ett bra sätt.
Alternativet är att huset står och förfaller.
Jag tror att q-klassningen ofta går att rucka på. Vår gamla sommarstuga blev q-klassad (nationalromantiskt) med en ny detaljplan. Förutom förändringar av köket hade huset sitt originalutseende från 1926. Huset såldes pga området skulle förtätas och vi hade inget intresse att ha kvar stället då. Den nya ägaren byggde en villa på tomten och fick tillstånd att ändra det q-märkta huset till att matcha den nya villan. Snickarglädjen är borttagen, fönster ersätta, fasadfärg bytt etc. Det som enligt q-klassningen var karaktäristiskt är borta. Det enda de inte fick göra var att riva huset.
TS hus ser jätteläckert ut och jag hoppas att de finner ett sätt att rädda det.
Om kommunen tycker att stilen är värd att bevaras måste ägarna också ges möjlighet att vårda huset på ett bra sätt.
Alternativet är att huset står och förfaller.
Jag tror att q-klassningen ofta går att rucka på. Vår gamla sommarstuga blev q-klassad (nationalromantiskt) med en ny detaljplan. Förutom förändringar av köket hade huset sitt originalutseende från 1926. Huset såldes pga området skulle förtätas och vi hade inget intresse att ha kvar stället då. Den nya ägaren byggde en villa på tomten och fick tillstånd att ändra det q-märkta huset till att matcha den nya villan. Snickarglädjen är borttagen, fönster ersätta, fasadfärg bytt etc. Det som enligt q-klassningen var karaktäristiskt är borta. Det enda de inte fick göra var att riva huset.
TS hus ser jätteläckert ut och jag hoppas att de finner ett sätt att rädda det.
Vilket vackert hus! Snälla, riv det inte. Jag bor själv med lutande golv och man vänjer sig (har under min uppväxt enbart bott i moderna bostäder), det tog ett tag för mig att fatta att man ska anpassa möbleringen (exempelvis inte ställa sängen så huvudändan är längst ner i en nedförsbacke eller att klädställningar ramlar). Nu har jag huvudändan i en uppförsbacke och en stång skruvad i taket till kläderna.
Mitt hus skulle inte gå att rikta upp ens om jag ville det, under alla år har det byggts på med väggfasta möbler och annat, så snedheten är totalt fastspikad. Risken är stor att det är likadant med ditt hus.
Det finns en del kurser om timmerbygge i Sverige, hör av dig till dom, för syllbyten är ju något folk kan vilja lära sig, då kanske du får ner priset även om det tar lite längre tid.
Mitt hus skulle inte gå att rikta upp ens om jag ville det, under alla år har det byggts på med väggfasta möbler och annat, så snedheten är totalt fastspikad. Risken är stor att det är likadant med ditt hus.
Det finns en del kurser om timmerbygge i Sverige, hör av dig till dom, för syllbyten är ju något folk kan vilja lära sig, då kanske du får ner priset även om det tar lite längre tid.
Om du svarade på mitt inlägg, så är huset minst från början av 1700-talet (första dokumentet om det), men delar av det kan vara 1600-tal och även 1500-tal, om inte äldre eftersom det finns allt ifrån bronsåldersruiner och jordkällaren är medeltida), så nej, för mig är det inte enklare, då måste jag riva ur precis allt, även bakspisen.thomasx skrev:Alltså, det är nog ganska mycket enklare att ta bort lite fasta väggmöbler, och räta upp huset. Än att ta bort lite fasta väggmöbler, riva hela huset, och sedan bygga upp det igen
Lutande golv är perfekta för kulspel dessutom (spelar barngenerationen det numera ens?). :wow:
Jag avsåg iofs TS hus även om jag svarade på ditt inlägg
Men just det fallet jag beskriver, så är det fortfarande enklare, eftersom alternativet innefattar samma sak och ännu mer TS hade ju en del funderingar kring det, att plocka ner hela huset och sätta upp det igen
Men just det fallet jag beskriver, så är det fortfarande enklare, eftersom alternativet innefattar samma sak och ännu mer
TS hade ju en del funderingar kring det, att plocka ner hela huset och sätta upp det igen 