Se upp för "Varudeklarerat" och att ta över säljarens besiktning
Min vän Sverker Thorslund - tidigare ansvarig för boendefrågor på Konsumentverket, numera konsult inom bostad, påminde mig häromdagen om hur viktigt det är att köparen gör sin egen besiktning av huset eller lägenheten man tänker köpa. Du som köpare riskerar att råka illa ut om du nöjer dig med att ta över säljarens besiktning – som inte är tillräckligt grundlig för att du ska anses har uppfyllt din undersökningsplikt.
Byggahus.se har ju varnat flera gånger för mäklarnas oskick att samarbeta med besiktningsbolag (ofta Anticimex) och ”sälja på” den som säljer sin bostad både en förbesiktning av bostaden och en försäkring mot dolda fel. I konceptet ingår allt för ofta att köparen av bostaden uppmuntras att överta säljarens besiktning, istället för att låta göra en egen överlåtelsebesiktning.
Sverker Thorslund
Nu berättar Sverker Thorslund för mig att (dåvarande) Marknadsdomstolen faktiskt förbjöd Svensk Fastighetsförmedling (SF) att använda beteckningen Varudeklarerat tillsammans med en text på hemsidan om att köparen inte behöver utföra ytterligare undersökning av fastigheten, och att domen kom redan den 6 juli 2000. Om mäklarkedjan upprepade detta skulle ett vite på 200 000 kr betalas. Ändå fortsätter Svensk Fastighetsförmedling med ”Varudeklarerat”, och dessutom har det spridit sig till andra mäklare och blivit etablerat i branschen. Att försäljningsknepet kan fortsätta har med KO:s yrkande att göra. Man begärde förbud mot kombinationen av ”Varudeklarerat” och vilseledandet på hemsidan som förbjöds – och när yrkandet vunnit bifall strök SF bara den kritiserade lydelsen från hemsidan. Sverker Thorslund konstaterar att lagkravet på köparen att undersöka är strängt, han anser att ”säljarbesiktningar” ofta mest bidrar till att förvirra oerfarna konsumenter. Och bl a i Fastighetsmarknadens ReklamationsNämnd (FRN) har han sett många fall där köpare fått/givits intrycket att ”Varudeklarerat” räckte – varpå de själva fått bära kostnaden för att avhjälpa fel som en egen, noggrann besiktningsman tveklöst borde kunnat upptäcka. Länk till domen.
Svensk Fastighetsförmedling har alltså ett koncept de kallar Varudeklarerat, som innebär att det saluförda huset är besiktigat och försäkrat mot dolda fel, något som säljaren av bostaden betalar mäklaren för. Besiktningen man utför görs i syfte att undersöka om försäkringen mot dolda fel kan gälla.
Men det är skillnad på besiktningar och besiktningar. I den besiktning som SF och andra mäklare låter utföra på hus de ska sälja undantas en rad olika moment som köparen måste undersöka själv för att inte behöva stå risken för eventuella fel. Den besiktningen är alltså inte en fullgod överlåtelsebesiktning.
Av villkoren i de här säljarbesiktningarna framgår att den endast omfattar bostadshuset och inte garage och gästhus. Det ingår inte heller en kontroll av el, värme, vatten, ventilation, gas, avlopp, altan, dränering med mera. Man undantar också fel som inte har uppmärksammats på grund av säljarens bristande medverkan vid försäljningen. Den omfattar alltså långt ifrån allt som ingår i en överlåtelsebesiktning, som en köpare av ett hus måste utföra för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Kontentan är alltså – lockas inte att ta över säljarens (försäkrings-)besiktning av huset, utan gör en egen överlåtelsebesiktning med en besiktningsman du har valt själv. Gå med besiktningsmannen vid besiktningstillfället och fråga om hen anser att du bör göra en fördjupad besiktning någonstans.
Du hittar bra besiktningsmän hos SBR Byggingenjörerna. (Uppdragsavtalet för en besiktning anger tydligt de moment man – för att helt fullgöra sin undersökningsplikt - som köpare måste anlita särskild expertis för att undersöka. Exempel: Skorsten, el, radon, vatten från egen brunn.)
Kommentarer
16