Varmvattenberedaren var inte utbytt
Besvarad 14 sep 2023 av Claes Blåe
Hej,
Flyttade in i vårt hus för ca 11 månader sen. I såväl prospekt som frågelista samt kontrakt står ”Ny värmepump från 2021 med 300l varmvattenberedare”. Detta styrktes även muntligen av säljaren som vid en extravisning påpekade att ”här är allting nytt, så värmen behöver ni inte tänka på”.
Efter bara ett par månader upptäckte vi vatten under VVB. Efter kontroll av fackman visade det sig att VVB (som står bredvid själva värmepumpen) inte alls är utbytt utan 18 år gammal och nu defekt. Detta är inget som syns då VVB i sig endast är en vit plåtlåda utan yttre slitage eller påverkan. Kostnaden för att byta VVB uppgick till 35kkr. Påtalade felet till säljaren i anslutning till detta, men de vill inte förstå att de är ansvariga för ”felskrivningen” i prospekt och kontrakt. De hävdar istället att det är mäklaren som skrivit fel och att de inte har ansvar, trots att de skrivit under avtalet. Jag har pratat med såväl mäklare (vägrar hjälpa till på något sätt) och säljare som avvisar.
Är detta ett dolt fel? Är kostnaden för att avhjälpa felet tillräckligt hög för att uppfylla rekvisiten?
Flyttade in i vårt hus för ca 11 månader sen. I såväl prospekt som frågelista samt kontrakt står ”Ny värmepump från 2021 med 300l varmvattenberedare”. Detta styrktes även muntligen av säljaren som vid en extravisning påpekade att ”här är allting nytt, så värmen behöver ni inte tänka på”.
Efter bara ett par månader upptäckte vi vatten under VVB. Efter kontroll av fackman visade det sig att VVB (som står bredvid själva värmepumpen) inte alls är utbytt utan 18 år gammal och nu defekt. Detta är inget som syns då VVB i sig endast är en vit plåtlåda utan yttre slitage eller påverkan. Kostnaden för att byta VVB uppgick till 35kkr. Påtalade felet till säljaren i anslutning till detta, men de vill inte förstå att de är ansvariga för ”felskrivningen” i prospekt och kontrakt. De hävdar istället att det är mäklaren som skrivit fel och att de inte har ansvar, trots att de skrivit under avtalet. Jag har pratat med såväl mäklare (vägrar hjälpa till på något sätt) och säljare som avvisar.
Är detta ett dolt fel? Är kostnaden för att avhjälpa felet tillräckligt hög för att uppfylla rekvisiten?
Svar
Er fråga gäller fel i fastighet.
Säljaren har tydligen såväl skriftligen som muntligen informerat er om att värmeanläggningen blott skulle vara något år gammal.
Det var den inte. En normalt aktsam köpare skall kunna förlita sig på den information som säljaren lämnat vid köpet. Jag brukar hävda att objektsbeskrivningen ingår i avtalsunderlaget vid fastighetsköp.
Fastigheten avviker då i den här delen från avtalet, och påföljden för säljaren är enligt Jordabalken (JB) kap 4 nedsättning av köpeskillingen och/eller skadestånd.
Ni kan ju även hävda att säljaren utfäst (Lovat) en ny värmeanläggning. I ert fall bör ersättningen bli de 35 000 kr ni angivit, eftersom åldersavdraget blir försumbart. Ni hade ju faktiskt att förvänta er en ny värmeanläggning vid köpet. Jag skulle inte hävda dolt fel i det här läget, för då kommer man in på resonemang om upptäckbarhet och förväntan, vilket kan ställa till det.
Det finns egentligen ingen nedre gräns för vilka belopp en köpare kan kräva av en säljare, och paragrafens rekvisit berörs inte av beloppen i sig, men det kan vara svårt att anlita en advokat som vill visa sig i tingsrätten för 35 000 kr. Någon form av uppgörelse kan vara att föredra.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Säljaren har tydligen såväl skriftligen som muntligen informerat er om att värmeanläggningen blott skulle vara något år gammal.
Det var den inte. En normalt aktsam köpare skall kunna förlita sig på den information som säljaren lämnat vid köpet. Jag brukar hävda att objektsbeskrivningen ingår i avtalsunderlaget vid fastighetsköp.
Fastigheten avviker då i den här delen från avtalet, och påföljden för säljaren är enligt Jordabalken (JB) kap 4 nedsättning av köpeskillingen och/eller skadestånd.
Ni kan ju även hävda att säljaren utfäst (Lovat) en ny värmeanläggning. I ert fall bör ersättningen bli de 35 000 kr ni angivit, eftersom åldersavdraget blir försumbart. Ni hade ju faktiskt att förvänta er en ny värmeanläggning vid köpet. Jag skulle inte hävda dolt fel i det här läget, för då kommer man in på resonemang om upptäckbarhet och förväntan, vilket kan ställa till det.
Det finns egentligen ingen nedre gräns för vilka belopp en köpare kan kräva av en säljare, och paragrafens rekvisit berörs inte av beloppen i sig, men det kan vara svårt att anlita en advokat som vill visa sig i tingsrätten för 35 000 kr. Någon form av uppgörelse kan vara att föredra.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
Jonatan79 ·
Har värmepumpen en egen varmvattenberedare eller enbart den äldre 300 liters? Saftigt pris för att byta ut den gamla. Fanns inget alternativ?
Står ju inte uttryckligen att VVB är från 2021. Man kan tolka det som att VP är från 2021, men att VVB är äldre.
Man säger bara värmepumpen är ny. Men vad som missas när det gäller ersättning så har hd konstaterat att felet var dolt men att beloppet var för lågt för att de ska utgå någon ersättning. Sen har hd i ett fall som rör lägenhet annat lagrum men intressant ändå. Då kom man fram till att kostnaden för ett nytt badrum i förhållande till vad lgh kostade.
Så praxis säger att det finns ett nedre belopp.
Men som folk reagerat på. Så är det priset. En ny vvb kostar runt 13000:- Att byta ut en vvb borde inte ta så många timmar. Om man köper den Dahl eller Ahlsell så borde den kosta max 20000:- med rabatter. Men fortfarande 2pers för att montera den. Jag skulle gissa på 2h x2 pers. 4h. kan det kosta säg 700:-/h knappt 3000:- totalt. Då är vi uppe i 23000:-
Vi avrundar, 25000:-
Det skiljer nästan 10000:-
25000:- kommer du inte få.
Om vi lägger till ROT så blir det ännu.mindre Men det kan man inte räkna med.
Så praxis säger att det finns ett nedre belopp.
Men som folk reagerat på. Så är det priset. En ny vvb kostar runt 13000:- Att byta ut en vvb borde inte ta så många timmar. Om man köper den Dahl eller Ahlsell så borde den kosta max 20000:- med rabatter. Men fortfarande 2pers för att montera den. Jag skulle gissa på 2h x2 pers. 4h. kan det kosta säg 700:-/h knappt 3000:- totalt. Då är vi uppe i 23000:-
Vi avrundar, 25000:-
Det skiljer nästan 10000:-
25000:- kommer du inte få.
Om vi lägger till ROT så blir det ännu.mindre Men det kan man inte räkna med.
Tomten55 ·
Jag tolkar det som att det rör sig om en ackumulatortank till bergvärmepump eller dyl. Finns ju en del modeller som är anpassade för lägre takhöjd som har extern tank. I så fall verkar ju prisbilden för en ny tank också stämma. En Nibe VPB S300 ligger på 32 500 kr på bygghemma.
I min värld är logiken: Själva värmepumpen med tanken utgör ett system. Det är också så det är skrivet i avtalet och det är så säljarna har uttalat sig muntligt. Det är åtminstone en missvisande skrivning att varmvattenberedaren inte är utbytt. Annars mer korrekt att separera dessa faktauppgifter, inte lämna dem under samma rad i samma mening. Att det däremot skulle påverka marknadspriset, och därmed utgöra berättigad ersättning för dolt fel, låter långsökt.
I min värld är logiken: Själva värmepumpen med tanken utgör ett system. Det är också så det är skrivet i avtalet och det är så säljarna har uttalat sig muntligt. Det är åtminstone en missvisande skrivning att varmvattenberedaren inte är utbytt. Annars mer korrekt att separera dessa faktauppgifter, inte lämna dem under samma rad i samma mening. Att det däremot skulle påverka marknadspriset, och därmed utgöra berättigad ersättning för dolt fel, låter långsökt.
BSOD ·
Texten är ju inte fel. Värmepumpen är ju ny. Den muntliga utfästelsen om anläggningens skick tror jag blir svår att komma någonstans med. Det är inte alla värmepumpar som är byggda så man byter beredare och värmepump samtidigt.
Det brukar finnas skylt på beredaren som visar när den är tillverkad. Det känns som det är relativt enkelt att se det på plats om man besiktar en sådan här anläggning? Tror detta är svårt att komma i mål med mot säljaren.
Det brukar finnas skylt på beredaren som visar när den är tillverkad. Det känns som det är relativt enkelt att se det på plats om man besiktar en sådan här anläggning? Tror detta är svårt att komma i mål med mot säljaren.
VP är från 2021. Annars skulle det väl stått "Ny VP och VVB, båda från 2021."
Vad mäklaren sagt under visning blir svårt att driva vidare. Speciellt om ni tolkat den första meningen fel.
Vad mäklaren sagt under visning blir svårt att driva vidare. Speciellt om ni tolkat den första meningen fel.
Snigla ·
Det står ju inte att VVB är ny, det står att det finns en.. och det står att VP är ny.. och säljaren hade ju uppenbarligen sagt att "värmen inte skulle vara något att oroa sig för".. och varmvatten är inte värme (även om det är varmt..).
Däremot skulle jag vara väldigt skeptisk till att en läcka började 2 månader efter inflyttningen..
(Måste även tillägga att OM vp och vvs hör ihop i värmesystemet.. som det gör hos oss.. dvs vi har två bredvid varandra pga låg takhöjd.. så skulle jag givetvis tolkat det som om BÅDA var utbytta i ett "nytt värmesystem".. om de var samma märke.. stod bredvid varandra .. och såg ut att höra ihop! Men om de inte var likadana, olika storlekar.. stod på olika ställen osv.. så hade jag tolkat det hela som "en vp" och en sep vvb - dvs hade inget o göra med varandra)
Däremot skulle jag vara väldigt skeptisk till att en läcka började 2 månader efter inflyttningen..
(Måste även tillägga att OM vp och vvs hör ihop i värmesystemet.. som det gör hos oss.. dvs vi har två bredvid varandra pga låg takhöjd.. så skulle jag givetvis tolkat det som om BÅDA var utbytta i ett "nytt värmesystem".. om de var samma märke.. stod bredvid varandra .. och såg ut att höra ihop! Men om de inte var likadana, olika storlekar.. stod på olika ställen osv.. så hade jag tolkat det hela som "en vp" och en sep vvb - dvs hade inget o göra med varandra)
dwd ·
Ni som säger att det bara står att värmepumpen är ny, läs igen. Det står ny värmepump MED 300l vvb. Det innebär att VVB är inkluderad i värmepumpen. Hade det stått ny värmepump OCH 300l vvb hade det varit en annan femma.
Om det håller juridiskt och går att driva vidare har jag ingen aning om, men det går inte tolka texten på annat sätt än att vvb:n är inkluderad.
Om det håller juridiskt och går att driva vidare har jag ingen aning om, men det går inte tolka texten på annat sätt än att vvb:n är inkluderad.
”Ny värmepump från 2021 med 300l varmvattenberedare”
Ny syftar i detta fallet på både värmepumpen och varmvattenberedaren.
Det är ungefär som att skriva "Ny bil från 2023 med dragkrok". Givetvis skulle ingen tolka det som att dragkroken är 20år gammal på en ny bil.
Ny syftar i detta fallet på både värmepumpen och varmvattenberedaren.
Det är ungefär som att skriva "Ny bil från 2023 med dragkrok". Givetvis skulle ingen tolka det som att dragkroken är 20år gammal på en ny bil.
Säljes: ny motorbåt 2023 med tillhörande trailer. Är det givet att trailer också är fabriksny, eller bara att den är dimensionerad för båten?
Men menar dom inte att det är en värmepump som har en separat varmvattenberedaren som inte är integrerad i värmepumpen för takhöjden?Annars verkar det konstigt att inte varmvatten inte skulle räcka till.Kanske har väldigt stort varmvatten behov.
Snigla ·
Bubblebubb : På ena bilen är den äldre än bilen (köpt på skroten) och på den andra bilen är den nyare än bilen (köptes och sattes dit nått år efter bilen tillverkades)
Man ska aldrig vara för säker, på nått.. 😊
( hade definitivt inte formulerat mig sådär, för det föder missuppfattningar.. ”Ny värmepump från 2021 med 300l varmvattenberedare” skulle ju ha skrivits ”Ny värmepump med 300l varmvattenberedare installerad 2021” )
Man ska aldrig vara för säker, på nått.. 😊
( hade definitivt inte formulerat mig sådär, för det föder missuppfattningar.. ”Ny värmepump från 2021 med 300l varmvattenberedare” skulle ju ha skrivits ”Ny värmepump med 300l varmvattenberedare installerad 2021” )
Vi kan alltså konstatera att det är öppet för tolkning. Det blir väldigt svårt att driva.
Det känns ganska ovanligt med acctank om man har bergvärme. Även om det kan finnas fördelar med det.
Att koppla in en vvb på 300l till vp är väl extremt ovanligt. Jag har en på 30l För att vvc ska fungera.
Att koppla in en vvb på 300l till vp är väl extremt ovanligt. Jag har en på 30l För att vvc ska fungera.
De senast besvarade frågorna
Vem betalar underhållsbyte av avloppsgroda i bostadsrätt?
12 aug 2023
Hej! På tillträdesdagen 22-11-01 strömmar avloppsvatten ut genom ett spillrör i en slits, avloppsvatten trycks också upp underifrån golvet in i badrummet. Tidigare ägare förnekar all kännedom om...
Avloppet krånglar - dolt fel?
16 maj 2023
I juli -22 köpte jag ett hus och gjorde då ingen besiktning (vilket jag idag ångrar). Jag var tvungen att köpa innan årets slut för att kunna skjuta upp vinsten från en försäljning av förra...
Gammal fuktskada - känner oss lurade
5 jun 2023
Hej! Vi har köpt en lägenhet i en BRF. Vi anlitade en besiktningsman som gick igenom allt. I köket nämnde han att det troligen varit ett läckage från kyl/frys men att det nu inte gick att mäta...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
