Stopp i avloppet dolt fel?
Besvarad 10 dec 2021 av Claes Blåe
Hej. Har köpt ett hus byggt 1946. Dödsbo. Huset var besiktigat av Anticimex innan försäljning. Deras besiktningsman ringde även till mig och framförde att huset var ovanligt bra för att vara så gammalt. Och det kändes ju tryggt.
Efter nån månad blev det stopp i avloppet och ”översvämning” i gillestugan. När jag lyfte på filtmattan där avloppsröret gick ner i golvet visade det sig att där fanns en lucka. Och i den gick avloppsröret igenom och som förre ägaren hade skurit upp för att få in ett rensband, vilket då påvisar att detta har varit ett tidigare problem som säljaren visste om. Påpekade detta för säljaren som sa att, jo det var nåt strul för farsgubben gick alltid ner till källartoan när han skulle sk..a, sa han och såg lite road ut.
Jag hade dit slamsugning 3 ggr, en från kommunen som kollade brunnarna på gatan samt ett företag som filmade i röret och upptäckte en spricka ca 4 meter in i röret. Under tiden hann tyvärr även säljaren till dödsboet avlida så jag tog upp detta med änkan efter ett tag, men jag ville ta det lugnt pga omständigheterna. Jag var tvungen att få iordning det då jag hyrde ut ena lägenheten, så lejde in en firma som fixade allt så att det gick att bo där.
Däremot gjorde jag en anmälan till Anticimex som jag ansåg varit försumliga vid sin besiktning. Skrev oxå ned ersättningskrav. Man borde lätt ha sett denna plåtlåda som avloppsröret var uppskuret i och på så vis kunnat undersöka avloppet innan man köpte huset. Men de slår ju naturligtvis ifrån sig alla anklagelser. Hävdar att avloppet är så gammalt att det får man räkna med.
Har jag ingen möjlighet att hävda/få rätt ang dolt fel gentemot säljaren av dödsboet eller försumlighet vid besiktningen, gjort av Anticimex?
Efter nån månad blev det stopp i avloppet och ”översvämning” i gillestugan. När jag lyfte på filtmattan där avloppsröret gick ner i golvet visade det sig att där fanns en lucka. Och i den gick avloppsröret igenom och som förre ägaren hade skurit upp för att få in ett rensband, vilket då påvisar att detta har varit ett tidigare problem som säljaren visste om. Påpekade detta för säljaren som sa att, jo det var nåt strul för farsgubben gick alltid ner till källartoan när han skulle sk..a, sa han och såg lite road ut.
Jag hade dit slamsugning 3 ggr, en från kommunen som kollade brunnarna på gatan samt ett företag som filmade i röret och upptäckte en spricka ca 4 meter in i röret. Under tiden hann tyvärr även säljaren till dödsboet avlida så jag tog upp detta med änkan efter ett tag, men jag ville ta det lugnt pga omständigheterna. Jag var tvungen att få iordning det då jag hyrde ut ena lägenheten, så lejde in en firma som fixade allt så att det gick att bo där.
Däremot gjorde jag en anmälan till Anticimex som jag ansåg varit försumliga vid sin besiktning. Skrev oxå ned ersättningskrav. Man borde lätt ha sett denna plåtlåda som avloppsröret var uppskuret i och på så vis kunnat undersöka avloppet innan man köpte huset. Men de slår ju naturligtvis ifrån sig alla anklagelser. Hävdar att avloppet är så gammalt att det får man räkna med.
Har jag ingen möjlighet att hävda/få rätt ang dolt fel gentemot säljaren av dödsboet eller försumlighet vid besiktningen, gjort av Anticimex?
Redigerat av moderator:
Svar
Din fråga gäller ett fel i byggnadens avlopp.
Ni har köpt en fastighet som tydligen besiktigats på säljarsidan före köpet. Jordabalken och allmänna kontraktsrättsliga principer är tillämpliga.
Jag läser er fråga som om avloppsrören är ursprungliga; alltså från tiden vid byggnadens uppförande. När det gäller det spruckna röret och stoppet kan det mycket väl röra sig om ett dolt fel. Gjutjärnsrör har dock en ekonomisk livslängd kring 50 år, och i ert fall är rören i så fall värdemässigt avskrivna sedan länge. Då är det inte möjligt att enligt Jordabalken få ersättning från säljaren, men ni verkar ju heller inte vilja driva frågan om dolt fel.
Avseende besiktningsmannen så framgår det inte om ni skriftligen övertagit säljarens rättigheter mot honom. Det spelar ingen roll egentligen, eftersom han visserligen kan ha utfört besiktningen vårdslöst, och att det finns en kausalitet (ett orsakssamband) mellan vårdslösheten och felet. Men eftersom rören är värdemässigt avskrivna är det inte möjligt att enligt allmänna kontraktsrättsliga principer få ersättning från besiktningsbolaget.
Generellt bör en köpare vara mycket försiktig med säljarbesiktningar, "varudeklarerat" och liknande, främst av två skäl. Dels har köparen vanligen inget besiktningsavtal med säljarens besiktningsman, och köparen kan alltså inte kräva ersättning vid en vårdslös besiktning, och dels är det inte alls säkert att säljarbesiktningen täcker hela köparens undersökningsplikt för undantagen i besiktningens omfattning kan vara betydande.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Ni har köpt en fastighet som tydligen besiktigats på säljarsidan före köpet. Jordabalken och allmänna kontraktsrättsliga principer är tillämpliga.
Jag läser er fråga som om avloppsrören är ursprungliga; alltså från tiden vid byggnadens uppförande. När det gäller det spruckna röret och stoppet kan det mycket väl röra sig om ett dolt fel. Gjutjärnsrör har dock en ekonomisk livslängd kring 50 år, och i ert fall är rören i så fall värdemässigt avskrivna sedan länge. Då är det inte möjligt att enligt Jordabalken få ersättning från säljaren, men ni verkar ju heller inte vilja driva frågan om dolt fel.
Avseende besiktningsmannen så framgår det inte om ni skriftligen övertagit säljarens rättigheter mot honom. Det spelar ingen roll egentligen, eftersom han visserligen kan ha utfört besiktningen vårdslöst, och att det finns en kausalitet (ett orsakssamband) mellan vårdslösheten och felet. Men eftersom rören är värdemässigt avskrivna är det inte möjligt att enligt allmänna kontraktsrättsliga principer få ersättning från besiktningsbolaget.
Generellt bör en köpare vara mycket försiktig med säljarbesiktningar, "varudeklarerat" och liknande, främst av två skäl. Dels har köparen vanligen inget besiktningsavtal med säljarens besiktningsman, och köparen kan alltså inte kräva ersättning vid en vårdslös besiktning, och dels är det inte alls säkert att säljarbesiktningen täcker hela köparens undersökningsplikt för undantagen i besiktningens omfattning kan vara betydande.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
MagHam ·
Rören är 75 år gamla, och att undersöka dom noggrant ingår inte i en vanlig överlåtelsebesiktning.
Det är bara att inse (och förvänta sig) att gamla hus behöver genomgripande reparationer gällande avloppsstammar, el, tak, våtrum mm.
Det är bara att inse (och förvänta sig) att gamla hus behöver genomgripande reparationer gällande avloppsstammar, el, tak, våtrum mm.
Rör som är 75 år gamla har redan gått med 25 år på lånad tid så att där är en spricka är inte så konstig.
Rikard11 ·
”Dels har köparen vanligen inget besiktningsavtal med säljarens besiktningsman, och köparen kan alltså inte kräva ersättning vid en vårdslös besiktning, ”
Det här är ju helt fel Claes. Köparen tar i princip alltid över säljarens reklamationsrätt, i de flesta fall övergår den automatiskt även fast man inte haft en genomgång av besiktningsmannen innan köpet. I andra fall så krävs först en genomgång med besiktningsmannen för att man ska få överta besiktningen och det ska då mäklaren informera om.
Så uppdatera gärna ditt svar så folk inte behöver tro att de inte har några rättigheter alls för att det är säljaren som beställt besiktningen.
Det här är ju helt fel Claes. Köparen tar i princip alltid över säljarens reklamationsrätt, i de flesta fall övergår den automatiskt även fast man inte haft en genomgång av besiktningsmannen innan köpet. I andra fall så krävs först en genomgång med besiktningsmannen för att man ska få överta besiktningen och det ska då mäklaren informera om.
Så uppdatera gärna ditt svar så folk inte behöver tro att de inte har några rättigheter alls för att det är säljaren som beställt besiktningen.
Säljarens besiktning är säljarens.
Sen kan man ibland köpa in sig i besiktningen.
Sen kan mäklaren ha olika idéer där köparen får ta del av det goda. Men det är något speciellt.
Det normala som jag upplevde när jag letade hus var inte att en eventuell besiktning ingick.
Utan ansvaret gick att köpa till. Men många gånger så var inte det möjligt.
Sen kan man ibland köpa in sig i besiktningen.
Sen kan mäklaren ha olika idéer där köparen får ta del av det goda. Men det är något speciellt.
Det normala som jag upplevde när jag letade hus var inte att en eventuell besiktning ingick.
Utan ansvaret gick att köpa till. Men många gånger så var inte det möjligt.
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
