Säljarens uppgifter om bygglov och fastighetsgräns stämde inte
Besvarad 9 jun 2020 av Claes Blåe
Claes,
Vi köpte en villa i Stockholmsområdet 2014. I samband med köpet ifylldes en frågelista av säljaren där det besvarades att erforderligt bygglov finns på fastigheten. Detta stämde inte. Inget godkänt bygglov fanns. Inte heller var tomtens alla gränser rätt utmätta. Detta resulterade i att vi tvingades göra en sk fullständig fastighetsbestämning från Lantmäteriet.
I efterhand efter många turer med kommunen och Lantmäteriet har vi nu erhållit godkända gränser samt ett godkänt bygglov 2020. Denna långdragna process har medfört stora kostnader för oss för avgiter till konsulter, Lantmäteriet och kommunen.
Vi vill nu att säljaren skall vara med och betala dessa kostnader som vi fått betala.
Har du något förslag på hur ett sådant kravbrev skall vara utformat till säljaren ?
Med vänlig hälsning
Håkan
Vi köpte en villa i Stockholmsområdet 2014. I samband med köpet ifylldes en frågelista av säljaren där det besvarades att erforderligt bygglov finns på fastigheten. Detta stämde inte. Inget godkänt bygglov fanns. Inte heller var tomtens alla gränser rätt utmätta. Detta resulterade i att vi tvingades göra en sk fullständig fastighetsbestämning från Lantmäteriet.
I efterhand efter många turer med kommunen och Lantmäteriet har vi nu erhållit godkända gränser samt ett godkänt bygglov 2020. Denna långdragna process har medfört stora kostnader för oss för avgiter till konsulter, Lantmäteriet och kommunen.
Vi vill nu att säljaren skall vara med och betala dessa kostnader som vi fått betala.
Har du något förslag på hur ett sådant kravbrev skall vara utformat till säljaren ?
Med vänlig hälsning
Håkan
Svar
Hej Håkan,
a) De grundläggande bestämmelserna kring bygglov finner man i Plan och Bygglagen (PBL) 9 Kap - 11 kap. En köpare skall kunna utgå ifrån att det som
kräver bygglov är uppfört med bygglov. Finns inte bygglov är det att betrakta som ett fel i Jordabalkens (JB:s) mening. JB 4 kap 12§ nämner de påföljder en köpare kan göra gällande:
-Avdrag på köpeskillingen
-Häva köpet
-Skadestånd
Om säljaren kände till felet är inte relevant, och att häva köpet förefaller inte aktuellt efter allt ert nedlagda arbete. Återstår då avdrag på köpeskillingen och/eller skadestånd.
b) Lantmäteriförrättningen avseende en ny uppmätning av fastighetsgränserna verkar också grundas på ett myndighetsbeslut, och enligt min uppfattning landar vi så åter i
JB 4 kap 12§; med samma påföljder som ovan. En normalt aktsam köpare bör kunna utgå ifrån att den inköpta fastigheten är korrekt avgränsad. Jag går här inte in på en eventuell differens
i fastighetsarealen.
Det skriftliga och daterade kravet till säljaren skall innehålla ett påstående om att fastigheten avseende punkterna a och b är felaktig, och att säljaren ansvarar för uppkomna kostnader. Ersättningen bör
specificeras utifrån uppkomna kostnader i form av:
-Utförda lantmäteriförrättningar
-Konsultkostnader
-Eget arbete, innefattande myndighetskontakter, närvaro vid förrättningar samt övriga nödvändiga externa kontakter
-Övriga kostnader
Ert eget arbete kan prissättas utifrån en skälig och marknadsmässig timkostnad, varpå ni räknar ner en totalkostnad som ni kräver säljaren på. Kravbrevet kan fungera som en ram
inför en förlikning i ärendet. Skriften kan också innehålla ett räntekrav som innebär att ränta på kravbeloppet börjar löpa 30 dagar efter kravbrevets datering, enligt 4 och 6§§ Räntelagen.
Kommer ni inte överens hör ärendet hemma i tingsrätten i den domsaga där fastigheten är belägen, och ni kan då utnyttja ert rättsskydd i Villa/hemförsäkringen som täcker
advokat- och beviskostnader m m, minus vanligen 20% av totalkostnaden i självrisk.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
a) De grundläggande bestämmelserna kring bygglov finner man i Plan och Bygglagen (PBL) 9 Kap - 11 kap. En köpare skall kunna utgå ifrån att det som
kräver bygglov är uppfört med bygglov. Finns inte bygglov är det att betrakta som ett fel i Jordabalkens (JB:s) mening. JB 4 kap 12§ nämner de påföljder en köpare kan göra gällande:
-Avdrag på köpeskillingen
-Häva köpet
-Skadestånd
Om säljaren kände till felet är inte relevant, och att häva köpet förefaller inte aktuellt efter allt ert nedlagda arbete. Återstår då avdrag på köpeskillingen och/eller skadestånd.
b) Lantmäteriförrättningen avseende en ny uppmätning av fastighetsgränserna verkar också grundas på ett myndighetsbeslut, och enligt min uppfattning landar vi så åter i
JB 4 kap 12§; med samma påföljder som ovan. En normalt aktsam köpare bör kunna utgå ifrån att den inköpta fastigheten är korrekt avgränsad. Jag går här inte in på en eventuell differens
i fastighetsarealen.
Det skriftliga och daterade kravet till säljaren skall innehålla ett påstående om att fastigheten avseende punkterna a och b är felaktig, och att säljaren ansvarar för uppkomna kostnader. Ersättningen bör
specificeras utifrån uppkomna kostnader i form av:
-Utförda lantmäteriförrättningar
-Konsultkostnader
-Eget arbete, innefattande myndighetskontakter, närvaro vid förrättningar samt övriga nödvändiga externa kontakter
-Övriga kostnader
Ert eget arbete kan prissättas utifrån en skälig och marknadsmässig timkostnad, varpå ni räknar ner en totalkostnad som ni kräver säljaren på. Kravbrevet kan fungera som en ram
inför en förlikning i ärendet. Skriften kan också innehålla ett räntekrav som innebär att ränta på kravbeloppet börjar löpa 30 dagar efter kravbrevets datering, enligt 4 och 6§§ Räntelagen.
Kommer ni inte överens hör ärendet hemma i tingsrätten i den domsaga där fastigheten är belägen, och ni kan då utnyttja ert rättsskydd i Villa/hemförsäkringen som täcker
advokat- och beviskostnader m m, minus vanligen 20% av totalkostnaden i självrisk.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
ArneTW ·
Nog kan man tycka att bygglov och gränser ingår i undersökningsplikten. Att bara tro att det räcker vad säljaren säger i ett frågeblad är ju i lite...
Att komma i efterhand (6 år) och kräva pengar utan att ge säljaren information direkt när det upptäcks...
/ATW
Att komma i efterhand (6 år) och kräva pengar utan att ge säljaren information direkt när det upptäcks...
/ATW
useless ·
Största problemet är nog att man enligt jordabalken ska lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
6 år senare har tåget gått.
6 år senare har tåget gått.
Man bör helt klart kunna förutsätta att tomten är rätt markerad. Finns ingen anledning för en husköpare att ”kontrollmäta” fastighetsgränser!
Eketorp1 ·
Jag skulle vilja hävda att gränser inte går att klassa in under fel som man kan åberopa mot en säljare. Förrättningshandlingar och gränskvalitet går att utläsa ur fastighetsregistret och den digitala registerkartan. Är det dålig kvalitet blir det ju som med andra fel, skäl att utreda vidare inom ramen för sin undersökningsplikt.
/S
/S
Eketorp1: Din första mening är ok men det övriga finns onga krav för köparen att gå vidare med för att fullgöra köpet.
Inkan ·
Jag håller med om att de borde ha hört av sig tidigare, och hur gammalt är huset och vad saknar bygglov? Ny fasadfärg eller fönster eller hela byggnaden?
Fastighetens storlek borde stå i köpehandlingen men att få den utsatt av LM känns som ett överdrivet krav. En förrättningskarta finns att få från LM om det inte var så att fastigheten inte var avstyckad?
konstigt svar från juristen tycker jag om inte han har mer info i ärendet än det som står här.
Fastighetens storlek borde stå i köpehandlingen men att få den utsatt av LM känns som ett överdrivet krav. En förrättningskarta finns att få från LM om det inte var så att fastigheten inte var avstyckad?
konstigt svar från juristen tycker jag om inte han har mer info i ärendet än det som står här.
useless ·
I den här domen slår HD fast att 4 månader mellan upptäckt fel och reklamation är för lång tid:
https://lagen.nu/dom/nja/2008s1158
Så att någon ska få igenom en reklamation 6 år efter att man upptäckte att gränsen är fel har jag svårt att tro?
Men, det kan ju vara så att man har reklamerat till säljaren i tid och processen därefter har dragit ut på tiden. Det framgår inte så det är svårt att uttala sig om.
https://lagen.nu/dom/nja/2008s1158
Så att någon ska få igenom en reklamation 6 år efter att man upptäckte att gränsen är fel har jag svårt att tro?
Men, det kan ju vara så att man har reklamerat till säljaren i tid och processen därefter har dragit ut på tiden. Det framgår inte så det är svårt att uttala sig om.
De senast besvarade frågorna
Byggaren förstörde tillgängligheten och kräver extra betalt
13 sep 2025
Hej Jag sitter med i en förening över en bygdegård som till vardags är en förskola men på helgerna finns det möjlighet att hyra huset. Vi har påbörjat en renovering med en byggare som har...
Gäller sms avtal?
4 sep 2025
Hej, Vi anlitade en snickare (på rekommendation från vänner) för att snickra ett trädäck. Kontaktade honom via sms och diskuterade där fram och tillbaka hur det skulle se ut. Skickade bilder och...
Var i Hantverkarformuläret ska garantitid skrivas?
28 aug 2025
Har förberett Hantverkarformuläret inför troligt gemensamt undertecknande med takläggningsföretag. Det här företaget har i sin offert inte angivit någon garantitid för uppdraget. Visst ska det...
Fråga experten
Advokat Martin Wiklundh vid Advokatfirman Fylgia svarar på frågor om entreprenad- och konsulträtt.