Pooldäck samt gäststuga byggt utan bygglov samt utanför tomtgräns

Hej,

Jag har köpt fastighet med tillhörde gäststuga samt pool inkl. pooldäck. Ett par år efter att jag flyttat in sökte jag bygglov för en tillbyggnad och då uppdagades det att dessa komplementbyggnader var uppförda utan bygglov, utanför tomtgränsen, på kommunens mark, som dessutom är prickad mark.

Gäststugan är dessutom större än de 15 kvm som gäller för friggebod, då den uppfördes innan 2014 när Attefallshusen vart tillåtna.

Jag har fått föreläggande från kommunen att riva/flytta dessa byggnader samt ansöka om bygglov för dessa.

I köpekontraktet från mäklaren står det ingenting om dessa fel och frågeformuläret som finns bifogar står det klart och tydligt att alla bygglov finns, samt att inga förelägganden hos byggnadsnämnd finns. Därav anser jag att jag inte haft fog att undersöka att dessa byggnader var rätt placerade samt att bygglov verkligen fanns. Tänker jag rätt?

Hej,

Frågan liknar en tidigare fråga som jag besvarat. En normalt aktsam köpare av en fastighet skall kunna utgå ifrån att det som kräver bygglov är uppfört med bygglov. Du har tydligen efter köpet mottagit ett rivningsföreläggande från kommunen, och du kommer att drabbas av oförutsedda utgifter. Om rivningsföreläggandet hade funnits redan vid köpet hade det rört sig om ett så kallatrådighetsfel enligt Jordabalken ( JB ) 4:18, som hänvisar till JB 4:12 för prisavdrag. Bristande rådighet innebär att fastighetsägaren inte bestämmer över hela sin fastighet, såsom tänkt var.

Nu verkar rivningsföreläggandet ha kommit efter köpet, men säljaren har i frågelistan, som bilaga till köpekontraktet, skrivit in att bygglov fanns. Då avviker fastigheten från avtalet (köpekontraktet) och då gäller JB 4:19 st 1, med hänvisning till JB 4:12 för tänkbara påföljder för säljaren. Du verkar inte vara inne på att häva köpet, utan ett prisavdrag på köpeskillingen och skadestånd ligger närmast till hands. Den ersättning du kan kräva är skillnaden mellan det du betalt för fastigheten, och det du skulle ha betaltom du vetat om att bygglov saknades. Normalt motsvarar det dina kostnader för rivning, återuppförande, bygglovskostnad samt egen nedlagd tid.

Du kan i andra hand ta vägen via Plan- och Bygglagen (PBL) 11:64, som även den hänvisar till JB 4:12, med samma ersättningsberäkning som ovan. Skulle du mot förmodan inte få bygglov får ersättningen beräknas i fastighetens värdeminskning samt att du inte kan utnyttja det rivna över tid.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe