Byggahus.se

Dolt fel i avloppet

Besvarad 15 sep 2021 av Claes Blåe

  1. Hej!

    Vi sålde vårt hus för 5 år sedan och nu ringde mäklaren att köparna fått en vattenläcka i ena badrummet. Tydligen ska förra ägarna renoverat det badrummet för 30 år sedan och då inte gjort en korrekt koppling på avloppsrören, vilket i sin tur har lett till att det samlats toalettpapper i en hög och sedan blivit till en vattenläcka.

    Vi rörde inte detta badrummet under tiden vi ägde huset.

    Huset byggdes 1947 och köparna valde att inte göra någon besiktning på huset innan de köpte. Vi gjorde en besiktning och åtgärdade alla punkter som han gav oss.

    Vi köpte huset 2014 så det har alltså inte gått 10 år sedan vi köpte det. Har de gamla ägarna fortfarande sina 10 år med dolda fel sedan de sålde eller har det ”gått över” till oss? Med tanke på att det dom som gjort detta felet dessutom.

    Kan vi på något sätt klara oss från att betala dessa 56000:-??
     
    Redigerat av moderator 15 sep 14:46
  2. Svar

  3. Saken gäller tydligen ett äldre avlopp. Det framgår inte av frågan om skadan omfattar både renovering av badrum och reparation av rör. Följande gäller.

    Det kan mycket väl vara så att det är ett fel i avloppsrören, men er köpare måste också ta hänsyn till åldersavdraget på badrum och rörsystem. Ett kaklat och klinkat badrum är värdemässigt avskrivet efter omkring 20 år, så där har er köpare inte mycket att hämta.

    När det gäller avloppsrören tillämpar bland annat Länsförsäkringar och If... 10 första åren utan avskrivning och 5% per påbörjat år därefter. Den fulla tekniska livslängden för avloppsrör brukar anges till 50 år. Inte heller där har er köpare något större belopp att gå vidare med. Slutligen har man som köpare 10 år från tillträdet till fastigheten på sig att reklamera ett fel. Man skall dock märka att reklamationen skall ske inom skälig tid efter upptäckt, det vill säga inom en tämligen kort tidsrymd.

    Med vänlig hälsning

    Claes Blåe
     
    Claes Blåe

    Claes Blåe

    Advokat

  4. Kommentarer

  5. harry73
    harry73 ·
    Det var inte ett jättetydligt svar tycker jag. Jag *tror* att köparna har en brant uppförsbacke att få igenom ett skadestånd för ett 30 åt gammalt badrum, men eftersom det fortfarande är mindre än 10 år sedan ni köpte fastigheten, skulle jag informera er säljare om att er köpare har anmält ett fel i avloppsröret till er och att det är ett fel som redan fanns där när ni köpte huset.
    I och med att er köpare informerade er om felet, fick ni vetskap om det och nu har ni en rimlig tidsfrist att anmäla felet till er säljare.
     
  6. Bananskalare
    Bananskalare ·
    Först måste den nuvarande affären klaras upp. Där efter kan ts välja att stämma sin säljare. Det är dock en helt ny process.
    Bara för att ts skulle välja att göra upp. Så innebär det inte att ts säljare vill göra upp. Utan ts blir tvungen att stämma sin säljare.
    Bara för att man väljer att göra upp innebär diet inte att man fått rätt. Det innebär bara att man får en del av pengarna. Ända sättet att få rätt är att gå till domstol. Därefter kan man säga att man hade rätt.fördelen med att göra upp är att man slipper domstolen. För där vet man aldrig hur det går
     
  7. harry73
    harry73 ·
    Nej, det handlar inte om att ts ska stämma sin säljare direkt. Det räcker med att informera sin säljare om att nuvarande ägare hittade ett problem med avloppet som denne anser vara ett dolt fel. Och ifall det skulle visa sig att ts är skadeståndsskyldig, att ts då kommer att begära skadestånd för det beloppet.
    Sedan kan ts även skriva att eftersom det än så länge inte är tydligt om det blir skadestånd eller ej, avvaktar ts med processen fram tills dess.
    Om ts informerar tidigare ägare på detta sätt, har denne ett incitament med att hjälpa ts.
    Kanske har tidigare ägare ett intyg att allt är rätt utfört, eller har den annan info som är behjälplig
     
  8. SågspånPappspikEternit
    SågspånPappspikEternit ·
    Är det ens att betrakta som ett fel att det uppstått en vattenläcka i ett 30 år gammalt badrum? Det bör ha uppnått sin tekniska livslängd.
    Köparna försöker sig på en fuling genom att hävda att läckan beror på att något för 30 år sen gjordes fel, de är säkert mycket medvetna om att de inte skulle få en spänn för ett helt enkelt utslitet avloppsrör som börjat läcka. (Och hur kunde det funka i 30 år om det fanns ett ursprungligt fel?)
    Säljarna bör avvisa kravet! (Och det är väl det jurist-Claes säger med andra ord, att det egentligen inte finns något att hämta för köparna?)
     
  9. Bananskalare
    Bananskalare ·
    Säljaren kommer bli din motpart om du förlorar. Om du väljer att själv stämma säljaren. Du informerar säljaren om att du eventuellt kommer stämma denne. Hmm nånting säger mig att man inte kommer vara bästa vänner efter ett sånt brev. Så alla eventuella dokument de skulle ha lär de behålla själva. Sen bör du nog vänta med att kontakta tills man vet vad som händer. För du kontaktar inte "dina" säljare för att prata om väder och vind. Utan för att förvarna om att du eventuellt kommer stämma dessa. Om jag skulle fått ett sådant brev så hade jag sett det som en framstående process. Inte en middagsbjudning.
     
  10. Bananskalare
    Bananskalare ·
    Tänk att mäklaren ringer upp? Dessa brukar väl inte direkt hjälpa till med juridiska problem 5år senare.
     
  11. harry73
    harry73 ·
    Visst kan man ha ett dolt fel i ett 30 år gammalt badrum. Man får dock inte ersättning för att man fick bryta upp tätskikt och göra om badrummet. Men vi vet inte vilken skada nya ägaren menar att han har. Badrummet låg kanske på andra våningen och bajsvattnet läckte på taket av vardagsrummet som fick rivas och längs de nytapetserade väggar Dessa följdskador kan vara anledningen till skadeståndskrav.
     
  12. SågspånPappspikEternit
    SågspånPappspikEternit ·
    Det är fortfarande rätt magstarkt att komma 5 år efter köpet, när det har uppstått en vattenskada på en 30 år gammal avloppsinstallation - och utkräva ansvar och 50 000 kr+ av den tidigare ägaren.
    Det kan mycket väl vara så att det är köparnas eget fel, eftersom det tog 5 år för felet att visa sig. Har de spolat ner blöjor, bindor, tops eller kondomer som har fastnat i röret? Eller har deras barn tömt kattlådan i toaletten och spolat? (Been there, done that och jag hotade inte säljaren med stämning, tänka sig...)
    Som sagt, säljarna bör avvisa kravet.
     
  13. harry73
    harry73 ·
    Säljaren ska såklart avvisa kravet, men kan säljaren samtidigt få skadestånd för dolt fel av ännu tidigare ägare, ska säljaren även informera denne, så att een möjligheten inte plötsligt försvinner.
     
  14. Bananskalare
    Bananskalare ·
    Ett badrum som är 30år har levt klart, sitt ekonomiska. Liv. Så om man hittat ett dolt del. Så spelar det ingen roll. Man måste börja med Att ta reda villa regler som gjällde då... I badrum som inte längre har något ekonomiskt värde
     
  15. M
    MagHam ·
    Mäklaren ringen upp efter 5 år?
    Dom brukar väl försvinna och vara osynliga så fort dom fått sin betalning. Såvida dom inte jobbar med tvister och fastighetsjuridik utöver mäklardelen.
     
  16. S
    Spyder74 ·
    1. Nuvarande ägare verkar inte fullgjort sin undersökningsplikt vid köpet.
    2. För att det ska vara ett dolt fel så ska felet påverka marknadspriset avsevärt.
    3. Ålder på avloppet har betydelse. 30år gammalt innebär att man borde bytt avloppsbrunn. Samt att man får räkna med att avloppet närmar sig sin tekniska livslängd.

    Dvs det kommer bli så gott som omöjligt att hävda dolt fel och få någon som helst ersättning för detta vid en juridisk process. Det troliga är att båda parter endast får sura advokatkostnader.

    Köparen får med största sannolikhet ta kostnaden själv.
     
  17. H
    hempularen ·
    Orsakssambandet i den här historien går inte ihop. Det har blivit stopp i avloppet, påstås bero på en felaktig koppling.

    Men bara för att det blir stopp skall det inte kunna bli en vattenskada. Stopp kan det alltid bli i ett avlopp även om det är helt korrekt utfört.

    Som jag ser det så är det tänkbart att den felaktiga kopplingen kan vara ett dolt fel, om den orsakar stopp. Och om den bröt mot regler eller fackmannamässigt även när den utfördes för 30 år sedan. Men kostnaden att åtgärda det felet med 30 års åldersavdrag lär ju vara noll.

    Om det uppstått vattenskador pga. stopp i avloppet så finns det mer som är fel, men det kanske är svårare att få till att vara dolt.
     
  18. J
    jocek ·
    (Killgissning) TS skall ha fått möjlighet att åtgärda felet först, denne skall inte bara få en faktura efter fullbordad reparation. Plus att livslängden var slut så eventuell ersättning bör bli närmare noll.
     
  19. T
    Timmenpettsson ·
    Håller med hempularen här, orsakssambandet är oklart. Kan det vara så att det blivit stopp i avloppet och att man sedan fått isär det i samband med rensning? Det kan ju knappast ha läkt i 30 år?
    Tror knappast köparen har något att hämta här.
     
  20. Nissens
    Nissens ·
    Men om ni läser svaret en gång till… avloppet är avskrivet och köparen har inget att hämta…

    Glasklart svar.
     
  21. Bananskalare
    Bananskalare ·
    Felet skulle vara klamringen? Därför ska avloppsröret glida isär? Efter 30år? Om nu avloppet gått isär pga dålig klammer. Då måste man ställa frågan hur brukade man klamra rör för 30år sedan? Nu tar jag förgivet att rören det handlar om är monterade för 30år sedan. Men okej, vi förutsätter.att rören är felklamrade och därför glidit isär helt plötsligt. Rören är alltså 30år gamla. Det är inga nya rör. Sen tycker jag summan är intressant. 56000? Om de nu behöver slita upp badrumsgolvet så är badrummet avskrivet. Ville de vara snälla och skriva halva värdet?
     

De senast besvarade frågorna

  1. Fel i dränering dolt fel?

    Hej, Vi köpte hus för några månader sedan. I besiktningsprotokollet står att alla källarväggar är dränerade 2015. När det regnar öser det in vatten i ett rum i källaren, trycks upp under golvet...
  2. Följer garantin fastigheten

    Vi köpte ett hus i november 2020. Huset var då nybyggt och vi köpte det av firman som byggt det. I mars i år börjar det trycka upp vatten i fogarna i duschen mellan golv och vägg. Vi kopplade in...
  3. Takläckaget inte åtgärdat korrekt

    Hej. Vi har flyttat till vårt nya hus i juni och innan dess, enligt uppgörelse efter besiktningen, skulle takläckaget på taket åtgärdas innan vi skulle flyttat in. Det gjordes någonting, men...

Visa alla frågor

Fråga experten

  • Claes Blåe
    Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.

Läs mer

Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.